Дело № 2-880/2024 (2-5884/2024) 24RS0040-01-2024-007262-68
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Норильск Красноярского края 24 ноября 2025 года
Норильский городской суд Красноярского края в составе:
председательствующего судьи Шалаевой Д.И.,
при ведении протокола помощником судьи НТА,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ГВМ к Управлению жилищного фонда Администрации города Норильска о расторжении соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, об изъятии жилого помещения путем выкупа, регистрации перехода права собственности на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
ГВМ обратился в суд с иском к Управлению жилищного фонда Администрации г. Норильска о расторжении соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд.
В обоснование заявленных требований истец указал, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежало ему на праве собственности. Распоряжением Администрации г. Норильска № от ДД.ММ.ГГГГ «О призвании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» многоквартирный <адрес> в центральном районе г. Норильска признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно распоряжению Администрации г. Норильска от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд» земельный участок с кадастровым номером № на котором расположен многоквартирный <адрес>, подлежит изъятию для муниципальных нужд. ДД.ММ.ГГГГ между ГВМ и Управлением жилищного фонда Администрации г. Норильска заключено соглашение № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с котором стороны произвели обмен квартир по адресу: <адрес> принадлежащую на праве собственности ГВМ на квартиру по адресу: <адрес> принадлежащую на праве собственности муниципальному образованию г. Норильск. Обмен указанных квартир производится на основании распоряжения Администрации города Норильска от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении собственнику изымаемого жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, другого жилого помещения по соглашению об изъятии недвижимости для муниципальных нужд» (п. 1.3. Соглашения). В соглашении стороны определили, что согласно отчета независимого профессионального оценщика ООО «АЙРА ТОРРЕС» от ДД.ММ.ГГГГ № стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет 1 172 345 руб.; согласно отчета независимого профессионального оценщика ООО «АИРА ТОРРЕС» от ДД.ММ.ГГГГ № стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет 3 455 600 руб. ГВМ обязуется в течение 3-х месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на изымаемое жилое помещение, расположенного по адресу: <адрес> перечислить в бюджет муниципального образования город Норильск разницу в стоимости жилых помещений в размере 2 283 255 руб. равными платежами в течение трех месяцев: первый платеж в сумме 761 085 руб. перечисляет в бюджет муниципального образования город Норильск в течение десяти календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на изымаемое жилое помещение, второй платеж в сумме 761 085 руб. перечисляет в бюджет муниципального образования город Норильск в течение сорока календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на изымаемое жилое помещение, третий платеж в сумме - 761 085 руб. перечисляет в бюджет муниципального образования город Норильск в течение восьмидесяти календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на изымаемое жилое помещение. На основании данного соглашения за истцом зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу<адрес> ДД.ММ.ГГГГ и установлено обременение в виде ипотеки на основании соглашения № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, после подписания оспариваемого соглашения стороны не подписывали передаточный акт (акт приема-передачи) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, ответчиком ключи от указанной спорной квартиры истцу переданы не были. Уклонение ответчика от подписания документа о передаче недвижимости (передаточный акт) на условиях, предусмотренных соглашение № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ, а также уклонение ответчика от вручения (передачи) ключей от спорной квартиры истцу, считается отказом соответственно ответчика от исполнения обязанности передать квартиру. Данные обстоятельства в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ являются основанием для расторжения соглашения № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенным нарушением условий договора со стороны ответчика. Кроме того, с момента заключения соглашения № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ истец потерял работу, попал в сложную жизненную ситуацию и не может исполнять обязательства по спорному соглашению в части оплаты. Обстоятельства изменились настолько, что, если бы он смог их разумно предвидеть, спорное соглашение вообще не было бы им заключено или было бы заключено на значительно отличающихся условиях. Ответчик ввел истца его в заблуждение при заключении соглашения № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку сумма по представленным ответчиком отчетам об оценки спорной квартиры завышена и явно не соответствует рыночной стоимости квартиры.
ГВМ просит суд с учетом произведенных уточнений признать недействительным соглашение № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ заключенное между ним и Управлением жилищного фонда Администрации г. Норильска; изъять у него квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд путем выкупа, определив размер компенсации, подлежащей взысканию ГВМ в счет выкупной цены изымаемого жилого помещения, в размере 665 000 руб., убытки в размере 232 134 руб., компенсацию за произведенный капитальный ремонт в размере 125 321 руб.; прекратить право собственности ГВМ на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, после предварительной выплаты денежной компенсации в счет выкупной цены изымаемого жилого помещения; признать право муниципальной собственности муниципального образования город Норильск на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, после предварительной выплаты денежной компенсации в счет выкупной цены изымаемого жилого помещения ГВМ; прекратить право собственности ГВМ на квартиру расположенную по адресу: <адрес>; признать право муниципальной собственности муниципального образования город Норильск на квартиру, расположенную по адресу<адрес> взыскать с Управления жилищного фонда Администрации г. Норильска в его пользу расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.
ГВМ в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежаще и своевременно, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель истца САГ (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее в судебном заседании поддержал исковые требования, дополнительно пояснил, что при заключении соглашения ответчик ввел истца в заблуждение относительно стоимости предоставляемой квартиры взамен аварийной, ГВМ при подписании соглашения не располагал сведениями о рыночной стоимости квартиры по адресу: <адрес>. Кроме того, осмотр предоставляемой квартиры не был произведен. Сразу после подписания соглашения ГВМ осознал, что заключил соглашение на предложенных истцом невыгодных условиях, обратился в Управление жилищного фонда Администрации г. Норильска сначала устно, а через несколько дней письменно с заявлением о расторжении соглашения, в ответе на которое ответчик отказал в расторжении соглашения. Полагает, что на момент заключения соглашения рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес> была истцом завышена, а рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес> занижена.
Представитель ответчика Управления жилищного фонда Администрации города Норильска ХЕА (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании представитель ответчика БДВ, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что соглашение № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ заключенное между истцом и Управлением жилищного фонда Администрации г. Норильска заключено в соответствии нормами Жилищного кодекса РФ. ГВМ выразил письменное согласие на предоставляемое ему взамен жилое помещение. С отчетами о рыночной стоимости жилых помещений истец был ознакомлен. Завышение или занижение цен жилых помещений невозможно, поскольку отчеты об объекте оценки на жилые помещения произведены экспертным учреждением ООО «Айра Торререс» на основании муниципального контракта № на оказание услуг по определению рыночной стоимости жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель ответчика ЯЕВ, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ранее в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поясняла, что она непосредственно с истцом занималась документами на подписание соглашения, в момент подписания соглашения ГВМ понимал, что предоставляемое жилое помещение больше изымаемого жилого помещения и ему придется доплатить сумму определенную в соглашении, размер которой был доведен до истца, с суммой он был согласен, настаивал именно на мене жилого помещения, также с истом был согласован график внесения денежных средств, изложенный в соглашении. В момент подписания соглашения пояснял, что у него имеются накопленные денежные средства для доплаты в счет предоставляемого жилого помещения, но не в полном, в связи с чем попросил рассрочку внесения денежных средств. До подписания соглашения истец осматривал жилое помещение, возражений не имел.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Из положений ч. 2 ст. 40 Конституции Российской Федерации следует, что на органах местного самоуправления лежит обязанность создания условий для осуществления гражданами права на жилище.
В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
В судебном заседании установлено, что ГВМ на праве собственности принадлежало жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером №
Распоряжением Администрации города Норильска от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», многоквартирный <адрес>, расположенный по <адрес> края, признан аварийным и подлежащим сносу.
Согласно распоряжению Администрации г. Норильска от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд» земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен многоквартирный <адрес>, подлежит изъятию для муниципальных нужд, а том числе подлежат изъятию жилые помещения, расположенные в указанном многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
ДД.ММ.ГГГГ ГВМ обратился в Управление жилищного фонда Администрации г. Норильска Красноярского края с заявлением о предоставлении ему по соглашению об изъятии недвижимости для муниципальных нужд другого жилого помещения взамен непригодного для проживания, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 55).
Распоряжением Администрации г. Норильска от ДД.ММ.ГГГГ № постановлено предоставить ГВМ, собственнику жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, другое жилое помещение по соглашению об изъятии недвижимости для муниципальных нужд (л.д. 56).
ДД.ММ.ГГГГ Управлением жилищного фонда Администрации г. Норильска Красноярского края предложена переселяемому из непригодного для проживания, жилого помещения ГВМ двух комнатная квартира, площадью 53 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д. 57).
В указанном письменном предложении содержится отметка о том, что осмотр предоставляемого жилого помещения обеспечен ДД.ММ.ГГГГ, с подписью ответственного лица КММ, подпись ГВМ отсутствует.
ДД.ММ.ГГГГ ГВМ дано согласие на предоставление ему жилого помещения по адресу: <адрес> (л.д. 57 оборот).
В указанном согласии содержится отметка о том, что в случае, если согласно отчету об оценке жилых помещений, стоимость жилого помещения, по адресу: <адрес> выше размере возмещения за жилое помещение, находящегося у него в собственности обязуется перечислить разницу в бюджет муниципального образования город Норильск в порядке установленном в договоре мены жилых помещений.
Согласно отчета независимого профессионального оценщика ООО «АЙРА ТОРРЕС» от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет 1 172 345 руб., в том числе рыночная стоимость недвижимого имущества – 994 300 руб., убытки причиненные собственнику жилого помещения его изъятием 178 045 руб. (л.д. 58).
Согласно отчета независимого профессионального оценщика ООО «АИРА ТОРРЕС» от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет 3 455 600 руб. (л.д. 59).
С указанными оценками истец ознакомлен ДД.ММ.ГГГГ (оборот л.д. 58,59).
Управлением жилищного фонда Администрации г. Норильска Красноярского края подготовлено соглашение № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, подписанное Управлением жилищного фонда Администрации г. Норильска Красноярского края в лице ДКА – ДД.ММ.ГГГГ, ГВМ - ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 60-61).
Ознакомление истца отчетами независимого профессионального оценщика ООО «АЙРА ТОРРЕС» от ДД.ММ.ГГГГ № и ДД.ММ.ГГГГ №, произошло в день подписания соглашения № ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно условиям соглашения № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, стороны произвели обмен квартир: квартира по адресу: <адрес> переходит в собственность муниципального образования город Норильск, квартира по адресу: <адрес> переходит в собственность ГВМ (п.п. 1.1, 1.2).
Стороны определили, что стоимость квартиры по адресу: <адрес> составляет 1 172 345 руб., стоимость квартиры по адресу: <адрес> составляет 3 455 600 руб. (п. 2).
Согласно п.п. 3,4 соглашения ГВМ обязуется в течении 3-х месяцев с даты государственной регистрации права собственности на изымаемое жилое помещение по адресу: <адрес> перечислить в бюджет муниципального образования город Норильск разницу в стоимости жилых помещений в размере 2 283 255 руб. равными платежами в течение трех месяцев: первый платеж в сумме 761 085 руб. ГВМ перечисляет в бюджет муниципального образования город Норильск в течение десяти календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на изымаемое жилое помещение; второй платеж в сумме 761 085 руб. перечисляет в бюджет муниципального образования город Норильск в течение сорока календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на изымаемое жилое помещение; третий платеж в сумме 761 085 руб. перечисляет в бюджет муниципального образования город Норильск в течение восьмидесяти календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на изымаемое жилое помещение.
Из выписок из ЕГРН следует, что право собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> зарегистрировано за муниципальным образованием г. Норильск – ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> зарегистрировано за ГВМ – ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37-43).
ДД.ММ.ГГГГ Управление жилищного фонда Администрации г. Норильска Красноярского края направило в адрес ГВМ уведомление о том, что ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> собственность муниципального образования город Норильск, предложено передать жилое помещение по акту приема-передачи и освободить изъятое жилое помещение не позднее десяти календарных дней (л.д. 62).
В указанном уведомлении содержится письменная отметка ГВМ о том, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ № и выписку из ЕГРН он получил на руки - ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ представитель истца САГ направил в Управление жилищного фонда Администрации г. Норильска письмо о расторжении соглашения № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ, в котором просит расторгнуть соглашение, изменить выбор способа изъятия на выплату компенсации за изымаемое жилое помещение в размере 1 172 345 руб., ссылаясь на неплатёжеспособность ГВМ как существенного обстоятельства (л.д. 63-66).
В ответе от ДД.ММ.ГГГГ на письмо представителя истца САГ Управление жилищного фонда Администрации г. Норильска указал, что оснований для расторжения соглашения об изъятии не имеется, поскольку ГВМ ДД.ММ.ГГГГ был ознакомлен с отчетами о рыночной стоимости жилых помещений, подписал соглашение, переход права собственности на жилые помещения зарегистрирован в установленном законом порядке.
ГВМ в судебном заседании пояснял, что с оценками жилых помещений он был ознакомлен в день подписания соглашения об изъятии, экземпляр подписанного соглашения он получил только после государственной регистрации права собственности – ДД.ММ.ГГГГ, с которым подробно ознакомился и понял, доплата за предоставляемое жилое помещение слишком большая и не соответствует рыночной стоимости, в случае его ознакомления со стоимость жилых помещений и суммы доплаты заблаговременного, он не согласился бы на обмен жилых помещений на таких условиях, поскольку сделка заключена на заведомо невыгодных для него условиях, так как компенсация, рассчитанная в значительно большем размере. В настоящее время 2-х комнатные квартиры в районе Кайеркан стоят в районе миллиона рублей. Кроме того, предоставляемое жилое помещение он не осматривал, ключи от жилого помещения ему до настоящего времени не переданы.
В связи с оспариванием истцом стоимости жилых помещений по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Таймырский центр независимой экспертизы».
Согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ выполненного ООО «Таймырский центр независимой экспертизы», рыночная стоимость жилого помещения по адресу: <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ (дату заключения соглашения) составляет 665 000 руб., на день проведения оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет 495 000 руб., размер причиненных собственнику убытков в связи с изъятием жилого помещения составляет 232 134 руб. (в том числе: временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 180 000 руб., поиск другого жилого помещения для аренды – 15 000 руб., убытки связанные с двумя переездами – 13 334 руб., поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него – 19 800 руб., оформление права собственности на другое жилое помещение – 4 000 руб.), размер упущенной выгоды в результате непроизведенного капитального ремонта составляет 125 321 руб. Рыночная стоимость жилого помещения по адресу: <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ (дату заключения соглашения) составляет 2 191 000 руб., на день проведения оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 786 000 руб.
Анализируя предоставленное заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что на рыночная стоимость жилого помещения по адресу: <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ (дату заключения соглашения) составляет совокупно составляет 796 988 руб., которая включает в себя: рыночную стоимость – 665 000 руб., размер упущенной выгоды в результате непроизведенного капитального ремонта составляет 125 321 руб., размер причиненных собственнику убытков в связи с изъятием жилого помещения, а именно убытки связанные с одним переездом в размере 6 667 руб.
При этом, суд не находит оснований для включения в указанную сумму убытков в виде временного пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 180 000 руб., поиск другого жилого помещения для аренды – 15 000 руб., убытки связанные с одним переездом – 6 667 руб., поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него – 19 800 руб., оформление права собственности на другое жилое помещение – 4 000 руб., поскольку фактически данные расходы истец не понесет при условиях мены квартир.
Соответственно на день проведения оценки рыночная стоимость жилого помещения по адресу: <адрес> составит 626 988 руб., которая включает в себя: рыночную стоимость – 495 000 руб., размер упущенной выгоды в результате непроизведенного капитального ремонта составляет 125 321 руб., размер причиненных собственнику убытков в связи с изъятием жилого помещения, а именно убытки связанные с одним переездом в размере 6 667 руб.
Таким образом, разница стоимости жилых помещений на дату заключения соглашения об изъятии жилого помещения составляет 1 394 012 руб. (2 191 000 руб. - 796 988 руб.), на день проведения оценки составляет 1 159 012 руб. (1 786 000 руб. - 626 988 руб.), тогда как в оспариваемом соглашении сумма разницы стоимости жилых помещений определена в размере 2 283 255 руб.
Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме.
В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).
Материалами дела достоверно подтверждается, что с истец при подписании согласия на предоставление ему другого жилого помещения взамен изымаемого не знал о рыночной стоимости жилых помещений, не знал сумму доплаты за предоставляемое жилое помещение, с оценками жилых помещений был ознакомлен в день подписания соглашения об изъятии – ДД.ММ.ГГГГ, подписанное соглашение получил только после перехода права собственности на жилые помещения – ДД.ММ.ГГГГ, фактически жилое помещение не осматривал. Кроме того, до настоящего времени ключи от предоставляемого жилого помещения не переданы истцу, денежные средства определенные в соглашении истцом внесены не были.
При этом доказательств того, что ответчик предоставлял ГМВ права на выбор способа реализации жилищных прав и не разъяснял право на получение денежной компенсации за изымаемое имущество, материалы дела не содержат, ответчиком не предоставлено.
С учетом, вышеизложенных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что Управление жилищного фонда Администрации г. Норильска подготовив проект соглашения об изъятии достоверно недовело до истца о существенных условий соглашения, в том числе о стоимости объектов недвижимого имущества и последующей доплаты за жилое помещение со стороны истца.
Более того, заявление истца направленное в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ судом оценивается как фактическое несогласие с навязанным способом реализации его жилищных прав, которое ограничивало его возможность выбора способа реализации жилищных прав или выбора предоставления ему жилого помещения меньшей площадью и соответственно стоимостью.
Таким образом, при подписании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ волеизъявление ГМВ нельзя признать свободным и добровольным, так как воля его была искажена недостоверной информацией о стоимости изымаемого и предоставляемого жилых помещений, а также способах реализации жилищных прав, соглашение ограничивало его права на благоприятные условия проживания, в условиях предоставления ему жилого помещения с существенной доплатой и несоответствующей рыночной стоимостью как на момент подписания соглашения, так и на момент проведения оценки жилых помещений судом.
Из положений п. 1 ст. 168 ГК РФ следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Истцом сделка оспорена по мотивам создания препятствий органом местного самоуправления при осуществлении жилищных прав.
В силу изложенного, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ как сделка, нарушающая требования закона, а именно положений ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, подлежит признанию недействительной с приведением сторон в первоначальное положение.
Разрешая требования по существу, суд признает соглашение от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой с приведением сторон в первоначальное положение,
Учитывая, что недействительная сделка не влечет правовых последствий и недействительна с момента ее заключения, принимая во внимание, что согласно выписке из ЕГРН право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании недействительной сделки зарегистрирована на за муниципальным образованием г. Норильск, право собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> зарегистрировано за ГВМ, в силу ст. 167 ГК РФ подлежат удовлетворению и требования о применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности на квартиру по адресу: <адрес> за муниципальным образованием г. Норильск и признании за истцом ГВМ права собственности на указанную квартиру. Соответственно подлежит прекращению право собственности ГВМ на квартиру по адресу: <адрес> признании за муниципальным образованием г. Норильск права собственности на указанную квартиру.
Кроме того, признанным судом недействительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена рассрочка внесения истцом денежных средств в виде разницы стоимости жилых помещений в размере 2 283 255 руб. (на три части по 761 085 руб.). При регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес> ГВМ в ЕГРН установлено ограничение прав и обременений объекта недвижимости в виде ипотеки №, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по неопределенный срок, в пользу муниципального образования город Норильск.
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным кодексом.
Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным кодексом, другими законами и договором залога.
Правила, предусмотренные абзацем вторым названного пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.
Данные положения закона направлены на обеспечение баланса интересов добросовестного залогодержателя и собственника имущества переданного в залог, устанавливая такие же принципы защиты прав последнего, что и при истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ, при изъятии у залогодателя имущества, являющегося предметом залога, в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (ст. 301 ГК РФ), залог в отношении этого имущества прекращается. В этих случаях залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.
В силу ст. 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Применительно к названным нормам материального закона, истцу необходимо доказать, что имущество выбыло против его воли, что исключало бы отказ в применении положений закона о добросовестности залогодержателя.
Учитывая, что право собственность ГВМ на квартиру по адресу: <адрес>, прекращено ввиду недействительности соглашения № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, право собственности на указанную квартиру признано за муниципальным образованием город Норильск, суд приходит к выводу о прекращении ипотеки в отношении квартиры по адресу<адрес>, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в пользу муниципального образования город Норильск.
Истцом заявлено требование о возложении на Управление жилищного фонда Администрации город Норильск об изъятии жилого помещения по адресу: <адрес> путем выкупа в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Разрешая указанное требование по существу, с учетом вышеизложенного, суд считает необходимым его удовлетворить, возложив на ответчика обязанность изъять жилое помещение по адресу: <адрес> ГВМ для муниципальных нужд путем выкупа и выплаты истцу, компенсации, подлежащей взысканию в счет выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Определяя выкупную цену спорного жилого помещения, суд исходит из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Таймырский центр независимой экспертизы», согласно которого рыночная стоимость жилого помещения по адресу: <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ (дату заключения соглашения) составляет 665 000 руб., на день проведения оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет 495 000 руб., размер причиненных собственнику убытков в связи с изъятием жилого помещения составляет 232 134 руб. (в том числе: временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 180 000 руб., поиск другого жилого помещения для аренды – 15 000 руб., убытки связанные с двумя переездами – 13 334 руб., поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него – 19 800 руб., оформление права собственности на другое жилое помещение – 4 000 руб.), размер упущенной выгоды в результате непроизведенного капитального ремонта составляет 125 321 руб.
Доказательств того, что указанная в экспертном заключении рыночная стоимость исследуемого жилого помещения с учетом его технического состояния необоснованно завышена или занижена, суду не представлено. Ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы со стороны истца, ответчика не поступило.
При этом, суд считает правильным определить размер убытков в связи с изъятием жилого помещения, указанных в заключении эксперта ООО «Таймырский центр независимой экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ на дату проведения оценки в общем размере 852 455 руб., в том числе рыночная стоимость в размере 495 000 руб., размер причиненных собственнику убытков в связи с изъятием жилого помещения в размере 232 134 руб., размер упущенной выгоды в результате непроизведенного капитального ремонта в размере 125 321 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, можеттребовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 12, п. 13 постановленияПленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применениисудами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Размер убытков истцом доказан. Произведенные экспертом оценка среднерыночной стоимости риэлтерских услуг стороны не оспаривают.
В соответствии с ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Таким образом, в общий размер возмещения, за изымаемое жилое помещение подлежит включению и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 125 321 руб.
Указанный механизм расчета отвечает положениям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, а также нормам ст. 67 ГПК РФ по оценке судом представленных доказательств и обстоятельств конкретного дела.
При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым определить размер подлежащего выплате ответчику ГВМ возмещения за принадлежащее ему за изымаемое жилое помещение по адресу: <адрес> в размере 852 455 руб.
Сумма рассчитана судом с учетом заключения судебной экспертизы путем сложения рыночной стоимости жилого помещения на дату проведения оценки (в том числе стоимости земельного участка, принадлежащего владельцу общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме) с величиной убытков, причиненных собственникам изъятием, включая убытки, которые истцы понесут в связи с временным пользованием иного жилого помещения, поиском другого жилого помещения, при оформлении права собственности на другое жилое помещение, величины стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
В соответствии со ст.113 ГК РФ и ч.1 ст.30 ЖК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Кроме того, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
На основании ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе право собственности на недвижимость.
В силу ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Собственником жилого фонда на территории муниципального образования город Норильска, в т.ч. <адрес>, является муниципальное образование город Норильск.
Решением Норильского городского Совета депутатов Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ 23/4-494 «Об утверждении Положения об Управлении жилищного фонда Администрации г. Норильска» утверждено Положение об Управлении жилищного фонда Администрации г. Норильска в новой редакции (Далее - Положение).
Согласно п.1.2 Положения, Управление наделено правами юридического лица, имеет право от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Основными задачами Управления является управление жилищным фондом муниципального образования город Норильск в части его учета, распределения и приватизации.
Согласно п.3.1.9 Положения, Управление осуществляет действия, необходимые для государственной регистрации прав на жилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью, и сделок с ним.
Согласно п ДД.ММ.ГГГГ Управление совершает сделки по приобретению жилых помещений в муниципальную собственность в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, правовыми актами органов местного самоуправления муниципального образования город Норильск.
Руководствуясь изложенными выше нормами законодательства, Положением об Управлении жилищного фонда Администрации города Норильска, при изложенных выше обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца о признании подлежащим государственной регистрации переход права собственности к муниципальному образованию город Норильск на жилое помещение по адресу: <адрес> от истца к муниципальному образованию город Норильск, подлежит удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 3000 руб., что подтверждается извещением об осуществлении операции с использованием электронного средства платежа от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании статьи 98 ГПК РФ суд взыскивает с Управления жилищного фонда Администрации города Норильска в пользу ГВМ 3000 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ГВМ к Управлению жилищного фонда Администрации города Норильска о расторжении соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, об изъятии жилого помещения путем выкупа, регистрации перехода права собственности на жилое помещение удовлетворить.
Признать недействительным соглашение № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд заключенное между ГВМ и Управлением жилищного фонда Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Применить последствия недействительности сделки, возвратив квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в собственность ГВМ, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт: серия № №), возвратив квартиру, расположенную по адресу<адрес>, в собственность муниципального образования город Норильск.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации перехода права собственности к ГВМ, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт: серия № №), на квартиру расположенную по адресу<адрес> на основании соглашения № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, восстановив запись о праве собственности муниципального образования город Норильск.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации перехода права собственности к муниципальному образованию город Норильск, на квартиру расположенную по адресу<адрес>, на основании соглашения № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, восстановив запись о праве собственности ГВМ, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт: серия № №).
Прекратить ипотеку в отношении квартиры по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению № об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в пользу муниципального образования город Норильск.
Изъять у ГВМ, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт: серия № №) квартиру, назначение жилое помещение, площадью 16,3 кв.м., расположенную на этаже № по адресу: <адрес> (кадастровый №) для муниципальных нужд путем выкупа, определив размер компенсации, подлежащей взысканию в счет выкупной цены изымаемого жилого помещения в размере 852 455 рублей.
Обязать муниципальное образование город Норильск в лице Управления жилищного фонда Администрации города Норильска (ОГРН №, ИНН №) произвести выплату ГВМ, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт: серия № №) компенсации в счет выкупной цены изымаемого жилого помещения в размере 852 455 рублей.
Прекратить право собственности ГВМ, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт: серия № №) на квартиру, назначение жилое помещение, площадью 16,3 кв.м., расположенную на этаже № по адресу: <адрес> (кадастровый №), после предварительной выплаты денежной компенсации в счет выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Признать право муниципальной собственности муниципального образования город Норильск на квартиру, назначение жилое помещение, площадью 16,3 кв.м., расположенную на этаже № по адресу: <адрес> (кадастровый №), после предварительной выплаты ГВМ, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт: серия № №) денежной компенсации в счет выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Взыскать с Управления жилищного фонда Администрации города Норильска (ИНН №) в пользу ГВМ, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт: серия № №) расходы по оплате государственной пошли в размере 3000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Норильский городской суд в месячный срок со дня вынесения решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Д.И. Шалаева
Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.