УИД 61OS0000-01-2024-001497-56
дело № 3а-25/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 июня 2025 года г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе
председательствующего судьи Золотых В.В.
при секретаре Федыняк Е.В.
с участием прокурора Шматовой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «ИППОДРОМ РОСТОВСКИЙ» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 20 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000840 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «ИППОДРОМ РОСТОВСКИЙ» (ООО «ИППОДРОМ РОСТОВСКИЙ») обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.
В обоснование требований административный истец указал, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 264 627 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации ипподрома, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
По состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 5 756 690 465,46 рублей.
Согласно отчету об оценке от 17 июля 2024 года № 44/24, выполненному оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания», рыночная стоимость земельного участка составила 1 377 600 000 рублей.
ООО «ИППОДРОМ РОСТОВСКИЙ обратилось в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее – ГБУ РО) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с приложением отчета об оценке от 17 июля 2024 года № 44/24.
Решением ГБУ РО от 20 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000840 в удовлетворении заявления административного истца отказано.
Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, ООО «ИППОДРОМ РОСТОВСКИЙ считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости – нарушающей его права как налогоплательщика.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО «ИППОДРОМ РОСТОВСКИЙ» с учетом уточнения исковых требований просило признать незаконным решение ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 20 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000840 и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17 июля 2024 года, в размере 3 624 066 765 рублей.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», в качестве заинтересованных лиц привлечены: Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (Минимущество Ростовской области); ППК «Роскадастр»; администрация г. Ростова-на-Дону.
На стадии подготовки дела к судебному разбирательству, при рассмотрении дела ГБУ РО представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемые решения являются законными и обоснованными, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость земельных участков.
Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области.
В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.
Администрация г. Ростова-на-Дону возражений, отзывов не представила.
Представитель административного истца по доверенности ФИО4 в судебное заседание явилась, административные исковые требования в уточненной редакции поддержала.
Представитель ГБУ РО по доверенности ФИО5 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения административных исковых требований, просила в удовлетворении административного иска отказать. Дала пояснения аналогичные изложенным в возражениях относительно административных исковых требований.
Представитель Минимущества Ростовской области по доверенности ФИО6 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения административных исковых требований, просила в удовлетворении административного иска отказать. Дала пояснения аналогичные изложенным в возражениях относительно административных исковых требований.
ППК «Роскадастр» представителя в судебное заседание не направила, просила суд рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Администрация г. Ростова-на-Дону представителя в судебное заседание не направила, о причинах неявки представителя суду не сообщила.
Участвующий в деле прокурор – прокурор отдела прокуратуры Ростовской области Шматова Н.А. полагала необоснованным и не подлежащим удовлетворению административное исковое требование ООО «ИППОДРОМ РОСТОВСКИЙ» о признании решения ГБУ РО незаконным. Также полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта ООО «ОК «Золотая цифра» ФИО1 от 22 мая 2025 года № 227 – в размере 5 597 126 000 рублей.
Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав заключение прокурора, суд пришел к следующим выводам.
На основании части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»).
Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».
На основании Постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» наделено полномочиями по приему и рассмотрению заявлений об исправлении ошибок, по исправлению ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, установленной в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).
Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.
К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).
В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.
В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).
На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Судом установлено, что ООО «ИППОДРОМ РОСТОВСКИЙ» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 264 627 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации ипподрома, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
По состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 5 756 690 465,46 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом.
ООО «ИППОДРОМ РОСТОВСКИЙ» 24 июля 2024 года обратилось в ГБУ РО с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости с приложением отчета об оценке земельного участка отчета от 17 июля 2024 года № 44/24, выполненного оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ФИО2
В соответствии с отчетом об оценке отчета от 17 июля 2024 года № 44/24 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 17 июля 2024 года составляет 1 377 600 000 рублей.
По результатам рассмотрения заявления административного истца ГБУ РО принято решение от 20 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000840 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке.
Согласно разделу V решения ГБУ РО отчет оценщика ООО «Квалитет. Оценочная компания» ФИО2 от 17 июля 2024 года № 44/24 не соответствует: подпункту 2 пункта 10 Федерального стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» – при проведении анализа использованы несопоставимые аналоги; статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – отчет об оценке допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение (п. 5.1).
В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд пришел к выводу о том, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.
В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ РО оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.
В соответствии с заключением судебных экспертов ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России от 14 марта 2025 года № 6346/10-4-24 отчет об оценке от 17 июля 2024 года № 44/24 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности; имеются несоответствия, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки; отчет не отвечает критериям по недопущению неоднозначного толкования или введения в заблуждение; итоговая рыночная стоимость земельного участка не подтверждается и не обосновывается оценкой данного земельного участка в рамках исследуемого отчета; нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке преимущественно подтверждаются.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с учётом его индивидуальных особенностей по состоянию на 17 июля 2024 года составляет 3 624 066 765 рублей.
Представителем Минимущества Ростовской области представлены возражения относительно заключения судебных экспертов ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, в которых указано на то, что экспертами не учтен наиболее эффективный вид использования земельного участка, что повлекло необоснованное отнесение исследуемого земельного участка к классу участков под объекты рекреации. Экспертами использована неверная величина примененной корректировки на торг по фактору «Вид сделки». Применение существенных понижающих корректировок на площадь свидетельствует о несопоставимости отобранных экспертами объектов-аналогов.
Судебными экспертами ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России даны письменные пояснения, повторяющие содержание заключения от 14 марта 2025 года № 6346/10-4-24 в части.
В целях разрешения возникших у суда сомнений и оценки обоснованности возражений участников процесса относительно заключения судебных экспертов ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России от 14 марта 2025 года № 6346/10-4-24 определением суда по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Золотая цифра» ФИО1.
В соответствии с заключением судебного эксперта ООО ОК «Золотая цифра» ФИО1. от 22 мая 2025 года № 227 отчет от 17 июля 2024 года № 44/24 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (пункт 10 ФСО № III, пункт 7 ФСО № VI, пункты 8, 10, 11в, 11г, 22б ФСО № 7).
При составлении отчета использовались неполные и (или) недостоверные сведения в отношении характеристик объекта оценки и объектов-аналогов. Достоверность информации, приведенной оценщиком в отчете, ничем не подтверждена в отношении соответствия вида разрешенного использования объекта-аналога № 1 и наличия коммуникаций у объектов-аналогов №№ 1, 2. Оценщиком не учитывалась обеспеченность объекта оценки и объектов-аналогов коммуникациями.
Расчетные ошибки выявлены не были. Были выявлены нарушения в методах расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость земельного участка, определены правильно, но информация, использованная оценщиком, неполная и недостоверная.
Перечисленные в решении ГБУ РО от 20 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000840 нарушения, такие как замечания в п. 5.1 – подтверждаются частично.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 17 июля 2024 года определена в размере 5 597 126 000 рублей.
Оценивая заключение эксперта ООО «ОК «Золотая цифра» ФИО1 от 22 мая 2025 года № 227, суд отмечает, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.
Судебным экспертом проанализировано содержание отчета об оценке, проведена проверка на соответствие отчета законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, изложены выводы об отражении недостатков отчета в оспариваемом решении бюджетного учреждения, проведен анализ выявленных недостатков отчета на предмет их влияния на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
Судебным экспертом установлено, что исследуемый участок находится в г. Ростове-на-Дону в зоне ПО-2/3/2 согласно Правилам землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону – зона перспективного освоения второго типа. Виды разрешенного использования земельных участков, находящихся в зоне перспективного освоения второго типа, приведены судебным экспертом в таблице (страницы 40-46 заключения от 22 мая 2025 года № 227). С учетом вида фактического использования земельного участка судебный эксперт ФИО1 пришла к выводу о том, что объект исследования относится к рынку земельных участков коммерческого назначения с возможными видами разрешенного использования согласно приведенной таблице.
Проведя анализ рынка земельных участков Ростовской области и г. Ростова-на-Дону, анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с земельными участками, судебный эксперт произвела выборку предложений о продаже наиболее сопоставимых земельных участков, в результате чего был отобран 1 объект-аналог, удовлетворяющий правилам отбора, описание которого приведено в таблице № 6 заключения.
Отобранный судебным экспертом объект-аналог имеет наиболее сходные с исследуемым объектом характеристики: находится в г. Ростове-на-Дону на незначительном удалении от объекта исследования аналогично исследуемому земельному участку в зоне перспективного освоения второго типа.
Диапазон цен предложений земельных участков коммерческого назначения в г. Ростове-на-Доне экспертом определен в интервале от 13 000 рублей/кв.м до 80 000 рублей/кв.м. Основными ценообразующими факторами являются: размер, наличие коммуникаций, район расположения.
При определении стоимости объекта оценки эксперт обоснованно отказался от затратного и доходного подходов, в рамках сравнительного подхода использовал метод сравнения продаж.
Использованный в заключении состав объектов-аналогов суд признает экономически обоснованным. Использование 1 объекта-аналога применительно к особенностям объекта исследования судебным экспертом обосновано.
По результатам проведения повторной судебной экспертизы представителем ООО «ИППОДРОМ РОСТОВСКИЙ» представлены возражения, в которых указано, что судебным экспертом не проанализирована активность рынка, не в полной мере проведен анализ фактических цен предложений, использование нерелевантных по принципу актуальности предложений привело к искажению значений интервала цен и средних ценовых показателей со смещением в сторону завышения. Выбор единственного объекта-аналога противоречит оценочной и рыночной практике, нормативной документации и требованиям ФСО. Экспертом не приведено обоснования отказа в применении корректировки на вид разрешенного использования. Экспертом применены неверные величины корректировок на условия рынка и на торг.
Также административным истцом представлено заключение специалиста (рецензия) ООО «Первая независимая экспертная компания» ФИО3 от 2 июня 2025 года № 21771-05/2025, выводы которого совпадают с доводами возражений административного истца относительно заключения судебного эксперта ООО «ОК «Золотая цифра» ФИО1 от 22 мая 2025 года № 227.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО3 сообщила, что заключение судебного эксперта ООО «ОК «Золотая цифра» ФИО1 от 22 мая 2025 года № 227 обладает рядом недостатков: использование единственного объекта-аналога экспертом не обосновано. Выборка предложений продажи земельных участков экспертом произведена не в полном объеме, поскольку свидетелем в общедоступных источниках были обнаружены иные публикации предложений продажи объектов недвижимости. Экспертом не произведена оценка фактического использования объекта исследования. Критерии отбора объектов-аналогов, примененные судебным экспертом, свидетелю не понятны. Экспертом применены неверные значения корректировок.
Судебным экспертом ФИО1 на возражения административного истца даны суду письменные пояснения. Также судебным экспертом суду даны дополнительные пояснения в ходе допроса в судебном заседании.
Так, судебным экспертом указано, что в заключении специалиста (рецензии) ООО «Первая независимая экспертная компания» ФИО3 искажено содержание заключения судебного эксперта: рецензентом самостоятельно сделан вывод о низкой активности рынка сегмента объекта исследования. Такой вывод судебным экспертом сделан не был. Для применения корректировок судебному эксперту определение активности рынка не требовалось.
Указывая на применение неверных значений корректировок, рецензент использует другие источники, без обоснования ошибочности и (или) невозможности использования выбранных судебным экспертом источников данной информации.
Приведенная рецензентом выборка земельных участков представляет собой подбор предложений о продаже несопоставимых с объектом исследования объектов, которые не могут быть использованы в качестве объектов-аналогов. Данная информация в рамках судебного экспертного исследования является неприменимой. Подтверждения несостоятельности анализа рынка, проведенного экспертом, отсутствуют.
В заключении судебного эксперта приведен подробный анализ сопоставимости видов разрешенного использования объекта исследования и объекта-аналога. В силу их принадлежности к идентичным зонам перспективного освоения второго типа все основные типы видов разрешенного использования рассматриваемых земельных участков полностью идентичны. В этой связи корректировка на вид разрешенного использования не вводилась.
На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что заключение повторной судебной экспертизы ООО «ОК «Золотая цифра» ФИО1 от 22 мая 2025 года № 227 следует признать надлежащим, достоверным и достаточным доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка по состоянию на 17 июля 2024 года. Данное заключение выполнено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, является ясным и полным, выводы эксперта носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.
Представленное административным истцом заключение специалиста (рецензия) от 2 июня 2025 года № 21771-05/2025 заключение повторной судебной оценочной экспертизы от 22 мая 2025 года № 227 не опровергает. Указанная рецензия не свидетельствует о недостоверности проведенного экспертного исследования. Письменные пояснения и дополнительные разъяснения эксперта, полностью опровергают доводы стороны административного истца о несоответствии заключения повторной судебной экспертизы требованиям законодательства.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке от 17 июля 2024 года № 44/24 не позволяет объективно установить рыночную стоимость земельного участка и при рассмотрении заявления ООО «ИППОДРОМ РОСТОВСКИЙ» у ГБУ РО имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
Оспариваемое административным истцом решение ГБУ РО не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов административного истца. В этой связи предусмотренные статьей 227 КАС РФ основания для удовлетворения требований ООО «ИППОДРОМ РОСТОВСКИЙ» о признании решения от 20 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000840 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным отсутствуют.
Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.
Разрешая административные исковые требования ООО «ИППОДРОМ РОСТОВСКИЙ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, суд пришел к следующему выводу.
Величина рыночной стоимости земельного участка рассчитана судебным экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объекта-аналога эксперт отобрал участок, характеристики которого максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом.
Суд находит требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 17 июля 2024 года равной его рыночной стоимости подлежащими удовлетворению в размере, определенном на основании заключения эксперта ООО «ОК «Золотая цифра» ФИО1 от 22 мая 2025 года № 227, –5 597 126 000 рублей.
В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 24 июля 2024 года.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решений ГБУ РО отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.
ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы, и счет в размере 126 720 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен судебными экспертами ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
В обеспечение расходов на проведение экспертизы ООО «ИППОДРОМ РОСТОВСКИЙ» на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, перечислено 126 720 рублей (платежное поручение от 3 февраля 2025 года № 34). Данная сумма должна быть перечислена экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.
Руководствуясь статьями 177-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ИППОДРОМ РОСТОВСКИЙ» удовлетворить частично.
Отказать обществу с ограниченной ответственностью «ИППОДРОМ РОСТОВСКИЙ» в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 20 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000840 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 264 627 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации ипподрома, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 17 июля 2024 года в размере 5 597 126 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 24 июля 2024 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «ИППОДРОМ РОСТОВСКИЙ» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-25/2025 (3а-578/2024), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную экспертизу на счет федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение судебной экспертизы в размере 126 720 (сто двадцать шесть тысяч семьсот двадцать) рублей.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 23 июня 2025 года.
Судья В.В. Золотых