Решение по делу № 2-3503/2023 от 27.11.2023

Дело №2-3503/23

50RS0005-01-2023-002380-92

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 ноября 2023 года

Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Федюшкиной Л.Н.,

при секретаре Барашенковой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО3, ФИО5 о признании сделки недействительной, обязании совершить действия,

установил:

Истец ФИО4 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, ФИО5 о признании недействительным договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, обязании ответчиков ФИО2 и ФИО3 передать истцу надлежащим образом оформленный и подписанный всеми сторонами договор найма (аренды) жилого дома с земельным участком (с последующим выкупом) №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, обязании ответчиков ФИО2 и ФИО3 внести изменения в адрес недвижимого имущества путем составления дополнительного соглашения к действующему договору № от ДД.ММ.ГГГГ на изменение и присвоение официального адреса объекту адресации, обязании ответчика ФИО2 направить соответствующие документы в Управление Росреестра по <адрес> для регистрации права аренды истца на спорное недвижимое имущество по договору найма (аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ, обязании ответчиков восстановить надлежащее энергоснабжение спорного объекта недвижимого имущества за их счет и не чинить истцу препятствий в пользовании объектом недвижимого имущества, указать в резолютивной части решения суда, что настоящее решение является основанием для Управления Росреестра по <адрес> для внесения изменений в запись государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

В обоснование иска истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО2 был заключен договор найма (аренды) жилого дома с земельным участком (с последующим выкупом) №. По условиям договора, жилой дом с земельным участком находящийся по адресу: <адрес>, Якотское с/п, в районе д. Власково, уч.1,2,3,4,5,6,7 (<адрес>-хэтажный, общая площадь 180 кв.м), с земельным участком площадью 13,25 соток по адресу: д. Власково передается в аренду истцу, и официально договор не расторгнут на настоящий момент и действие договора продолжается. Истцу стало известно о продаже ДД.ММ.ГГГГ жилого дома с земельным участком ФИО5, что и явилось поводом для обращения истца с данным иском.

В дальнейшем исковые требования истцом были уточнены в части признания недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО5 об отчуждении собственности, расположенной по адресу: <адрес>, Якотское с/п, в районе <адрес>, уч.1,2,3,4,5,6,7 (<адрес>-х этажный, общая площадь 180 кв.м), с земельным участком площадью 13,25 соток по адресу: д. Власково (в настоящий момент: ФИО1, <адрес>, Дмитровский городской округ, <адрес>, территория объединения «Колибри Д», <адрес>) по основаниям ст.170 и 179 ГК РФ, а также применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в то состояние, в котором они находились по состоянию на дату заключения договора. В остальной части исковые требования оставлены истцом без уточнения.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежаще, в суд направила своего представителя по доверенности, которая иск с учетом уточнения поддержала.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.

Ответчик ФИО3 действующий в своих интересах и в интересах ответчика ФИО2 по доверенности в судебное заседание явился, иск не признал.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание явился, иск не признал.

3-е лицо Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явилось, извещалось надлежаще, мнение по иску не выразило.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы настоящего гражданского дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ранее ответчику ФИО2 принадлежали на праве собственности объекты недвижимости – земельный участок с кадастровым номером № 1325 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, Дмитровский городской округ, д. Власково, и жилой дом с кадастровым номером №, площадью 180 кв.м, 2-хэтажный, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>,2,3,4,5,6,7 (л.д.118-125).

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (арендодатель) и ФИО8 (арендатор) был заключен договор найма (аренды) жилого дома с земельным участком (с последующим выкупом) № (л.д.72-76).

По условиям договора, арендодатель ФИО2 предоставила арендатору ФИО8 в аренду принадлежащие арендодателю на праве собственности жилой дом кадастровый № с земельным участком с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, Якотское с/п, в районе <адрес>, уч.1,2,3.4,5,6,7 (дом, 2-хэтажный, общая площадь 180 кв.м), с земельным участком площадью 13,25 соток, по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.3 договора, стоимость арендной платы составляет <данные изъяты> руб. ежемесячно.

Арендатор ФИО8 арендную плату производит ежемесячно арендодателю ФИО2 либо доверенному лицу ФИО3 в размере <данные изъяты> руб. авансовым платежом до 5 числа, за который производится оплата, либо наличными, либо перечислением на карту.

В случае просрочки внесения арендной платы свыше одного месяца арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой (п.6 договора).

Согласно п.16 договора, арендодатель передает помещение во временное владение и пользование с правом выкупа в собственность.

В соответствии с п.18 договора, арендатор ФИО8 готова до ДД.ММ.ГГГГ купить у ФИО2 указанные выше жилой дом с земельным участком за <данные изъяты> коп.

После выплаты всей суммы по данному договору арендодатель переоформляет собственность на жилой дом с земельным участком согласно п.1 на арендатора, о чем составляет отдельный договор.

Данный договор найма (аренды) жилого дома с земельным участком между ФИО2 и ФИО8 исполнялся.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ч.1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ч.2). Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии с ч.1 ст.624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Вышеуказанный договор аренды не был исполнен до окончания срока его действия по причине смерти арендатора ФИО8

При этом, данный договор не был подписан арендодателем ФИО2, подписан доверенным лицом ФИО3

В п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Между тем, суд обращает внимание на то, что истец ФИО4, являясь наследником имущества ФИО8, с которой ответчик ФИО2 заключила договор аренды с правом выкупа ДД.ММ.ГГГГ, фактически продолжила пользоваться спорными объектами недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (ч.2). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (ч.3).

Таким образом, в силу вышеуказанной нормы закона, права и обязанности по договору аренды перешли к ФИО4

Новый договор аренды, между ФИО4 и ФИО2 не был заключен, поскольку не только не прошел государственную регистрацию, но и не был подписан со стороны арендодателя ФИО2, т.е. стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды.

В обоснование иска истец ссылается на то, что в нарушение договорных обязательств между истцом ФИО4 и ответчиком ФИО2 по найму (аренде) с правом выкупа указанных выше объектов недвижимости, ответчик ФИО2 заключила сделку купли-продажи объектов недвижимости с ответчиком ФИО5

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (продавец) заключила с ФИО5 (покупатель) договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, в соответствии с которым ответчик ФИО2 продала ФИО5 спорные объекты недвижимости.

На основании данного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, что подтверждается документально – реестровыми делами (л.д.81-152).

Данный договор купли-продажи оспаривает истец ФИО4 по основаниям, предусмотренным положениями ст.ст.170, 179 ГК РФ.

В соответствии со ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (ч.1). Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (ч.2).

Согласно положениям ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ч.1). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (ч.2). Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ч.3). Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 -3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки (ч.4).

В соответствии с положениями ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (ч.1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч.2).

Оснований предусмотренных законом для признании сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям указанным стороной истца не имеется.

Из материалов дела следует, что истец ФИО4 фактически проживала в спорном жилом доме, ответчик ФИО2 признает единственно заключенным договором между ФИО8 и ФИО2 договор найма (аренды) жилого дома с земельным участком (с последующим выкупом) № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого, в случае просрочки внесения арендной платы свыше одного месяца арендодатель имеет право расторгнуть договор (п.6 договора); при нарушении сроков оплаты арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы арендной платы (п.7 договора); арендатор ФИО8 готова была до ДД.ММ.ГГГГ купить у ФИО2 жилой дом с земельным участком (п.18 договора).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в установленный договором срок арендатором спорные объекты недвижимости не были выкуплены у собственника этого имущества ФИО2, за период действия договора, арендатор ФИО4 допустила просрочку арендной платы более, чем два месяца, в связи с чем, в адрес арендатора ФИО4 доверенным лицом ФИО2 – ФИО3 было направлено уведомление о выселении из жилого помещения в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.42).

При наличии вышеприведенных обстоятельств дела во взаимосвязи с вышеприведенными нормами закона, ответчик ФИО2, как собственник спорных объектов недвижимости вправе была продать принадлежащие ей объекты недвижимости третьему лицу.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО4 к ФИО2, ФИО3, ФИО5 о признании сделки недействительной, обязании совершить действия, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца с подачей жалобы через Дмитровский городской суд <адрес>.

Мотивированный текст решения составлен

ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: