Дело № 2-4225/2025 09 октября 2025 года

29RS0014-01-2025-005697-18

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд города Архангельска

в составе председательствующего судьи Ждановой А.А.

при секретаре судебного заседания Строганове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа «Город Архангельск», ФИО2 о признании права аренды по соглашению о внесении изменений в договор аренды земельного участка, признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации городского округа «Город Архангельск» (далее – Администрация), ФИО2 и в последнем заявленном виде исковых требований просила о признании права аренды по соглашению о внесении изменений в договор аренды от <Дата> <№> (вф) земельного участка с кадастровым номером: <№>, площадью 65 кв.м, с <Дата>, признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между ФИО1 и ФИО3

В обоснование иска указано, что <Дата> по договору купли-продажи ФИО1 приобрела в собственность от продавца ФИО4 недвижимое имущество – баню рубленную, одноэтажную, площадью 22 кв.м, находящуюся на участке 65 кв.м по адресу: ..., и является собственником данного недвижимого имущества по настоящее время. Баня находилась на земельном участке, предоставленном по договору аренды <№> (вф) от <Дата> арендатору ФИО4 14 апреля 2015 года ФИО1 на основании договора купли-продажи от <Дата> и заявления арендатора приняла по соглашению о внесении изменений в договор аренды земельного участка от <Дата> <№> (вф) с 20 декабря 2014 года все права и обязанности по договору аренды от <Дата> <№> (вф) земельного участка с кадастровым номером: <№>, площадью 65 кв.м, для размещения и эксплуатации бани и хозяйственных построек по .... Впоследствии ФИО1 и ФИО3 заключили в качестве оформления своих намерений соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <№> (вф), по которому ФИО3 должен был стать арендатором данного земельного участка после приобретения права на недвижимое имущество в виде бани. ФИО1 и ФИО3 не смогли достигнуть соглашения о продажной стоимости бани и хозяйственных построек, в связи с чем договор купли-продажи заключен не был, в результате чего передача земельного участка в аренду фактически не состоялась. Указанное соглашение об уступке стороны не исполняли и юридической силы за ним не признавали, фактически смена арендатора не состоялась. Земельный участок с баней с <Дата> по настоящее время находится во владении и пользовании ФИО1 В 2025 году из Министерства имущественных отношений Архангельской области истец узнала о том, что не является арендатором указанного земельного участка. Полагая, что Министерство имущественных отношений Архангельской области незаконно исключило ее из числа арендаторов, ссылаясь на недействительность (ничтожность) соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без передачи прав собственности на находящиеся на нем недвижимое имущество, истец обратилась в суд с заявленными требованиями.

В судебное заседание истец, ответчик ФИО2 не явились, извещены надлежащим образом.

ФИО2 в материалы дела представлено заявление о признании иска.

Представитель истца поддержал исковые требования по аналогичным основаниям.

Представитель ответчика Администрации возражал против удовлетворения иска по доводам, указанным в письменном отзыве на иск. Пояснила, что в настоящее время подготовлен проект межевания, в том числе спорного земельного участка, по которому площадь земельного участка значительно увеличится в сравнении с указанной в договоре аренды.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Применительно к спорной ситуации следует руководствоваться помимо гражданского кодекса, нормами земельного законодательства, являющимися специальными по отношению к общим нормам гражданского законодательства и предусматривающими порядок передачи в аренду земельных участков, являющихся публичной собственностью.

Глава V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) устанавливает основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в том числе на основании договора аренды.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, определены в статье 39.20 ЗК РФ.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ. Как установлено частью 1 статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом в части 3 статьи 35 ЗК РФ указано, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в части 4 статьи 35 ЗК РФ.

Судом установлено, следует из материалов дела, что <Дата> между мэрий города Архангельска (арндодатель) и ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды <№> (вф) земельного участка, расположенного в территориальном округе ..., из категории земель поселений, ... в 16 зоне градостроительной ценности, площадью 65 кв.м, для размещения и эксплуатации бани и хозяйственных построек, на основании решения градостроительной комиссии мэрии города от <Дата> на срок 11 месяцев с правом пролонгации на неопределенный срок.

Согласно п.3.2 данного договора, арендатор обязался без письменного согласия арендодателя не передавать права и обязанности по договору третьим лицам и не сдавать земельный участок в субаренду, не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

<Дата> по договору купли-продажи ФИО1 приобрела в собственность от продавца ФИО4 недвижимое имущество – баню рубленную, одноэтажную, площадью 22 кв.м, находящуюся на указанном земельном участке 65 кв.м по адресу: .... Документов о последующей продаже данного имущества в материалы дела не представлено.

<Дата> ФИО1 на основании договора купли-продажи от <Дата> и заявления арендатора приняла по соглашению о внесении изменений в договор аренды земельного участка от <Дата> <№> (вф), заключенному между Министерством имущественных отношений Архангельской области и ФИО1, с <Дата> все права и обязанности по договору аренды от <Дата> <№> (вф) земельного участка с кадастровым номером: <№>, площадью 65 кв.м.

<Дата> ФИО1 обратилась в Министерство имущественных отношений Архангельской области с заявлением о получении согласия на уступку прав и обязанностей по указанному договору аренды земельного участка ФИО3 (сын) в связи с плохим здоровьем.

Министерство имущественных отношений Архангельской области в письме от <Дата> согласовало передачу прав и обязанностей по указанному договору аренды.

<Дата> ФИО1 и ФИО3 заключили соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <№> (вф) от <Дата>, по условиям которого истец передала, а ФИО3 принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка <№> (вф) с учетом соглашения о внесении изменений в данный договор.

Стороны договорились об оплате за уступку прав на земельный участок в размере 1000 руб., которая выплачена до подписания соглашения (пункты 5 и 6 договора).

По смыслу пункта 1 статьи 382, пункта 1 статьи 389.1, статьи 390 ГК РФ уступка требования производится на основании договора, заключенного первоначальным кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием).

По общему правилу, требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, например договора продажи имущественного права (пункт 2 статьи 389.1 ГК РФ). Однако законом или таким договором может быть установлен более поздний момент перехода требования. Стороны вправе установить, что переход требования произойдет по истечении определенного срока или при наступлении согласованного сторонами отлагательного условия. Например, стороны договора продажи имущественного права вправе установить, что право переходит к покупателю после его полной оплаты без необходимости иных соглашений об этом (пункт 4 статьи 454, статья 491 ГК РФ).

В п. 8 указанного договора уступки его стороны согласовали, что новый арендатор принимает на себя обязанность по уплате арендной платы за земельный участок с момента подписания данного соглашения.

Таким образом, вопреки доводам истца, данное соглашение не содержит условия о том, что срок его действия начинает течь только после приобретения ФИО3 прав на недвижимое имущество в виде бани, расположенной на указанном земельном участке.

<Дата> ФИО3 обратился в Министерство имущественных отношений Архангельской области с заявлением, в котором просил в связи с соглашением об уступке прав и обязанностей по договору аренды <№> (вф) направлять ему расчеты арендной платы.

После получения данного заявления расчетные документы по начислению арендной платы направлялись в адрес ФИО3

Как следует из материалов дела, ФИО3, приходящийся истцу сыном, умер <Дата>, наследство после его смерти принято супругой умершего ФИО2

Судом установлено, что до момента смерти ФИО3 им вносилась арендная плата за данный земельный участок. В настоящее время задолженность по договору аренды также отсутствует.

В соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК).

В соответствии со статьей 552 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1); продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором; при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

В силу положений ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

По смыслу статей 390, 396 ГК РФ невозможность перехода требования, например, по причине его принадлежности иному лицу или его прекращения сама по себе не приводит к недействительности договора, на основании которого должна была производиться такая уступка, и не освобождает цедента от ответственности за неисполнение обязательств, возникших из этого договора.

Как разъяснено в п.9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

Таким образом, соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, при заключении которого был нарушен установленный законом, явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы, в связи с ее противоречиями закону (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Между тем, необходимо учитывать разъяснения, данные в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Вместе с тем, проанализировав указанные обстоятельства и нормы права, суд приходит к выводу о том, что поскольку при заключении договора переуступки права аренды земельного участка собственник участка не меняется, установленный подпунктом 3 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ запрет на отчуждение здания отдельно от земельного участка не действует, при этом права на объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, определяются соглашением арендатора с собственником соответствующего объекта недвижимости.

Кроме того, судом учитывается, что в ходе рассмотрения дела не нашли подтверждения доводы истца о том, что договор уступки заключался в связи с намерением заключить договор купли-продажи бани, на данные обстоятельства истец при подаче заявления арендодателю о даче согласия на уступку права требования также не ссылалась. При этом договор уступки в части перехода прав и обязанностей по договору аренды до смерти ФИО3 им исполнялся, о чем свидетельствует его заявление в Министерство имущественных отношений Архангельской области от 2017 года и платежные документы о внесении арендной платы. Между тем, истцом не представлено доказательств исполнения обязанности по договору аренды после заключения спорного договора уступки, подписывая который он осознавала, что остается собственником объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между ФИО1 и ФИО3

В соответствии с ч. 1 ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (ч. 2 той же статьи).

Учитывая указанные обстоятельства и нормы права, суд не может принять признание иска ответчиком ФИО2, являющейся правопреемником ФИО3, поскольку это нарушит права Администрации, распоряжающейся спорным земельным участком.

Таким образом, требования истца о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенного между ФИО1 и ФИО3, а следовательно, и производные от них требования о признании права аренды по соглашению о внесении изменений в договор аренды от <Дата> <№> (вф) земельного участка с кадастровым номером: <№>, площадью 65 кв.м, с <Дата> не подлежат удовлетворению.

В силу ст. 98 ГПК РФ, поскольку решение суда состоялось не в пользу истца, понесенные ей судебных расходы не подлежат возмещению ответчиком.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (ИНН <№>) к Администрации городского округа «Город Архангельск» (ИНН <№>), ФИО2 (паспорт <№>) о признании права аренды по соглашению о внесении изменений в договор аренды земельного участка, признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 октября 2025 года.

Председательствующий А.А. Жданова