Судья: Захаренко Ю.В.

дело 33-24270/2023 УИД50RS0<данные изъяты>-42

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 24 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ситниковой М.И.

судей Асташкиной О.В., Коноваловой С.В.

при секретаре Красовском И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Альфа» на решение Мытищинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по иску ООО «Альфа» к <данные изъяты> о погашении участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора, неустойки, расходов по делу,

заслушав доклад судьи Асташкиной О.В.,

установила:

ООО «Альфа» обратилось в суд с иском к <данные изъяты>., в котором просит взыскать с ответчика задолженность по уплате цены договора в размере 69 113 руб., неустойку в размере 218 руб. 70 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 280 руб., указывая, что <данные изъяты> между <данные изъяты>. и ООО «Альфа» заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>, в соответствии с условиями которого истец обязался построить (создать) многоквартирный жилой дом и передать ответчику объект долевого строительства – двухкомнатную <данные изъяты>, ориентировочной общей площадью 52,8 кв.м., расположенную на 3 этаже <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, г.о. Мытищи, <данные изъяты>, а ответчик – оплатить цену договора в размере 7 298 385 руб. 60 коп.

В соответствии с условиями договора ответчик произвела оплату цены договора на расчетный счет истца в размере 7 298 385 руб. 60 коп. после государственной регистрации договора. Объект введен в эксплуатацию <данные изъяты>.

Общая строительная площадь и номер квартиры, указанные в договоре, подлежат уточнению после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и проведения обмеров уполномоченным органом технического учета и инвентаризации. По результатам проведенных обмеров фактическая площадь <данные изъяты> увеличилась и составила 53,3 кв.м.

Далее истец указывает, что <данные изъяты> по акту приема-передачи ответчик приняла объект долевого строительства, однако плату за увеличенную площадь, в соответствии с заключенным между сторонами договором участия в долевом строительстве, в размере 69 113 руб. 50 коп.не произвела.

<данные изъяты> ответчику было направлено требование о необходимости произвести доплату цены договора, однако указанное требование исполнено не было.

Представитель истца в судебное заседание явился, требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просил отказать в полном объеме.

Решением Мытищинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с постановленным решением, ООО «Альфа» подало апелляционную жалобу, в которой просят отменить Мытищинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, по доводам жалобы.

<данные изъяты> судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда решение Мытищинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Альфа» без удовлетворения.

<данные изъяты> судебной коллегией по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> отменно, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Частью 3 ст. 167 ГПК РФ предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В силу части 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 165.1 ГК РФ Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (пункт 68 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

В соответствии с п.4 ст.390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

В свою очередь, отменяя апелляционное определение, суд кассационной инстанции, руководствовался положениями ФЗ -214 от <данные изъяты> "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. 4 ст. 421, п. 2 ст. 424, п. 5 ст. 555 ГК РФ и указал, что цена объекта была определена в силу договора исходя из общей строительной площадки квартиры, включающей в себя площадь балконов, лоджий, веранд, терасс, соединенных непосредственно с квартирой.

Судебная коллегия, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом положений ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, <данные изъяты> между <данные изъяты>. и ООО «Альфа» заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>, в соответствии с условиями которого истец обязался построить (создать) многоквартирный жилой дом и передать ответчику объект долевого строительства – двухкомнатную <данные изъяты>, ориентировочной общей площадью 52,8 кв.м., расположенную на 3 этаже <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, г.о. Мытищи, <данные изъяты>, а ответчик – оплатить цену договора.

В соответствии с п. 3.1 договора цена договора определена сторонами в размере 7 298 385 руб. 60 коп., определена из расчета 138 227 руб. за один квадратный метр общей строительной площади, которая составляет 52,8 кв.м. (138 227 *52,8 + 7 298 385, 60 руб.)

Объект введен в эксплуатацию <данные изъяты>, что подтверждается разрешением о вводе в эксплуатацию №RU<данные изъяты>, выданного Министерством жилищной политики <данные изъяты>.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, общая строительная площадь и номер квартиры, указанные в настоящем договоре, подлежат уточнению после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и проведения обмеров уполномоченным органом технического учета и инвентаризации.

В соответствии с п. 1.3.1 Договора, если по итогам проведения обмеров уполномоченным органом технического учета и инвентаризации фактическая строительная площадь квартиры будет отличаться от общей строительной площади (определена в пп. «а» п. 1.2 договора) на 0,4 кв.м. в большую сторону, такое изменение не считается несущественным и не является основанием для расторжения или изменения настоящего договора либо изменения цены объекта.

В силу п. 1.3.2 Договора, если по итогам проведения обмеров уполномоченным органом технического учета и инвентаризации фактическая строительная площадь квартиры будет отличаться от совокупности величин общей строительной площади (определена в пп. «а» п. 1.2 договора) и площади, указанной в п. 1.3.1 настоящего договора, на 0,4 кв.м. в большую или меньшую сторону, до 5% включительно, такое изменение не является основанием для отказа от исполнения настоящего договора, его расторжения или изменения, за исключением цены объекта.

<данные изъяты> спорная квартира передана ответчику по акту приема-передачи <данные изъяты>, согласно данному акту общая площадь квартиры составила 53.2 кв.м.

<данные изъяты> истец направил в адрес ответчика требование, произвести доплату за увеличение площади квартиры в размере 69 113,50 руб. Данное требование осталось без ответа.

В пп. «а» п. 1.2 Договора указано, что общая строительная площадь <данные изъяты> составляет 52,8 кв.м.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства <данные изъяты> от <данные изъяты> ответчику передана двухкомнатная <данные изъяты>, площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования, балконов и лоджий) составляет 53,3 кв.м.

Между тем, после подписания акта приема-передачи ответчиком была получена выписка из ЕГРН, согласно которой <данные изъяты> учтена в ЕГРН с кадастровым номером: <данные изъяты>, расположена по адресу: <данные изъяты>, ш. Липкинское, <данные изъяты>, имеет площадь 49,7 кв.м. В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу, что площадь квартиры, которая должна быть передана ответчику меньше на 3,1 кв.м., чем было указано в п. 1.2 договора и об отказе в удовлетворении требований.

С данными выводами судебная коллегия не соглашается по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от <данные изъяты> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3).

Обязательства застройщика, согласно ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из положений ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

В силу п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Согласно условиям заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, цена договора в размере 7 298 385 руб. 60 коп. определена исходя из расчета 138 227 руб. за один квадратный метр общей строительной площади квартиры, которая составляла 52,8 кв.м, (138 227 * 52,8 = 7 298 385,60).

При этом договором прямо предусмотрено, что понятие «Общая строительная площадь» введено для расчета цены настоящего договора. В общую строительную площадь квартиры включается площадь балконов, лоджий, веранд, террас, соединенных непосредственно с квартирой.

Стороны согласовали, что если по итогам проведения обмеров уполномоченным органом технического учета и инвентаризации фактическая строительная площадь квартиры будет отличаться от совокупных величин общей строительной площади на 0,4 кв.м в большую сторону, до 5% включительно, участник по письменному требованию Застройщика обязан в течение 30 календарный дней со дня получения требования произвести доплату за увеличившуюся площадь, исходя из стоимости квадратного метра, установленного в п. 3.1 договора (п. 3.2.1 договора).

Требуя взыскания денежных средств, Застройщик ссылался на то, что ответчику передана квартира общей строительной площадью 53,3 кв.м, т.е. на0,5 кв.м больше, чем предусмотрено договором, ввиду чего <данные изъяты> в силу условий договора должна доплатить 69 113 руб. (138 227 * 0,5 = 69 113).

Несмотря на то, что в ЕГРН внесены сведения об общей площади квартиры, исключая площадь балконов, лоджий, веранд и террас, в силу договора цена объекта была определена исходя из общей строительной площади квартиры, включающей в себя площадь балконов, лоджий, веранд, террас, соединенных непосредственно с квартирой.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 555 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, исходя из условий договора и принятых на себя обязательств по договору, ответчик обязан произвести доплату цены договора в размере 69 113 рублей (138 227 руб. за 1 кв.м по условиям договора х 0,5 кв.м. превышение площади (53,3 – 52,8)), так как согласно Акту приема-передачи, техническому паспорту площадь квартиры составляет 53,3 кв.м.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно абзацу 1 ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Из п. 7.3 Договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты>, в случае несвоевременного внесения платежей в оплату договора уплачивается неустойка в размере одной из трехсотой ставки рефинансирования центрального банка РФ, при таких обстоятельства с ответчика подлежит взысканию нестойка за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 218, 70 руб. (69 113, 50 *14*1/300*8,5)

В силу п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом были понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 280 рублей. Указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст.328,330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Мытищинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> – отменить.

Принять по делу новое решение.

Взыскать с <данные изъяты> в пользу ООО «Альфа» в счет уплаты цены договора по договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> - 69 113,50 руб., неустойку 218,70 руб. за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>, расходы по госпошлины 2 280 руб.

Кассационная жалоба может быть подана в Первый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи