Дело № 3а-157/2023

УИД: 64OS0000-01-2023-000117-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 августа 2023 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при секретаре Затеевой Д.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому общества с ограниченной ответственностью «Производственный комплекс № 5» к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованное лицо: филиал ППК «Роскадастр» по Саратовской области, об оспаривании решений бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Производственный комплекс № 5» обратилось в суд с административными исковыми требованиями к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованное лицо: филиал ППК «Роскадастр» по Саратовской области, в котором просит признать решения от 25 января 2023 года ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № № ОРС-64/2022/000935, ОРС-64/2022/000936. ОРС-64/2022/000937 незаконным и установить кадастровую стоимость по состоянию на 12 декабря 2022 года: земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 13 027 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 15 019 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 26 462 000 рублей;

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанных земельных участков.

По состоянию на 01 января 2018 года распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> в размере 85 041 013,86 руб.

27 декабря 2022 года ООО «Производственный комплекс № 5» обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных нежилых зданий с кадастровыми номерами 64<адрес>, в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилых зданий № 1036/12-22МА от 21 декабря 2022 года, составленный ООО «Элитар».

Решениями государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 25 января 2023 года №№ ОРС-64/2022/000935, ОРС-64/2022/000936. ОРС-64/2022/000937 ООО «Производственный комплекс № 5» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ООО «Производственный комплекс № 5» полагает названные решения незаконными и необоснованными, нарушающими его права на установление рыночной стоимости объекта недвижимости, одновременно просило установить кадастровую стоимость земельных участков в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования по указанным основаниям.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ООО «Производственный комплекс № 5» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

По состоянию на 01 января 2018 года распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 38 195 443,05 руб., земельного участка с кадастровым номером № в размере 32 496 031,44 руб., земельного участка с кадастровым номером № в размере 85 041 013,86 руб.

27 декабря года административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости № 1036/12-22МА от 21 декабря 2022 года, составленному ООО «Элитар» (оценщик ФИО3), в котором по состоянию на 12 декабря 2022 года рыночная стоимость по земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 13 027 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № в размере 15 019 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № в размере 26 462 000 руб.

Решениями государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 25 января 2023 года №№ ОРС-64/2022/000935, ОРС-64/2022/000936, ОРС-64/2022/000937 ООО «Производственный комплекс № 5» отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Таким образом, оспариваемые решения приняты в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости № 1036/12-22МА от 21 декабря 2022 года, государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своих решениях исходило из того, что выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7). В частности, бюджетное учреждение указало, что оценщик использовал в качестве объектов-аналогов объекты № 1-3, несопоставимые с объектом оценки по своему основному ценообразующему фактору, – площади. Площадь объектов-аналогов №№ 1-3 меньше площади объектов оценки: с кадастровым номером № в 10-18 раз, с кадастровым номером № в 13-22 раза, с кадастровым номером № - в 34-57 раз. В отношении объектов-аналогов №№ 1-3 объектов оценки с кадастровыми номерами № неверно рассчитана величина корректировки на площадь, применение которой привело к существенному снижению рыночной стоимости объекта оценки.

На основании изложенного сделан вывод, что данный отчёт об оценке вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и пункту 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200 (далее - ФСО № 6).

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

Судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке № 1036/12-22МА от 21 декабря 2022 года, составленного ООО «Элитар» (оценщик ФИО3), требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта № 7.07/23 от 20 июля 2023 года АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО4, оценщиком при составлении отчёта № 1036/12-22МА от 21 декабря 2022 года допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые существенным образом влияют на определение рыночной стоимости объекта оценки и искажают ее в сторону занижения.

Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки и законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности.

На страницах 14-19 отчета оценщиком приводится «Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость» который практически не содержит существенной информации для определения стоимости объекта оценки.

В целом анализ рынка выполнен оценщиком формально и не соответствует требованиям пунктов 10 и 11 ФСО № 7 предъявляемых к проведению анализа рынка при оценке объектов недвижимости. Фактически Оценщиком не проводится анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект недвижимости.

Оценщиком не сделаны выводы относительно рынка недвижимости в сегменте рынка объекта оценки, необходимые для его оценки, такие как динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность оцениваемого объекта, не отражены тенденции, наметившиеся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Оценщиком не проведён в полной мере анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Оценщик, указывая, что им была проанализирована большая совокупность аналогов, фактически на страницах 20-25 отчета приводит информацию только о пяти предложениях о продаже земельных участков.

Экспертом установлено, что анализ рынка объектов недвижимости в сегменте рынка объектов оценки оценщиком проведен не должным образом и не в полном объеме.

Не проведение анализа рынка должным образом приводит к выбору для оценки объектов оценки некорректных объектов аналогов и тем самым искажается итоговый результат стоимости оцениваемых объектов.

Указанное свидетельствует о нарушении оценщиком требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ и пунктов 10, 11 ФСО № 7 в части отсутствия существенной информации, неоднозначного толкования полученных результатов и введении в заблуждение пользователей отчета об оценке.

На странице 33 отчета для расчета рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода в качестве объектов аналогов оценщиком выбраны три земельных участка. При этом оценщиком не определены их кадастровые номера земельных участков - «аналогов», как того требует сложившаяся практика оценки земельных участков.

Не идентифицировано точное месторасположение данных земельных участков на публичной кадастровой карте РОСРЕЕСТРА на pkk.rosreestr.ru или rosreestr-online.com.

В качестве объекта - аналога № 2 выступает земельный участок площадью 4 000 кв.м с кадастровым номером <адрес>

В качестве объекта - аналога № 3 выступает земельный участок площадью 2 382 кв.м с кадастровым номером <адрес>

Выбор объектов аналогов оценщиком произведен некорректно, так как земельные участки, выбранные оценщиком в качестве аналогов объекта оценки, существенно отличаются по количественно-качественным показателям с оцениваемыми земельными участками, в частности по качественным характеристикам месторасположения и по количественным показателям площади.

Качественные характеристики месторасположений земельных участков, выбранных оценщиком в качестве объектов аналогов, лучше, чем у объектов оценки, которые расположены значительно дальше от центра города. Месторасположение выбранных в качестве объектов-аналогов земельных участков относится к другой территориально-ценовой зоне города Балаково, чем месторасположение объектов оценки.

Кроме качественных отличий месторасположения объектов сравнения, площадь земельных участков, выбранных оценщиком в качестве аналогов, существенно (в 11 и более чем в 55 раз) меньше площадей объектов оценки.

Таким образом, данные земельные участки ввиду их значительного различия по количественным параметрам нельзя признать полноценными аналогами для оцениваемых земельных участков, а использование их в сравнительном подходе оценки при расчете рыночной стоимости объектов оценки некорректно.

Таким образом, оценщиком в результате непроведения должным образом анализа рынка объектов недвижимости в сегменте рынка объектов оценки, для расчета рыночной стоимости объектов оценки выбраны некорректные аналоги - земельные участки, а именно значительно отличающиеся по своим качественно количественным показателям с оцениваемыми земельными участками, которые являются ценообразующими факторами рыночной стоимости объектов недвижимости, что при расчете стоимости приводит к искажению итоговой стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

На страницах 37-41 отчета оценщиком в расчет рыночной стоимости объектов оценки стоимости объектов аналогов вводятся стоимостные корректировки на разницу в площадях с объектами оценки.

При этом использование объектов аналогов земельных участков, которые значительно отличаются по количественным показателям площади от оцениваемых земельных участков, некорректно. Данные земельные участки нельзя признать аналогами объектов оценки, а проведение корректировок на фактор масштаба стоимостей выбранных аналогов с использованием математической модели степенной зависимости стоимости объектов недвижимости от площади объектов недвижимости методологически ошибочно, противоречит здравому смыслу и не подтверждено рыночными данными, что в итоге приводит к искажению результата оценки объектов оценки в сторону занижения их стоимости.

При согласовании итогового результата стоимости объекта оценки оценочная методология предписывает рыночную стоимость удельной единицы 1 кв.м, оцениваемого объекта определять как взвешенное значение скорректированных стоимостей 1 кв.м объектов аналогов сравнения.

В расчетах рыночной стоимости объектов оценки их итоговая стоимость оценщиком определяется как среднее значение скорректированных стоимостей объектов недвижимости, выбранных оценщиком в качестве объектов аналогов, объектов оценки. Однако оценщиком не учтено, что из всех объектов аналогов наиболее корректируемый объект аналог № 3 имеет наименьшую удельную стоимость и определение итоговой стоимости объектов оценки как среднее значение приводит к занижению итогового результата оценки объектов оценки.

В приведенном на странице 5 отчета в «Задании на оценку» указывается, что «вид стоимости (предпосылка стоимости)» является «рыночная стоимость объекта оценки в предпосылке о текущем использовании». Вместе с тем в отчете не представлена информация о текущем использовании объектов оценки на дату оценки.

Требования к содержанию отчета об оценки установлены федеральным стандартом оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» (приложение N 6), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 (далее ФСО VI).

В нарушение пунктов 7-20 ФСО VI в отчете об оценке отсутствует адрес электронной почты оценщика (в отчете указан только адрес электронной почты оценочной фирмы ООО «ЭЛИТАР», с которой оценщик заключил трудовой договор); в отчете отсутствует информация о принятии оценщиком мер для получения от заказчика/собственника объектов оценки информации о балансовой стоимости объектов оценки.

Учитывая выявленные нарушения, экспертом сделан вывод, что в отчете имеются нарушения требований пункта 22 ФСО № 7, пунктов 7-20 ФСО VI, а также в нарушение требований статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ. Отчет не содержит существенную информацию, отчет вводит в заблуждение пользователей отчета.

Заключение эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО4 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт ФИО4, составивший заключение, имеет высшее специальное образование, диплом о профессиональной переподготовке ПП № 557332 от 10 июня 2003 года Межотраслевого института повышении квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, по программе «Оценка активов, бизнеса и инвестиций», специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке ПП № 557331 от 10 июня 2003 года Межотраслевого института повышения квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, специализация: «Оценка стоимости недвижимости», повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, г. Санкт-Петербург 2006 год, повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, г. Санкт-Петербург 2009 год, стаж работы в экспертной оценочной деятельности более 20 лет, общей стаж работы более 30 лет. Эксперт ФИО4 является членом союза судебных экспертов «Экспертный совет», членом СРО Оценщиков «Экспертный совет», регистрационный номер № 0259 от 20 октября 2010 года, квалификационный аттестат № 0016113 от 25 декабря 2017 года о сдаче квалификационного экзамена по направлению «Недвижимость».

Выводы эксперта ФИО4 о допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности – федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «Элитар» (оценщик ФИО3) при составлении отчета № 1036/12-22МА от 21 декабря 2022 года, а также неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Оценив решения государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 25 января 2023 года № № ОРС-64/2022/000935, ОРС-64/2022/000936. ОРС-64/2022/000937, суд приходит в выводу о том, что они приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

Выводы государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки нежилых зданий с кадастровыми номерами с кадастровыми номерами № ООО «Элитар» (оценщик ФИО3) в ходе оценки объектов недвижимости ошибочно применен исключительно затратный подход, допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтверждается заключением эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» № 7.07/23 от 20 июля 2023 года.

Оценщиком при расчете рыночной стоимости спорных объектов фактически не проводился анализ сегмента рынка недвижимости и носит формальный характер, отобраны некорректные объекты-аналоги, которые должным образом не идентифицированы, в отчете частично отсутствует существенная информация.

Выявленные экспертом нарушения требований законодательства в области оценки и федеральных стандартов оценки привели к искажению итоговой стоимости объекта оценки, и, как следствие, неоднозначному толкованию результатов оценки, введению в заблуждение пользователей отчета об оценке.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений ООО «Производственный комплекс № 5» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО «Производственный комплекс № 5» в части требований об оспаривании решений бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а, в данном случае, размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером арендной платы, подлежащей уплате административным истцом, и в целях реализации приведённой задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 12 декабря 2022 года, эксперт АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО4 использовал сравнительный подход оценки метод сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов подробно мотивирован в заключении эксперта.

Экспертом количественные и качественные характеристики исследуемого объекта экспертизы определялись по информации об оцениваемых объектах недвижимости, представленной в материалах дела.

При анализе рынка недвижимости Саратова и выборе объектов-аналогов сопоставимых объекту экспертизы экспертом использовались данные открытых интернет ресурсов таких как https://saratov.move.ru, www.avito.ru, www.domofond.ru, www.saratov.cian.ru, www.rosrealt.ru, ruads.org и другие.

Экспертом проанализированы актуальные предложения к продаже земельных участков на дату оценки сопоставимых с объектом экспертизы (более 30), из которых выбрано 12 объектов - аналогов предложенных к продаже № 1,2,10,12 как наиболее сопоставимые с оцениваемым земельным участком по своим качественно-количественным показателям.

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки на основании следующих параметров сравнения: месторасположение, площадь, удельная цена предложения, дата сделки, передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, категория земель, сделка/предложение, предполагаемое использование, описание местоположения, расположение относительно автомагистрали, транспортная доступность, наличие улучшений, наличие инженерных коммуникаций, рельеф земельного участка, форма земельного участка, обеспеченность железнодорожной веткой, наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (далее ФСО V), сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом были идентифицированы, определено их точное месторасположение, были уточнены их качественно-количественные характеристики по информации Росреестра на кадастровой карте: https://pkk.rosreestr.ru. и https://rosreestr-online.com.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, а также дополнительная информация Росреестра об объектах недвижимости, выбранных в качестве аналогов, приводятся в заключении.

В расчёте стоимости объекта экспертизы в результате сравнительного анализа к ценам объектов аналогов сравнения были внесены корректировки на различия, существующие между объектами аналогами сравнения и объектом экспертизы по количественно-качественным характеристикам.

Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю объект аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

В качестве единицы сравнения принимается за 1 кв.м в месяц обшей площади объектов сравнения.

Экспертом применены корректировки на передаваемые права, местоположение земельного участка, удобство транспортного подъезда, транспортную доступность, на наличие улучшений, на форму, площадь.

Отказ от применения корректировок по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Итоговое значение рыночной стоимости с использованием доходного подхода определено экспертом по состоянию на 12 декабря 2022 года в отношении: земельного участка с кадастровым номером №, в размере 13 300 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 12 декабря 2022 года, в размере 16 000 000 рублей;земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 12 декабря 2022 года, в размере 28 300 000 рублей.

Заключение эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО4 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 17 июня 2022года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 27 декабря 2022 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Производственный комплекс № 5» к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованное лицо: филиал ППК «Роскадастр» по Саратовской области, об оспаривании решений бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 12 декабря 2022 года, в размере 13 300 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № №, по состоянию на 12 декабря 2022 года, в размере 16 000 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 12 декабря 2022 года, в размере 28 300 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 27 декабря 2022 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Производственный комплекс № 5» в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева