Дело № 2-1614/2022

УИД 22RS0067-01-2022-001173-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 января 2023 года г. Барнаул

Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Савищевой А.В.,

при секретаре Рудич С.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о возложении на него обязанности заключить основной договор купли-продажи 1/9 доли квартиры в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по стоимости 311000 руб., в обоснование указав следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между истцами в лице представителя ФИО13 и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи 1/9 доли квартиры в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Указанный объект недвижимости принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности, по 1/18 доли на основании решения Октябрьского районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.5 предварительного договора купли-продажи стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Ранее ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи 24/27 долей в указанной квартире, переход права на которые в последствии зарегистрирован в установленном порядке.

Заключение основного договора купли-продажи на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не было произведено сторонами в установленный срок по причине того, что право собственности на 1/9 долю в праве собственности на истцов было зарегистрировано лишь ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

После того, как 1/9 доля в праве собственности на указанную квартиру была зарегистрирована за истцами, они обратились к ответчику с просьбой выкупить ее на основании условий, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, сделка была назначена на ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик ФИО7 от заключения договора отказался в присутствии риелтора и нотариуса, на письма, направленные нотариусом с предложением осуществить выкуп доли, не реагировал.

Истцы полагают, что основной договор купли-продажи 1/9 доли квартиры не был заключен в установленный законодательством и предварительным договор срок по вине ответчика, при этом, поскольку в предварительном договоре купли-продажи стоимость доли указана по состоянию на дату его заключения ДД.ММ.ГГГГ, с учетом инфляции на дату обращения в суд с настоящим заявлением истцы полагают необходимым возложить на ответчика обязанность по заключению основного договора купли-продажи и выкупу доли по рыночной цене в сумме 311000 руб.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истцы просили обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи на основании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на 1/9 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> по рыночной стоимости в размере 311000 руб., взыскать с ответчика в свою пользу судебные расходы по оплате услуг юриста в размере 10000 руб., услуг нотариуса за оформление уведомлений о выкупе доли в сумме 14000 руб.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности ФИО13 уточнила исковое заявление, указав, что в его просительной части допущена описка, просила обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи на основании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Указала, что основной договор купли-продажи квартиры на основе предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не был заключен по вине ФИО3, поскольку он чинил препятствия в его заключении. Между тем ответчик проживает в указанной квартире и в полном объеме пользуется жилой площадью, включая не приобретенную долю. От предложения ответчика по заключению договора купли-продажи на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ о стоимости продаваемой доли 170000 руб. отказалась.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения требований в части выкупа доли по ее рыночной цене 311000 руб. возражало, выразил согласие заключить основной договор купли-продажи на условиях, согласованных в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ и выкупе доли за 170000 руб., так же пояснил, что ответчиками перед продажей не была оплачена задолженность по коммунальным платежам, что также повлияло на исход сделки.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО8, которая при заключении сделки оказывала услуги риэлтора ответчикам, пояснила, что на дату заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ было прниято решение, что поскольку 8/9 доли в праве собственности на квартиру зарегистрировано на ФИО1 и ФИО4, будет заключен договор купли-продажи 8/9, а в дальнейшем после оформления 1/9 доли, зарегистрированной ранее на умершего отца продавцов, будет заключен основной договор купли-продажи 1/9 доли.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, судья приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерацииодним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор и иные сделки, предусмотренные законом, а также хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. Обязательства возникают для сторон из договора, вследствие причинения вреда или из иных оснований (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст.420 Гражданского кодекса Российской Федерациидоговором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. ч. 1 - 5 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерацииграждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерациипо предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора (основного).

В силу п. 3 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерациипредварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий, поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерациипо договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерациив договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерациидоговор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Судом по делу установлено и это следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2, действующих через своего представителя ФИО13 (далее – продавцы) и ФИО3 (далее – покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи 1/9 доли квартиры, по условиям которого стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать, а покупатель принять имущество, а именно квартиру, расположенной по адресу: <адрес>.

Указанная доля в квартире принадлежит истцам на праве общей долевой собственности по 1/18 доля каждому, на основании решения Октябрьского районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 5 предварительного договора купли-продажи основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. п. 2, 3 предварительного договора купли-продажи продажная цена имущества будет составлять 170000 руб., из которых покупатель до подписания настоящего договора передал задаток в сумме 30000 руб.

Стороны договорились, что оставшуюся сумму в размере 140000 руб. покупатель передает продавцам при подписании основного договора купли-продажи (абз. 2 п. 3 предварительного договора купли-продажи).

В соответствии с п. 17 предварительного договора купли-продажи, в случае, если за неисполнение договорного обязательства – заключить основной договор купли-продажи – будет ответственный покупатель, задаток остается у продавцов.

Если за неисполнение договорного обязательства будут ответственные продавцы, они обязаны уплатить покупателю двойную сумму задатка в течение 3-х дней с момента отказа от исполнения. При просрочке указанного срока продавцы уплачивают пени в размере 0,1 % от подлежащей уплате суммы за каждый день просрочки (п. 18 предварительного договора купли-продажи).

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9, ФИО1, ФИО2 (продавцы) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи 24/27 доли в праве собственности на <адрес>, находящуюся в <адрес>.

Согласно решению Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО2 и ФИО1 к ФИО10 об обращении взыскания на имущество удовлетворены, признано право собственности на 1/9 доли в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: <адрес> за ФИО2 и ФИО1 по 1/18 доли каждому.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости ФИО3 является собственником 8/9 долей в праве общей долевой собственности по спорному адресу, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 и ФИО2 являются собственниками 1/9 доли (по 1/18 доли каждая) в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Октябрьского районного суда <адрес> по делу № по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи на основе предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отказано.

При этом судом установлено, и подтверждается материалами настоящего гражданского дела, что со стороны истцов неоднократно предпринимались попытки заключить основной договор купли-продажи (уже по истечении такого срока, согласованного в предварительном договоре купли-продажи), а именно, через нотариуса Барнаульского городского округа ФИО11 были переданы сообщения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ о приглашении на заключение сделки, однако, согласно указанным сообщениям стоимость спорной квартиры была увеличена до 660000 руб.

Согласно п. 5 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерациив случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренныепунктом 4 статьи 445настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течениешести месяцевс момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В силу п. 4 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации,если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Из приведенных положений закона следует, что предложение заключить основной договор должно быть сделано в письменной форме путем направления оферты до окончания срока его действия. Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. Уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре.

В силу п.6 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерацииобязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как было установлено судом, срок, в который стороны обязались заключить основной договор на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> установленный предварительным договором срок - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, между истцами и ответчиком заключен не был, что подтверждено пояснениями сторон.

Как следует из материалов дела со стороны ФИО2 и ФИО1 неоднократно предпринимались попытки заключить основной договор купли-продажи (уже по истечении такого срока, согласованного в предварительном договоре купли-продажи), а именно, через нотариуса Барнаульского городского округа ФИО11 были переданы сообщения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ о приглашении на заключение сделки, однако, согласно указанным сообщениям стоимость спорной квартиры была увеличена до 660000 руб.

Однако и со стороны ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ была совершена попытка заключить основной договор купли-продажи, также по истечении такого срока, согласованного в предварительном договоре купли-продажи.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что законных оснований для удовлетворения требований о возложении обязанности на ФИО3 заключить с ФИО2, ФИО1 основной договор купли-продажи 1/9 доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес> не имеется, поскольку все попытки, предпринятые для заключения основного договора купли-продажи были совершены сторонами (ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ) уже после истечения установленного в предварительном договоре купли-продажи срока для заключения такого договора ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, истцы обратились с таким предложением и по истечении шести месяцев, установленного п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (ДД.ММ.ГГГГ).

Кроме того, не является правомерным указание в исковом заявлении о заключении основного договора на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, но на иных условиях, нежели согласованы в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно по рыночной цене доли в размере 311000 руб.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении требований к ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи на условиях согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи на условиях согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Октябрьский районный суд г.Барнаула Алтайского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: А.В. Савищева