Дело № 2-1784/2025

74RS0005-01-2025-001436-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Челябинск 30 июня 2025 года

Металлургический районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Коневой А.В.,

при секретаре Капрановой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 и с учетом уточнений просила:

- расторгнуть договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный хх.хх.хх года между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, ФИО4;

- признать прекращенным право собственности ФИО2 на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...

- признать прекращенным право собственности ФИО3 на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...

- признать прекращенным право собственности ФИО4 на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...

- признать за ФИО2 право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу...

- признать за ФИО3 право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...

- признать за ФИО4 право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...

- признать за истцом ФИО1 право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... (л.д. 7-9, 10-11).

Исковые требования ФИО1 мотивировала тем, что хх.хх.хх года между ней и ответчиками ФИО2, ФИО3, ФИО4 был заключен договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: .... Как следует из пункта 4 договора, стоимость квартиры составляет 1500 000 руб., которые ответчики истцу выплачивают в следующем порядке: 743 544 руб. до подписания договора и 756 456 руб. уплачиваются за счет социальной выплаты, предоставленной ФИО2 Согласно пункту 5 договора квартира находится в залоге у истца ФИО1 до полного расчета по настоящему договору. Вместе с тем, полный расчет с истцом не произведен, истцу денежные средства были переведены только за счет средств социальной выплаты. 12 февраля 2025 года в адрес ответчиков была направлена претензия, ответа на которую не последовало. Не выплата ответчиками полной стоимости квартиры является существенным нарушением договора купли – продажи.

Протокольными определением к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Судебное заседание в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации проведено в отсутствие истца ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4, представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об отложении рассмотрении дела не просивших.

Представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности (л.д. 16,17), исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6, действующая на основании ордера (л.д. 54), возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях (л.д. 59-61).

Ранее в судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила, что денежные средства от ответчиков в полном объеме не получала, получила лишь часть в сумме 756 456 руб.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По правилам статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь, покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: ... на основании договора № № безвозмездной передачи квартиры в общую (совместную) собственность от хх.хх.хх года и свидетельства о праве на наследство по закону от хх.хх.хх года (л.д. 44, 45).

хх.хх.хх года между ФИО1 (продавец) и ФИО2, ФИО3, ФИО4 (покупатели) был заключен договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: ... (л.д. 42).

Как следует из пункта 4 договора, стоимость квартиры составляет 1500 000 руб., которые ответчики истцу выплачивают в следующем порядке: 743 544 руб. до подписания договора и 756 456 руб. уплачиваются за счет социальной выплаты, предоставленной ФИО2, путем перечисления по заявлению ФИО2 с банковского счета открытого ФИО2 на счет продавца ФИО1, в качестве оплаты по настоящему договору, в течение 15 рабочих дней с момента предоставления в ПАО «...» документов, подтверждающих право равной долевой собственности покупателей на жилое помещение при наличии в полном объеме средств социальной выплаты на блокированном банковском счете.

Право собственности на данную квартиру по вышеуказанному договору зарегистрировано за покупателями хх.хх.хх года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 27-32).

хх.хх.хх года истцом в адрес ответчиков направлена претензия с требованием выплатить ей оставшуюся сумму по договору купли – продажи от хх.хх.хх года, которая оставлена без ответа (л.д. 19, 21).

Обосновывая свои исковые требования, истец указывает на то, что денежные средства в полном объеме от покупателей она не получила, получила лишь часть - 756 456 руб., в связи с чем полагает, что доли ответчиков подлежат уменьшению, с учетом стоимости квартиры – соответственно в два раза.

В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из существа договора купли-продажи квартиры следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая квартиру и передавая ее в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за нее определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Из содержания абзаца 3 пункта 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

С учетом приведенных выше положений закона основной обязанностью покупателя по договору купли-продажи является передача денежных средств продавцу, при этом по смыслу статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передаточный акт подтверждает только факт исполнения продавцом обязанности по передаче покупателю имущества, а не удостоверяет произведение взаиморасчета сторонами.

Из содержания договора купли-продажи квартиры от 13 сентября 2017 года следует, что стороны согласовали все существенные условия договора и их волеизъявление было направлено именно на осуществление передачи указанного в договоре недвижимого имущества от продавца к покупателю и перехода права собственности на данное имущество. Сделка в установленном законом порядке зарегистрирована, в ЕГРН внесена запись о праве собственности покупателя на квартиру, право продавца прекращено.

Сделка является возмездной, денежные средства в полном объеме переданы продавцу, а имущество - покупателю, что подтверждается содержанием договора.

Из договора купли-продажи следует, что до подписания договора покупатели уплатили продавцу денежные средства в сумме 743 544 руб., оставшаяся сумма - 756 456 руб. перечислена продавцу за счет средств социальной выплаты, получение денежных средств в сумме 756 456 руб. истцом не оспаривается.

ФИО1 подписывая договор купли-продажи, подтвердила факт получения от ответчиков – покупателей по договору денежных средств по договору, личная подача заявления ФИО1 о регистрации сделки и перехода права собственности также свидетельствует об исполнении сторонами своих обязательств.

Факт передачи денежных средств в сумме 743 544 руб. в счет оплаты стоимости приобретаемой квартиры подтверждается текстом договора, последовательными действиями сторон по подписанию договора купли-продажи, содержащего условие о том, что расчет между сторонами производится в следующем порядке: 743 544 руб. до подписания договора и 756 456 руб. уплачиваются за счет социальной выплаты, предоставленной ФИО2, сдачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области для осуществления перехода права собственности.

Кроме того, как следует из пункта 5 договора, квартира находится в залоге у продавца до полного расчета по договору.

Как следует из ответа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, запись об ипотеке была погашена в ЕГРН 13 октября 2017 года на основании заявлений ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 (л.д. 104).

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд, исходя о доказанности факта оплаты по договору купли-продажи от 13 сентября 2017 года, приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения данного договора, а так же перераспределения долей ответчиков в праве собственности на квартиру, признании права собственности на ? долю за истцом.

Кроме того, суд находит заслуживающими внимания доводы стороны ответчика, о пропуске истцом срока исковой давности.

Пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности - три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 этого кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Таким образом, срок исковой давности следует исчислять с 13 сентября 2017 года, так как в этот день истец подписала договор и дала согласие на продажу квартиры.

Следовательно, срок исковой давности истек 13 сентября 2020 года.

Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Вместе с тем, истцом доказательства, свидетельствующие об уважительности причин пропуска срока исковой давности, не представлены. Оснований для восстановления пропущенного истцом срока давности для обращения с настоящими требованиями суд не усматривает.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Руководствуясь положениями статей 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Металлургический районный суд г. Челябинска.

Председательствующий А.В. Конева

Мотивированное решение изготовлено 14 июля 2025 года.