Решение по делу № 02-2955/2023 от 17.04.2023 - об изменении условий договора участия в долевом строительстве.

Дело № 02-2955/2023

УИД 77RS0023-02-2022-018392-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес17 апреля 2023 года

Савеловский районный суд адрес, в составе председательствующего судьи фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2955/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик "Северо-Восток Столицы" об изменении условий договора участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Специализированный застройщик "Северо-Восток Столицы", в котором с учетом уточнений просила обязать ответчика заключить и зарегистрировать с органах, осуществляющих государственную регистрацию и учет, дополнительное соглашение к Договору от 15.10.2021 № ПЛН-1/3-4-140-1/АН в следующей редакции: «Сумма сумма – подлежит оплате в срок до 30.06.2023 включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации Договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу». В обоснование исковых требований истец указывает, что между истцом и ответчиком заключен договор от 15.10.2021 № ПЛН-1/3-4-140-1/АН участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: адрес, корпус 1. Цена договора составила сумма, из которых сумма сумма – подлежит оплате в срок до 31.08.2022 включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации Договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу. В связи с существенно изменившимися обстоятельствами, а именно: ухудшение материального состояния, снижение доходов истца, истец направил ответчику уведомление о заключении дополнительного соглашения к договору в части изменения срока внесения денежных средств на более позднюю дату - 01.01.2023. Однако от ответчика ответ не поступил, иные предложения о заключении дополнительного соглашения не последовали.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил своего представителя.

В судебном заседании представитель истца по доверенности фио исковые требования поддержала.

Представитель ответчика по доверенности фио против удовлетворения иска возражала, представила письменный отзыв на иск, в котором указала, что истец не исполнил предусмотренные договором обязательства по внесению до 31.08.2022 на счет эксроу денежных средств в сумме сумма; существенных нарушений договора со стороны ответчика допущено не было; доказательств существенного изменения обстоятельств и наличия всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, необходимых для изменения договора, истцом в материалы дела не представлено.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

Согласно ч. 2 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 - 4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Как установлено судом, между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве от 15.10.2021 № ПЛН-1/3-4-1410-1/АН, согласно которого ответчик обязуется построить многоквартирный жилой дом – корпус 1 в составе первого этапа строительства жилого комплекса по строительному адресу: адрес, и передать истцу жилое помещение (квартиру) № 140, а истец обязуется уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные договором.

В силу п. 2.3 спорного договора передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи – не позднее 30.06.2023, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.

Цена договора определена сторонами в размере сумма (п. 4.2. договора).

Согласно п. 4.4. договора оплата цены договора осуществляется до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию путем внесения денежных средств в размере сумма на счет эксроу, открытый в уполномоченном банке -Банк ВТБ.

В соответствии с п. 4.4.1 спорного договора предусмотрено, что сумма сумма – подлежит оплате в срок до 31.08.2022. включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации Договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу.

В силу п.9.8 спорного договора любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются сторонами в форме дополнительных соглашений, подписываются уполномоченными лицами и подлежат государственной регистрации …

Как указывает сторона истца ФИО1 в счет платы по спорному договору внесла плату в размере сумма, что стороной ответчика не оспаривалось, однако оставшуюся часть платы в размере сумма до настоящего времени не внесла.

26.07.2022 истец направил ответчику уведомление (заявление), в котором указал, что у него в настоящий момент отсутствует возможность своевременно внести оставшуюся сумму по договору и просил заключить дополнительное соглашение к договору в части изменения срока внесения денежных средств на более позднюю дату, а именно, изложить п.4.4.1. договора (абз.9) в следующей редакции: «Сумма сумма – подлежит оплате в срок до 01 января 2023 г. включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации Договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу». В свою очередь ответчик не согласившись с предложением истца 28.10.2022 направил истцу предупреждение о погашении задолженности.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

Истец, ссылаясь на положения ст.451 ГК РФ, просит изменить договор участия в долевом строительстве от 15.10.2021 № ПЛН-1/3-4-140-1/АН, указывая, что в настоящее время в связи с существенным изменением материального положения истца в меньшую сторону добросовестно исполнять перед ответчиком обязательства по спорному договору возможности не имеет, при заключении договора исходил из того, что доход будет стабильным.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с положениями ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из приведенных выше норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, одним из условий реализации данного способа изменения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из абз. 2 п. 1 ст. 451 и пп. 1 п. 2 ст. 451 ГК РФ.

При отсутствии добровольного соглашения сторон, изменение договора по требованию заинтересованной стороны в порядке ст. 451 ГК РФ возможно лишь в судебном порядке только при наличии исключительных обстоятельств, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом не представлены суду доказательства, подтверждающие изменение обстоятельств (ухудшение материального положения истца), доказательства того, что данное изменение обстоятельств является существенным, что имеется совокупность условий для изменения условий договора, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, а также доказательства того, что расторжение договора в такой ситуации противоречит общественным интересам либо влечет для сторон значительный ущерб.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем истцом не представлено доказательств наличия обстоятельств, которые могли бы служить основанием для изменения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ. Довод истца о том, что ухудшилось материальное положение, из-за потери работы, не может служить подтверждением существенного изменения обстоятельств, предусмотренных ст.451 ГК РФ, поскольку названный факт не свидетельствует о лишении истца того, на что она вправе была рассчитывать при заключении спорного договора, при этом каких-либо нарушений условий договора и обязательств ответчиком не допущено, срок передачи объекта долевого участия не наступил, в случае нарушения сроков ответчиком истец вправе рассчитывать на получение неустойки в соответствии Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, при этом ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 12.01.2023, а истец изначально просил изменить дату оплаты на 01.01.2023, но к настоящему моменту задолженность также не погашена.

Иные доводы сторон правового значения для разрешения настоящего дела по существу не имеют.

При таких обстоятельствах, оценив все доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик "Северо-Восток Столицы" об изменении условий договора участия в долевом строительстве от 15.10.2021 № ПЛН-1/3-4-140-1/АН - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Савеловский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 17.04.2023