Дело № 2-5/2022

23RS0037-01-2019-005532-27

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новороссийск 19 сентября 2022 г.

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе председательствующего Головина А.Ю.,

при секретаре Пищухиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО3 о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, указав в обоснование иска, что 01.04.2014 г. между ЗАО «Банк ЖилФинанс» и ФИО3 был заключён кредитный договор №MKASP-R-0104-14, в соответствии с которым ответчику предоставлен кредит в размере 2 358 189 рублей на срок 183 месяца, для целевого использования - приобретения квартиры находящейся по адресу: . В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором залогодержателем является АО «ДОМ.РФ» что подтверждается Справкой о наличии Закладной на счете ДЕПО, согласно которой, владельцем счета ДЕПО является АО «ДОМ.РФ». В соответствии с правилами п. 1 ст. 48 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998г «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о её новом владельце. В соответствии с п.2 ст. 48 ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости)» законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в т.ч. права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. В соответствии с п.4.1.1, 4.1.2 Кредитного договора Заемщик обязан: возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить сумму неустойки ( при наличии); осуществлять платежи в счет возврата кредита и уплаты процентов в порядке и сроки, предусмотренные кредитным договором. Однако, Заемщиком в нарушение условий Кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются. Заемщик допускает ненадлежащееисполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита иуплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных Кредитным договором. В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиками своих обязательств по Кредитному договору ДД.ММ.ГГГГ Кредитором было направлено требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и начисленных сумм неустоек. Однако, до настоящего времени направленное требование Заемщиком не исполнено.Как следствие просрочки исполнения обязательств у Заемщика сформировалась задолженность которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 2 131 222,99 рублей.Согласно п. 1.5. Кредитного договора №MKASP-R-0104-14 от ДД.ММ.ГГГГ обеспечением исполнения обязательств по Кредитному договору, является ипотека в силу закона. Согласно отчета оценщика от ДД.ММ.ГГГГ №-АИ/ВТБ-С/19 рыночная стоимость квартиры составляет 3 229 000 рублей.

На основании изложенного просит, взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору №MKASP-R-0104-14 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 131 222,99 руб.Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество — квартиру, принадлежащую на праве собственности ФИО1 КН 23:47:0309018:535, расположенную по адресу: , путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества, равную 80% рыночной стоимости, 2583 200 рублей.Взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по оплате госпошлины в размере 24 856,11 рублей.

От третьего лица ФГКУ Росвоенипотека поступил письменный отзыв на иск, в обоснование указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО1 заключен договор целевого жилищного займа N 1311/00105689, согласно которому заемщику как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в целях уплаты первоначального взноса при приобретении жилого помещения с использованием ипотечного кредита были предоставлены денежные средства в размере700 000 рублей.01.04.2014г. между ЗАО «ФИО2 Жилищного Финансирования» и ФИО1 заключен кредитный договор №-MKASP-R-0104-14, согласно которому ФИО1 предоставлен кредит в размере 2 358 189 рублей сроком на 183 месяца, для приобретения в собственность квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью 62,80 кв.м., расположенной на 6-ом этаже 16 этажного дома, расположенного по адресу: .Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по первоначальному залогодержателю. В настоящее время законным владельцем закладной является АО «ДОМ.РФ», прежнее наименование АО «АИЖК», что подтверждается справкой по счёту Депо.Исполнение ответчиком обязательств перед ФГКУ «Росвоенипотека» по договору целевого жилищного займа также обеспечено ипотекой в силу закона.ФИО1 досрочно уволился с военной службы, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ закрыт его именной накопительный счет без права на использование учтенных на нем накоплений.ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику график возврата задолженности по договору целевого жилищного займа, с получением которого ФИО1 обязан был осуществлять возврат задолженности.Однако ответчик платежи по договору целевого жилищного займа согласно графику возврата задолженности не вносил, в связи с чем образовалась задолженность, меры по погашению которой он не предпринимал. ДД.ММ.ГГГГ ФГКУ «Росвоенипотека» направило ФИО1 требование о погашении задолженности, которое оставлено без удовлетворения. Решением Октябрьского районного суда ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФГКУ «Росвоенипотека» удовлетворены. С ФИО1 в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» взыскана задолженность по договору ЦЖЗ в размере 2 288 387 (Два миллиона двести восемьдесят восемь тысяч триста восемьдесят семь) руб. 60 коп., обращено взыскание на заложенное имущество, а именно -Квартиру, расположенную по адресу: , с назначением первоначальной продажной цены заложенного имущества в размере 2 447 200 (Два миллиона четыреста сорок семь тысяч двести) руб. 00 коп.и определением способа реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов. Решение суда вступило в законную силу. Просят при рассмотрении гражданского дела учесть вступившее в законную силу решение Октябрьского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, в части касающейся назначения начальной продажной цены заложенного имущества, а именно-Квартиры, расположенной по адресу: , в размере 2 447 200 (Два миллиона четыреста сорок семь тысяч двести) руб. 00 коп

В судебное заседание представитель истца не явился, в исковом заявлении содержится ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица ФГКУ «Росвоенипотека» в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

С учетом мнения представителя ответчика, суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 против удовлетворения исковых требований возражал, по тем основаниям, что истец и третье лицо уклонились от проведения судебной экспертизы, не предоставив первичные документы по предоставлению кредита и движению денежных средств, просил применить 79 ГПК РФ.

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования АО «ДОМ.РФ» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

01.04.2014г. между ЗАО «ФИО2 Жилищного Финансирования» и ФИО1заключен кредитный договор №-MKASP-R-0104-14, согласно которому ФИО1 предоставлен кредит в размере 2 358 189,00 руб., сроком на 183 месяца, для приобретения в собственность квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью 62,80 кв.м., расположенной на 6-ом этаже 16 этажного дома, расположенного по адресу: .

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены Закладной, составленной Ответчиком как должником и залогодателем и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по первоначальному залогодержателю. Запись об ипотеке в силу закона в ЕГРН от 16.074.2014г. за №.

В настоящее время законным владельцем закладной является АО «ДОМ.РФ», прежнее наименование АО «АИЖК», что подтверждается справкой по счёту Депо.

В соответствии с п. 2 ст. 48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Права владельца Закладной, в соответствии с п. 10, 12 ст. 13. п. 1 ст. 48 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», основываются на сделке по передаче прав по Закладной и подтверждаются выпиской по счету депо.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени) если они определены договором. При этом кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 33 ФЗ «О ФИО2 и банковской деятельности», п.2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Начиная с 01.11.2018г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, Ответчиком производились с нарушением графика платежей.

В связи с неисполнением Ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права Истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных Кредитным договором и Закладной.

Письмами от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, а также предложение в добровольном досудебном порядке расторгнуть Кредитный договор.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ, ст. 50 Закона об ипотеке неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основание для обращения взыскания на заложенное имущество. В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

До настоящего времени Ответчик не выполнил указанное требование Истца, что, в соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 1, ст. 50 Закона об ипотеке, условиями п. 3.3.3 Закладной и п. 4.4.2 Кредитного договора вышеуказанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру.

Как предусмотрено ч. 2 ст. 348 ГК РФ, а также и в специальной ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Как предусмотрено 2 ст. 54.1 Закона об ипотеке отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

Кроме того, как предусмотрено ч.5. ст.54.1 Закона об ипотеке если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Задолженность Ответчика по состоянию наДД.ММ.ГГГГ согласно расчета задолженности, составляет 2 131 222 рубля 99 коп., в том числе2 044 836 руб. 30 коп. - задолженность по основному долгу; и 86 386 руб. 69 коп. - задолженность по уплате процентов.Указанное подтверждено представленным расчетом и кредитным договором.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и и. 14.3 Закладной, требования владельца Закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку (штраф, пеню), начисленную за просрочку исполнения обязательств.

Согласно ч. 1 ст. 50 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с ч. 2 ст. 54 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения;

начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Таким образом, заложенное недвижимое имущество - квартира должна быть реализована на публичных торгах в рамках исполнительного производства.

В соответствии со ст. 1 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникшему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных содержащихся в ЕГРП о моменте возникновения ипотеки.

При этом, в соответствии с и. 4 ст. 77 Закона об ипотеке в случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 46 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

Следовательнотребования ФГКУ «Федеральное управление накопительноипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» на основании вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворяются после удовлетворения требований АО «ДОМ.РФ».

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с пп. 9 п.1 ст. 14 Закона об ипотеке среди прочего Закладная содержит в себе подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека.

Согласно отчету оценщика от 25.04.2019г. №-АИ/ВТБ-С/19 рыночная стоимость квартиры составляет 3 229 000,00 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «НовоТех».

Согласно заключению экспертов ООО «НовоТех» №, рыночная стоимость квартиры общей площадью 62,8 кв.м, с КН 23:47:0309018:535, расположенную по адресу: на ДД.ММ.ГГГГ составляет с учетом округления 5 200 000 рублей.

Суд находит, что требование истца об обращении взыскания на предмет залога обоснованным, с установлением начальной стоимости реализации предмета залога в размере 80 % от рыночной, а именно 4 160 000 рублей, исчисленной от стоимости согласно заключению судебной оценочной экспертизы.

Доводы представителя ответчика о возможности применения последствий, предусмотренных ст. 79 ГПК РФ и отказе в иске являются несостоятельными, поскольку доказательства наличия задолженности ответчика перед кредитором представлены в дело, а ответчиком не представлены доказательства возврата заемных средств.

Также подлежат взысканию с ответчика и расходы по оплате истцом государственной пошлины в размере 24 856,11 рублей..

Руководствуясь ст.ст.98,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Иск АО «ДОМ.РФ» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №-MKASP-R-0104-14 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 131 222 (два миллиона сто тридцать одна тысяча двести двадцать два) рубля 99 коп., а также судебные расходы по оплате госпошлины в размере 24 856,11 рублей.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – квартиру, принадлежащую на праве собственности ФИО1 КН 23:47:0309018:535, расположенную по адресу: , путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества, равную 80% рыночной стоимости, 4 160 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в вой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд .

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.