УИД 77RS0009-02-2024-013953-51

Дело № 2-0914/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 февраля 2025 года адрес

Зюзинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Сххх., при секретаре фио с участием истца, ответчика рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-0914/2025 по иску Аххх к Пххх о признании недействительным договора найма, взыскании денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец Аххх. обратилась в суд с иском к Пххх., уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила суд признать договор найма квартиры от 10 апреля 2024 года недействительным, взыскать с ответчика в свою пользу общую сумму арендных платежей в размере сумма, сумму обеспечительного платежа по договору найма в размере сумма и расходы по оплате государственной пошлине в размере сумма Исковые требования мотивированы тем, что 10.04.2024 г. между истцом и ответчиком был заключен договор найма квартиры, расположенной по адресу: адрес сроком до 10 марта 2025 г. В соответствии с п.2.2 договора Аххх. в качестве гарантий исполнения своих обязательств внесла обеспечительный платеж в размере сумма, признаваемый сторонами задатком, вносимым в качестве обеспечения взаимных обязательств по договору. При заключении договора Пххх. правоустанавливающих документов ей не предоставила. И о том, что ответчик не является собственником квартиры, истец узнала позже, когда попросила сделать мне временную регистрацию по адресу проживания. То есть, фио не являясь собственником вышеуказанной квартиры на момент подписания договора, не имея доверенности на сдачу в аренду жилой площади, не могла распоряжаться и сдавать ее в аренду. Истцом вовремя и в полном объёме вносилась арендная плата в размере сумма и оплата за коммунальные платежи в течении 3 месяцев. Таким образом истцом всего было оплачено сумма. 11 июля истец передала ключи от квартиры ответчику и добровольно съехала с квартиры, однако Пххх. залог не возвратила. Поскольку первоначальная правообладательница квартиры – фио умерла 26 апреля 2024 года истец считает, что на момент подписания договора аренды ответчик не являлась собственником квартиры, а, следовательно, не имела юридических оснований для сдачи в аренду вышеуказанной квартиры, в связи с чем, истец просит суд применить ст. 168 ГК РФ и признать договор аренды ничтожной сделкой, а также на основании п.2 ст. 167 ГК РФ вернуть истцу уплаченную за аренду сумму в полном объёме.

Истец Аххх. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объёме, просила удовлетворить.

Ответчик Пххх. относительно заявленных исковых требований о взыскании арендной платы в размере 120 000 возражала, в удовлетворении просила отказать, по основаниям изложенным в письменных возражениях.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В силу п. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Как закреплено в п. 1 ст. 683 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как разъяснено в п.10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ по договору аренды», в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Согласно ст. 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

В соответствии с п. 1. ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Пунктом 2 ст. 381.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Обеспечительный платеж в силу его правовой природы, носящей компенсационный характер, направлен на обеспечение контрагентом существующего обязательства по контракту, в том числе, обязанности по возмещению убытков или уплате неустойки в случае имевших место с его стороны нарушений. Внесение данного платежа призвано упростить процедуру удовлетворения соответствующих требований заказчика, в том числе о компенсации убытков, неустойки. В случае прекращения обязательств по договору, обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Прекращение договорных отношений влечет необходимость соотнести взаимное предоставление сторон (сальдо встречных обязательств) и определить завершающую обязанность одной из них в отношении другой.

В соответствии с п.2. ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В ходе судебного заседания из письменных материалов дела судом установлено, что 10.04.2024 г. между истцом Аххх. и ответчиком Пххх. был заключен договор найма квартиры, расположенной по адресу: адрес сроком до 10 марта 2025 г.

В соответствии с п.2.1 договора размер платы за помещение составляет сумма в месяц +оплата электроэнергии и воды, исходя из потребления. В соответствии с п.2.4. договора первый платеж вносится нанимателем 10 апреля 2024 г. и составит сумма, в который входит плата на найм в первый месяц и сумма гарантийного взноса, эквивалентного месячной плате за найм, в размере сумма, признаваемого сторонами задатком, вносимым в качестве обеспечения взаимных обязательств по договору. Задаток в сумме сумма возвращается при расторжении данного договора в случае сохранности имущества и качества квартиры.

Как следует из пояснения сторон, истец добровольно покинула арендованную квартиру 11 июля 2024 г. и передала ключи ответчику. Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

Судом установлено, что задаток в размере сумма не был возвращен истцу ответчиком.

В исковом заявлении Аххх. ссылалась на доводы о том, что ответчик не имела юридических оснований для сдачи в аренду вышеуказанной квартиры, поскольку не являлась собственником, в связи с чем, просила суд признать договор аренды ничтожной сделкой.

Однако с доводами истца суд не соглашается по следующим основаниям.

Из представленных ответчиком в материалы дела документов следует, что ранее квартира по адресу: адрес принадлежала фио, которая умерла 26 апреля 2024 года, что подтверждается свидетельством о смерти от 27 апреля 2024 г. Х-МЮ №747428 (л.д.55). При жизни наследодателя фио, а именно 03.02.2010 г. ей было составлено завещание, согласно которому она все свое имущество, в том числе квартиру по адресу: адрес она завещала Пххх. (л.д.35).

25 мая 2024 г. Пххх. обратилась к нотариусу нотариального округа адрес фио с заявлением о принятии наследства, оставшегося после смерти фио (л.д.33-34), в связи с чем, было открыто наследственное дело №37643424-55/2024.

На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию 77 АД 7940927 от 16.11.2024 года ответчик Пххх. является единственным наследником к имуществу фио, наследство состоит из квартиры по адресу: адрес (л.д.29).

В силу п.1 ст. 1152 Гражданского Кодекса РФ для приобретения наследства наследник должен его принять.

Согласно п. 4 ст. 115 Гражданского Кодекса РФ принятое наследство считается принадлежащим наследнику независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество.

Согласно ч. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение, после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Анализируя изложенное выше, суд считает, что доводы истца о недействительности договора аренды в силу ничтожности, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку ответчиком в материалы дела представлены достоверные и допустимые доказательства, подтверждающие права ответчика на сдачу вышеуказанной квартиры в аренду, поскольку ответчик является наследницей имущества умершей, осуществлявшей уход за наследодателем, в связи с чем суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении требований истца о признании недействительным договора найма.

Соответственно, поскольку судом отказано в удовлетворении требований о признании недействительным договора найма, требования истца о взыскании денежных средств в размере сумма также удовлетворению не подлежат.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика суммы обеспечительного платежа по договору найма в размере сумма, суд приходит к следующему.

Согласно п.2.4 Договора аренды квартиры от 10.04.2024 г. задаток в сумме сумма возвращается при расторжении данного договора в случае сохранности имущества и качества квартиры.

Судом установлено что указанный договор аренды был расторгнут сторонам 11 июля 2024 года.

Ответчиком в материалы дела представлен расчет коммунальных платежей (оплата электроэнергии и воды), согласно которым Пххх. оплатила сумму коммунальных платежей, за время действия вышеуказанного договора аренды в размере сумма, что также подтверждается квитанциями, представленными в материалы дела.

Доказательства об оплате обработки от клопов во время проживания истца, в размере сумма, судом во внимание не приняты, поскольку указанные расходы не вытекают из договора аренды, а были понесены лично по воле ответчика.

Доводы ответчика о нарушении истцом условий договора найма не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства и подлежат отклонению, как необоснованные.

При таких обстоятельствах суд, поскольку согласно условиям договора аренды, арендная плата состояла из арендного платежа + расходов по оплате коммунальных услуг, которые в итоге были оплачены ответчиком, суд считает необходимым взыскать с Пххх. в пользу Аххх. сумму залога за вычетом коммунальных платежей, всего в размере сумма (40 000 – 5 302,69).

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика, в пользу истца подлежит взысканию расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, пропорционально удовлетворённым требованиям в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Аххх к Пххх о признании недействительным договора найма, взыскании денежных средств, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать Пххх (паспортные данные) в пользу Аххх (паспортные данные) денежную сумму в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Московский городской суд через Зюзинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Е.ххх

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 апреля 2025 года