УИД 74RS0028-01-2022-002098-73
дело №2-5/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 октября 2023 года г. Копейск
Копейский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Эммерт О.К.,
при секретаре Ворониной Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие» к ФИО1 о признании залога в силу закона на недвижимое имущество, обращении взыскания на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
публичное акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (далее по тексту – ПАО Банк «ФК Открытие») обратилось в суд с исковым заявлением (с учетом уточнения) к ФИО1 о признании за банком залога в силу закона на здание гаража, общей площадью 118,9 кв.м, принадлежащего ФИО1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, обращении взыскания на принадлежащее на праве собственности ФИО1 здание гаража, общей площадью 118,9 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, путем продажи данного имущества на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости гаража в размере 80% от стоимости гаража, определенной на основании заключения независимого оценщика, которому судом будет поручено проведение экспертизы, в целях погашения задолженности по кредитному договору НОМЕР от 06 февраля 2014 года, задолженность по которому установлена на основании решения Советского районного суда г. Челябинска по делу №2-1611/2018 и решения Советского районного суда г. Челябинска по делу №2-1558/2021, взыскании расходов на проведение судебной экспертизы, расходов по уплате государственной пошлины.
В обоснование требований указано, что 14 сентября 2018 года решением Советского районного суда г. Челябинска по делу №2-1611/2018 с ФИО2, ФИО1 в пользу ПАО Банк «ФК Открытие» взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 3 633 955 руб. 12 коп., обращено взыскание на заложенное имущество, в том числе жилой дом, общей площадью 93,5 кв.м, кадастровый номер НОМЕР с земельным участком, кадастровый номер НОМЕР, расположенные по адресу: АДРЕС. 30 мая 2019 года апелляционным определением Челябинского областного суда было изменено указанное решение суда в части, установлена начальная продажная цена жилого дома с земельным участком в размере 3 143 632 руб. 80 коп. В настоящее время ведется исполнительное производство, банком в апреле 2020 на основании поступившего в Банк заявления об оставлении залогового имущества за взыскателем, в ФССП, Росимущество, организатору торгов и должнику направлено согласие о принятии нереализованного имущества в счет погашения задолженности. 17 мая 2021 года решением Советского районного суда г. Челябинска по делу №2-1558/2021 в пользу Банка с ФИО2, ФИО1 взыскана задолженность по кредитному договору за период с 20 января 2018 года по 11 января 2021 года в сумме 1 240 194 руб. 28 коп., государственная пошлина в сумме 14 400 руб. 97 коп. 09 февраля 2021 года Копейским городским судом Челябинской области по делу №2-324/2021 удовлетворены исковые требования ФИО1 о признании за ФИО1 права собственности на объект недвижимого имущества - здания гаража, общей площадью 118,9 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, заложенным в пользу Банка. Право собственности на гараж до настоящего времени не зарегистрировано. В настоящее время земельный участок передан истцу на основании акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, право собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР принадлежит в настоящее время ПАО Банк «ФК Открытие». Право Банка как собственника и кредитора нарушено, поскольку на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР выстроен гараж, а Банк не может обратить взыскание на заложенное имущество, в отсутствие иных поступающих в погашение задолженности денежных средств. Банк полагает, что данное нарушение права может быть устранено только путем вынесения решения суда об обращении взыскания на указанный гараж с установлением начальной продажной стоимости на публичных торгах. Право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя. Ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Поскольку обращено взыскание на земельный участок по спорному адресу в пользу Банка, требуется обращение взыскания и на здание гаража. Учитывая, что залог в силу закона на указанный гараж не зарегистрирован, полагает, что в силу закона, исходя из условий заключенного договора ипотеки, необходимо решение суда, определяющего, что на данный объект недвижимости устанавливается залог в силу закона. Отсутствие самого факта государственной регистрации права собственности на гараж и ипотеки в силу закона на гараж не может служить основанием для отказа Банку в защите нарушенного права на получение денежных средств из выручки от реализации заложенного имущества, поскольку иное являлось бы нарушением права на судебную защиту.
Представитель истца ПАО Банк «ФК Открытие» - ФИО3 в судебном заседании исковые требования, с учетом уточненного искового заявления, поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ФИО1 - ФИО4 в судебном заседании до перерыва исковые требования, с учетом уточненного искового заявления, не признала в полном объеме.
Третье лицо судебный пристав-исполнитель Копейского ГОСП ГУФССП России по Челябинской области ФИО5 в судебном заседании до перерыва исковые требования, с учетом уточненного искового заявления, оставил на усмотрение суда.
Ответчик ФИО1, представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области, Копейского ГОСП ГУФССП России по Челябинской области, ГУФССП России по Челябинской области, третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
На основании ч. 1, 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу ч. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок, и порядке, которые установлены договором займа.
В соответствии с ч. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.
Положениями ч. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.
Судом установлено, из материалов дела следует, что решением Советского районного суда г.Челябинска от 14 сентября 2018 года взыскана солидарно с ФИО1, ФИО2, ИП ФИО1 в пользу ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» задолженность по договору потребительского кредита НОМЕР от 06 февраля 2014 года в сумме 3 636 955 руб. 12 коп. Обращено взыскание на заложенное имущество, кроме прочего, на принадлежащий на праве личной собственности ФИО1 земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС, общей площадью 1000 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР, категория земель – земли населенных пунктов – для эксплуатации индивидуального жилого дома, определена начальная продажная цена в размере 740 000 руб., путем продажи с публичных торгов. Обращено взыскание на принадлежащий на праве личной собственности ФИО1 жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС, общей площадью 93,5 кв.м, литер А, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 1 762 400 руб., путем продажи с публичных торгов (л.д. 11-22, том1).
30 мая 2019 года апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда решение Советского районного суда г.Челябинска от 14 сентября 2018 года изменено в части обращения взыскания на заложенное имущество, земельный участок, жилой дом, товары в обороте (стройматериалы в ассортименте), принято в указанной части новое решение, в том числе, обращено взыскание на заложенное имущество принадлежащее на праве личной собственности ФИО1: жилой дом и земельный участок, общей площадью 1000 кв.м, с установлением начальной продажной цены в размере 3 143 632 руб. 80 коп., что составляет 80% от стоимости имущества, определенной судом (л.д. 23-33, том1).
Определением Советского районного суда г.Челябинска от 17 июня 2020 года удовлетворено заявление ФИО1 об отсрочке исполнения решения Советского районного суда г.Челябинска от 14 сентября 2018 года сроком на 6 (шесть) месяцев, для внесения изменений в схему расположения земельного участка на котором расположен жилой дом, а также в связи с изменением площади дома на который обращено взыскание, что может повлиять на стоимость имущества на которое обращено взыскание и на возможность его реализации.
Определением того же суда от 13 апреля 2021 года продлена отсрочка исполнения решения суда еще на 3 месяца с момента вступления определения в законную силу 20 июля 2021 года, - до 20 октября 2021 года.
Решением Копейского городского суда Челябинской области от 09 февраля 2021 года по гражданскому делу №2-324/2021 сохранен жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 266, 5 кв.м в перепланированном состоянии. За ФИО1 признано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС, кадастровый номер НОМЕР, общей площадью 266,5 кв.м, признано право собственности на объект недвижимого имущества – здание гаража, расположенного по адресу: АДРЕС, общей площадью 118,9 кв.м, а также устранена реестровая ошибка путем установления характерных координат (л.д. 81-96, том1).
Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Челябинска от 17 мая 2021 года исковые требования ПАО Банк «ФК Открытие» удовлетворены; взысканы солидарно с ФИО1,. ФИО2 в пользу истца проценты за пользование кредитом за период с 20 января 2018 года по 11 января 2021 года в размере 1 226 207 руб. 85 коп., неустойка по просроченному основному долгу за период с 20 января 2018 года по 11 января 2021 года в размере 13 986 руб. 43 коп., всего 1 240 194 руб. 28 коп.; взыскана с ФИО1, ФИО2 в пользу ПАО Банк «ФК Открытие» государственная пошлина в размере 4 400 руб. 97 коп. в равных долях, то есть по 7 200 руб. 48 коп. с каждого (л.д. 34-36, том1).
На основании вступившего в законную силу решения Советского районного суда г.Челябинска от 14 сентября 2018 года в Копейском ГОСП ГУФССП России по Челябинской области возбуждено исполнительное производство НОМЕР от 10 сентября 2019 года о взыскании задолженности в сумме 3 645 750 руб. 05 коп. и обращении взыскания на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС.
30 октября 2019 года судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги.
26 февраля 2020 года данные торги были признаны несостоявшимися ввиду непоступления заявок в соответствии с положениями ст. 58 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке».
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 28 февраля 2020 года цена переданного на реализацию имущества снижена на 15% - до 2 672 087 руб. 88 коп.
При этом, 23 марта 2020 года торги были признаны несостоявшимися по аналогичным основаниям.
21 апреля 2020 года представителем взыскателя ПАО Банк «ФК Открытие» представлено согласие оставить имущество должника, не реализованного в ходе исполнительного производства, по цене ниже на 25% от начальной стоимости, установленной решением суда, которое также подтверждено взыскателем 19 октября 2021 года.
21 октября 2021 года судебный пристав-исполнитель ФИО5 вынес постановление о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю по цене на 25% ниже его стоимости, указанной в исполнительном документе – 2 357 724 руб. 60 коп.
Актом о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 21 октября 2021 года вышеуказанные дом и земельный участок переданы представителю взыскателя (л.д. 133, том1).
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 13 апреля 2022 года, правообладателем жилого дома и земельного участка по спорному адресу является ПАО Банк «ФК Открытие» (л.д. 166-171, 172-175, том1).
Согласно ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодека Российской Федерации каждая сторона, должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Частью 1 ст.57 Гражданского процессуального кодека Российской Федерации установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства, оказать содействие в собирании и истребовании доказательств.
Таким образом, выявление и собирание доказательств по делу являются деятельностью не только лиц, участвующих в деле, но и суда, в обязанность которого входит установление того, какие доказательства могут подтвердить или опровергнуть факты, входящие в предмет доказывания.
В силу ст. 55 Гражданского процессуального кодека Российской Федерации доказательства по делу могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В соответствии со ст. 79 Гражданского процессуального кодека Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Поскольку, определение рыночной стоимости здания гаража, общей площадью 118,9 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, на которое просит обратить взыскание истец, является юридически значимым обстоятельством и требует специальных познаний, судом определением от 20 мая 2022 года по настоящему гражданскому делу назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» К.Ю.Н. НОМЕР от 10 сентября 2022 года после устранения заступа рыночная стоимость спорного здания гаража, исчисленная на дату проведения экспертизы с незначительным округлением, составляет 1 435 000 руб. 00 коп. (л.д. 30-97, том3).
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Челябинского областного суда от 26 сентября 2022 года по административному исковому заявлению ФИО1 к ведущему судебному приставу - исполнителю Копейского ГОСП ГУФССП России по Челябинской области ФИО5, ФИО6 ГОСП ГУФССП России по Челябинской области, ГУФССП России по Челябинской области о признании незаконным постановления о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, признании незаконным акта о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, решение Копейского городского суда Челябинской области от 23 июня 2022 года отменено, принято по делу новое решение, которым административное исковое заявление ФИО1 к заместителю начальника отдела - заместителю старшего судебного пристава Копейского ГОСП ГУФССП России по Челябинской области ФИО5, ФИО6 ГОСП ГУФССП России по Челябинской области, ГУФССП России по Челябинской области удовлетворено; признано незаконным и отменено постановление ведущего судебного пристава-исполнителя Копейского ГОСП ГУФССП России по Челябинской области ФИО5 от 21 октября 2021 года о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника и акт от 21 октября 2021 года о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника: земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, общей площадью 1000 кв.м, кадастровый номер: НОМЕР; жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС, общей площадью 93,5 кв.м, литер А, взыскателю (л.д. 242-244, том1; 144-150, том2).
Указанным апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Челябинского областного суда от 26 сентября 2022 года установлено, что распоряжением администрации КГО Челябинской области от 08 октября 2010 года НОМЕР утверждена схема расположения земельного участка по адресу: АДРЕС, общей площадью 1000 кв.м, для индивидуального жилищного строительства. Согласно распоряжению администрации КГО Челябинской области от 16 января 2020 года НОМЕР были внесены изменения в названное распоряжение, касающиеся площади земельного участка, общая площадь вместо 1000 кв.м установлена 977 кв.м. При таких обстоятельствах, на момент проведения повторных торгов 23 марта 2020 года по продаже подвергнутого аресту имущества ФИО1, площадь земельного участка по адресу: АДРЕС, изменилась и составляла 977 кв.м. При этом согласно постановлению и акту от 21 октября 2021 года о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, был передан земельный участок площадью 1000 кв.м и расположенный на нем жилой дом площадью 93,5 кв.м. С заявлением об изменении площади земельного участка, жилого дома, а также возведение на земельном участке нового объекта недвижимости, до его передачи взыскателю постановлением, взыскатель по исполнительному производству, а также Копейское ГОСП ГУФССП России по Челябинской области были уведомлены должником, однако не воспользовались правом на обращение в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда, которое предусмотрено частью 1 статьи 37 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Судом установлено, что воспользовавшись указанным правом ФИО1 31 октября 2022 года обратилась в Советский районный суд г. Челябинска с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда от 14 сентября 2018 года, с ходатайством о назначении по делу судебной экспертизы об определении рыночной стоимости на день проведения судебной экспертизы жилого дома, земельного участка по спорному адресу, а также здания гаража, поскольку изменена площадь земельного участка, жилого дома и возведено на земельном участке здание гаража (л.д. 166-169, том2).
Вместе с тем, определением Советского районного суда г. Челябинска от 11 августа 2023 года назначена по гражданскому делу №2-1611/2018 по заявлению ФИО1 об изменении порядка и способа исполнения решения суда, судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы по определению действительной рыночной стоимости на момент проведения экспертизы жилого дома и земельного участка по указанному адресу, при этом оценка рыночной стоимости с учетом здания спорного гаража не назначена (л.д. 18, том3).
Вместе с тем, вступившим в законную силу по апелляционному определению судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 07 июля 2023 года, решением Копейского городского суда Челябинской области от 30 марта 2023 года исковые требования ФИО1 удовлетворены; признано за ФИО1, ДАТА года рождения, место рождения г.Копейск Челябинской области, зарегистрированной по адресу: АДРЕС (паспорт НОМЕР, выдан ДАТА МЕСТО ВЫДАЧИ) право собственности на жилой дом, с кадастровым номером НОМЕР, и на земельный участок, кадастровым номером НОМЕР, расположенные по адресу: АДРЕС; признано отсутствующим право собственности ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» на спорный жилой дом и земельный участок; указанное решение суда является основанием для осуществления Управлением Росреестра по Челябинской области действий: прекращении права собственности ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» на жилой дом и земельный участок, погашении записи о государственной регистрации права НОМЕР от 15 декабря 2021 года и записи о государственной регистрации права НОМЕР от 15 декабря 2021 года (л.д. 244-253, том2; л.д. 3-7, том3).
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости на жилой дом и земельный участок по указанному адресу от 18 августа 2023 года (л.д. 35-37, 38-40, том3), право собственности на спорные объекты в установленном законом порядке зарегистрировано за ФИО1
При этом, 13 сентября 2023 года ФИО1 зарегистрировано право собственности на здание гаража, общей площадью 118,9 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13 сентября 2023 года (л.д. 32-34, том3).
На основании изложенных фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что после вынесения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество в виде жилого дома и земельного участка по указанному адресу на стадии исполнительного производства стало известно, что ответчиком на заложенном земельном участке было возведено здание гаража, на который, как следует из материалов дела, в настоящее время зарегистрировано право собственности ответчика в установленном законом порядке, без обременения в пользу истца, обращения взыскания на указанный объект не производилось.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должника должны исполнятся надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В силу ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.
Между тем, согласно ч. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ч. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
В соответствии пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Согласно п. 4. ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений), при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Согласно положениям пункта 1 статьи 65 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.
То есть, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)).
По смыслу вышеуказанных норм права стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого указания об этом в договоре залога земельного участка.
Судом установлено, что таких указаний в договоре залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) НОМЕР от 05 февраля 2014 года (л.д. 55-64, том1), заключенном между ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» и ФИО1, не содержится.
В силу ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
В соответствии с п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации и пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.
Установленный в пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» механизм определения начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества, в связи с чем, цена определяется как 80% от определенной рыночной стоимости имущества.
Суд, разрешая заявленные исковые требования, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь выше приведенными нормами материального права, проанализировав законодательство, регулирующее общие положения исполнения обязательств, недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства (ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), положения о кредитном договоре (ст. 819, 811, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации), принимая во внимание, что здание гаража возведено на заложенном земельном участке, при заключении договора залога стороны не исключили распространение залога на строения, обязательства по договору займа не выполнены, следовательно, приходит к выводу о признании за истцом залога в силу закона на здание гаража, общей площадью 118, 9 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, принадлежащего на праве собственности ФИО1, а также обращении взыскания на принадлежащее на праве собственности ответчику здание гаража, путем продажи данного имущества на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости гаража на публичных торгах в размере 1 148 000 руб. 00 коп. от стоимости гаража, определенной на основании заключения судебной экспертизы НОМЕР от 10 сентября 2022 года, в целях погашения задолженности по кредитному договору НОМЕР от 06 февраля 2014 года, задолженность по которому установлена на основании решения Советского районного суда г. Челябинска по делу НОМЕР и решения Советского районного суда г. Челябинска по делу №2-1558/2021.
Судом отмечается, что ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и регистрации этих изменений.
Указание представителя ответчика о том, что в настоящее время в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на жилой дом и земельный участок не содержится обременения в виде залога на спорный жилой дом и земельный участок в пользу истца, не свидетельствует о его фактическом отсутствии с учетом того обстоятельства, что договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) НОМЕР от 05 февраля 2014 года не расторгнут, недействительным не признан, задолженность по принятым судебным актам перед ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» ФИО1 не погашена.
Из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» принимаются меры по восстановлению записи об обременении в отношении жилого дома и земельного участка путем обжалования действий Управления Росреестра по Челябинской области, что исключительно связано с выбором способа восстановления нарушенного права банком.
Доводы представителя ответчика, что в настоящее время стоимость гаража является иной, чем на дату проведения судебной экспертизы, основанием к отказу в удовлетворении заявленных истцом требований не является, поскольку сторона не лишена права на обращение в суд в соответствии со ст. 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда.
В силу ч.1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.
По общему правилу, установленному ч.1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 указанного кодекса.
Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).
Истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. 00 коп., а также оплачено производство судебной экспертизы в размере 10 000 руб. 00 коп.
Указанные суммы судебных расходов подлежат возмещению стороне истца ответчиком ФИО1 в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, -
РЕШИЛ:
Исковые требования публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (ИНН <***>) к ФИО1 (паспорт НОМЕР), - удовлетворить.
Признать за публичным акционерным обществом Банк «Финансовая Корпорация Открытие» залог в силу закона на здание гаража, общей площадью 118, 9 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, принадлежащего на праве собственности ФИО1.
Обратить взыскание на принадлежащее на праве собственности ФИО1 здание гаража, общей площадью 118,9 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР путем продажи данного имущества на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости гаража в размере 1 148 000 руб. 00 коп. от стоимости гаража, определенной на основании заключения судебной экспертизы НОМЕР от 10 сентября 2022 года, в целях погашения задолженности по кредитному договору НОМЕР от 06 февраля 2014 года, задолженность по которому установлена на основании решения Советского районного суда г. Челябинска по делу №2-1611/2018 и решения Советского районного суда г. Челябинска по делу №2-1558/2021.
Взыскать в пользу публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие» с ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. 00 коп., расходы по проведению судебной экспертизы в размере 10 000 руб. 00 коп.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Копейский городской суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий Эммерт О.К.
Мотивированное решение суда составлено 13 октября 2023 года.
Председательствующий Эммерт О.К.