УИД61RS0025-01-2023-000554-64

Дело №2-463/2023

РЕШЕНИЕ

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

21 июня 2023г. п. Весёлый

Багаевский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи: Васильева А.А.

с участием адвоката Карелиной Е.Н.

при секретаре: Кузьменко Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ПТ «ФИО5 и К» в лице конкурсного управляющего ФИО9 к ФИО10 о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок, суд

УСТАНОВИЛ:

ПТ «ФИО5 и К» в лице конкурсного управляющего ФИО9 обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ФИО10, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ Арбитражный суд Ростовской области принял решение по делу № о признании несостоятельным (банкротом) полного товарищества «ФИО5 и компания». В отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО9, являющийся членом ассоциация «Межрегиональная Северо-Кавказская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих «Содружество».

ДД.ММ.ГГГГ между арендодателями в лице ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО10, ФИ05, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и арендатором ПТ «ФИО5 и Компания» в лице руководителя ФИО5 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № (далее, договор №).

Согласно п. 1 договора № арендодатели сдают, а арендатор принимает в аренду с правом последующего выкупа земельный участок площадью 1141000 кв. м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

В силу п. 2 договора № договор заключен сроком на 5 (пять) лет с момента регистрации, то есть до ДД.ММ.ГГГГ года. Общая сумма ежегодной арендной платы за арендованный земельный участок составляет 2 тонны ячменя, 500 кг пшеницы, 100 кг подсолнечника. Расчет между сторонами договора должен быть произведен до 1 декабря текущего года.

Пунктом 3 договора предусмотрено право арендатора на возобновление договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Более того, п. 6 договора № установлена обязанность арендодателя обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В нарушение положений закона и договора арендодатель ФИО10 не продлил договор аренды на неопределенный срок.

Как разъясняется в судебной практике, условие о продлении срока действия договора аренды, заключенного на определенный срок, без указания определенного срока, на который будет продлен договор, означает, что договор будет возобновлен на неопределенный срок (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от ДД.ММ.ГГГГ № по делу №).

С учетом ст. 421 ГК РФ толкование п. 3 и п. 6 договора аренды №, в котором стороны предусмотрели, что действие договора считается продолженным на новый срок, если ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть его, с учетом того, что данный пункт не содержит условия о сроке на который он считается продолженным, договор считается возобновленным на неопределенный срок (Постановление ФАС Уральского округа от ДД.ММ.ГГГГ № по делу №

После истечения срока договора арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не потребовал освободить земельный участок.

При этом отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать о возобновлении на неопределенный срок (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020)).

Таким образом, стороны впоследствии своими конклюдентными действиями подтвердили намерение сохранить между собой договорные арендные отношения относительно земельного участка.

Право аренды земельного участка площадью 1141000 кв. м. с кадастровым номером № было включено конкурсным управляющим в Инвентаризационную опись основных средств ПТ «ФИО5 и Компания» № от ДД.ММ.ГГГГ и является собственностью должника.

При этом ответчик нарушает законное право истца на аренду земельного участка следующими действиями.

По сведениям конкурсного управляющего из земельного участка с кадастровым номером № ответчиком ФИО10 было произведено выделение доли земельного участка - образован новый земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 60051 кв.м., расположенный по адресу <адрес> Указанное подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, дата государственной регистрации - ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком были нарушены права должника и кредиторов в деле о банкротстве, поскольку право аренды указанного земельного участка включено в конкурсную массу должника и подлежит реализации.

Выделение доли и образование новых земельных участков произведено с нарушением положений ГК РФ, Закона о банкротстве, а также с нарушением условий договора сторон.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 8 Договора № изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается только по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания сельскохозяйственных работ, не менее, чем за 3 месяца. Согласно п. 10 договора № досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

Конкурсный управляющий не давал согласия ни на изменение условий договора, ни на межевание земельного участка, а отсутствие такого письменного соглашения является нарушением п. 8 договора №.

В силу ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: самовольного занятия земельного участка; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Заявленные истцом требования находятся в рамках такого способа защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения (ст. 60 ЗК РФ).

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Выделение нового земельного участка из уже существующего и являющегося предметом договора аренды существенно нарушает права арендатора на владение и пользование арендованным имуществом.

Договор № был заключен в отношении земельного участка площадью 1141000 кв.м., арендная плата также определена с учетом площади объекта. Незаконное сокращение этой площади, без не только согласия, но и уведомления арендатора не отвечает критериям добросовестного и разумного поведения участков гражданского оборота.

При этом у арендатора отсутствуют другие механизмы защиты своих интересов, помимо утверждения в судебном порядке законного права на возобновления договора аренды № на прежних условиях, но на неопределенный срок.

Право аренды является активом, который включён в состав конкурсной массы должника ПТ «Петрушкан и К.» и подлежит реализации, в связи, с чем необоснованный выдел земельного участка нарушает права не только должника, но и конкурсных кредиторов, включённых в реестр требований.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) полного товарищества «ФИО5 и компания» (далее, должник) конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об утверждении положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества полного товарищества «ФИО5 и компания», утверждено в редакции, предложенной конкурсным управляющим, за исключением абзаца 5 пункта 3.1 Положения. Абзац 5 пункта 3.1 Положения изложен в следующей редакции: «цена отсечения на этапе продажи имущества путем публичного предложения составляет 20% от начальной цены лота. Начальная цена продажи имущества должника полного товарищества «ФИО5 и компания» установлена в размере 47 378 771,84 руб.».

В состав положения о продаже имущества вошел также актив должника - право аренды на земельный участок (земли с/х наз., 1 080 949 кв.м), №, адрес: <адрес>

В соответствии со ст. 131 Закона о банкротстве, все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу п. 2 ст. 129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий обязан: - принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества в срок не позднее трех месяцев с даты введения конкурсного производства, если более длительный срок не определен судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании ходатайства конкурсного управляющего в связи со значительным объемом имущества должника; -включить в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о результатах инвентаризации имущества должника в течение трех рабочих дней с даты ее окончания.

Таким образом, актив - право аренды принадлежит должнику и подлежит включению в состав конкурсной массы и реализации.

Просит суд признать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № с кадастровым номером №, площадью 1141000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, возобновленным на неопределенный срок.

В судебном заседании представитель истца (по доверенности) ФИО11 доводы искового заявления поддержала, дав пояснения в целом совпадающие с текстом искового заявления.

ФИО10, его представитель (по ордеру) – адвокат Карелина Е.Н., каждый в отдельности, с иском не согласились, дав суду объяснения в целом аналогичные письменным возражениям (л.д.85-89).

Выслушав представителей, ФИО10, изучив материалы дела суд не находит оснований для удовлетворения искового заявления в связи со следующим.

В соответствии со ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом установлено, что ФИО10 являлся собственником земельного доли, входящей в состав земельного участка с кадастровым номером № (далее, з/у №) в общей долевой собственности 1/19, общей площадью 1141000 кв.м., с категорией земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, по адресу: <адрес>

ПТ «ФИО5 и К» с ним и другими общедолевыми собственниками был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1 договора арендодатели сдают, а арендатор принимает в аренду с правом последующего выкупа земельный участок площадью 1141000 кв. м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения. В силу п. 2 договора договор заключен сроком на 5 (пять) лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Судебными актами Арбитражного суда Ростовской области и Багаевского районного суда Ростовской области, Ростовского областного суда обстоятельства о прекращении аренды уже рассматривалась в рамках спора о признании согласия арендатора на выдел участка недействительным, об оспаривании межевания земельного участка ответчика, что подтверждается определением Арбитражного суда РО от 15.08.2022г. по делу №, определением Арбитражного суда РО от №., решением Багаевского районного суда Ростовской области по делу № от ДД.ММ.ГГГГ., апелляционным определением Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.103-119). Следовательно, вопрос о незаконном выделении земельного участка с последним кадастровым номером 924 и образование земельного участка с последним кадастровым номером 323, в силу ст.61 ГПК РФ, обсуждению не подлежит в силу преюдициального значения вышеуказанных судебных актов.

Доводы представителя истца относительно нарушения ответчиком ст.621 ГПК РФ и пунктов с 6 по 10 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, судом приняты, не могут быть, так как установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес конкурсного управляющего ПТ «Петрушкан и К» ФИО9 и в адрес руководителя ПТ «Петрушкан и К» ФИО5 было направлено уведомление заказным письмом с уведомлением и описями вложений уведомления об отказе от пролонгирования договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. на новый срок. По окончании срока действия договора аренды он прекратил свое действие. Уведомления получены истцом, что подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес конкурсного управляющего ПТ «Петрушкан и К» ФИО9 и в адрес руководителя ПТ «Петрушкан и К» ФИО5 были дополнительно направлены уведомления о прекращении срока действия договора аренды, о запрете использовать выделенный мне земельный участок, так как право аренды прекращено, что также подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 в Управление Росреестра по РО (через МФЦ) подано заявление о погашении записи регистрации права аренды земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., по окончании срока его действия ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается распиской МФЦ от ДД.ММ.ГГГГ. Запись права аренды погашена Управлением Росреестра по РО по окончании срока действия договора (л.д.91-102)

Вопреки указанию истца, право аренды на выделенный участок с последним кадастровым номером 924 площадью 60051 кв.м., принадлежащий на праве собственности ФИО10 в конкурсную массу должника не включено. Так, право аренды на земельный участок в общей долевой собственности с последним кадастровым номером 323 площадью 1141000 кв.м. в конкурсную массу должника было включено истцом в ДД.ММ.ГГГГ года, когда действовал договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. В состав положения о продаже имущества включен актив должника ПТ «ФИО5 и компания» - право аренды земельного участка с последним кадастровым номером 323 площадью 1080949 кв.м.

То есть, из документов следует, что при выделе в ДД.ММ.ГГГГ. ФИО10 земельного участка из общедолевой собственности образовался новый земельный участок с последним кадастровым номером № площадью 60051 кв.м. и площадь участка в общедолевой собственности уменьшилась с 1141000 кв.м. до 1080949 кв.м., как раз на 60051 кв.м.

Таким образом, арбитражный суд включил в актив должника право аренды на участок из общей долевой собственности с последним кадастровым номером 323 площадью 1080949 кв.м. остальных дольщиков, куда выделенный участок ФИО10 с последним кадастровым номером № площадью 60051 кв.м. не был включен (л.д.63 оборот).

Кроме того, истцом не предоставлено суду доказательств тому, что арендатор совершил действия, свидетельствующие о пролонгации договора или заключении нового договора, как указано в п.2 ст.621 ГК РФ. Не опровергнуты истцом и доводы ответчика о том, что арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ год ФИО10 не была выплачена.

Действительно, из судебных актов в их описательной части усматривается, доводы истца о сроке действия договора аренды уже были предметом рассмотрения в иных спорах и из них следует, что договор аренды прекратил своей действие, а основания для возобновления аренды у истца отсутствуют.

При вышеуказанных обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ПТ «ФИО5 и К» в лице конкурсного управляющего ФИО9 к ФИО10 о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок – отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением Багаевского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета ФИО10 осуществлять действия по использованию земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 60051 – отменить.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд Ростовской области в течение 1 месяца.

Мотивированный текст решения изготовлен 26.06.2023г.

Судья: