КОПИЯ Дело №2-2075/2022

44RS0002-01-2022-002104-49

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 сентября 2022 года г.Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе

председательствующего судьи Сусловой Е.А.,

при секретаре Долгих А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки – договора купли-продажи недвижимости недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 чрез представителя по доверенности ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи квартиры площадью 43,1 кв.м. с кадастровым номером № расположенной по адресу: ...18, заключенного между истцом и ответчиком 23.06.2021 г., применении последствий недействительности сделки, предусмотренных гражданско-процессуальным законодательством РФ.

Требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен указанный договор купли-продажи квартиры. Находясь по соседству, проживая в одном доме, используя различные психологические уловки, ФИО2 вошел в доверие к истцу. 17.06.2021г. ФИО1 ФИО4 в долг была предоставлена денежная сумма в размере 650 000 рублей, о чем имеется расписка. В это же время ФИО1 от ФИО2 последовало предложение вложиться в покупку криптовалюты. Деньги для покупки криптовалюты ФИО2 намеревался взять в Московском банке при том, что квартира ФИО1 будет оформлена на ФИО5. Ответчик собственноручно подготовил форму предварительного договора, из которого следовало, какая сумма совместным решением будет вложена в покупку криптовалюты, суммы ежемесячной прибыли, расходов на оплату Ипотеки и условиях возврата квартиры ФИО1 В предварительной форме договора указываются обязательства участников соглашения по обшей ответственности по погашению кредита с ежемесячной прибыли, а также распределение прибыли. Истцом сделка совершена под психологическим воздействием со стороны ответчика. Какой–либо необходимости в продаже единственного жилья, у истца не имелось. Предварительной оплаты по договору купли – продажи в сумме 735 101 руб. истец от покупателя не получал. Подписанная расписка от 17.06.2021г. свидетельствует о получении ФИО1 от ФИО2 денежных средств, ранее данных им в долг. Полученные от продажи квартиры денежные средства в сумме 2 780 000 руб. были потрачены сторонами на приобретение криптовалюты. Оставшиеся денежные средства от суммы 2 938 567 руб. ФИО2 потрачены на оформление сделки. По данному факту ФИО1 обратился в правоохранительные органы. В настоящее время ответчик требует освободить жилье, обратился в ресурсоснабжающие организации за отключением от коммунальных услуг, которые всегда оплачивал истец. С учетом того, что ФИО2 завладел спорной квартирой незаконно, просит признать договор купли-продажи квартиры недействительным, применив последствия недействительности сделки.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по изложенным в нем основаниям. Пояснил, что был знаком с родителями ответчика. С 2019-2020 г. знаком с ответчиком. Были в нормальных отношениях, общались. Ответчик ходил к нему около года, стал втираться в доверие, ездил с ним везде. Просил познакомить с инвесторами, предпринимателями. Он работал, ответчик видел, что у него всё нормально, он занимался инвестициями на момент знакомства. Ответчик предложил ему совершить фиктивную сделку купли – продажи его (истца) квартиры для получения денег в банке, чтобы работать на них вместе, вкладывая в криптовалюту, «юми». Заключили договор, ответчик получил деньги в банке, передал ему. После продажи квартиры они поехали к ФИО7 в Ярославль, которая открыла на его (истца) имя личный кабинет «юми» и помогла вложить привезенные деньги около 2 870 000 руб. Он платил ответчику каждый месяц деньги. Последний раз переводил в марте. Но в конце года данный рынок рухнул, валюта обесценилась. Он думал, что ответчик порядочный человек, считал, что квартиру они переоформят назад на него, отдадут деньги банку, закроют кредит. Он поверил ответчику. Расписку о получении аванса в размере 700 тысяч рублей он подписал, не читая. За коммунальные платежи не оплачивает с апреля этого года, так как ответчик всё перевел на себя. На момент заключения сделки у него имелись деньги, он мог вложить их, но договор заключил под влиянием ФИО5.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить. Указал, что в условиях предварительного соглашения, заключенного между истцом и ответчиком, указано, что при получении кредита в банке «Абсолют», квартира должна быть переоформлена на ответчика или его родственников. В соглашении указывается, что совместным решением была вложена сумма 2 млн. 780 тыс. рублей, на которую было куплено 31808 «Юми» 27.06.2021 г. под 32 % годовых. Далее указывается ежемесячная прибыль от оборота криптовалюты, как будет погашаться ипотечный кредит, ответственность по погашению ипотечного кредита и финансовые риски, связанные с вложением финансовых средств в криптовалюту. С учетом того, что Маклаков полностью вошел в доверие к ФИО1, имея психологическое влияние на ФИО1, предлагал различные схемы по взятию кредитов на него или на его знакомых. У ФИО1 не было необходимости переоформлять квартиру на ФИО5. ФИО1 не нуждался в привлечении денежных средств. При необходимости он сам мог взять кредит в банке под залог квартиры. ФИО1 был полностью подчинен воле ФИО5 в момент совершения сделки. Каких-либо денежных средств никто в качестве предоплаты не получал. Маклаков принес расписку и вынудил подписать. У ФИО5 финансовых рисков, как у ФИО1, не имелось. Ответчик завладел квартирой по заниженной цене. Общие деньги вложили в криптовалюту. Сделка была фиктивной. Восемь месяцев ФИО1 оплачивал кредит, переводя деньги ФИО5. Жил в данной квартире, платил за коммунальные услуги. Претензий до марта - апреля месяца ФИО5 не имел. Сейчас ответчик решил выгнать истца с этой квартиры, забрать её окончательно. Отметил, что сделка совершена под влиянием обмана, под психологическим воздействием ответчика.

В судебном заседании ответчик ФИО2 не участвует, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, его интересы представляет по доверенности ФИО6, который в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, просил отказать в удовлетворении иска. Пояснил, что сделка была совершена в установленном законом порядке. ФИО1 предложил приобрести у него квартиру, ФИО5, обдумав предложение, согласился, исходя из того, что по соседству проживают его родители. Денежных средств у него в достаточном количестве не было. Риэлтерское агентство подобрало банк, куда обратился ответчик, чтобы получить ипотеку. Была совершена сделка. Одним из условий выдачи ипотеки была передача наличных денежных средств, что и было сделано. В дальнейшем банк оплатил ФИО1 оставшуюся сумму, которая была получена К-вым на его счет. Стороны были в соседских отношениях с 2020 г. 650 тыс. ответчик брал у истца, но потом вернул, данные денежные средства не имеют отношения к сделке. 735 тысяч руб. имелись у ответчика от продажи автомашины, часть ему родители помогли. Предварительное соглашение писал ответчик по просьбе истца, эта расписка без фамилий, без данных, она не имеет никакого отношения к данной сделке. Между К-вым и ФИО5 была договоренность, что ФИО1 будет снимать данную квартиру, в дальнейшем в ней будет проживать, будет оплачивать коммунальные платежи и аренду квартиры. Денежные средства до апреля переводились К-вым ФИО5 за пользование квартирой на основании устного договора о проживании, ФИО1 оплачивал все коммунальные платежи. Размер платы за пользование они приравняли к посуточной сдаче квартиры с учетом её расположения в центре города и состояния. ФИО1 на это предложение согласился. В настоящее время ФИО1 коммунальные платежи не оплачивает, квартиру не освобождает и не впускает в неё ФИО5. Ответчик имел намерение в дальнейшем проживать в данной квартире, но так как истец перестал оплачивать за квартиру, ФИО5 стал предпринимать действия в отношении своей собственности. Никакого обмана в отношении ФИО1 ФИО5 не совершал.

Представитель Управления Росреестра по Костромской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, имеется ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель третьего лица - АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) не явился в судебное заседание, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, имеется ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав лиц участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 23.06.2021 года между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли продажи ..., находящейся по адресу: ..., кадастровый № (л.д.36-37).

Указанная квартира находится в собственности продавца на основании № участия в долевом строительстве от 22 ноября 2012 г. (п.3 указанного договора); стороны оценивают квартиру на момент подписания Договора в сумме 3 673 668 руб. (п.4 договора); квартира продается по цене 3 673 668 руб. (п.5 договора).

В соответствии с п.6 договора купли –продажи квартира приобретается покупателем у продавца частично за счет собственных средств в размере 735 101 руб. и частично за счет кредитных средств в размере 2 938 567 руб., предоставленных покупателю по Кредитному договору № от 23 июня 2021 года, между покупателем и Акционерным коммерческим банком «Абсолют Банк» (публичное акционерное общество). Кредит предоставляется сроком на 152 месяца, считая от даты фактического предоставления кредита.

Пунктом 7 указанного договора установлено, что оплата квартиры Покупателем Продавцу производится в следующем порядке:

Сумма в размере 735 101 руб. уплачена Покупателем наличными Продавцу до подписания настоящего Договора за счет собственных средств, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена (п.7.1).

Денежные средства в размере 2 938 567 руб. оплачиваются Покупателем путем выставленного в пользу Продавца безотзывного, покрытого, безакцептного аккредитива. Безотзывный покрытый безакцептный аккредитив открывается в АКБ «Абсолют Банк» (Публичное акционерное общество) Покупателем в пользу продавца в день подписания настоящего договора. Условиями аккредитива являются в том числе: сумма покрытия 2 938 567 руб., получатель средств: ФИО1 Расходы по заключению договора оплачивает покупатель (п.19 договора купли – продажи).

В тот же день между истцом и ответчиком подписан акт приема – передачи квартиры (л.д.38).

Согласно расписки от 23.06.2021 года, подписанной истцом ФИО1, последний получил денежные средства в размере 735 101 руб. от ФИО2 в качестве аванса по договору купли – продажи квартиры от 23.06.2021 года, за проданную им ... по адресу: ... (л.д.39).

23.06.2021 года ответчик ФИО2 заключил кредитный договор № с АКБ «Абсолют Банк» (ПАО), по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 2 938 567 руб. на срок 152 месяца под 9,25 % годовых на цели приобретения недвижимости по адресу: ... стоимостью 3 673 668 руб. на основании договора купли - продажи от 23.06.2021 года (п121); стороны согласны, что собственником недвижимости будет являться ФИО2 (п.12.2) (л.д.56-62).

Денежные средства в размере 2 938 567 руб. были перечислены банком на счет ФИО2 (л.д.63).

Право собственности в Управлении Росреестра по Костромской области на спорную квартиру зарегистрировано 25.06.2021 года с ограничением: ипотекой в силу закона на период с 25.06.2021 на срок 152 месяца со дня фактического предоставления кредита.

В силу положений ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно пункту 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспаривая договор купли-продажи от 23 июня 2021 года, истец ФИО1 в качестве основания признания сделки недействительной указывает на её совершение под влиянием заблуждения, а также обмана со стороны ответчика.

Согласно пунктам 1-3 ст. 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

В силу пункта 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из пункта 2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В пункте 1 статьи 551 названного Кодекса указано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. При этом суд исходит из того, что истцом не представлено допустимых доказательств заблуждения истца либо его обмана со стороны ответчика при заключении договора купли-продажи квартиры.

При подписании оспариваемого договора купли-продажи истец выразил свое желание на отчуждение недвижимого имущества, о чем свидетельствует его подпись, то есть воля истца была направлена на отчуждение спорной квартиры, истец знал и понимал природу и значение оспариваемого договора, выполнил его условия. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что ответчик при заключении сделки умолчал об обстоятельствах, которые должен был сообщить при заключении договора, а также, что истец совершил сделку под влиянием существенного заблуждения по смыслу положений ст.178 ГК РФ.

Содержание договора купли-продажи от 23.06.2021 года подтверждает возмездность совершенной сделки, ясно выраженное намерение истца совершить продажу квартиры. Имеющаяся в деле расписка о получении денежных средств в качестве аванса по договору купли – продажи от 23.06.2021 года, подписанная истцом, свидетельствует о передаче ответчиком истцу части денежных средств в счет исполнения обязательств по договору.

После выдачи кредита ФИО2 денежные средства были получены ФИО1, о чем свидетельствует указание в пункте 4 акта передачи квартиры от 23.06.2021 года на то, что денежные средства покупатель передал продавцу в полном объеме, материальных претензий продавец к покупателю не имеет. При рассмотрении дела истец также указывал, что им были получены денежные средства, взятые ФИО2 в качестве кредита в банке, за исключением денежных средств, потраченных ответчиком на оформление сделки.

Принимая во внимание, что истец был свободен в заключении договора, а обстоятельств, влияющих на свободу волеизъявления истца при заключении договора купли – продажи от 23.06.2021 года, не установлено, суд считает, что основания для признания договора купли-продажи квартиры, заключенного сторонами, недействительным в соответствии с положениями статей 178 и 179 ГК РФ, отсутствуют.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 ст.170 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 также указывал на то, что договор купли – продажи с ответчиком был заключен с целью получения кредита в банке без создания правовых последствий сделки купли -продажи. Сторона ответчика данное обстоятельство опровергает, ссылаясь на то, что ФИО2 преследовал своей целью именно покупку квартиры, брал кредит в банке в связи с нехваткой всей суммы, после продажи квартиры денежные средства передал в распоряжение ФИО1, а дальнейшая их судьба определялась самим истцом по своему усмотрению.

Из дела видно, что ответчик ФИО2 зарегистрирован по адресу: ... dd/mm/yy (л.д.81). По адресу: ... истец ФИО1 был зарегистрирован с dd/mm/yy по месту пребывания (л.д.40), досрочно снят с регистрации по заявлению собственника dd/mm/yy (л.д.141). По заявлению собственника подача части коммунальных услуг в ... отключена 30.06.2022 года (л.д.72). Суд считает, что проживание истца ФИО1 в жилом помещении после продажи квартиры не подтверждает, что сделка купли – продажи была заключена для вида, без намерения сторон создать правовые последствия. Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании, ФИО2 не возражал против проживания ФИО1 в жилом помещении, а тот вносил ответчику плату за проживание. После того, как ФИО1 перестал вносить плату, у ФИО2 появились претензии к истцу в отношении пользования квартирой.

Также установлено, что на основании заявления ФИО1 от 11.04.2022 о том, что его знакомый совершил обман при сделке с квартирой постановлением УУП ОП-1 УМВД России по г.Костроме от 20.04.2022 года в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 о совершении преступления, предусмотренного ст.159, ст.330 УК РФ отказано на основании п.2 ч.1 ст. 24 УПК РФ за отсутствием состава преступления.

В судебном заседании допрошена в качестве свидетеля по ходатайству стороны истца ФИО7, которая пояснила, что знакома с истцом и ответчиком. Саша и Павел приехали к ней, Саша сказал, что с Павлом вместе хотят работать, через Павла он будет брать кредит. Павлу нужны деньги, и он (Павел) предложил ряд схем, в том числе фиктивно через куплю-продажу заложить квартиру. Квартира Саши была оформлена на Павла, после чего они приехали к ней с деньгами, она завела личный кабинет на Александра и вложила денежные средства в размере 2 800 000 руб. на его счет. Они хотели вместе заработать.

Между тем истцом ФИО1 не доказано, а судом не установлено, что оспариваемая сделка совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, связанные с отчуждением недвижимого имущества и перехода права собственности на него, а также с целью прикрыть сделку, заключенную между ФИО2 и банком АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) по получению кредитных денежных средств.

После заключения оспариваемого договора ФИО1 совершен ряд последовательных юридически значимых действий: на лично подписал оспариваемый договор, передаточный акт, расписку в получении части денежных средств в счет продажи квартиры. Указанная сделка исполнена полностью, прошла государственную регистрацию, денежные средства по ней получены.

Суд не принимает показания свидетеля ФИО7 в части намерения сторон по фиктивному оформлению сделки купли – продажи квартиры, поскольку указанные свидетелем обстоятельства опровергаются иными доказательствами, имеющимися в деле. Вместе с тем пояснения свидетеля подтверждают, что полученными от сделки денежными средствами ФИО1 имел возможность распорядиться по своему усмотрению. Факт принуждения ответчиком истца на распоряжение денежными средствами путем их перечисления на счет ФИО1 платформы денежного инструмента «Umi» не установлен.

Довод стороны истца о том, что ФИО2 фактически не передавал денежные средства в счет покупки спорной квартиры в размере 731 001 руб. опровергается содержанием самой расписки от 23.06.2021 года, которая подписана ФИО1, при этом подписание истцом расписки не оспаривается. Указание истца о том, что расписка была им подписана, не читая, так как он подумал, что нужно расписаться в получении денежных средств по ранее взятому ответчиком долгу в размере 650 000 руб., судом не принимается, поскольку, как указано выше, из расписки четко усматривается, денежные средства в каком размере, за какие действия и кем были переданы ФИО1

Суд не может принять в качестве допустимого доказательства в обоснование заявленных истцом требований представленное истцом в материалы дела соглашение, поскольку в нем не указано, между кем, когда, в отношении какого объекта недвижимости оно заключено.

Таким образом, доводы, изложенные в исковом заявлении, не свидетельствуют о недействительности договора купли – продажи ... в ..., тем самым исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат. Поскольку при рассмотрении настоящего дела оснований для признания договора купли – продажи недействительным не установлено, оснований для удовлетворения требования истца ФИО1 о применении последствий недействительности сделки, также не имеется.

Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании сделки – договора купли-продажи недвижимости недействительной и применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в апелляционном порядке в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Суслова Е.А.

Решение изготовлено в окончательной форме 12 сентября 2022 года

КОПИЯ ВЕРНА: судья Суслова Е.А.