Дело № 3а-235/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Архангельск 28 сентября 2022 г.
Архангельский областной суд в составе:
председательствующего судьи Вершинина А.В.,
при секретаре Пукановой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-инвест» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Правительству Архангельской области, Министерству имущественных отношений Архангельской области об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-инвест» (далее – Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнения иска в части объекта недвижимости, т. 1 л.д. 87, 88) к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Управление Росреестра), Правительству Архангельской области, Министерству имущественных отношений Архангельской области (далее – Министерство) об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым №, общей площадью 4756,1 кв.м, расположенного по <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 166 052 453 рубля.
В обоснование заявления указало, что является собственником объекта недвижимости. Его кадастровая стоимость составляет 274 946 716 рублей 61 копейка. Вместе с тем, определенная в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности рыночная стоимость этого имущества составляет 166 052 453 рубля. Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, являясь завышенной, нарушает права и затрагивает интересы истца как плательщика налогов.
В судебном заседании представитель Общества ФИО1 считал, что кадастровая стоимость подлежит установлению в размере рыночной, определенной уточненным отчетом об оценке, то есть размере 166 052 453 рубля.
Представитель Министерства ФИО2 в судебном заседании полагал, что кадастровая стоимость здания подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы.
Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра, Правительство Архангельской области, заинтересованное лицо администрация городского округа «Город Архангельск» в судебное заседание представителя не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Ввиду отсутствия препятствий для рассмотрения дела суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.
Исследовав доказательства, суд приходит к следующему.
С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), статья 373 Налогового кодекса Российской Федерации).
В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Общество является собственником спорного объекта недвижимости.
Министерство в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ, подпунктом 5.2 пункта 1 и пунктом 2 статьи 6 областного закона от 21 января 2009 г. № 655-33-ОЗ «О регулировании отдельных земельных отношений» постановлением от 15 ноября 2021 г. № 7-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Архангельской области» утвердило по состоянию на 1 января 2021 г. прилагаемые результаты определения кадастровой стоимости зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Архангельской области.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 г. утверждена указанным выше постановлением в Приложении (подпункт 109374, выписка на л.д. 136 т. 1) в размере 274 946 716 рублей 61 копейка.
Указанное Постановление применяется к правоотношениям, возникающим с 1 января 2022 года.
Согласно положениям части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В ответ на замечания Министерства о недостатках первоначального отчета, в материалы дела Обществом представлен уточненный отчет ООО «РосОценка», специалиста-оценщика ФИО3 №66/Н-22 от 21 июня 2022г., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости состоянию на 1 января 2021 г. составляет 166 052 453 рубля.
С учетом замечаний Министерства относительно недостатков уточненного отчета об оценке, судом по ходатайству Министерства 29 июня 2022 г. назначена судебная экспертиза (л.д. 149 – 152, т. 1).
Согласно заключению судебной экспертизы № 101-Э/2022, проведенной ООО ЭА «Формула Оценки», экспертом-оценщиком ФИО4 (л.д. 1 – 195, т. 2), отчет №66/Н-22, составленный ФИО3 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, указанная в нем рыночная стоимость здания не подтверждается (ответ на вопрос №1).
В качестве недостатков отчета эксперт отметила следующее.
На страницах 29 – 35 при применении сравнительного подхода не по всем факторам проведены корректировки. В частности: объект оценки представляет собой здание, а объекты аналоги – нежилые помещения. Корректировка на данное различие отсутствует. Согласно Справочнику оценщика недвижимости, который применяется оценщиком в отчете корректировка составляет: 1/0,9 (для встроенных помещений).
Оценщиком (страница 30) не введена корректировка на красную линию, которая для торговых объектов является основной и оказывает существенное влияние на итоговую стоимость. Например, объект аналог № 2 находится в удалении от красной линии. Отсутствует корректирующий коэффициент.
Неверно произведен расчет корректировки на этаж (страница 33). Согласно данным Технического паспорта на объект исследования по состоянию на 22 декабря 2018 г. объект не имеет подвала и состоит из двух этажей: первого и второго. Нежилые помещения первого этажа имеют общую площадь: 2011,8 кв.м., нежилые помещения второго этажа имеют общую площадь: 2744,3 кв.м., помещений подвала нет.
На страницах 33-34 при введении корректировки на состояние здания отсутствует обоснование введенных корректировок в 15% для аналогов №1 и №2, для аналогов №3 и №4 – 22%. Отсутствуют данные о годе постройки объектов аналогов №3 и №4. Обоснование введенных корректировок отсутствует.
Оценщик не проводит расчет рыночной ставки аренды за оцениваемое здание (страницы 35-39). Указывает, что ставки аренды сопоставимы с рыночными. В качестве предложений представлены не те сегменты рынка, в частности взяты объекты аналоги нежилые помещения, не являющие помещениями в торговых центрах, например: такие как торговые площади на Воскресенской 7, Воскресенской 105, Троицкий 94 и другие помещения, которые являются встроенными помещениями в жилых домах. Также при анализе ставок аренды средневзвешенное значение ставки по объекту исследования составляет: 396 рублей за 1 кв.м., без учета НДС, что значительно ниже рынка предложений, представленных оценщиком. Отказ от расчета ставки аренды по ценам предложений на рынке не обоснован и ведет к занижению стоимости.
На странице 39 допущена ошибка в выборе класса объектов при введении значения операционных расходов, оценщик принимает класс «прочие торговые и сходные типы объектов», а объект оценки относится к высококлассной торговой недвижимости и коэффициент составит не 19,6%, а 21,6%.
Расчет объекта оценки доходным подходом проведен с учетом стоимости земельного участка, из стоимости единого объекта недвижимости стоимость земельного участка не исключена. Не верно произведена стоимость здания без учета земельного участка под ним.
Указанные нарушения существенно повлияли на рыночную стоимость оцениваемого здания.
По заключению эксперта рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 219 229 000 рублей.
Каких-либо доводов о недостоверности судебной экспертизы участвующие в деле лица не высказали, о проведении дополнительной или повторной экспертизы не ходатайствовали.
Экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, составлено специалистом в области оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения и дачу ложного заключения, который в ходе применения сравнительного подхода произвел анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости.
Оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в предоставленном истцом отчете об оценке не имеется, поскольку в нем допущены ошибки, не позволяющие признать его соответствующим требованиям законодательства в области оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению по состоянию на 1 января 2021 г. в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта.
При этом суд учитывает, что согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце 2 пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28), суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи административного искового заявления в суд является 25 мая 2022 г.
При этом суд не делает вывода относительно даты начала применения кадастровой стоимости, поскольку вопрос определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении объекта недвижимого имущества не являлся предметом настоящего административного спора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате, в том числе экспертам.
Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 Постановления № 28 с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
В то же время постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П положения статьи 111, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений административного ответчика на требования административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.
Как следует из представленных материалов, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость здания была утверждена Министерством в размере 274 946 716 рублей 61 копейка, тогда как его кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости установлена судом в размере 219 229 000 рублей.
Следовательно, представленные материалы свидетельствуют о том, что установленная судом в качестве кадастровой стоимости величина рыночной стоимости объекта недвижимости, незначительно (на 20,3 %, то есть менее чем в 2 раза) менее величины кадастровой стоимости, определенной в ходе государственной оценки, что, безусловно не свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости.
Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, учитывая правовую позицию, выраженную Конституционным Судом Российской Федерации, обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что административный истец не имеет права на возмещение понесенных в связи с рассмотрением данного административного дела судебных расходов.
При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть отнесены на административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Стоимость судебной экспертизы, согласно счету на оплату № 101 от 9 сентября 2022 г. (т. 1 л.д. 168) составила 65 000 рублей.
Согласно копии платежного поручения № 821367 от 19 июля 2022 г. Министерством произведена предоплата за проведение данной судебной экспертизы в размере 65 000 рублей, которая на основании определения судьи Архангельского областного суда от 20 сентября 2022 г. по платежному поручению № 4458 от 26 сентября 2022 г. перечислена на счет экспертной организации.
Следовательно, с административного истца в пользу Министерства надлежит взыскать расходы за проведение судебной экспертизы в размере 65 000 рублей.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-инвест» об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым №, общей площадью 4756,1 кв.м, расположенного по <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 219 229 000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-инвест» в пользу Министерства имущественных отношений Архангельской области расходы за проведение экспертизы в размере 65 000 (шестьдесят пять тысяч) рублей.
Датой подачи заявления считать 25 мая 2022 г.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Архангельский областной суд.
Мотивированное решение изготовлено 29 сентября 2022 г.
Председательствующий:
судья Архангельского областного суда А.В. Вершинин