Дело № 2-987/25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13.03.2025 г. г. Владикавказ

Советский районный суд г. Владикавказ РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Гагиева А.Т.

при секретаре судебного заседания Ляшовой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 к заинтересованным лицам – ФИО2, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, о прекращении обременения в виде ипотеки,

установил :

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным заявлением, согласно которого просил суд прекратить обременение в виде ипотеки в отношении общей долевой собственности 21/100, кадастровый номер 15:09:0030715:40, расположенной по адресу: РСО-Алания, <...>. Обязать орган регистрации прав погасить регистрационную запись об ипотеке с домовладения.

В обоснование своего заявления указано, что 05.12.2018г. между ФИО3, с одной стороны и ФИО2, ФИО1, был заключен Договор купли- доли жилого дома №15АА0801251. Согласно условиям, договор купли-продажи обеспечивает следующее обязательство: ФИО3, по договору купли-продажи от 05.12.20218 г. №15АА0801251 продал ФИО2, ФИО1 принадлежащие ему по праву собственности 67/100 долей жилого дома, находящегося по адресу: РСО-Алания, <...>, кадастровый номер 15:09:0030715:40, состоящего строения площадью 89,3 кв.м, этажность (этаж) - 1, на общую сумму 845 501 рублей 78 копеек. ФИО2 - 46/100 долей за 345 501,78 рублей, которые были переданы Продавцу до подписания настоящего договора, указанная доля состоит из целого литера Б,б, площадью 44,5 кв.м. (согласно кадастровому паспорту, выданному ГУП «Аланиятехинвентаризация» РСО-Алания 08.09.2010 года.) ФИО1 21/100 доля за 500 000 рублей, из которых сумма в размере 50 000 рублей была передана до подписания настоящего договора, а сумма в размере 450 000 рублей будет передана до 01.03.2019 г. Ввиду того, что расчет не произведён, согласно п.5 ст.488 ГК РФ у ФИО3 возникает право залога на указанную долю жилого дома в силу закона с момента регистрации права собственности по настоящему договору. Стороны договорились, что окончательный расчет между ними оформляется распиской ФИО3 о получении суммы в размере 450 000 рублей в счет платежей по настоящему договору, которая будет являться основанием для прекращения залога на указанную долю жилого дома. После выдачи указанной расписки обязанность ФИО1 по оплате недвижимости считается исполненной. Указанная доля состоит из помещения №1 площадью 13,5 кв.м., помещения №2 площадью 7,0 кв.м. (согласно кадастровому паспорту, выданному ГУП «Аланиятехинвентаризация» РСО-Алания 08.09.2010 г.) Согласно п.4.3 договора купли-продажи стоимость квартиры составляет 500 000 рублей и оплата производится частями: 50 000 рублей в момент до подписания договора купли-продажи, оставшаяся сумма в размере 450 000 рублей будет переведена до 01.03.2019 г. На момент подписания договора купли-продажи заявителем полностью выплачен продавцу первоначальный взнос в размере 50 000 рублей, что подтверждается распиской. 06.12.2018 г. была произведена государственная регистрация договора купли-продажи, что подтверждается записью в ЕГРН от 06.12.2018 г. В январе 2019 г. заявитель полностью выплатил оставшуюся сумму в размере 250 000 рублей, что подтверждается сведениями сберкнижки, остальные 200 000 были переданы продавцу нарочно. Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Поскольку договор купли-продажи квартиры полностью исполнен, деньги за объект недвижимости продавцу переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. В связи с указанным заявитель до настоящего времени не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ему на праве собственности домовладения, что послужило основанием для обращения с настоящим заявлением в суд. Факт выплаты денежных средств продавцу, может быть подтвержден ФИО2, который приходился родным братом ФИО3

Стороны по делу, надлежащим образом уведомленный судом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

На ранее состоявшемся судебном заседании ФИО1 свои требования поддержал, просил удовлетворить заявление и пояснил, что деньги за 21/100 доли в домовладении по ул. Бр. Газдановых, 33, в сумме 50 000 рублей он передал в ноябре 2018 г., что подтверждается распиской. Сумму наличными в размер 200 000 рублей, он передал продавцу в середине января 2019 г., однако расписку в передаче данной суммы он ему не дал. Деньги передавал при свидетелях, а именно при своей матери и при родном брате продавца ФИО2 Остальную сумму он перечислил на счет ФИО3, открытый в Сбербанке России, что подтверждается движением по счету последнего. Ипотеку не удалось прекратить по причине смерти продавца – ФИО3

На ранее состоявшемся судебном заседании, заинтересованное лицо – ФИО2, подтвердил доводы ФИО1 об исполнении им обязательств по оплате суммы сделки на общую сумму 500 000 рублей. Указал также, что является родным братом продавца - ФИО3, который продал 21/100 доли дома по ул. Бр. Газдановых 33, г. Владикавказу ФИО1, который, в свою очередь, в его присутствии, а также в присутствии его матери ФИО4, передал ФИО3 часть денежных средств наличными в размере 200 000 рублей за данную долю дома. Остальные денежные средства были перечислены покупателем на счет продавца ФИО3, открытый в Сбербанке России.

Исследовав и проверив имеющиеся письменные материалы дела, суд находит исковые требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Дело рассмотрено с соблюдением требованием ст. 167 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 2 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п.11 ст.53 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с разъяснениями п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из материалов дела следует, что 05.12.2018г. между ФИО3, с одной стороны и ФИО2, ФИО1, был заключен Договор купли-доли жилого дома №15АА0801251.

Согласно условиям данного договора, ФИО3, продал ФИО2, ФИО1 принадлежащие ему по праву собственности 67/100 долей жилого дома, находящегося по адресу: РСО-Алания, <...>, кадастровый номер 15:09:0030715:40, площадью 89,3 кв.м, этажность (этаж) - 1, на общую сумму 845 501 рублей 78 копеек. ФИО2 - 46/100 долей за 345 501,78 рублей, которые (согласно содержания заявления) были переданы Продавцу до подписания настоящего договора, указанная доля состоит из целого литера Б,б, площадью 44,5 кв.м., а ФИО1 21/100 доли за 500 000 рублей.

При этом по условиям договор, сумма в размере 50 000 рублей были переданы продавцу до подписания данного договора, а сумма в размере 450 000 рублей должна была быть передана до 01.03.2019 г. В этой связи, в соответствии со ст. 488 ГК РФ на данную долю домовладения возникло право залога. Стороны также договорились, что окончательный расчет между ними оформляется распиской ФИО3 о получении суммы в размере 450 000 рублей в счет платежей по настоящему договору, которая будет являться основанием для прекращения залога на указанную долю жилого дома.

06.12.2018 г. данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РСО-Алания.

Из материалов дела, а также пояснений ФИО1 следует, что он исполнил условия договора купли-продажи, оплатив сумму сделки в размере 500 000 рублей, однако в связи со смертью 28.01.2019 г. продавца – ФИО3, соответствующие регистрационные действия в Управлении Росреестра по РСО-Алания по прекращению ипотеки произведены не были.

Суд соглашается с данными доводами заявителя, потому как они подтверждаются имеющимися материалами дела.

Так, согласно свидетельству о смерти I-ИО №687685, ФИО3 умер 28.01.2019 г., при этом наследником его, согласно свидетельству о праве на наследство по закону 15 АА 0844098 от 29.07.2019 г., является его брат – ФИО2

Из представленной суду расписке от 28.11.2018 г. следует, что ФИО3 взял у ФИО4 (мать истца) аванс в сумме 50 000 рублей за продажу дома по ул. Бр.Газдановых, 33, г. Владикавказа.

Из пояснений заявителя также следует, что оставшиеся денежные средства в сумме 450 000 рублей он передал продавцу.

Так, 100 000 рублей и 150 000 рублей, были перечислены на счет ФИО3, открытый в Сбербанк России 17.12.2018 г. и 15.01.2019 г., соответственно, что подтверждается представленной суду ФИО2 сберегательной книжкой Сбербанка России на имя ФИО3

Оставшаяся сумма в размере 200 000 рублей были переданы ФИО3 наличными в присутствии его брата ФИО2 и матери ФИО1 – ФИО4, которые в судебном заседании подтвердили данное обстоятельство.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности сторон, и лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Согласно ч.1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно ч.1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценивая в совокупности имеющиеся по делу доказательства, суд приходит к выводу, что обязательство ФИО1 по договору купли-продажи от 05.12.2018 г. прекращено его надлежащим исполнением, что в силу приведенных выше норм закона влечет за собой прекращение его обеспечения в виде залога.

Заявление о погашении регистрационной записи ипотеки в силу закона от ФИО1 и ФИО3 подано не было, в связи со смертью последнего, в связи с чем обременение на долю в объекте недвижимости не снято.

Наличие обременения в виде ипотеке на спорный объект нарушает права ФИО1, как собственника указанного объекта недвижимости, что является недопустимым.

При изложенных обстоятельствах, требование настоящего заявления о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении общей долевой собственности 21/100, кадастровый номер 15:09:0030715:40, расположенной по адресу: РСО-Алания, <...>, подлежит удовлетворению.

Что касается требования заявителя о возложении на Управление Росреестра по РСО-Алания обязанности погасить регистрационную запись об ипотеке с данного домовладения, то данное требование не подлежит удовлетворению.

Так, в соответствии со ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

В силу п. 6 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов", утвержденных Приказом Росрегистрации от 07.06.2007 №112, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Поскольку, признанное судом право на недвижимое имущество, как и его прекращение или осуществление действий по государственному кадастровому учету подлежат государственной регистрации на общих основаниях то, соответственно, оснований для возложения обязанности на Управление Росреестра по РСО-Алания погасить регистрационную запись ипотеке с данного домовладения, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

решил:

Заявление ФИО1 к заинтересованным лицам – ФИО2, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, о прекращении обременения в виде ипотеки, удовлетворить частично.

Прекратить обременение в виде ипотеки в отношении общей долевой собственности 21/100, кадастровый номер 15:09:0030715:40, расположенной по адресу: РСО-Алания, <...>.

В удовлетворении требования ФИО1 к заинтересованным лицам – ФИО2, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, о возложения обязанности на Управление Росреестра по РСО-Алания погасить регистрационную запись ипотеке в отношении общей долевой собственности 21/100, кадастровый номер 15:09:0030715:40, расположенной по адресу: РСО-Алания, <...>, отказать.

Настоящее решение является основанием для осуществления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания действий по погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания в течение месяца со дня его принятия.

Судья А.Т. Гагиев