05RS0031-01-2022-014805-87
Дело № 2-418/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Махачкала, 06.03.2023
мотивированное: 14.03.2023
Ленинский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе судьи Чоракаева Т.Э.
при секретаре Мухтарове М.М.,
с участием представителя истца ФИО1 - ФИО3,
представителя ответчика Администрации г. Махачкалы ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации г. Махачкалы о признании права собственности на объекты незавершённого строительства – нежилое помещение площадью 119 кв. м на цокольном этаже и нежилое помещение площадью 281 кв. м на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>-а,
УСТАНОВИЛ:
Представитель ФИО2 по доверенности ФИО8 обратился в суд с исковыми требованиями к Администрации <адрес> о признании права собственности на объекты незавершённого строительства – нежилое помещение площадью 119 кв. м на цокольном этаже и нежилое помещение площадью 281 кв. м на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>-а.
В обоснование иска указывается на то, что истец ФИО2 являлся собственником земельного участка, на котором ЖСК «Дом Юсупова» производилось строительство многоквартирного жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ меду истцом и ЖСК заключён договор аренды с правом выкупа земельного участка за выкупную стоимость 9.957.000 руб. Срок выкупа – до ДД.ММ.ГГГГ. В последующем стороны договорились, что в счёт оплаты выкупной стоимости ЖСК передаёт истцу нежилое помещение площадью 285 кв. м на 1 этаже возводимого дома. Далее сторонами ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение, согласно которому выкупная стоимость земельного участка составляет 10.939.000 руб., а ЖСК передаёт истцу в счёт оплаты выкупной стоимости нежилое помещение площадью 285 кв. м на 1 этаже возводимого дома, а также нежилое помещение площадью 119 кв. м в цокольном этаже возводимого дома. ЖСК передало ФИО2 указанные нежилые помещения, что подтверждается актом приёма-передачи от 02.12.2019. Многоквартирный жилой дом в эксплуатацию не введён. ЖСК «Дом Юсупова» прекратило свою деятельность в качестве юридического лица 02.03.2020. Со ссылками на положения ст. ст. 213, 218, 219, 222 ГК РФ истец полагает, что право собственности на указанные помещения подлежит признанию за истцом. Истцом также указывается, что судом было ранее отказано Администрации г. Махачкалы в сносе здания, в отношении данного здания неоднократно проводилась экспертиза, оно признано соответствующим строительным нормам и правилам и не нарушающим прав третьих лиц.
Письменные возражения на иск не поступили.
Надлежаще извещенный истец на рассмотрение гражданского дела не явился, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО3 подтвердил, что его доверитель извещён о дне и времени судебного заседания, поддержал заявленные требования по изложенным в иске основаниям.
Представитель ответчика Администрации г. Махачкалы ФИО4 возражал против удовлетворения иска, указав на отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска.
С учётом наличия сведений о надлежащем извещении суд определил рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие истца.
Выслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
Истцом ФИО2 на рассмотрение и разрешение судом поставлены вопросы о признании права собственности на объекты незавершённого строительства – нежилое помещение площадью 119 кв. м на цокольном этаже и нежилое помещение площадью 281 кв. м на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>-а.
Как следует из материалов гражданского дела, постановлением главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО5 выделен земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 512,5 кв. м.
В последующем на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок перешло истцу ФИО2
Земельный участок поставлен на кадастровый учёт, ему присвоен к/н <адрес>.
23.03.2016 между истцом ФИО1 (арендодатель) и ЖСК «Дом Юсупова» (арендатор) заключён договор аренды, согласно которому земельный участок с к/н <адрес> передан в аренду в правом последующего выкупа за выкупную стоимость 9.957.000 руб. Срок выкупа – до 31.12.2017.
Этим же договором предусмотрено, что в счёт оплаты выкупной стоимости ЖСК «Дом Юсупова» передаёт истцу нежилое помещение площадью 285 кв. м на 1 этаже возводимого дома.
Далее теми же сторонами 01.04.2016 к договору аренды от 23.03.2016 заключено дополнительное соглашение, согласно которому выкупная стоимость земельного участка составляет 10.939.000 руб., а ЖСК «Дом Юсупова» передаёт истцу в счёт оплаты выкупной стоимости нежилое помещение площадью 285 кв. м на 1 этаже возводимого дома, а также нежилое помещение площадью 119 кв. м в цокольном этаже возводимого дома.
12.05.2016 ЖСК «Дом Юсупова» получено разрешение на строительство 5-этажного многоквартирного дома, получен градостроительный план земельного участка.
ЖСК «Дом Юсупова» передало ФИО1 указанные нежилые помещения, что следует из акта приёма-передачи от 02.12.2019.
Многоквартирный жилой дом в эксплуатацию не введён, доказательства обратного стороной истца в суд не представлены.
ЖСК «Дом Юсупова» прекратило свою деятельность в качестве юридического лица 02.03.2020, что следует из публичных сведений ЕГРЮЛ.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, среди прочего, признания права.
В качестве нормативного обоснования иска заявителем ФИО6 указывается на положения ст. ст. 209, 213, 2018, 219, 222 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
П. 2 указанной статьи установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.В силу п. 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Между тем, ссылаясь на положения ГК РФ о признании права собственности на самовольную постройку как нормативное обоснование заявленных исковых требований, истец ФИО1 в иске также указывает, что застройщиком указанного многоквартирного жилого дома не является, право собственности на спорные нежилые помещения им приобретается на основании дополнительного соглашения от 01.04.2016 к договору аренды 23.03.2016.
Согласно указанному договору аренды и дополнительному соглашению к нему право собственности на спорные нежилые помещения приобретаются им как выкупная цена за земельный участок, арендуемый ЖСК «Дом Юсупова».
Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены
В силу п. 1ст. 421 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
П. 3 указанной статьи установлено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Договор аренды, предусматривающий возможность выкупа арендованного имущества, является смешанным и содержащим в себе договор купли-продажи, а в рассматриваемом случае, поскольку в качестве выкупной цены предусмотрено недвижимое имущество, договор мены.
В соответствии со ст. 570 ГК РФ, если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
Между тем, как следует из материалов гражданского дела, земельный участок с к/н <адрес>, наряду со спорными нежилыми помещениями являющийся предметом договора мены, истцом ФИО2 ЖСК «Дом Юсупова» передан не был, ФИО2 является собственником данного земельного участка по настоящее время.
Кроме того, фактически заявленное истцом требование является требованием об исполнении сделки её стороной. В отсутствие надлежащего правового обоснования такое требование не может быть предъявлено к лицу, не являющемуся стороной сделки, в частности, к Администрации г. Махачкалы.
Если же истец позиционирует себя как лицо, претендующее на спорное недвижимое имущество как на самовольную постройку, как собственник земельного участка, на котором возведено строение, данные требования подлежат разрешению в судебном порядке только в случае наличия спора, то есть после соблюдения досудебной процедуры легализации самовольной постройки.
Как было указано выше, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения (п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2/2020).
Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
При этом высшие судебные инстанции указывают на то, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) указывается на то, что приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено п. 3 ст. 222 ГК РФ (ст. 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.
Таким образом, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку судом подлежит установлению факт обращения заявителя за легализацией самовольной постройки.
Стороной истца доказательства обращения в Администрацию г. Махачкалы за легализацией самовольной постройки не представлены. Таким образом, стороной истца фактически не представлены доказательства наличия спора между ним и ответчиком.
Поскольку рассматриваемый иск содержит в себе смешанное правовое обоснование со ссылкой как договорные отношения и отношения по самовольному строительству, заявленные требования подлежат не оставлению без рассмотрения, а оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Администрации г. Махачкалы о признании права собственности на объекты незавершённого строительства – нежилое помещение площадью 119 кв. м на цокольном этаже и нежилое помещение площадью 281 кв. м на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>-а – отказать в полном объёме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья Т.Э. Чоракаев