Дело № 2-64/2023

УИД 47RS 0003-01-2022-001438-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волхов 06 апреля 2023 года

Волховский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Максимовой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тимофеевой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Волховского муниципального района Ленинградской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом Волховского муниципального района Ленинградской области о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании уплаченной арендной платы, убытков, связанных с невозможностью использовать земельный участок,

установил:

ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области иском к администрации Волховского муниципального района Ленинградской области и Комитету по управлению муниципальным имуществом Волховского муниципального района Ленинградской области, о расторжении договора аренды земельного участка от 14.05.2019, возвращении уплаченной арендной платы в размере 998 239 руб., убытков, в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению в размере 31 345 руб., судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 29 296 руб.

В обоснование требований указал, что 14.05.2019 между сторонами заключен договор № ****** аренды земельного участка, в соответствии с которым истцу передан в аренду на 20 лет земельный участок с кадастровым номером № ******, площадью 2 894 кв.м, расположенный по адресу: Ленинградская область, Волховский муниципальный район, Пашское сельское поселение, ******, участок № ******, с разрешенным использованием – для обслуживания автотранспорта. 28.06.2021 истец обратился в адрес администрации Волховского муниципального района Ленинградской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство гаража-стоянки. Решением главы администрации от 01.07.2021 ФИО1 отказано в выдаче разрешения на строительство, в том числе в связи с расположением земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории «Зона подтопления в отношении территорий, прилегающих к реке Паша в с. Паша, затапливаемых при половодьях и паводках однопроцентной обеспеченности».

По мнению истца, он лишен возможности реализовать свои права, для которых ему предоставлен земельный участок, т.к. в силу требований законодательства (п. 1 ч. 6 ст. 67.1 Водного кодекса РФ) в границе зоны подтопления запрещается строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов подтопления.

В ответ на претензию истца к арендодателю о возвращении арендной платы и расторжении договора аренды, в адрес истца направлен ответ о возможности использовать земельный участок по целевому назначению без возведения капитальных строений.

Полагая, что указанное толкование условий Договора аренды ущемляет его права, поскольку при заключении договора он не знал и не мог знать, что на участке невозможно возведение капитальных строений, истец обратился в суд с указанными требованиями.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.06.2022 дело передано в Волховский городской суд Ленинградской области на основании ст. 39 АПК РФ.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, направил в суд представителя по доверенности ФИО2, который требования истца поддержал по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении, представил в материалы дела правовую позицию, указав, что ответчики заблаговременно обладали информацией о существовании зоны затопления, подтопления в границах земельного участка (или риска существования такой зоны), переданного в аренду истцу. При этом, обязанность проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод лежит на администрации Волховского муниципального района Ленинградской области - собственнике земельного участка. Истец поставлен в зависимость от действий администрации по проведению специальных защитных мероприятий по правилам ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации, которые должны предшествовать строительству необходимых для реализации прав и обязанностей истца объектов капитального строительства, которые по настоящее время не осуществлены (т. 1 л.д. 105-110).

Представитель ответчиков администрации Волховского муниципального района Ленинградской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом Волховского муниципального района Ленинградской области по доверенности ФИО3 против удовлетворения требований истца возражала, в отзыве на исковое заявление указала, что решением единой комиссии по распоряжению земельными участками ФИО1 отказано в расторжении договора аренды и возврате арендной платы, в связи с тем, что вид разрешенного использования земельного участка позволяет использовать его по целевому назначению с использованием не капитальных строений, для размещения которых получение разрешения на строительство не требуется (т. 1 л.д. 84-87, 158-163).

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), определил возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, извещенного о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд приходит к следующему.

В силу ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (пп. 1 п. 2 ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

К зонам с особыми условиями использования территорий относятся, в том числе, зоны затопления, подтопления (п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Затопление и подтопление относятся к негативному воздействию вод (п. 16 ст. 1 ВК РФ), в целях планирования и разработки мероприятий по предотвращению которого и ликвидации его последствий определяются границы зон затопления, подтопления; документированные сведения о таких зонах включаются в государственный водный реестр (ч. 3, п. 8 ч. 4 ст. 31 Водного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 Положения о зонах затопления, подтопления (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 апреля 2014 года № 360) предусмотрено, что зоны затопления, подтопления считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зонах затопления, подтопления, соответствующих изменений в сведения о таких зонах в Единый государственный реестр недвижимости. Зоны затопления, подтопления считаются прекратившими существование со дня исключения сведений о них из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии со ст. 106 Земельного кодекса Российской Федерации, сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории должны быть доведены до органа местного самоуправления, применительно к территории которого такая зона установлена (п. 20 ст. 106 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в границах зоны с особыми условиями использования территории, должны быть уведомлены органом регистрации прав о внесении сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости, а границы этой зоны должны быть обозначены на местности специальными знаками (п. 21 ст. 106 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах с особыми условиями использования территорий, изменений в такие сведения орган регистрации прав уведомляет правообладателей земельных участков и иных объектов недвижимого имущества, полностью или частично расположенных в границах данных зон. (часть 5.1 статьи 34 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В силу ч. 1 ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации в целях предотвращения негативного воздействия вод на определенные территории и объекты и ликвидации его последствий принимаются меры по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации его последствий в соответствии с настоящим Кодексом, обеспечивается инженерная защита территорий и объектов от затопления, подтопления, разрушения берегов водных объектов, заболачивания и другого негативного воздействия вод.

Согласно п. 1 ч. 6 ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации в границах зон затопления, подтопления, в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещается размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 14.05.2019 между администрацией Волховского муниципального района Ленинградской области от имени которой действовал Комитет по управлению муниципальным имуществом Волховского муниципального района Ленинградской области и ФИО1 на основании протокола № ****** об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка был заключен договор № ****** аренды земельного участка с кадастровым № ******, расположенного по адресу: Ленинградская область, Волховский район, Пашское сельское поселение, ******, участок № ******, площадью 2894 кв.м. В соответствии с п. 1.1. Договора, категория земель к которой отнесен участок: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием земельного участка: для обслуживания автотранспорта. Часть земельного участка площадью 460 кв.м. – охранная зона ЛЭП до 1000 Вольт. Договор заключен на период 14.05.2019 года по 13.05.2039 (п. 2.1.) (т. 1 л.д. 61- 63, 88).

15.06.2020 на основании заявления ФИО1 вх. № ****** от 19.08.2019 Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области было принято решение о регистрации градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером № ******, расположенного по адресу: Ленинградская область, Волховский район, ******, с присвоением номера РФ№ ****** от 08.06.2020. Согласно градостроительному плану: в границах земельного участка объекты капитального строительства отсутствуют, документация по планировке территории не утверждена, в качестве ограничений использования, указано, что участок полностью расположен в зоне с особыми условиями использования территории - зона затопления в отношении территорий, прилегающих в реке Паша в с.Паша, затапливаемых при половодьях и паводках однопроцентной обеспеченности. Площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями составляет 2984 кв.м. (т. 1 л.д. 64-81).

28.06.2021 ФИО1 обратился в администрацию Волховского муниципального района (вх.№ ****** от 28.06.2021) с заявлением о выдаче разрешения на строительство гаража-стоянки по адресу: ****** (т. 1 л.д. 99).

01.07.2021 главой администрации было принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство на основании: ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ), ст. 6 ГрК РФ, 51 ГрК РФ, ст. 48 ГрК РФ, ст. 55.5-1 ГрК РФ:

- п. 3 ч. 7 с. 51 ГрК РФ, ст. 55.5-1 ГрК РФ: отсутствие документов результатов инженерных изысканий, подписанных уполномоченными лицами (технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий подписан главным инженером ФИО4);

- ч. 7 с. 51 ГрК РФ, п.п. 1 п.2.8 административного регламента предоставления администрацией Волховского муниципального района муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство»: отсутствие заявления о выдаче разрешения на строительство подписанного уполномоченным лицом и заполненного согласно приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19 февраля 2015 года №117/пр (отсутствие подписи застройщика, контактного телефона, информации о градостроительном плане земельного участку:

- отсутствие проектной документации, подготовленной в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, установленные Правительством Российской Федерации: Постановление от 16 февраля 2008 г. №87 «О составе разделов проектной документации и требований к их содержанию»;

- ч.13 ст.51 ГрК РФ: несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, несоответствии представленных документов к строительству объектов капитального строительства разрешенному использованию земельного участка: разрешенное использование земельного участка в договоре № ****** аренды земельного участка от 14.05.2019 - для обслуживания автотранспорта. В Правилах землепользования и застройки МО Пашское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области, утвержденных Советом депутатов МО Пашское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области № ****** от 15.03.2011 (с изменениями, утвержденными Приказом Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области № ****** от 10.12.2015г., № ****** от 26.05.2016 г.) земельный участок расположен в территориальной зоне ПК-I «Зона производственно-коммунальных объектов IV и V класса санитарной классификации», основные виды разрешенного использования земельного участка «Объекты гаражного назначения». В соответствии с Генеральным планом МО Пашское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области, утвержденным Советом депутатов МО Пашское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области № ****** от 15.03.2011г. (изменения Постановление Правительства Ленинградской области от 04.12.2017 № ******) земельный участок расположен в границах функциональной зоне «Зона озеленения специального назначения» с разрешенным использованием Озеленённая территория санитарно-защитных, кладбищ, придорожных полос вдоль автомобильных и железных дорог;

- ч. 13 ст. 51 ГрК РФ: несоответствие представленных документов ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство: весь земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории «Зона подтопления в отношении территорий, прилегающих к реке Паша в с. Паша, затапливаемых при половодьях и паводках однопроцентной обеспеченности». П. 1 ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации (от 03.06.2006г. №74-ФЗ): в границах зон затопления, подтопления. в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещается: строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких объектов от затопления, подтопления;

- ч.7.18 ст.6 ГрК РФ: несоответствие классификатора объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (Приказ Минстроя России от 10.07.2020 №374/пр "Об утверждении классификатора объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства)": в проектной документации, разработанной 000 «Развитие» в 2021 г. название объекта «Гараж-стоянка» согласно классификатора: группа - «Автостоянки», вид объекта строительства «Гараж» или «Здание автостоянки» (т. 1 л.д. 28-35).

11.02.2022 в КУМИ Волховского муниципального района от ФИО1 поступила претензия о нарушениях договорных обязательств и расторжении договора № ****** аренды земельного участка от 14.05.2019, а также о возврате убытков и неосновательного обогащения (т. 1 л.д. 13-16).

24.02.2022 решением единой комиссии по распоряжению земельными участками ФИО1 отказано в расторжении договора аренды и возврате арендной платы, в связи с тем, что вид разрешенного использования земельного участка позволяет использовать его по целевому назначению с использованием не капитальных строений, для размещения которых получение разрешения на строительство не требуется (протокол № ****** от 24.02.2022, утвержденный постановлением администрации от 04.03.2022 № ******) (т. 1 л.д. 18).

Согласно Уведомлению об установлении границ зоны с особыми условиями использования территорий Комитета градостроительной политики Ленинградской области от 31.10.2019 № ****** установлена зона затопления в отношении территорий, прилегающих к реке Паша в с.Паша, затапливаемых при половодьях и паводках однопроцентной обеспеченности (повторяемость один раз в 100 лет) с реестровым номером 47.10.2.275. Уполномоченный орган – Невско-Ладожское бассейновое управление Федерального агентства водных ресурсов, сведения внесены в ЕГРН (т. 1 л.д. 92, л.д. 120-122).

Приказом Комитета градостроительной политики Ленинградской области от 21.06.2021 № ****** уточнены Правила землепользования и застройки муниципального образования Пашское сельское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области применительно к части территории, в том числе, и с. Паша, части сведений о зоне затопления –Н8 (т. 1 л.д. 166-169).

Согласно ч. 2 ст. 107 Земельного кодекса Российской Федерации со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемых к строительству, реконструкции объектов капитального строительства и до дня ввода указанных объектов в эксплуатацию независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах зоны с особыми условиями использования территории, допускается, за исключением случая установления зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с пунктом 15 статьи 106 настоящего Кодекса:

1) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования земельных участков для целей, не связанных со строительством, с реконструкцией объектов капитального строительства;

2) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство;

3) использование зданий, сооружений, расположенных в границах такой зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования.

В обоснование заявленных требований, истец указал, что размещение арендованного объекта недвижимости в зоне затопления препятствует ему в возможности осуществить свои права – возвести капитальное строение в соответствии с разрешенным использованием.

Суд не соглашается с указанным доводом истца, поскольку решением единой комиссии по распоряжению земельными участками от 24.02.2022 истцу указано на возможность использования земельного участка по его целевому назначению с использованием не капитальных строений, для размещения которых получение разрешения на строительство не требуется. В нарушение ст. 56 ГПК РФ, истцом в материалы дела не представлены доказательства опровергающие решение комиссии в этой части.

Полагая, что с установлением ограничений права на спорный объект недвижимости стоимость годовой арендной платы может быть снижена, в ходе судебного разбирательства стороны обсуждали, возможные уточнения требований.

Так, ответчиком в материалы представлен отчет об оценке рыночной стоимости величины годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости № ****** от 17.01.2023 (т. 2 л.д. 1-90). Согласно заключению о стоимости, величина годовой арендной платы составила 324 000 руб., тогда как, в соответствии с п.п. 2.2 договора величина годовой арендной платы составляет 335 000 руб. В связи с незначительным снижением арендной платы, истец от уточнения исковых требований отказался, на заявленных требованиях настаивал.

Как следует из материалов дела, 14.05.2019 стороны заключили Договор аренды на срок по 13.05.2039. В свою очередь, 14.12.2019 сведения об ограничениях права на объект недвижимости, предусмотренные ст. 56, ст. 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, срок действия которых не установлен, внесены в ЕГРН. Кроме того, по получению градостроительного плана арендованного объекта от 15.06.2020, истец был уведомлен, что земельный участок полностью расположен в зоне с особыми условиями использования территории.

Поскольку земельный участок оказался в зоне затопления после заключения спорного договора аренды, суд не находит нарушений договорных обязательств, допущенных ответчиком и считает решение единой комиссии по распоряжению земельными участками от 24.02.2022 об отказе в расторжении договора аренды, возврате арендной платы обоснованным, в связи с чем, в удовлетворении требований ФИО1 о взыскании уплаченной арендной в размере 998 239 руб., а также понесенных убытков, связанных с обустройством земельного участка в размере 31 345 руб. надлежит отказать.

Несогласие истца с позицией ответчика, не свидетельствуют о нарушениях исполнения обязательств по договору аренды.

Вместе с тем, суд находит подлежащим удовлетворению требование истца о расторжении договора аренды № ****** от 14.05.2019.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2).

Поскольку договор по соглашению сторон не расторгнут, суд не вправе определить дату расторжения договора раньше момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Оценив представленные доказательства в совокупности, исходя из обстоятельств дела, норм права, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку отнесение территории, на котором расположен земельный участок, к зоне затопления, не предполагает безусловную невозможность использования земельного участка по его целевому назначению с установленными законом ограничениями.

Руководствуясь статьями 195, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

Расторгнуть договор аренды земельного участка № ****** от 14 мая 2019 года заключенный между администрацией муниципального района Ленинградской области, Комитетом по управлению муниципальным имуществом Волховского муниципального района Ленинградской области и ФИО1.

В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Волховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: подпись Максимова Т.В.

Мотивированное решение составлено 13 апреля 2023 года

Судья: подпись Максимова Т.В.