Дело № 2-1134/2023

УИД-36RS0022-01-2023-001175-52

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Н. Усмань 9 августа 2023 г.

Новоусманский районный суд Воронежской области в составе судьи Сорокина Д.А.

при секретаре Зайцевой Е.И.,

с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2,

ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6, ФИО5, ФИО7, ФИО11, ФИО12 о расторжении договора купли-продажи домовладения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО6, ФИО5, ФИО7, ФИО4, ФИО8 с требованиями, с учетом уточнений, расторгнуть договор купли-продажи от 01.03.2023г. земельного участка с расположенным на нем домом по адресу <адрес> дополнительное соглашение к данному договору от 01.03.2023.

В их обоснование указала, что 01.03.2023г. заключила с ответчиками договор купли-продажи земельного участка площадью 600 м2, кадастровый номер №, находящейся по адресу: <адрес> расположенный на нём жилой дом площадью 61 м2 с кадастровым номером: №. Общая цена договора составила 990 000 рублей. Кроме того, ими было заключено дополнительное соглашение от 01.03.2023 г. об оплате неотделимых улучшений относящихся к земельному участку и жилому дому в размере 610 000 руб. До подписания договора ответчики выплатили истцу 100 000 руб. Свои обязательства по договору она выполнила. 01.03.2023 г. во исполнение договора купли-продажи передала покупателям земельный участок и расположенный на нём жилой дом, что было зафиксировано передаточным актом. 07 марта 2023 г. Управление Росреестра зарегистрировало право собственности покупателей в ЕГРН на земельный участок и жилой дом. 24.04.2023 г. ответчики зарегистрировались в этом доме. Однако ответчики не исполнили свои обязательства по оплате договора, мотивируя различными причинами и уклоняясь от их устранения. Истец заключая договор, рассчитывала в короткий срок получить от ответчиков оплату, так как нуждалась в денежных средствах. Никакой договорённости об отсрочке оплаты у нее с ответчиками не было. Их действиями она была поставлена в затруднительное положение. В этой связи полагает, что указанный договор должен быть расторгнут. 24 апреля 2023 г. она направила ответчикам предложение о расторжении договора и проект соглашения о расторжении договора, однако, ответчики соглашение не подписали и от расторжения договора уклонились, что вызвало необходимость обращения в суд.

В судебном заседании истец, представитель истца дали пояснения, аналогичные указанным в иске. Уточнили, что всего оплаченная покупателями денежная сумма, переданная продавцу, составила 350 000 рублей. Остальные денежные средства в размере 1 250 000 р. оплачены не были. Часть из них должна была быть оплачена за счет средств материнского (семейного) капитала и денежных средств, выделяемых ответчикам в качестве регионального материнского капитала как многодетной семье, однако ответчики достаточных мер к перечислению этих средств на счет продавца не приняли. Отсутствие оплаты по договору купли-продажи в полном объеме со стороны покупателей нарушает права истца и является существенным нарушением со стороны ответчиков условий заключенного между сторонами договора.

В судебном заседании ответчик ФИО5, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО8, ФИО3, иск не признала, суду пояснила, что при совершении сделки она подала документы на оплату приобретаемого недвижимого имущества за счет средств федерального и регионального материнских капиталов. Денежные средства в общей сумме 350 000 рублей она отдала продавцу на руки лично. Ответчикам пришел отказ от оплаты договора за счет средств материнского и регионального капитала ввиду. Она рассчитывала на оплату приобретаемого имущества за счет этих средств. По этой причине не выплатила оставшуюся сумму. Она заново подала заявление на оплату за счет средств материнского капитала. Ей отказали. Полагает, что при заключении договора истец ввела её в заблуждение, поскольку поясняла, что проблем по оплате недвижимости за счет бюджетных средств у ответчиков не возникнет. В настоящее время она готова отдать продавцу ту сумму, которую должна за вычетом средств материнского капитала и субсидии, вновь подать заявление о их выплате на счет продавца.

Иные участвующие в деле лица в суд не явились, о слушании дела были извещены надлежащим образом по месту регистрации, в связи с чем суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд установил указанные ниже обстоятельства и пришел к следующим выводам.

На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан оплатить товар непосредственно до или после его получения.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 1109 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Как следует из разъяснения, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что 01.03.2023г. истец ФИО1 заключила с ответчиками договор купли-продажи земельного участка площадью 600 м2, кадастровый номер №, находящийся по адресу: <адрес> расположенный на нём жилой дом площадью 61 м2 с кадастровым номером: №. Земельный участок был оценен сторонами в 301528 руб. 96 коп., дом в 688 471,04 рублей. Общая цена договора составила 990 000 рублей (л.д. 7-8).

Кроме того в этот же день, ими было заключено соглашение от 01.03.2023г. об оплате неотделимых улучшений относящихся к земельному участку и жилому дому в размере 610 000 руб. (л.д. 10).

Таким образом, общая сумма, подлежащая выплате ответчиками истцу по делу по данным договорам составила 1 600 000 рублей.

Ответчик ФИО5 в счет обязательств ответчиков выплатила истцу ФИО1 денежную сумму в общей сумме 350 000 рублей. Данное обстоятельство было подтверждено истцом и ответчиком ФИО5 в ходе рассмотрения дела, в связи с чем суд посчитал его установленным.

Таким образом, неоплаченная продавцу покупателями по двум соглашениям сумма составила 1 250 000 рублей.

Согласно пункту 4 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 01.03.2023 расчет между сторонами производится в следующем порядке:

301 528,96 рублей уплачены покупателями продавцу до подписания договора;

538 471,04 рублей за жилой дом будет оплачена в соответствии с порядком погашения Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, выданного на имя ФИО5 путем перечисления денежных средств на счет продавца, срок внесения покупателями этих денежных средств был оговорен не позднее двух месяцев с даты принятия заявления на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала территориальным органом Пенсионного фонда РФ;

150 000 рублей оплачиваются денежными средствами, выделяемыми по сертификату на региональный материнский капитал, выданному на имя ФИО5 путем перечисления денежных средств на счет продавца, срок внесения покупателями этих денежных средств был оговорен не позднее двух месяцев с даты принятия заявления на распоряжение средствами регионального материнского капитала КУВО «Управление социальной защиты населения Железнодорожного района г. Воронежа».

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения к названному договору, стороны оценили продаваемые жилой дом и земельный участок в сумме 990 000 рублей, неотделимые улучшения продаваемых дома и земельного участка в 610 000 рублей и пришли к соглашению что дом и земельный участок не продаются без оплаты неотделимых улучшений.

В п. 3 дополнительного соглашения продавцы взяли на себя обязательство в случае расторжения договора купли-продажи дома и земельного участка или признания его недействительным возвратить указанные в п. 2 дополнительного соглашения денежные суммы, состоящие из стоимости земельного участка, жилого дома и неотделимых улучшений.

Таким образом, общая цена продаваемого имущества составила 1 600 000 рублей, из которых 688471,04 рублей должно быть выплачено за счет средств федерального и регионального материнского капитала (538 471,04+150 000=688 471,04 рублей), 911 528,96 рублей за счет личных денежных средств покупателей (1600000-688471,04=911 528,96 рублей)

01.03.2023г. покупателем ФИО5 было взято на себя обязательство выплатить продавцу ФИО1 денежную сумму в размере 511 529 рублей за покупаемый земельный участок до 10.03.2023г., что подтверждается распиской (л.д. 69).

Свои обязательства по договору продавец выполнила - 01.03.2023г. во исполнение договора купли-продажи она передала покупателям земельный участок и расположенный на нём жилой дом. Факт передачи продавцом дома и земельного участка покупателям подтвержден представленным в материалы дела передаточным актом от 01.03.2023 (л.д. 9).

07 марта 2023 г. Управление Росреестра зарегистрировало право собственности покупателей в ЕГРН на земельный участок и жилой дом. 24.04.2023г. (л.д. 15-36).

Таким образом, истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, произведена государственная регистрация права общей долевой собственности покупателей на жилой дом и земельный участок. Ответчики получили от продавца дом, однако длительное время с даты наступления срока оставшейся оплаты по договору купли-продажи уклоняются от оплаты денежных средств по договору.

Обстоятельств оплаты в полном объеме в предусмотренные сроки ответчиками не доказано. Более того, как следует из пояснений ответчика ФИО5, в выплате средств федерального и регионального материнских капиталов ей было отказано по причине непригодности жилого помещения для проживания, что также подтверждается уведомлением от 24.03.2023 (л.д. 70).

Наличие на момент рассмотрения настоящего дела долга по договору купли-продажи недвижимого имущества у покупателей перед продавцом в общей сумме 1 250 000 рублей ответчиками не оспаривалось.

В связи с неисполнением ответчиками обязательств по оплате приобретенного имущества 24.04.2023 истец направил по месту регистрации ответчиков досудебное требование о расторжении договора (л.д.11-14). Указанное требование оставлено без удовлетворения.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи в значительной части суммы оплаты ответчиками жилого дома и земельного участка (в сумме 1250000 рублей) не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу полностью не переданы.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателями большей части цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости.

Такое нарушение условий договора со стороны ответчиков является существенным и дает право ФИО1 требовать расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости и возврата переданного ответчикам имущества.

С учетом изложенного, требования истца расторгнуть договор купли-продажи от 01.03.2023г. земельного участка с расположенным на нем домом по адресу <адрес> дополнительное соглашение к данному договору от 01.03.2023, заключенные между ФИО1 и ФИО6, ФИО5, ФИО7, ФИО4, ФИО8 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Поскольку суд пришел к выводу о необходимости расторжения договора, настоящее решение является основанием для погашения в ЕГРН записи о принадлежности на праве собственности ФИО6, ФИО5, ФИО7, ФИО4, ФИО8 права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенных по адресу <адрес> и взыскания с ФИО1 в пользу ФИО5 уплаченных по договору денежных средств в размере 350 000 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО6, ФИО5, ФИО7, ФИО4, ФИО8 о расторжении договора купли-продажи домовладения удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 01.03.2023г. земельного участка с расположенным на нем домом по адресу <адрес> дополнительное соглашение к данному договору от 01.03.2023, заключенные между ФИО1 и ФИО6, ФИО5, ФИО7, ФИО4, ФИО8.

Настоящее решение является основанием для погашения в ЕГРН записи о принадлежности на праве собственности ФИО6, ФИО5, ФИО7, ФИО4, ФИО8 права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу <адрес>.

Взыскать ФИО1 в пользу ФИО5 уплаченные по договору денежные средства в размере 350 000 рублей (триста пятьдесят тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.А. Сорокин

Мотивированное решение изготовлено 14.08.2023