Решение по делу № 2-919/2025 от 28.05.2025 - о признании договоров недействительными, исковому заявлению третьего лица <ФИО> к администрации МО Северский район о восстановлении в правах аренды на земельный участок.

УИД 23RS0044-01-2022-002258-20

дело № 2-919/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Северская 19 мая 2025 года

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего

Вихора П.Н.,

при секретаре судебного заседания

ФИО1,

с участием представителя истца / ответчика

ФИО2,

представителя ответчика ФИО3, третьего лица, заявившего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО4

ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО Северский район к ФИО3 о признании договоров недействительными, исковому заявлению третьего лица ФИО4 к администрации МО Северский район о восстановлении в правах аренды на земельный участок,

установил:

Администрация МО Северский район обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, сносе объекта недвижимости. В обоснование исковых требований указано о том, что 26.02.2020г. ФИО3, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, предназначенного для ведения ЛПХ, обратился в администрацию муниципального образования Северский район Краснодарского края с заявлением о выкупе вышеуказанного земельного участка. Обосновывая право на выкуп земельного участка, арендатор предоставил документы, из которых следовало, что он является собственником объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, а именно хозблока общей площадью 1,2 кв.м. на основании постановления администрации муниципального образования Северский район от 26.03.2020г. № «О предоставлении в собственность за плату ФИО3 земельного участка площадью 404 кв.м. с кадастровым номером № расположенный в <адрес>», был заключен договор купли-продажи земельного участка от 02.04.2020г. №, между администрацией муниципального образования Северский район и ФИО3 Администрация муниципального образования Северский район считает, что предметом договора являлся земельный участок площадью 404 кв.м. для ведения ЛПХ, возведение на земельном участке только объекта вспомогательного назначения, даже при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у застройщика прав на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном ЗК РФ. Площадь вышеуказанного земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. На дату заключения договора купли-продажи 99% земельного участка являлась незастроенной. Кроме того, возведенный на земельном участке объект – хозблок, возведен в отсутствие разрешительной документации и является самовольной постройкой и не является объектом недвижимого имущества, а также не отвечает критериям объекта вспомогательного назначения, т.к. отсутствует основной объект, право собственность на данный объект не подлежало государственной регистрации. На основании вышеуказанных обстоятельств, договор купли-продажи заключенный между истцом ФИО3 имеет признаки недействительной ничтожной сделки.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно изменял исковые требования и в окончательной редакции просит признать договор об уступке прав от 23.05.2019г. по договору аренды земельного участка, заключенный 16.10.2018г. №, недействительной (ничтожной) сделкой, (поскольку при ее совершении был нарушен явно выраженный запрет, установленный п.7 ст.448 ГК РФ), признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 02.04.2020г. №, (поскольку возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п.1 ст.39.20 ЗК РФ), применить последствия недействительности сделки путем погашения записи о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, отменить постановление администрации муниципального образования Северский район от 26.03.2020г. № «О предоставлении в собственность за плату ФИО3 земельного участка площадью 404 кв.м с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>», изложить в резолютивной части судебного акта, что настоящее решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО3 на объект с кадастровым номером №, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Третьим лицом ФИО4 заявлены самостоятельные требования относительно предмета спора к администрации МО Северский район о восстановлении в правах аренды на земельный участок. В обоснование исковых требований ФИО4 указано о том, что спорный земельный участок выбыл из публичной собственности по воле администрации МО Северский район, осуществлявшей распоряжение участком на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды сроком на 20 лет, протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в собственность за плату, договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ право собственности администрации на земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке, сведения о наличии правопритязаний на участок и оспаривании сделки не имелось. Просит вернуть стороны в первоначальное положение, а именно восстановить ФИО4 в правах аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 404 кв.м для ведения ЛПХ, расположенный по адресу: <адрес>, на срок и условиях изложенных в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ; указать, что данное решение является основанием для восстановления записи в ЕГРН права аренды ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 404 кв.м для ведения ЛПХ, расположенный по адресу: <адрес>.

Представитель истца администрации МО Северский район ФИО2 в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, при разрешении исковых требований ФИО4 к администрации МО Северский район о восстановлении в правах аренды на земельный участок полагался на смотрение суда.

Ответчик ФИО3 и третье лицо, заявившее самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО4 в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, рассмотреть дело в свое отсутствие не просили.

Представитель ответчика ФИО6, третьего лица ФИО4 по доверенности ФИО5 в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований ФИО4, при разрешении первоначальных исковых требований администрации к ФИО3 полагалась на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Северского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель третьего лица Департамента имущественных отношений Краснодарского края, в судебное заседание не явился по неизвестной причине, о времени и дате слушания по делу, извещен надлежащим образом.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Согласно ст. 197 ГК РФ, для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В п. 73, п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ). Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

В данном случае сделки оспариваются истцом по мотиву ничтожности, учитывая, что прокуратурой Северского района в рамках осуществления надзора за исполнением земельного и градостроительного законодательства проведена проверка реализации полномочий по распоряжению муниципальным имуществом администрации, ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации внесено представление прокуратуры Северского района № «Об устранении нарушений земельного, градостроительного и бюджетного законодательства» с прямым указанием на необходимость расторжения договора купли-продажи необоснованно проданного земельного участка с кадастровым номером 23:26:1003012:395 в судебном порядке.

Таким образом, истец узнал о незаконности сделки не позднее ДД.ММ.ГГГГ в рамках осуществления надзора за исполнением администрацией земельного законодательства, исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, срок исковой давности, установленный ст. 181 ГК РФ, не пропущен.

Одним из основополагающих принципов гражданского судопроизводства является, согласно ст. 12 ГПК РФ, осуществление правосудия по гражданским делам на основе состязательности и равноправия сторон.

На основании ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения) регулируются земельным законодательством Российской Федерации, которое состоит из Земельного кодекса Российской Федерации, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки и части земельных участков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно п. 2 ст. 11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации МО Северский район № от 13.08.2018г. о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды сроком на 20 лет земельного участка, площадью 404 кв.м., расположенного в <адрес>, муниципальному казенному учреждению МО Северский район «Комитет земельных отношений» было поручено провести торги в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды сроком на 20 лет указанного земельного участка.

На основании протокола № о результатах торгов в форме открытого аукциона по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 21.09.2018г. и вышеуказанного постановления администрации МО Северский район № от 13.08.2018г., между администрацией МО Северский район и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка №, на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в <адрес>.

Данный договор составлен специалистами администрации, подписан сторонами, прошел государственную регистрацию. Все условия по исполнению данного договора сторонами исполнены.

В условиях данного договора отсутствует запрет на переуступку права аренды земельного участка.

Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка № от 16.10.2018г., арендатор обязан, в случае прекращения деятельности арендатора или передачи прав арендатора на участок другому лицу в 10-дневный срок направить арендодателю письменное уведомление об этом с указанием наименования и индивидуализирующих реквизитов лица, к которому перешли права, даты их перехода, а также копии подтверждающих такое прекращение деятельности или передачу прав документов.

23.05.2019г. на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (№), ФИО4 передала права и обязанности по договору аренды новому арендатору – ФИО3

ФИО3 на арендуемом земельном участке было выстроено нежилое здание - хозпостройка, которое поставлено на государственный кадастровый учет и зарегистрировано право собственности.

26.03.2020г. постановлением администрации МО Северский район № ФИО3 предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 23:26:1003012:395.

02.04.2020г. между администрацией МО Северский район и ФИО3 заключен договор купли-продажи №, условия договора между сторонами исполнены в полном объеме. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2020г. №, администрация МО Северский район передала в собственность, а ФИО3 принял и оплатил по цене и на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 23:26:1003012:395, общей площадью 404 кв.м., расположенный в <адрес>, с видом разрешенного использования: отдельно стоящие усадебные жилые дома (в том числе с местами приложения труда и возможностью ведения личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества).

В соответствии с п.2.1. указанного договора, цена земельного участка составила 2861,61 руб.

Согласно п. 3.1 договора, продавец продает по договору участок, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец и покупатель не могли знать.

На основании п. 3.5 договора, договор является документом, подтверждающим передачу участка к покупателю без каких-либо иных документов.

Согласно п. 4.2 договора, изменение указанного в п. 1.1 договора целевого назначения земель допускается в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу п.п. 7 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов путем заключения договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 23 декабря 2008 года № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей на момент возникновения спорных правоотношений редакции), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Из совокупного толкования норм пункта 1 статьи 36, пункта 2 статьи 35 ЗК РФ следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 ст. 33 ЗК РФ предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Из абзаца 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ следует, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Несоответствие площади земельного участка площади расположенного на нем здания является самостоятельным основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка на основании статей 33, 36 ЗК РФ.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С учетом приведенных норм, собственник объекта недвижимости (хозблока), требующий предоставления земельного участка без проведения торгов, должен подтвердить необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в заявленных целях.

Площадь земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес> составляет 404 кв.м., площадь расположенного на нем объекта (хозблока) – 1,2 кв.м, что на 95,15 % превышает площадь объекта, каких-либо документов, подтверждающих необходимость использования для эксплуатации вспомогательного объекта (хозблока) указанной площадью, расположенного на земельном участке площадью 404 кв.м не представлено.

При предоставлении администрацией МО Северский район в собственность без торгов ФИО3 земельного участка с кадастровым номером №, заявитель должен был обосновать площадь земельного участка, необходимого для использования (обслуживания) и эксплуатации объекта капитального строительства, расположенного на указанном земельном участке, но таких доказательств в администрацию представлено не было.

Согласно актам обследования земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ объекты капитального строительства на участке отсутствуют.

То обстоятельство, что ответчик ФИО3 является собственником объекта, расположенного на спорном земельном участке, не наделяет его правом оспаривать отнесение земельного участка к той или иной категории публичной собственности.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016), из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Доказательств наличия у объекта (хозблока) с кадастровым номером 23:26:1003012:417 признаков, помимо кадастрового учета, способных относить его в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, ответчиками не представлено.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (под. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В результате незаконного предоставления постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, нарушено право неограниченного круга лиц на его получение в установленном земельным законодательством порядке.

Суд учитывает, что приобретение земельного участка его арендатором и собственником расположенного на нем сооружения по льготной цене также привело к уменьшению доходной части бюджета муниципального образования Северский район.

С учетом изложенного, нарушение установленного земельным законодательством порядка заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является основанием для признания такого договора недействительным (ничтожной сделкой) на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ, а постановления администрации МО Северский район от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в собственность за плату ФИО3 земельного участка площадью 404 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>» незаконным.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № следует признать ничтожной сделкой.

Поскольку вопрос отмены постановления от ДД.ММ.ГГГГ № находится в компетенции администрации района как органа местного самоуправления, а судебный акт, принимаемый судом общей юрисдикции, не может подменять собой такое решение, в удовлетворении требований администрации МО Северский район об отмене постановления администрации МО Северский район от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в собственность за плату ФИО3 земельного участка площадью 404 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>» необходимо отказать.

В соответствии с положениями статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

В силу ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как указано в определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ, которым принятые по настоящему делу решение Северского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменены с направлением гражданского дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, между предписаниями п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 7 ст. 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной нормы: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур – путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

В силу ст. 390 ГПК РФ, указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка площадью 404 кв.м заключен между администрацией и ФИО4 на основании протокола № о результатах торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор уступки права аренды от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, поскольку при его совершении нарушен императивно установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ запрет на передачу земельных участков, полученных в результате проведения торгов. Следовательно, исковые требования администрации в данной части также подлежат удовлетворению.

Разрешая, в том числе, требования ФИО4, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В качестве общего последствия недействительности сделки пункт 2 статьи 167 ГК РФ предусматривает двустороннюю реституцию, то есть каждая из сторон возвращает все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещает его стоимость. Тем самым восстанавливается имущественное положение сторон, имевшее место до совершения предоставления по сделке. Согласно п. 3 ст. 167 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пункта 4 той же статьи суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Следовательно, в случае удовлетворения требования о признании сделки недействительной суду также надлежит разрешить вопрос о последствиях ее недействительности.

Выбор способа защиты, как и выбор ответчика по делу, является прерогативой истца. Выбор способа защиты нарушенного права должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав. При этом одним из условий предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.

В этой связи, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделок в виде возвращения сторон в состояние до их заключения.

Последствием ничтожности договора купли-продажи является возвращение титула (права собственности) на земельный участок к администрации, и возложения на администрацию МО Северский район обязанности возвратить ФИО3 уплаченные по договору от 02.04.2020 года № 45 денежные средства. В связи с чем, подлежат погашению в ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № и хозблок с кадастровым номером 23:26:1003012:417.

В виду того, что договор купли-продажи, заключенный между администрацией МО Северский район и ФИО3, а также договор уступки права аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4 признаны недействительными, учитывая, что ФИО4 приобрела право аренды земельного участка на законных основаниях, срок аренды по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № не истек, ФИО4 вправе владеть и пользоваться земельным участком на основании условий указанного договора аренды. В связи с чем, исковые требования ФИО4 к администрации МО Северский район о восстановлении в правах аренды на земельный участок подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования администрации МО Северский район к ФИО3 о признании договоров недействительными – удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) договор от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией муниципального образования Северский район и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 404 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив стороны в первоначальное положение:

аннулировать в ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок площадью 404 кв.м, с кадастровым номером № и хозяйственную постройку площадью 1,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>В.

внести в ЕГРН сведения о праве собственности администрации МО Северский район на земельный участок площадью 404 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>В.

обязать администрацию муниципального образования Северский район в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить ФИО3 полученную по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером №,

обязать ФИО3 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу передать администрации МО Северский район земельный участок с кадастровым номером 23:26:1003012:395, расположенный по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи.

В удовлетворении исковых требований администрации МО Северский район об отмене постановления администрации муниципального образования Северский район от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в собственность за плату ФИО3 земельного участка площадью 404 кв.м с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>» - отказать.

Исковые требования ФИО4 к администрации МО Северский район о восстановлении в правах аренды на земельный участок – удовлетворить.

Восстановить ФИО4 в правах аренды на земельный участок с кадастровым номером № площадью 404 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, на срок и условиях, изложенных в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данное решение является основанием для погашения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО3 на земельный участок площадью 404 кв.м, с кадастровым номером № и хозяйственную постройку с кадастровым номером №, площадью 1,2 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, и регистрации права собственности администрации МО Северский район на земельный участок с кадастровым номером № площадью 404 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Данное решение является основанием для государственной регистрации права аренды ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 404 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>В, на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено 28.05.2025 года.

Председательствующий П.Н. Вихор