Решение по делу № 2-10142/2024 от 12.05.2025 - о признании регистрационной записи о погашении ипотеки недействительной, применении последствий eё недействительности в виде восстановления в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий его недействительности в виде восстановления права собственности прежнего собственника.

Дело № 2-1373/2025

УИН50RS0052-01-2024-004700-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 апреля 2025 года пл. Ленина, д. 5, г. Щелково, Московская область

Щелковский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Малинычевой Т.?.,

при секретаре судебного заседания Томовой К.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО "Газпромбанк" к ФИО1 ФИО12, ФИО2 ФИО13 о признании регистрационной записи о погашении ипотеки недействительной, применении последствий eё недействительности в виде восстановления в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий его недействительности в виде восстановления права собственности прежнего собственника,

Установил:

АО "Газпромбанк", уточнив исковые требования, обратился в Щелковский городской суд Московской области с иском к ФИО1, ФИО2 о признании регистрационной записи о погашении ипотеки недействительной, применении последствий eё недействительности в виде восстановления в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий его недействительности в виде восстановления права собственности прежнего собственника (том 1, л.д. 4-7, том 2, л.д. 152-157). В обоснование иска указал, что 26.08.2016 г. Щелковским городским судом Московской области по гражданскому делу № 2-3312/2016 было вынесено решение по иску «Газпромбанк» (Акционерное общество) к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору № № от 16.09.2011 г. и об обращении взыскания на заложенное имущество в виде жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес> кадастровый номер №.

03.04.2017 г. апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда по делу № № решение Щелковского городского суда Московской области от 26.08.2016 г. было изменено в части и дополнено абзацем следующего содержания: «Взыскать с Акционерного общества «Газпромбанк» в пользу ФИО4 ФИО14 штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 500 рублей». В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционные жалобы АО "Газпромбанк" и ФИО5 - без удовлетворения.

15.06.2020 г. Щелковским городским судом Московской области было утверждено мировое соглашение от 19.12.2019 г., заключённое между истцом (взыскателем) Газпромбанк (Акционерное общество) и ответчиком (должником) ФИО1 (до брака ФИО4) ФИО15 по гражданскому делу № 2-3312/2016.

В связи с неисполнением условий мирового соглашения, утвержденного судом, Банк ГПБ (АО) обратился в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа. Исполнительный лист был получен и направлен на принудительное исполнение в Щелковское РОСП УФССП России по Московской области.

В Щелковском РОСП УФССП по Московской области возбуждено исполнительное производство №№ от 02.04.2024. В ходе исполнительного производства ФИО1 предоставила оригинал закладной с отметкой о погашении задолженности по кредитному договору.

По состоянию на 09.04.2024 года остаток задолженности составляет 4604552 (четыре миллиона шестьсот четыре тысячи пятьсот пятьдесят два) руб. 36 коп.

Хронология по погашению задолженности по Кредитному договору №№ от 16.09.2011 года и решению Щелковского городского суда Московской области по делу №2-3312/2016:

16.09.2011 года между Банком ГПБ (АО) и ФИО1 был заключен кредитный договор №№ на сумму 75 070 долларов США на приобретении жилого помещения.

17.07.2015 в связи с образовавшейся задолженностью Банк выставил требование должнику о полном досрочном погашении задолженности, так как допущена длительная просроченная задолженность.

26.08.2016 г. Щелковским городским судом Московской области принято решение с требованием взыскать с должника в пользу АО «Газпромбанк» сумму в размере 5386158,70 руб. (перевод задолженности в рубли по курсу ЦБ РФ на день вынесения судебного решения).

14.04.2017 года Щелковским городским судом Московской области был выдан исполнительный лист по гражданскому делу № 2-3312/2016 о взыскании с ФИО1 в пользу Банка ГПБ (АО) задолженности в размере 5386158,70 руб. и обращении взыскания на заложенное имущество.

15.06.2020 года Щелковским городским судом Московской области утверждено мировое соглашение по делу № 2-3312/2016 между Банком ГПБ (АО) и ФИО5

В связи с неисполнением условий мирового соглашения Банк ГПБ (АО) обратился в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа, которое было удовлетворено, Банку выдан исполнительный лист на принудительное исполнение мирового соглашения.

В соответствии с п. 3.5 мирового соглашения, утвержденного судом, должник в течении 14 дней с момента вступления в законную силу определения суда обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о внесении изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке.

Одновременно должник аннулирует ранее выданную закладную и выдает новую (составляет новую закладную) в форме, согласованной с банком, и передает новую закладную в орган государственной регистрации одновременно с заявлением.

Однако ФИО1 предоставила в Росреестр по Московской области только заявление о погашении записи по ранее выданной закладной, новую закладную для регистрации не передавала.

Таким образом, в связи с недобросовестными действиями ФИО1, Банк ГПБ (АО) перестал быть залогодержателем, а также в связи с предоставлением в Щелковское РОСП УФССП по Московской области справки из Росреестра по Московской области об отсутствии зарегистрированного залога, Банк теряет право на обращение взыскания на заложенное имущество в связи с окончанием исполнительного производства.

В настоящее время остается непогашенной задолженность перед Банком ГПБ (АО) по Кредитному договору №№ от 16.09.2011 г., взысканная решением Щелковского суда Московской области от 26.08.2016 г.

Фактически спорное имущество, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер № до настоящего времени является предметом ипотеки, тем самым подтвержден статус спорного имущества, как залогового в пользу Банка, с учётом того обстоятельства, что надлежащих доказательств исполнения обязательств по кредитному договору ответчиком не представлено.

В настоящее время имеется реальная угроза создания ответчиком ситуации, при которой в результате его действий исполнение судебного акта о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество станет затруднительным или даже невозможным (в выписке из ЕГРН имеется информация об отсутствии обременения в виде ипотеки в пользу «Газпромбанк» (АО).

В соответствии с предоставленными в материалы дела документами, Банку ГПБ (АО) стало известно, что 12.09.2023 г. Богатырева ФИО16 заключила договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с ФИО2 ФИО17.

Согласно выписке из ЕГРН, переход права собственности на квартиру состоялся 19.09.2023, однако, исходя из сведений, содержащихся в домовой книге, в указанной квартире регистрирована до настоящего времени только проживающая в этой квартире ФИО1

Истец АО «Газпромбанк» просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 12.09.2023 г., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенный между ФИО1 ФИО20 и ФИО2 ФИО18 и применить последствия недействительности сделки: восстановить право собственности на квартиру ФИО1 ФИО21; признать недействительной регистрационную запись о погашении ипотеки в пользу Банка ГПБ (АО) на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и применить последствия ее недействительности: восстановить в ЕГРН регистрационную запись об ипотеке по кредитному договору №№ от 16.09.2011 в пользу Банка ГПБ (АО), сроком до 15.09.2036 года (п.2.3 мирового соглашения).

В судебное заседание представитель истца АО «Газпромбанк» не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена, её представитель ФИО6, действующая на основании доверенности, иск не признала, просила в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на отсутствие оснований для выводов о мнимости заключенного договора купли-продажи, фактически исполненного сторонами.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика - Управления Росреестра по Московской области – ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании против иска возражала, в материалы дела представлен письменный отзыв на исковое заявление.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, - Щелковский РОСП УФССП России по Московской области, в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено.

Выслушав участвующих в деле лиц и их представителей, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в связи со следующим.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Из материалов дела следует, что 16.09.2011 г. между АО «Газпромбанк» и ФИО3 был заключен кредитный договор № № на покупку недвижимости (вторичный рынок) от 16.09.2011 г., в соответствии с условиями которого Банк предоставил ФИО1 (на дату заключения Кредитного договора и предоставления кредита ФИО4) Т.В. кредит в размере 75 070,00 (Семьдесят пять тысяч семьдесят 00/100) долларов США.

Обеспечением исполнения обязательств Должника, возникших (возникающих) из Кредитного договора № № 16.09.2011 г., являлся залог 1-комнатной квартиры, общей площадью 48,5 (Сорок восемь целых пять десятых) кв.м, расположенной на 5 (Пятом) этаже 16 (Шестнадцати) этажного дома, назначение: жилое, находящейся по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер: №.

Права кредитора по кредитному договору № № от 16.09.2011 г., а также право залога на вышеуказанную квартиру удостоверены закладной, выданной первоначальному залогодержателю АО «Газпромбанк» 14.10.2011 г. Право залога АО «Газпромбанк» было зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН.

26.08.2016 г. Щелковским городским судом Московской области по гражданскому делу № 2-3312/2016 было вынесено решение по иску «Газпромбанк» (Акционерное общество) к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору № № 16.09.2011 г. и об обращении взыскания на заложенное имущество в виде жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: Московская обл., г.Щелково, м/р-н Богородский, д.10, корп.2, кв. 15, кадастровый номер №.

Указанным решением суда постановлено:

взыскать с ФИО5 в пользу АО «Газпромбанк» задолженность по кредитному договору №№ от 16.09.2011 года в размере 5 333 191 (пять миллионов триста тридцать три тысячи сто девяносто один) рубль 70 копеек, что эквивалентно 82 117,45 долларам СІПА по курсу ЦБ РФ на день вынесения решения суда, исходя из курса ЦБ РФ за доллар США на 26.08.2016 года в размере 64,9459 рублей за 1 доллар США, в том числе:

задолженность по основному долгу в размере 69 582,41 долларов СІІІА,

задолженность по процентам начисленным за пользование заёмными денежными средствами в размере 10035, 04 долларов США,

неустойки, начисленной на задолженность по основному долгу в размере 2 000 долларов США,

неустойки, начисленной на задолженность по оплате процентов за пользование заёмными денежными средствами в размере 500 долларов США,

расходы по оплате госпошлины при подаче иска в суд в размере 53 967 (пятьдесят три тысячи девятьсот шестьдесят семь) рублей,

всего в сумме 5 387 158,70 (пяти миллионов трёхсот восьмидесяти семи тысяч ста пятидесяти восьми рублей 70 копеек) рублей.

В удовлетворении исковых требований АО Газпромбанк к ФИО4 ФИО22 о взыскании задолженности по кредитному договору в большем размере отказано.

Одновременно на основании указанного решения суда от 26.08.2016 г. обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО4 ФИО23 в счет погашения задолженности по кредитному договору №№ от 16.09.2011 года в виде жилого помещения квартиры, назначение жилое, общей площадью 45,8 кв.м., расположенной по адресу <адрес> (усл. номер №), установлен способ реализации залогового недвижимого имущества путем продажи с публичных торгов, определена начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 2754 400 (два миллиона семьсот пятьдесят четыре тысячи четыреста) рублей.

03.04.2017 г. на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда по делу № № решение Щелковского городского суда Московской области от 26.08.2016 г. было изменено в части и дополнено абзацем следующего содержания: «Взыскать с Акционерного общества «Газпромбанк» в пользу ФИО4 ФИО24 штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 500 рублей». В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционные жалобы АО "Газпромбанк" и ФИО5 - без удовлетворения.

Судебный пристав-исполнитель Щелковского РОСП УФССП по Московской области ФИО8 на основании исполнительного документа исполнительного листа ФС № № от 14.04.2017 по делу № 2-3312/16, выданного Щелковским городским судом Московской области, 04.10.2017 возбудила исполнительное производство № № о взыскании задолженности по кредитному договору;

на основании исполнительного документа исполнительного листа ФС № № от 14.04.2017 по делу № 2-3312/16, выданного Щелковским городским судом Московской области, 04.10.2017 возбудила исполнительное производство № № об обращении взыскания на заложенное имущество-квартиру, расположенную по адресу <адрес>

Определением Щелковского городского суда Московской области от 19 февраля 2018 года предоставлена отсрочка исполнения решения Щелковского городского суда Московской области от 26 августа 2016 года по гражданскому делу №2-3312/16 по иску АО Газпромбанк к ФИО5 о взыскании задолженности по кредитному договору на срок до 01 июля 2018 года.

15.06.2020 г. Щелковским городским судом Московской области было утверждено мировое соглашение от 19.12.2019 г., заключённое между истцом (взыскателем) Газпромбанк (Акционерное общество) и ответчиком (должником) ФИО1 (до брака - ФИО4) Т.В. по гражданскому делу № 2-3312/2016.

Условия мирового соглашения разработаны с учётом требований Постановления Правительства РФ от 20 апреля 2015 г. № 373 "Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и увеличении уставного капитала акционерного общества "ДОМ.РФ", которые предусматривали возможность заключения между кредитором и должником договора о реструктуризации долговых обязательств по ипотечному кредиту, в том числе:

изменение валюты кредита (займа) с иностранной валюты на российские рубли по курсу не выше курса соответствующей валюты, установленного Центральным банком Российской Федерации по состоянию на дату заключения договора о реструктуризации (для кредитов (займов), номинированных в иностранной валюте);

снижение денежных обязательств заемщика за счет единовременного прощения части суммы кредита (займа);

освобождение заемщика (солидарных должников) от уплаты неустойки, начисленной по условиям кредитного договора (договора займа), за исключением неустойки, фактически уплаченной заемщиком (солидарными должниками) и (или) взысканной на основании вступившего в законную силу решения суда.

В соответствии с условиями заключенного между сторонами мирового соглашения, утвержденного определением Щелковского городского суда Московской области от 15.06.2020 г.:

2.1. Стороны пришли к соглашению, что на дату подписания настоящего Мировое соглашения просроченная задолженность в размере 312 177,70 (Триста двенадцать тысяч сто семьдесят семь 70/100) долларов США по Кредитному договору включает в себя:

сумма просроченной задолженности в счет возврата суммы кредита в размере 69 582,41 (Шестьдесят девять тысяч пятьсот восемьдесят два 41/100) долларов США.

сумма просроченной задолженности в счет уплаты процентов в размере 5433,19 (Пять тысяч четыреста тридцать три 19/100) долларов США,

сумма задолженности в счет уплаты процентов, начисленных на просроченный основной долг, в размере 31 669,92 (Тридцать одна тысяча шестьсот шестьдесят девять 92/100) долларов США,

сумма пеней за несвоевременное погашение задолженности по основному долгу и процентам в размере 202 992,18 (Двести две тысячи девятьсот девяносто два 18/100) доллара США,

неустойка по решению суда в размере 2 500,00 (Две тысячи пятьсот) долларов США.

2.2. В дату заключения мирового соглашения:

2.2.1. Банк единовременно освобождает Должника от уплаты пеней, штрафов, присужденных судом, в размере 2500,00 долларов США, и не уплаченных Должником.

2.2.2. Банк единовременно освобождает Должника от уплаты пеней, штрафов, начисленных по Кредитному договору с 06.04.2016 по 19.12.2019, в размере 202 992,18 доллара США, и не уплаченных Должником.

2.2.3. Банк единовременно освобождает Должника от уплаты процентов, начисленных на просроченный основной долг сверх решения суда, но не уплаченных Должником, с 06.04.2016 по 19.12.2019 в размере 27 068,07 долларов США.

2.2.4. Банк единовременно освобождает Должника в соответствии с реализацией Программы АИЖК от уплаты части основного долга (прощение части основного долга) в размере 30% остатка суммы кредита (займа), рассчитанного на дату заключения Мировое соглашения, но не более 1 500 000,00 рублей, что составляет 20 874,72 долларов США (эквивалентно 1 306 404,69 рублей по курсу Банка России на 19.12.2019).

2.2.5. Стороны договорились об изменении с 19.12.2019 валюты кредита по договору путем конверсии остатка задолженности по кредиту в следующем порядке:

Конверсия в валюту РФ по курсу 64,9459 рублей за 1 доллар США (на день вынесения решения суда) задолженности:

по основному долгу в размере 48 707,69 долларов США (эквивалентно в валюте РФ 3 163 364,76 руб.);

начисленных по 05.04.2016, но неуплаченных: просроченных процентов в размере 5 433,19 долларов США и процентов на просроченный основной долг в размере 4 601,85 долларов США, а всего 10035,04 долларов США (общий эквивалент в валюте РФ 651 734,70 руб.).

2.2.6. Стороны признают, что после проведения конверсии и освобождения Должника от уплаты части суммы задолженности в соответствии в пп. 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5 данного мировое соглашения в рамках реализации Программы АИЖК задолженность Должника перед Банком по состоянию на 19.12.2019 составляет 3 815 099 (Три миллиона восемьсот пятнадцать тысяч девяносто девять) рублей 46 копеек.

2.3. Должник не позднее 15.09.2036 г. в соответствии с графиком ежемесячных платежей (далее также «График платежей»), который приведен в приложении к настоящему Мировому соглашению и является его неотъемлемой частью), обязуется возвратить взыскателю сумму основного долга в размере 3 163 364,76 (Три миллиона сто шестьдесят три тысяч триста шестьдесят четыре) рубля 76 копеек (далее также «Кредит») и уплатить проценты за пользование денежными средствами (Кредитом) из расчета 9,5 (Девять целых пять десятых) процентов годовых в соответствии с условиями настоящего Мировое соглашения, а также в соответствии с указанным выше Графиком платежей, уплатить начисленные, но не уплаченные проценты за пользование денежными средствами на дату заключения настоящего Мирового соглашения (включительно) в размере 651 734 (Шестьсот пятьдесят одна тысяча семьсот тридцать четыре) рубля 70 копеек (далее - «Отсроченные проценты»).

Одновременно определением Щелковского городского суда Московской области от 15.06.2020 г. определена правовая судьба предмета залога – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №

В соответствии с п. 3.1 утвержденного судом мирового соглашения, обеспечением исполнения обязательств должника по настоящему мировому соглашению является залог 1-комнатной квартиры, общей площадью 48,5 (Сорок восемь целых пять десятых) кв.м., расположенной на 5 (Пятом) этаже 16 (Шестнадцати) этажного дома, назначение: жилое, находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый номер: № (далее также «Квартира»), приобретенной Должником за счет кредитных средств, предоставленных в соответствии с условиями Кредитного договора № № от 16.09.2011.

Квартира находится в залоге у Взыскателя до даты полного исполнения обязательств по настоящему мировому соглашению (Кредитному договору) – пункт 3.3. мирового соглашения.

В силу п. 3.4. мирового соглашения залог Квартиры обеспечивает исполнение Должником обязательств, возникших (возникающих) из настоящего мирового соглашения и Кредитного договора, в том числе следующих обязательств:

3.4.1. Возврат суммы основного долга (возврат Кредита) в размере 3 163 364 (Три миллиона сто шестьдесят три тысячи триста шестьдесят четыре) рубля 76 копеек. Дата полного возврата Кредита 15.09.2036 г.

3.4.2. Уплату процентов за пользование Кредитом в размере 9,5 (Девять целых пять десятых) процентов годовых.

3.4.3. Уплату текущих Отсроченных процентов в размере 651 734 (Шестьсот пятьдесят одна тысяча семьсот тридцать четыре) рубля 70 копеек.

3.4.4. Уплату пеней в размере 0,2 (Ноль целых две десятых) процента от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки в случае нарушения Должником срока возврата Кредита и уплаты начисленных по Кредиту процентов.

3.4.5. Возмещение убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, возникших (возникающих) из настоящего Мировое соглашения.

3.4.6. Возмещение расходов Взыскателя, необходимых на содержание Квартиры, и расходов по обращению взыскания на Квартиру и ее реализации.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом (определением Щелковского городского суда Московской области от 15.06.2020 г. об утверждении мирового соглашения) установлено, что право залога на квартиру возникло у АО «Газпромбанк» на основании указанного вступившего в законную силу судебного акта, в котором прямо предусмотрены условия о сохранении залога, возникшего в связи с заключением кредитного договора, о возможности банка обратить взыскание на квартиру в случае нарушения условий мирового соглашения, о сохранении права залога до момента полного исполнения обязательств, возникших (возникающих) из заключенного сторонами мирового соглашения.

То обстоятельство, что право залога АО «Газпромбанк» в отношении спорной квартиры, являющейся предметом залога, сохраняется до полного исполнения обязательств ФИО1, принятых ею в соответствии с условиями мирового соглашения, прямо следует из содержания статьи 55.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которой заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке в связи с утверждением судом мирового соглашения вносятся в порядке, установленном пунктом 3 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Аналогичные положения содержатся в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", в соответствии с которым залогодержатель и залогодатель, являющийся должником по обеспеченному залогом обязательству, вправе изменить условия данного обязательства о его размере или сроке исполнения (например, размер процентной ставки по кредиту или срок его возврата) по сравнению с тем, как они были определены в договоре залога. В таком случае обязательство считается обеспеченным залогом в измененном виде (статья 337 ГК РФ), если договором не предусмотрены иные последствия изменения обеспеченного залогом обязательства.

В связи с тем, что ФИО1 не представлены в материалы дела доказательства полного исполнения обязательств, возникших на основании определения Щелковского городского суда Московской области от 15.06.2020 г., залог в отношении спорной квартиры сохраняется.

Условиями мирового соглашения определены действия сторон по государственной регистрации залога в соответствии с условиями заключенного сторонами мирового соглашения.

В соответствии с п. 3.5 мирового соглашения, изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке, в связи с утверждением судом настоящего мирового соглашения, вносятся в порядке, установленном пунктом 3 статьи 23 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Должник в течение 14 (Четырнадцати) календарных дней с момента вступления в законную силу определения суда об утверждении настоящего Мировое соглашения обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Орган государственной регистрации) с заявлением о внесении изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке в связи с утверждением судом настоящего Мировое соглашения. Одновременно Должник аннулирует ранее выданную закладную и выдает новую составляет новую закладную по форме, согласованной с Взыскателем, и передает новую закладную в орган государственной регистрации одновременно с заявлением.

При уклонении Должника от исполнения указанных в настоящем пункте обязанностей (обязательств), а равно при пропуске срока обращения в орган государственной регистрации с соответствующим заявлением, Взыскатель вправе потребовать уплаты, а Должник, в случае предъявления Взыскателем такого требования, обязуется уплатить Взыскателю штраф в размере 3 (три) процента от стоимости предмета залога, указанной в п. 3.2 настоящего Мировое соглашения.

При этом, в связи с реструктуризацией долгового обязательства ФИО1 на основании мирового соглашения, истец АО «Газпромбанк» выдал ответчице ФИО1 ранее оформленную закладную от 12.10.2011 г., на которой имелась надпись «Обязательства по кредитному договору № №/11 от 16.09.2011 г. исполнены в полном объеме, кредитный договор погашен».

16.04.2022 г. ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о погашении ограничения (обременения) права (ипотека в сиу закона), приложив закладную от 12.10.2011 г. с отметкой банка об исполнении. 19.04.2022 г. на основании заявления ФИО1 указанная регистрационная запись об ипотеке была погашена. Доказательств направления истцу уведомления о погашении регистрационной записи в материалы дела не представлено. Из ответа Управления Росреестра по Московской области следует, что уведомление о погашении ограничения (обременения) права (ипотека в сиу закона) в адрес залогодержателя не направлялось ввиду отсутствия в материалах реестрового дела по объекту недвижимости его почтового адреса.

После погашения первоначальной регистрационной записи об ипотеке, в силу вышеизложенных положений законодательства РФ и в соответствии с условиями заключенного между должником и взыскателем мирового соглашения, подлежал государственной регистрации залог (ипотека), возникший на основании определения Щелковского городского суда Московской области от 15.06.2020 г.

Указанные действия по осуществлению государственной регистрации залога должна осуществить ответчик ФИО1 в соответствии с п. 3.5 мирового соглашения.

Ответчик в судебном заседании пояснила, что ранее, 15.07.2020 г., обращалась в Банк с заявлением о составлении новой закладной, однако ответа не получила (том 2, л.д. 73-75).

Между тем указанные доводы ФИО1 не заслуживают внимания, поскольку в соответствии с п. 7 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Аналогичные требования по возложению обязанности по составлению закладной должником определены п. 3.5 мирового соглашения.

Незнание ответчиком ФИО1 требований законодательства РФ относительно формы и содержания закладной не освобождает её от исполнения обязанностей, предусмотренных законом и условиями мирового соглашения.

После государственной регистрации ипотеки закладная выдается первоначальному залогодержателю (то есть представителю банка), а не залогодателю (разъяснения, содержащиеся в Письме Росреестра от 11.07.2022 N 14-5743-ТГ/22 «О разъяснении вопросов, возникающих у банков при осуществлении регистрационных действий»).

04.06.2021 г. ответчик ФИО1 обращалась в Управление Росреестра по Московской области о государственной регистрации залога и об изменении фамилии (паспортных данных) в связи со вступлением в брак, однако в данные ЕГРН были внесены изменения только в части фамилии правообладателя. Регистрационная запись о залоге (ипотеке) в отношении спорной квартиры внесена не была по причине непредставления соответствующих документов, являющихся основанием для регистрации залога (ипотеки).

В частности, в соответствии с уведомлением регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации от 09.07.2021 г., со ссылкой на положения ст. 13.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что соглашение об изменении условий документарной закладной, указанное в пункте 8 статьи 13, пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, соглашение о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству (далее - соглашение об изменении содержания документарной закладной) должны предусматривать внесение изменений в содержание документарной закладной путем прикрепления к ней оригинала соглашения об изменении содержания документарной закладной и указания должностным лицом органа регистрации прав в тексте документарной закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью документарной закладной в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона, или аннулирование документарной закладной и одновременно с этим выдачу новой документарной закладной, составленной с учетом соответствующих изменений. Соглашение об изменении содержания документарной закладной является основанием для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке и является неотъемлемой частью документарной закладной.

В случае аннулирования документарной закладной и одновременно с этим выдачи новой документарной закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости залогодатель и залогодержатель передают в орган регистрации прав подлежащую аннулированию документарную закладную и новую документарную закладную, которая вручается залогодержателю вместо аннулированной документарной закладной.

Вместе с тем, заявление залогодержателя о внесении изменений в регистрационную запись об ипотеке, а также соглашение об аннулировании документарной закладной и одновременно с этим выдаче новой документарной закладной на государственную регистрацию не представлено, в связи с чем по истечении срока приостановления государственной регистрации, в осуществлении соответствующих регистрационных действий было отказано.

Таким образом, ни одна из сторон мирового соглашения не осуществила всего комплекса необходимых юридических и фактических действий по надлежащему документальному оформлению новой закладной на квартиру, являющуюся предметом залога, в связи с аннулированием прежней закладной, при этом судом принимается во внимание, что государственная регистрация залога на основании новой закладной была возможна только на основании одновременного обращения в регистрирующий орган залогодателя и залогодержателя, в связи с чем доводы истца о бездействии ФИО1 в части исполнения условий мирового соглашения о государственной регистрации залога, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

12.09.2023 г. ФИО1 заключила с ФИО2 договор купли-продажи в отношении спорной квартиры, являющейся предметом залога. Право собственности ФИО2 на спорную квартиру зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.09.2023 г. Одновременно из указанной выписки следует, что на момент заключения договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, являющееся предметом залога, ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано. Правопритязания и сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта недвижимости, сделки в отношении объекта недвижимости – отсутствуют (том 2, л.д. 81-84).

Ввиду отсутствия в ЕГРН сведений о зарегистрированных обременениях в виде залога (ипотеки), государственная регистрация перехода права собственности от продавца ФИО1 к покупателю ФИО2 была осуществлена.

В связи с неисполнением условий мирового соглашения, утвержденного судом, Банк ГПБ (АО) обратился в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение определения Щелковского городского суда Московской области от 15.06.2020 г.

Исполнительный лист от 13.11.2024 г. получен взыскателем АО «Газпромбанк» и направлен на принудительное исполнение в Щелковское РОСП УФССП России по Московской области.

В настоящее время в Щелковском РОСП УФССП по Московской области возбуждено исполнительное производство № № от 25.11.2024 г., сумма задолженности должника перед взыскателем на момент возбуждения исполнительного производства: 6311158,5 рублей.

С учётом вышеизложенных обстоятельств, при разрешении исковых требований о восстановлении в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке по кредитному договору №№ от 16.09.2011 в пользу Банка ГПБ (АО), суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Между тем регистрирующим органом при погашении регистрационной записи об ипотеке не принято во внимание, что долговые и залоговые обязательства между АО «Газпромбанк» и ФИО1 не прекратились, а были изменены на основании заключенного сторонами мирового соглашения (то есть произведена реструктуризация долга залогодателя при сохранении залога). Указанные обстоятельства были сообщены ФИО1 регистрирующему органу при её первичном обращении с заявлением о внесении изменений в регистрационную запись об ипотеке.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования о восстановлении в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке не подлежат удовлетворению, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты права. С учётом обязательств, принятых на себя сторонами в связи с заключением мирового соглашения по реструктуризации долгового обязательства, при котором залог (ипотека) квартиры сохраняют своё действие до полного погашения долговых обязательств ФИО1, права залогодателя АО «Газпромбанк» могут быть восстановлены посредством предъявления иска к регистрирующему органу о признании незаконным решения Управления Росреестра по Московской области о погашении регистрационной записи об ипотеке и обязании восстановить регистрационную запись об ипотеке. Такой способ защиты права является надлежащим и соразмерным объему нарушенных прав взыскателя. В судебном заседании представитель истца уточнить требования не пожелал.

Разрешая исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи от 12.09.2023 г., суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ, поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях: нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346).

Из положений пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 названного Кодекса предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В соответствии с п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" если залогодатель - третье лицо произвел отчуждение находящейся у него во владении заложенной вещи без необходимого согласия залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), залогодержатель вправе предъявить к нему требование о возмещении причиненных этим убытков.

Кроме того, залогодержатель вправе обратиться к новому собственнику этой вещи с требованием об обращении взыскания на предмет залога (подпункт 3 пункта 2 статьи 351, пункт 1 статьи 353 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Таким образом, отчуждение предмета залога в пользу третьего лица без согласия залогодержателя по общему правилу не является основанием для признания недействительной сделки, заключенной в отношении предмета залога. Переход права на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу не влечёт прекращения залога, за исключением случаев, когда в рамках рассмотрения иска о прекращении залога будет установлена добросовестность приобретателя по возмездной сделке (если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога).

У залогодержателя имеются иные предусмотренные законом способы реализации своих прав в отношении предмета залога, а именно: предъявление исковых требований к должнику ФИО1 о возмещении убытков, причиненных залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества, либо обращение взыскания на предмет залога в соответствии с условиями заключенного между взыскателем и должником мирового соглашения, утвержденного определением Щелковского городского суда Московской области от 15.06.2020 г.

Поскольку исковых требований о прекращении залога в отношении спорной квартиры по основанию добросовестности ФИО2 как приобретателя по договору купли-продажи, сторонами в рамках рассмотрения настоящего дела не заявлялось, суд в соответствии с п. 3 ст. 196 ГПК РФ рассматривает дело в пределах заявленных исковых требований. В рамках настоящего дела суд не может разрешать вопрос о прекращении предмета залога либо о возможности обращения на него взыскания при произведенной смене собственника заложенного имущества, поскольку указанный вопрос выходит за пределы заявленных исковых требований.

При этом судом принимается во внимание, что истец АО "Газпромбанк" как профессиональный участник гражданского оборота обязан предпринимать все разумные и зависящие от него меры для сохранения своих прав в отношении предмета залога, в том числе своевременно проверять информацию о том, внесены ли в ЕГРН соответствующие изменения в регистрационную запись об ипотеке в соответствии с условиями заключенного с должником мирового соглашения, а если такие изменения не внесены – обеспечить внесение соответствующих изменений самостоятельно, в соответствии с положениями п. 3 ст. 23 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поскольку для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке требуется обращение одной из сторон залоговых правоотношений, без участия второй стороны. Между тем залогодержатель (АО «Газпромбанк») с момента вступления в законную силу определения Щелковского городского суда Московской области от 15.06.2020 г. об утверждении мирового соглашения и до момента рассмотрения настоящего гражданского дела в суде не предпринимал действий по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации залога в отношении спорной квартиры, тем самым создав правовую неопределенность в вопросе о наличии либо отсутствии зарегистрированных обременений в отношении спорной квартиры.

В свою очередь, на момент заключения ФИО2 договора купли-продажи в отношении спорной квартиры, в ЕГРН отсутствовали сведения о государственной регистрации залога, при этом материалами дела подтверждается реальное исполнение сделки не только в части государственной регистрации перехода права на спорную квартиру, но и в части фактической передачи имущества, а также отсутствием каких-либо претензий сторон друг к другу по данной сделке. Истцом не доказано недобросовестное поведение ответчика ФИО2 и её осведомленность о наличии обременения имущества. Приобретение ФИО2 в собственность обремененного ипотекой имущества стало возможно только в результате недостаточной должной осмотрительности истца, в связи с чем он в качестве профессионального участника гражданского оборота несет риск неблагоприятных последствий, вызванных указанными обстоятельствами.

При изложенных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении иска АО "Газпромбанк" к ФИО1 ФИО26, ФИО2 ФИО25 о признании регистрационной записи о погашении ипотеки недействительной, применении последствий eё недействительности в виде восстановления в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий его недействительности в виде восстановления права собственности прежнего собственника - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд Московской области путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А. Малинычева

Мотивированное решение суда изготовлено 12 мая 2025 года.