Дело № 2-2865/2025

11RS0008-01-2025-004319-35

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ухтинский городской суд в составе:

председательствующий судья Утянский В.И.,

при секретаре Евсевьевой Е.А.,

рассмотрев в отрытом судебном заседании 19 ноября 2025г. в г. Ухте гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО5 и ФИО6, о расторжении договора купли-продажи жилого помещения,

установил:

Истцы обратились в суд с заявлением, в котором указали, что между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и покупателями ФИО4, ФИО6, ФИО5 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..... Продавец свои обязательства по договору выполнил, однако оплата покупателями в размере 833 024,74 руб. до настоящего времени не произведена, также не поступили денежные средства в размере 50 000 руб., предоставленных покупателю СКПК «Жилфинанс» по договору займа. Претензия о расторжении договора купли-продажи оставлена без удовлетворения. Истцы просят расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 06.12.2024г. между истцами и ответчиками; прекратить право собственности ответчиков на жилое помещение; восстановить право собственности истцов на жилое помещение.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Отделение Социального Фонда России по Республике Коми, СКПК «Жилфинанс».

Истцы в судебное заседание не прибыли, извещались судом, письменно ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истцов ФИО3, ФИО3 по доверенности Флейта А.А. поддержал исковые требования.

Ответчик ФИО4 исковые требования признала.

Представитель Отделение Социального Фонда России по Республике Коми в судебное заседание не прибыл, извещен, в письменном отзыве полагает исковые требования подлежащими удовлетворению. Пояснил, что по заявлению ФИО4 был выдан сертификат на материнский (семейный) капитал серии .... от 10.11.2023г. в связи с рождением второго ребенка. Ответчик трижды обращалась с заявлениями о распоряжении средствами материнского капитала на оплату приобретаемого жилого помещения. Заявление о распоряжении средствами М(С)К от 23.12.2024г. было аннулировано 14.01.2025г. по заявлению ответчика. По заявлению ответчика от 21.01.2025г. принято решение от 03.02.2025г. об отказе в удовлетворении по основаниям п. 2 ч. 2 ст. 8 Федерального закона №256-ФЗ. По заявлению от 04.02.2025г. принято решение от 17.02.2025г. об отказе в удовлетворении заявления.

Представитель третьего лица СКПК «Жилфинанс» в судебное заседание не прибыл, извещался судом.

Представитель органа опеки в письменном отзыве полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 454 указанного Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 486 названного Кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного Кодекса (пункт 3).

Таким образом, приведенные нормы материального закона предусматривают обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом предмета договора, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, и право продавца требовать его оплаты.

Как следует из статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как установлено материалами дела, 06.12.2024г. между ФИО1, ФИО2, ФИО3 (Продавцы) и покупателями ФИО4, ФИО6, <...> г. г.р., ФИО5, <...> г. г.р., был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ....

Стороны определили стоимость квартиры в 883 024,74 руб. (п. 3).

В силу п. 4 расчет между сторонами производится следующим образом: первоначальный взнос при получении займа в размере 833 024, 74 руб. оплачивается после регистрации перехода права собственности за счет средств, выделенных по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серия .... от 10.11.2023г.в счет уплаты первоначального взноса при получении займа по договору займа №8438-В от 19.11.2024г.; сумма в размере 50 000 руб. выплачена продавцу после подписания договора за счет заменых средств, предоставленных покупателю Сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом «Жилфинанс» по договору займа №8438-В от 19.11.2024г.

Продавцами условия договора выполнены, объект недвижимости передан покупателям.

Право собственности покупателей на жилое помещение зарегистрировано, что подтверждается сведениями из ЕГРН:

- ФИО4, общая долевая собственность, 1/3, .... дата регистрации – 10.12.2024г.;

- ФИО6, общая долевая собственность, 1/3, .... дата регистрации – 10.12.2024г.;

- ФИО5, общая долевая собственность, 1/3, ...., дата регистрации – 10.12.2024г.

Сторонами не оспаривается, что денежные средства в счет оплаты жилого помещения продавцу не поступили.

По заявлению ФИО4 был выдан сертификат на материнский (семейный) капитал серии .... от 10.11.2023г. в связи с рождением второго ребенка. Ответчик трижды обращалась с заявлениями о распоряжении средствами материнского капитала на оплату приобретаемого жилого помещения. Заявление о распоряжении средствами М(С)К от 23.12.2024г. было аннулировано 14.01.2025г. по заявлению ответчика. По заявлению ответчика от 21.01.2025г. принято решение от 03.02.2025г. об отказе в удовлетворении по основаниям п. 2 ч. 2 ст. 8 Федерального закона №256-ФЗ. По заявлению от 04.02.2025г. принято решение от 17.02.2025г. об отказе в удовлетворении заявления.

Кроме того, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика не представлены доказательства оплаты продавцам денежных средств в размере 50 000 руб., полученных по договору займа (расписки, платежные поручения, кассовые чеки и др).

Согласно п. 6 договора купли-продажи, стороны согласовали, что существенным условием договора является условие по оплате, включая сроки оплаты.

Тем самым, поскольку истцами от ответчика не получены денежные средства в счет оплаты продаваемого жилого помещения, вышеизложенное является существенным нарушением условий договора.

Иных условий, в т.ч. о возможной продажей квартиры с условием рассрочки платежа, договор не содержит.

Претензия истцов от 09.04.2025г. о расторжении договора оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 5 за 2017 год, существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. № 10/22, в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества в согласованные сторонами договора сроки, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

При изложенных обстоятельствах исковые требования о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности ответчиков и восстановлении прав истцов на спорное жилое помещение подлежат удовлетворению.

В соответствии с абзацем 5 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Расторгнуть договор купли-продажи, заключенный 06.12.2024г. между продавцами ФИО1, ФИО2, ФИО3 и покупателями ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО5 и ФИО6, в отношении объекта недвижимости – жилого помещения, квартиры, расположенного по адресу: ...., ...., .....

Прекратить право общей долевой собственности в размере 1/3 доля в праве ФИО4, ФИО5, ФИО6, на жилое помещение, квартиру, расположенное по адресу: ...., ...., ...., дата регистрации: 10.12.2024г., №...., № ...., № .....

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости прекращения права общей долевой собственности ФИО4, ФИО5, ФИО6 на объект недвижимости – жилое помещение, квартиру, расположенное по адресу: ...., ...., ...., и внесении сведений о праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО7, ФИО3 на объект недвижимости – жилое помещение, квартиру, расположенное по адресу: ...., ...., .....

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Ухтинский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста (мотивированное решение – 1 декабря 2025г.).

Судья В.И. Утянский