Дело № 2-256/2025

УИД: 59RS0030-01-2025-000171-60

РЕШЕНИЕ

Именем РоссийскойФедерации

22 мая 2025 года город Оса Пермский край

Осинский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Томиловой И.С.,

при секретаре судебного заседания Саваляевой И.Р.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, с учетом уточнения исковых требований, о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения с земельным участком по адресу: <адрес>, заключенного 26.09.2022 между сторонами; прекращении права собственности ФИО3 на нежилое здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, признании за ФИО1 право собственности на нежилое здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные но адресу: <адрес>. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 (продавцы) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с рассрочкой платежа. Управлением Росреестра по Пермскому краю был зарегистрирован переход права собственности на указанное имущество к покупателю ФИО3, а также была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. По условиям договора объекты недвижимости были проданы покупателю по цене 1 300 000 руб. При заключении договора покупатель внес продавцу задаток в сумме 50 000 рублей и принял на себя обязательство в период с 28.09.2022 производить оплату ежемесячно по 50 000 рублей до полного погашения суммы договора. До настоящего времени платежи в счет оплаты по договору продавцу не поступили, покупатель свои обязательства по расчету за приобретенное имущество не исполнил, чем существенно нарушил условия договора. Таким образом, договор купли-продажи от 26.09.2022 заключенный между ФИО1, ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель), по своей правовой природе является договором с рассрочкой платежа. Как указано выше ФИО3 нарушены существенные условия договора купли-продажи, а именно несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, им не произведена оплата по договору, что свидетельствует о возможности его расторжения.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что в настоящее время настаивает именно на расторжении договора купли-продажи, поскольку с момента его заключения цены на недвижимость повысились, а денежные средства ими не получены в полном объеме. В счет исполнения условий договора ФИО3 выплачено 340 000 руб., при этом между сторонами заключено соглашение от 15.08.2023 о расторжении договора купли-продажи здания и земельного участка от 26.09.2022, однако в регистрации перехода права собственности в Росреестре было отказано, по причине наложения ареста на недвижимое имущество по исполнительным производствам, возбужденным в отношении ФИО3 По условиям указанного соглашения полученные от покупателя денежные средства по договору купли-продажи от 26.09.2022 в счет оплаты продавцы не возвращают, в связи с этим имущественных претензий к продавцам не имеется.

Истец ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, был своевременно и надлежащим образом извещен о месте и времени рассмотрения дела. Ранее в суде признал, что в счет исполнения условий договора купли-продажи истцам выплачена только денежная сумма в размере 340 000 руб., в настоящее время не имеет возможности выплатить всю сумму по договору купли-продажи.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Привлеченные судом к участию в деле третьи лица ГУ ФССП России по Пермскому краю, МУП «Тепловые сети», Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №, АО «ТБанк», МУП «Водоканал-Оса» извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке.

Выслушав истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 26.09.2022 между ФИО1, ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора указанное недвижимое имущество продано за 1 300 000 руб. Покупатель взял на себя обязанность произвести оплату путем передачи денежных средств продавцу в следующие сроки: ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца по 50 000 руб. начиная с 26.09.2022 до полного погашения суммы договора (л.д. 14-15).

15.08.2023 между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи здания и земельного участка от 26.09.2022 (л.д.16). Из п. 4 указанного соглашения следует, что стороны пришли к соглашению о том, что полученные от «Покупателя» денежные средства по договору купли-продажи здания и земельного участка от 26.09.2022 в счет оплаты по договору «Продавцы» «Покупателю» не возвращают. «Покупатель» в связи с этим имущественных претензий к «Продавцам» не имеет

Согласно сведений из ЕГРН собственником нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № расположенных но адресу: <адрес>, является ФИО3, право собственности зарегистрировано 28.09.2022, имеется обременение в виде ипотеки в силу закона № от 28.09.2022, которое установлено в пользу ФИО1 (л.д. 1-25).

Кроме того имеются ограничения в виде запрещения регистрации: №№ от 13.01.2025; № от 06.11.2024; № от 05.11.2024; № от 31.10.2024; № от 21.06.2023; № от 21.06.2023, наложенные постановлениями ОСП по Осинскому, Еловскому и Бардымскому районам ГУФСС России по Пермскому краю по исполнительным производствам, возбужденным в отношении ФИО3

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Относительно договора продажи товара в рассрочку специальной нормой пункта 2 статьи 489 ГК РФ закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Аналогичное положение содержится и в пунктах 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ, согласно которым предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из содержания абз. 3 п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Судом установлено, что согласно условиям заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу в согласованный сторонами срок до погашения суммы договора за переданное недвижимое имущество 1 300 000 руб., вместе с тем к моменту разрешения спора по существу ФИО3 произвел оплату продавцу только в сумме 340 000 руб., что не отрицается сторонами. Таким образом, в данном случае, требования истца о расторжении договора основаны на законе, заявлены продавцом в связи с неисполнением обязательств по договору.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что неполучение истцом значительной части денежной суммы за проданное имущество является существенным нарушением договора и противоречит содержанию спорного договора.

При этом из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Как разъяснено в абз. 5 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При таких обстоятельствах требования ФИО1 и ФИО2 о прекращении права собственности ФИО3 на недвижимое имущество и признании за ним права собственности, подлежат удовлетворению.

При рассмотрении настоящего спора о расторжении договора купли-продажи, по которому продавец передал в собственность покупателя определенное имущество, и, установив предусмотренные п. 2 ст. 489 ГК РФ основания для возврата проданного товара, вместе с тем, учитывая содержание п. 4 Соглашения о расторжении договора купли-продажи здания и земельного участка от 26.09.2022, из которого следует, что стороны пришли к соглашению, что полученные от «Покупателя» денежные средства по договору купли-продажи здания и земельного участка от 26.09.2022 в счет оплаты по договору «Продавцы» «Покупателю» не возвращают, суд приходит к выводу о том, что с ФИО1, ФИО2 в пользу ФИО3 не подлежат взысканию денежные средства, переданные последним в счет оплаты стоимости недвижимого имущества.

Как следует из имеющихся в материалах дела копий исполнительных производств на здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> наложены ограничения в виде запрещения регистрации по постановлениям ОСП по Осинскому, Еловскому и Бардымскому районам ГУФСС России по Пермскому краю в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении ФИО3, взыскателями по которым являются ГУ ФССП России по Пермскому краю, МУП «Тепловые сети», Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 21, АО «ТБанк», МУП «Водоканал-Оса».

Статьей 12 ГК РФ определены способы защиты гражданских прав, при этом перечень таких способов является открытым, с указанием на то, что иные способы защиты должны быть предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из анализа вышеизложенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в системной совокупности, следует, что надлежащим способом защиты права собственника на имущество, на которое наложен арест, является обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста, предъявляемым к должнику и взыскателю.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

Поскольку суд пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи от 26.09.2022 здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 в связи с существенным нарушением его условий, подлежат снятию и зарегистрированные в ЕГРН в отношении указанного недвижимого имущества ограничения в виде запрета на совершение регистрационных действий, наложенные по исполнительным производствам, возбужденным в отношении ФИО3

Истцами понесены расходы на оплату государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 3 000 рубля, которые в соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика ФИО3

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 26.09.2022 здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером 59:29:0010113:10, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 (паспорт № №), ФИО2 (паспорт № №) и ФИО3 (№ №).

Прекратить право собственности ФИО3 на здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием, для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на имущество.

Снять, зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> обременения в виде запрещения регистрации: №№ от 13.01.2025; № от 06.11.2024; № от 05.11.2024; № от 31.10.2024; № от 21.06.2023; № от 21.06.2023, наложенные постановлениями ОСП по Осинскому, Еловскому и Бардымскому районам ГУФСС России по Пермскому краю.

Погасить запись об ипотеке № в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>

Решение суда является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1, ФИО2 государственную пошлину в размере 3 000 руб., по 1 500 руб. в пользу каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Осинский районный суд Пермского края в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья И.С. Томилова

Мотивированное решение составлено 05.06.2025.

Судья И.С. Томилова