К О П И Я
Дело №а-46/2022
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
г. Салехард 26 сентября 2022 года
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Мочаловой Н.В.,
при секретаре Лебединской А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 в лице представителя обратился с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов:
земельного участка с кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 3 396 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, , используемого на основании договора аренды, и установлении ее равной рыночной в размере 4 000 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 года,
объекта недвижимости - здания магазина с кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 2 178,5 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, , и установлении ее равной рыночной в размере 50 900 000 руб. по состоянию на 27.01.2022 года.
Кадастровая стоимость данных объектов по состоянию составила соответственно: с кадастровым номером №- 8 374 536 руб. на 01.01.2019 года, с кадастровым номером №- 102 276 152.65 руб. на 27.01.2022 года.
Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает его права как собственника недвижимости и арендатора земельного участка по уплате земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости, и арендатора, оплачивающего арендные платежи, рассчитанные из кадастровой стоимости.
Департаментом имущественных отношений ЯНАО направлен отзыв на заявление, в котором указано, что отчет о рыночной стоимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, не может являться доказательством по делу.
Департамент имущественных отношений администрации г. Ноябрьск в возражениях просил отказать в удовлетворении требований.
Представитель административного истца ФИО2 обратился с уточнением административного иска, где просил установить кадастровую стоимость объектов в размере, установленной заключением эксперта, рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель департамента имущественных отношений ЯНАО ФИО3 в судебном заседании указал, что заключение эксперта имеет многочисленные нарушения стандартов оценки и не может быть признано доказательством по делу, пояснения на мнение также не признал, просил в удовлетворении административного иска отказать.
Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по ЯНАО, Департамента имущественных отношений администрации г. Ноябрьск, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу в судебное заседание не явились.
Указанные лица надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, суд их явку обязательной не признавал, административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему.
Административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 3 396 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, , что подтверждается договором аренды от 25 апреля 2019 года № 31-19, согласно приложению № 3 арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости (т.1 л.д. 34-38).
Административный истец является собственником здания магазина с кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 2 178,5 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, , что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д. 27-32).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость составляет соответственно:
с кадастровым номером №- 8 374 536 руб. на 01.01.2019 года, с кадастровым номером №- 102 276 152.65 руб. на 27.01.2022 года.
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, а также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пунктов 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев определения рыночной стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 399, статьями 401, 402 Налогового кодекса РФ налог на имущество физических лиц вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований, объектом налогообложения могут являться здание, строение, сооружение, помещение, налоговая база по общим правилам подлежит определению, исходя из кадастровой стоимости данных объектов.
Законом ЯНАО от 27.10.2014 № 83-ЗАО с 01.01.2015 года на территории Ямало-Ненецкого автономного округа установлена единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения (статья 1).
Из положений части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ следует, что гражданин имеет право на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости объектов недвижимости.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как собственник объектов недвижимости и налогоплательщик, обязанный уплачивать налог на имущество физических лиц, исходя из их кадастровой стоимости, а также как арендатор, оплачивающий арендные платежи, рассчитанные из кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данных объектов.
Как следует из отчета ООО «Оценочная компания ФИО4.» от 22.03.2022 года № 220322/1-1 об оценке объектов рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет - 4 000 000 руб. на 01.01.2019 года (т.1 л.д 40-143).
Как следует из отчета ООО «Оценочная компания ФИО4.» от 22.03.2022 года № 220322/1-2 об оценке объектов рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет - 50 900 000 руб. на 27.01.2022 года (т.2 л.д. 1-143).
Оценив в качестве доказательства отчеты об оценке объектов, суд установил, что они не содержат необходимого экономического обоснования, поскольку корректировки на передаваемые права, этажность, состояние здания являются неверными, что вызывает разумные сомнения в достоверности указанных в отчете сведений.
По административному делу была проведена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО «ЭКО-Н» (эксперт ФИО5) № 3а-46/2022/ЭО/03-0822 от 08.08.2022 года рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019 года составила:
с кадастровым номером № на 01.01.2019 года составила 5 559 000 руб.,
с кадастровым номером № на 27.01.2022 года составила 77 680 000 руб..
Данное заключение принимается судом за основу при вынесении решения по следующим мотивам.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Заключение позволяет проверить правильность определения критериев, имеющих существенное значение, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялись сравнительный и доходный подходы, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В рамках сравнительного подхода к оценке избран метод количественных корректировок. В качестве аналогов каждого объекта оценки взяты 6 объектов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились открытые источники о фактически совершенных сделках с аналогичными объектами недвижимости на территории г. Ноябрьск. Применены все необходимые корректировки, влияющие на итоговую величину.
В рамках доходного подхода эксперт применил метод капитализации дохода, подробно описав в отчете все условия, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости при оценке данным подходом.
При согласовании результатов эксперт путем различных весовых коэффициентов для каждого подхода рассчитал итоговую стоимость оцениваемого имущества, применены соответствующие корректировки.
При таких данных у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в указанном заключении, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости объекта, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов недвижимости, выводы эксперта не содержат противоречий.
Заключение эксперта ООО «ЭКО-Н» соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, подтверждает рыночную стоимость объектов недвижимости, признается судом в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости.
Основания, предусмотренные ст. 83 КАС РФ для назначения повторной и дополнительной экспертизы, отсутствуют.
Доводы возражений административного ответчика департамента имущественных отношений ЯНАО на заключение эксперта подробно опровергаются письменными пояснениями эксперта ФИО5 от 26 сентября 2022 года, в частности указано, что информация, на которую ссылается департамент во мнении, являлась открытой в процессе проведения кадастровой оценки, а выявленный факт, что объект является незавершенным строительством, не является общедоступной, т.к. не отражается в системе кадастрового учета в режиме реального времени в период производства экспертизы. Эта информация доступна лишь департаменту. Тот же довод эксперт указал на замечания о необходимости корректировки на застроенность земельного участка. На довод департамента, что экспертом принимаются допущения, в пояснении указано, что эксперт делает выводы после изучения объекта исследования и иных объектов сравнения, проводит анализ рынка в сегменте - земельные участки коммерческого назначения, который содержится в экспертном заключении. Корректировка на материал стен невозможна, поскольку это не указано в объявлении о продаже. Иные замечания на итоговый результат экспертизы не влияют.
Поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, суд полагает заявленное требование подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном ст. 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления либо в суд, либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как следует из материалов дела, административный истец обратился в суд 20 апреля 2022 года в электронном виде, соответственно эта дата и считается датой обращения с заявлением о пересмотре.
От генерального директора ООО «ЭКО-Н» поступило ходатайство о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 90 000 рублей.
Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В соответствии со статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в числе прочего суммы, подлежащие выплате экспертам.
В силу части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу.
Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.
В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьи 107 и части 3 статьи 109 КАС РФ.
В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
При этом при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.
Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 8 374 536 руб. и рыночной стоимостью, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы в размере 5 559 000 руб. составляет 33.6 % (или 1.5 раза), то есть менее половины.
Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 102 276 152.65 руб. и рыночной стоимостью в размере, установленной заключением экспертизы, 77 680 000 руб. составляет 24 % (или 1.3 раза), то есть менее половины.
Принимая во внимание, что кадастровая стоимость, определенная в результате государственной кадастровой оценки, не является кратной размеру определенной судом рыночной стоимости объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости объектов с их рыночной стоимостью расхождение не является существенным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, следовательно, не может свидетельствовать об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объектов недвижимости, повлекшей нарушение конституционных прав административного истца как собственника.
При указанных обстоятельствах судебные расходы в виде подлежащей выплате эксперту за проведение экспертизы денежной суммы в размере 90 000 рублей за определение рыночной стоимости объектов недвижимости следует взыскать с административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям ст. 111 КАС РФ.
Руководствуясь ст. 175-181 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов:
земельного участка с кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 3 396 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, в размере 5 559 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 года,
здания магазина с кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 2 178,5 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, , в размере 77 680 000 руб. по состоянию на 27.01.2022 года.
Датой подачи заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости считать 20.04.2022 года.
Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЭКО-Н» расходы по производству судебной экспертизы в сумме 90 000 (девяносто тысяч) рублей по следующим реквизитам:
Общество с ограниченной ответственностью «ЭКО-Н»
Юридический адрес: 625023, <...>
ИНН <***>
ОГРН <***>
Расчетный счет <***>
Западно-Сибирское отделение № 8647 ПАО СБЕРБАНК г. Тюмень
корсчет 30101810800000000651
БИК 047102651.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции с подачей жалобы через суд, вынесший решение.
Председательствующий
судья (подпись) Н.В.Мочалова