Дело № 3а-195/2022
УИД 70OS0000-01-2022-000128-26
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 августа 2022 г. Томский областной суд в составе
председательствующего Простомолотова О.В.
при секретаре Вавилиной В.В.
с участием представителя административного истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело №3а-195/2022 по административному иску ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
установил:
ФИО2 в лице представителя ФИО1 обратился в Томский областной суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (сокращенное наименование – Управление Росреестра по Томской области), федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (сокращенное наименование – ФГБУ «ФКП Росреестра») в лице филиала по Томской области, администрации Города Томска об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. следующих объектов недвижимости:
земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/.м., расположенного по адресу: /__/;
земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/.м., расположенного по адресу: /__/;
земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/.м., расположенного по адресу: /__/.
В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на указанных земельных участков, в связи с чем он в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение указанных земельных участков в собственность.
По данным ЕГРН по состоянию на 1 января 2014 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ составляет 2995459рублей 44 копейки, земельного участка с кадастровым номером /__/ – 19524368 рублей 76 копеек, земельного участка с кадастровым номером /__/ – 3463198 рублей 8 копеек.
Вместе с тем рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на момент определения их кадастровой стоимости согласно отчету № 316/1-А/2022 от16июня 2022 г., подготовленному обществом с ограниченной ответственностью (ООО) «Бюро оценки «ТОККО», составляет 700000 рублей, 4340000 рублей и 794000 рублей соответственно.
Административный истец полагает нарушенными свои права установлением кадастровой стоимости земельных участков, превышающей их рыночную стоимость, так как размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер его выкупной цены.
Определением судьи от 18 июля 2022 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие административного истца, представителей административных ответчиков и заинтересованного лица, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.
Административные ответчики, заинтересованное лицо письменных отзывов, возражений на административное исковое заявление не представили.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя административного истца, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Согласно пункту 3 статьи 66 того же Кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат: нежилое здание с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/, сооружение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/, и нежилое помещение с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/.
Указанные объекты недвижимости согласно заключению кадастрового инженера ООО «Азимут» от 12 июля 2022 г. расположены в границах земельных участков с кадастровыми номерами /__/, /__/ и /__/ соответственно. Как следует из пояснений кадастрового инженера В., допрошенного в качестве свидетеля, факт расположения объектов недвижимости, принадлежащих ФИО2, в границах спорных земельных участков, установлен им в связи с отсутствие в ЕГРН сведений об этом. Свидетель также пояснил, что в ходе кадастровых работ им проводились геодезические работы, GPS-съемка, данные об объектах, полученные из ЕГРН, накладывались на топографические карты.
Постановлением администрации Города Томска от 26 ноября 2014 г. № 1240, вступившим в силу с 1 января 2015 г. утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Томск», по состоянию на 1 января 2014 г. для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером /__/ – 2995459рублей 44 копейки (пункт 12566), земельного участка с кадастровым номером /__/ – 19524368 рублей 76 копеек (пункт 12570), земельного участка с кадастровым номером /__/ – 3463198 рублей 80 копеек (пункт 12573).
Указанные сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 1 января 2015 г.
В силу положений пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Решением Думы Города Томска от 24 декабря 2013 г. № 934 «О порядке определения и оплаты цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Томск», при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» установлен порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Томск», при продаже таких земельных участков гражданам и юридическим лицам– собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, исходя из кадастровой стоимости таких земельных участков.
При таких обстоятельствах обращение административного истца в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости.
Установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно абзацу первому статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судам дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой оценки либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления.
На основании статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является отчет об оценке объекта оценки.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен отчет от 16 июня 2022 г. № 316/1-А/2022, подготовленный ООО «Бюро оценки «ТОККО», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ составляет 700000 рублей, земельного участка с кадастровым номером /__/ – 4340000 рублей, земельного участка с кадастровым номером /__/ – 794000 рублей.
Оценивая представленный отчет по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретных земельных участков, поскольку он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости; отчет мотивирован, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами, не содержит противоречий.
Ответственность учреждения и оценщика застрахована в установленном законом порядке и размере.
Как следует из представленного отчета, оценка земельных участков проводилась по состоянию на 1 января 2014 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.
Данный отчет отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Оценщиком в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, составлено точное описание объектов оценки, их местоположения; представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности, их площади, виде разрешенного использования, информация о текущем использовании объектов оценки.
Оценщик произвел анализ рынка предложений земельных участков за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки. При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией и обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.
Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве сопоставимых объектов-аналогов, представлены в таблице с их описанием, которое дает надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Отобранные объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.
В качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения. На различия между объектами оценки и объектами-аналогами оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения (корректировка на торг, на время продажи, на местоположение по отношению к самому дорогому району, на расположение относительно красной линии, на размер), с описанием корректировок, обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости земельных участков, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельных участков, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками и заинтересованным лицом, вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено. Ходатайства о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельных участков в ином размере лицами, участвующими в деле, заявлены не были.
При таких обстоятельствах указанные в отчете об оценке итоговые величины рыночной стоимости земельных участков могут быть установлены в качестве кадастровой стоимости.
Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая подлежит внесению в ЕГРН; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, в данном случае – 24 июня 2022 г.
Согласно части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая в силу пункта 4 данного Положения осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.
Как установлено при рассмотрении настоящего административного дела оспариваемая кадастровая стоимость утверждена постановлением администрации Города Томска от 26 ноября 2014 г. № 1240.
Исходя из изложенного суд считает, что разрешение вопроса об установлении рыночной стоимости стоящего на учете объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости не затрагивает права и законные интересы ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена постановлением администрации Города Томска, а не в порядке статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности» актом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области. В связи с изложенным, в удовлетворении требований, заявленных к данному административному ответчику, надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости удовлетворить:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м., расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости равной 700000 рублей по состоянию на 1 января 2014 г.;
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м., расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости равной 4340000 рублей по состоянию на 1 января 2014 г.;
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м., расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости равной 794000 рублей по состоянию на 1 января 2014 г.
Датой подачи заявления считать 24 июня 2022 г.
Установленная кадастровая стоимость подлежит применению в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 г. до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.
В удовлетворении административного иска к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Томской области – отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий