Дело № 2-1360/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 декабря 2025 года г. Владивосток
Советский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:
председательствующего судьи Власовой О.А.
при помощнике судьи Титовой И.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО>1 к ООО «Новостроев», с участием третьего лица <ФИО>2 о признании акта недействительным,
установил:
<ФИО>1 обратился в суд с названным иском, указав в обоснование, что между ним и <ФИО>2 с одной стороны и ООО «Новостроев» с другой <дата> заключен договор № <номер> участия в долевом строительства многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязан был построить и передать дольщикам однокомнатную квартиру, строительный <номер>, расположенную на <данные изъяты> этаже блок-секции № <номер> МКД по ул. <адрес>, кадастровый <номер>. Срок окончания строительства определен в договоре <дата>, квартира должна была быть передана дольщикам не позднее <дата>. <дата> он был приглашен застройщиком на осмотр квартиры с целью подписания акта приема-передачи. Однако, ввиду наличия в объекте существенных недостатков, которые им были указаны в акте, он отказался подписывать акт. <дата> ответчик направил в его адрес уведомление, что его замечания являются несущественными и не препятствующими использованию помещения по назначению. Также застройщик уведомил, что считает квартиру переданной <дата>. Однако, действия ответчика, передавшего объект в одностороннем порядке без устранения выявленных дефектов противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», так как недостатки объекта строительства не устранены. В связи с чем, просит суд признать недействительным односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от <дата> по договору участия в долевом строительстве № <номер>.
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования в виду подписания застройщиком и вторым участником договора акта приема-передачи квартиры от <дата>, о котором ему не было известно. В окончательной редакции просит суд признать недействительными акты от <дата> и от <дата> по тем же основаниям.
Истец в судебное заседание не явился при надлежащем извещении. Суд, учитывая мнение участников процесса, счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие в соответствии со ст.167 ГПК РФ.
Представитель истца в судебном заседании требования иска поддержал по доводам иска, указал, что до настоящего момента квартира истцу не передана, недостатки не устранены. Поскольку брак между <ФИО>1 и <ФИО>2 расторгнут, третье лицо не имела полномочий действовать от имени истца. С иском о понуждении к устранению недостатков в квартире или иными исками, связанными с неисполнением застройщиком условий договора, истец не обращался.
В судебное заседание представитель ответчика не явился при надлежащем извещении. Суд, учитывая мнение участников процесса, счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие в соответствии со ст.167 ГПК РФ.
Из письменных возражений представителя ответчика следует, что акт от <дата> был признан недействующим самим застройщиком, в связи с чем, сторонам было направлено уведомление с предложением подписания акта приема-передачи <дата>. Ключи от квартиры были переданы третьему лицу, подписавшей акт от <дата>. Основания для отказа от подписания акта у истца отсутствовали, так как существенных недостатков, препятствующих эксплуатации помещения не установлено. Просил в иске отказать в полном объеме.
В судебном заседании третье лицо <ФИО>2 с исковыми требованиями не согласилась в полном объеме. Пояснила, что она была приглашена застройщиком в <дата> на осмотр квартиры, истец также извещался о повторном осмотре. В присутствии застройщика осмотрела квартиру и получила ключи, подписала акт, так как никаких существенных недостатков в квартире нет, весь дом заселен, а из-за действий ответчика, намеренно затягивающего принятие квартиры, она с ребенком лишена возможности сделать ремонт и проживать в единственном, имеющемся у нее жилье. Квартиру покупали по семейной программе с участием материнского капитала и кредитных средств, действиями истца нарушаются права ребенка на проживание в принадлежащей им квартире.
Изучив материалы дела, выслушав участников судебного разбирательства, суд приходит к следующему.
Правоотношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч.1 ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Из материалов дела следует, что <дата> между <ФИО>1 и <ФИО>2 с одной стороны и ООО «Новостроев» с другой был заключен договор № <номер> участия в долевом строительства многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязан был построить и передать дольщикам однокомнатную квартиру, строительный <номер>, расположенную на <данные изъяты> этаже блок-секции № <номер> МКД по ул. <адрес>, кадастровый <номер>.
В соответствии с п.<номер> Договора, передача жилого помещения застройщиком и его принятия участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами акту приема-передачи.
В соответствии с п.<номер> Договора передача жилого помещения осуществляется не ранее, чем установлено законодательством, но не позднее срока, указанного в п.<номер> Договора.
В соответствии с п.<номер> Договора, срок передачи жилого помещения застройщиком участнику долевого строительства : в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.
Разрешение на ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного дома выдано администрацией г.Владивостока <дата>.
В соответствии с п.<номер> Договора, при уклонении участника долевого строительства от принятия жилого помещения в срок, предусмотренный п.<номер> застройщик по истечении <данные изъяты> месяцев со дня, предусмотренного настоящим договором для передачи жилого помещения, направляет односторонний акт приема-передачи или иной документ о передаче жилого помещения.
<дата> застройщик организовал осмотр квартиры с целью подписания акта приема-передачи, однако, истец от подписания акта отказался в виду наличия в объекте недостатков, указанных им в акте.
Не согласившись с тем, что указанные истцом недостатки являются существенными, препятствующими эксплуатации объекта, застройщик подписал акт приема-передачи от <дата> в одностороннем порядке и направил его сторонам.
Впоследствии застройщик признал этот акт недействующим и направил сторонам уведомление об осмотре квартиры и подписании акта на <дата>.
В присутствии <ФИО>2, являющейся стороной договора, квартира был осмотрена, переданы ключи и подписан акт приема-передачи от <дата>.
В соответствии с ч.5 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства", установлены особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в пункте 1 которого закреплено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей:
- при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" того же пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (специалиста);
- при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" того же пункта.
Согласно подпункту "г" пункта 1 Постановления при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" данного пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" того же пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно подпункту "л" пункта 1 Постановления техническое обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования (далее - осмотр) и осуществляется в следующем порядке:
- специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;
- дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;
- участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;
- не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.
Постановлением N 2380 введено временное правовое регулирование, предполагающее, в отличие от приведенного выше общего правила, содержащего в части 5 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", что основанием для отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта может быть только выявление существенных нарушений требований к качеству объекта, что влечет возможность, по выбору участника долевого строительства, предъявления требования о безвозмездном устранении недостатков либо отказа от исполнения договора и предъявления требования о возврате уплаченных денежных средств.
Из подпункта "в" пункта 1 Постановления N 2380 следует, что в отсутствие существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства не вправе отказаться от принятия объекта, выявление недостатков в этом случае влечет лишь необходимость их указания в передаточном документе и обязанность застройщика безвозмездно устранить такие недостатки. В обоснование своих требований <ФИО>1 указал, что в квартире имеются существенные недостатки, установленные актом экспертного исследования № <номер> от <дата>, которое было направлено с претензией от <дата> застройщику и третьему лицу.
Однако, документы, подтверждающие направление этих документов застройщику суду не предоставлены, поскольку исходя из сведений почтового оператора, некие документы были направлены с почтового отделения <дата>, то есть до даты, указанной в претензии.
В соответствии с п. «ж» Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства", в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте "е" настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.
Судом установлено, что не смотря на то, что при осмотре квартиры <дата> <ФИО>1 были указаны недостатки, которые по его мнению, препятствовали ее приемке, при этом его требования об устранении недостатков устранены не были, истец с иском об устранении недостатков либо о соразмерном уменьшении цены либо о взыскании расходов на их устранение не обращался.
В соответствии с п.6 ст.8 указанного Федерального закона, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
В судебном заседании третье лицо <ФИО>2 подтвердила, что застройщик ее известил о составлении акта надлежащим образом и способом, в связи с чем, она прибыла на квартиру для подписания акта. При осмотре квартиры существенных недостатков не выявила.
Поскольку договор долевого участия предполагает равные права и обязанности дольщиков, участие <ФИО>2 в договоре и ее право на принятие квартиры по акту приема-передачи <ФИО>1 не оспаривалось, суд приходит к выводу, что основания для признания акта приема-передачи от <дата>, подписанного одним из участков долевого строительства при длительном бездействии второго участника, отказавшегося от подписания акта и не обращавшегося в суд с иском о понуждении застройщика к устранению недостатков, отсутствуют.
Ввиду признания застройщиком акта от <дата> недействующим, что следует из пояснений представителя ответчика и дальнейших действий по подписанию акта от <дата>, основания для признания акта от <дата> недействительным в судебном порядке отсутствуют.
Таким образом, исковые требования <ФИО>1 о признании недействительным актов приема-передачи от <дата> и от <дата> суд полагает не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. 13, 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований <ФИО>1 к ООО «Новостроев», с участием третьего лица <ФИО>2 о признании акта недействительным – отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в апелляционном порядке через Советский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 23.12.2025.
Судья - О.А.Власова