Решение по делу № 3А-106/2022 от 24.11.2022 - об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 9 марта 2022 г. № 11-30/2022-46.

УИД 61OS0000-01-2022-000062-61

Дело № 3а-106/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2022 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Родоновой Л.А.,

с участием

представителя административного истца Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону ФИО1,

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2,

представителя заинтересованных лиц ООО «Экипаж», ООО «Нептун» ФИО3,

представителя заинтересованного лица ООО «Ростовские тепловые сети» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 9 марта 2022 г. № 11-30/2022-46,

установил :

Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) г. Ростова-на-Дону обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что по заявлению ООО «Нептун» Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия) 9 марта 2022 г. приняла решение об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости в сумме 79 950 882 рубля.

По мнению административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого Комиссией принято названное решение, не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемого решения повлекло существенное снижение кадастровой стоимости земельного участка и, как следствие, уменьшение платежей за пользование землей, поступающих в бюджет муниципального образования.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону просит суд признать незаконным упомянутое решение Комиссии от 9 марта 2022 г., исключить из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) сведения об установленной решением Комиссии кадастровой стоимости объекта и восстановить в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 145 733 747 рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ООО «Экипаж», ООО «Нептун», ООО «Лернако», ООО «Страховая Компания «ТИТ», ООО «Юнипак Ростов», ООО «Зерно-Торг», ООО «Адмирал», ООО «Парус», ООО «Строительная компания «Стройтрест», ООО «Якорь», ООО «Сириус», ООО «Маяк», ООО «Управляющая компания «Сокол Энергосбыт», ООО «Ростовские тепловые сети», ООО «БРИЗ», ООО «Южный морской порт», АО «Русские Фонды», ООО «Ростовские тепловые сети», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20

В судебном заседании представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону ФИО1 поддержала административный иск.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2 не признал заявленные требования, указывая, что оспариваемое решение Комиссии вынесено законно и обоснованно, рыночная стоимость установлена в соответствии с отчетом об оценке, соответствующим предъявляемым требованиям.

Представитель ООО «Экипаж», ООО «Нептун» ФИО3 просила отказать в удовлетворении административного иска, поддержав позицию административного ответчика.

Представитель ООО «Ростовские тепловые сети» ФИО4 оставила разрешение спора на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились.

От представителей ООО «Лернако» и ФИО5 поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. От остальных неявившихся лиц отзывы, ходатайства не поступали.

Учитывая наличие в деле доказательств надлежащего извещения всех лиц, участвующих в деле, отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей, исследовав и оценив полученные письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей) в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, либо установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

Судом установлено, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером ... площадью 7 634 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – административное здание, офисы, расположенный по адресу: ..., в ЕГРН не зарегистрировано. Он относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Полномочия арендодателя в отношении земельного участка исполняет ДИЗО г. Ростова-на-Дону, арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования.

При изложенных обстоятельствах, с учетом полномочий, закрепленных в Положении о Департаменте имущественно-земельных отношений (приложение № 1 к постановлению Мэра г. Ростова-на-Дону от 6 июня 2003 г. № 1191), ДИЗО г. Ростова-на-Дону вправе обращаться в суд с приведенными выше требованиями в защиту имущественных интересов муниципального образования «Город Ростов-на-Дону».

Материалами дела подтверждено, что на земельном участке возведен бизнес-центр, владельцы помещений в котором являются пользователями земельного участка (привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц). На основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 21 октября 2021 г. № 38283, заключенного с ДИЗО г. Ростова-на-Дону, ООО «Нептун», ООО «Экипаж», ФИО20, ФИО19, ООО «Страховая компания «ТИТ», ООО «Лернако» являются арендаторами упомянутого земельного участка. Сведения об оформлении арендных отношений с иными землепользователями в деле отсутствуют. Плата за землю как для арендаторов, так и для фактических пользователей, исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

По итогам государственной кадастровой оценки постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 776 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 г. утверждена в сумме 145 733 747,06 рублей.

16 февраля 2022 г. ООО «Нептун» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка на основании установления рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 24 января 2022 г. № 20/1-02/22, составленный оценщиком ООО «Интер-Эксперт» ..., согласно которому по состоянию на 1 января 2014 г. рыночная стоимость земельного участка составляла 79 950 882 рубля, а также положительное экспертное заключение от 25 февраля 2022 г. № 61/250122/02, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков (СРО) «Региональная ассоциация оценщиков» ...

9 марта 2022 г. Комиссия, рассмотрев заявление Общества, приняла решение № 11-20/2022-46 об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Комиссия отметила, что отличие рыночной стоимости по отчету об оценке от оспариваемой кадастровой стоимости составляет 45,1%, при этом признала установленным, что представленный отчет об оценке соответствует требованиям, установленным ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Положительное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства.

Протоколом заседания Комиссии от 9 марта 2022 г., приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263.

Соблюдение при принятии оспариваемого решения процедурных требований административным истцом не оспаривается.

В целях проверки соответствия отчета требованиям законодательства судом в ходе рассмотрения дела назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Оценочная компания «Золотая цифра» ...

По результатам исследования в заключении от 22 июня 2022 г. № 81 экспертом ... сделаны выводы о том, что отчет об оценке от 24 января 2022 г. № 20/1-02/22 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, при его составлении допущены нарушения требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (пунктов 8, 11 ФСО № 1, пункта 5 ФСО № 3, пунктов 11в, 11д, 11, 22, 22б ФСО № 7). Форма отчета и описание объекта оценки требования указанного Федерального закона и федеральным стандартам оценки соответствуют, однако содержание отчета вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов; выявленные нарушения свидетельствуют о нарушениях в методах расчета рыночной стоимости, в отборе аналогов и применении корректировок, что

повлияло на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка. В отчете об оценке факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно, но при выполнении математических действий допущены ошибки, которые привели к искажению результата. Информация, использованная оценщиком в отчете, проверяема, но её недостаточно и она не является недостоверной. Рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете, не подтверждается.

Обоснованность указанных выводов эксперта оспорена представителями ООО «Нептун», ООО «Экипаж», Управления Росреестра по Ростовской области. В целях проверки обоснованности поступивших возражений на экспертное заключение от 22 июня 2022 г. судом назначена повторная судебная экспертиза по тем же вопросам.

Эксперт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ... в заключении от 25 октября 2022 г. № 1048-Э/2022 пришла к выводам о том, что отчет об оценке от 24 января 2022 г. не в полной мере соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в частности допущены нарушения требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета. При этом оценщиком не допущено нарушение требований к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, к отбору аналогов, к применению корректировок и иные нарушения, которые могли существенно повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены верно. Оценщиком не допущены ошибки при выполнении математических действий. Информация, использованная оценщиком, является в полной мере достоверной, достаточной, проверяемой. Рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке, подтверждается.

Проводившие экспертизы по назначению суда эксперты ... и ... в ходе судебного разбирательства представили дополнительные письменные пояснения по вопросам, возникшим у участников процесса.

Эксперт СРО ... при допросе в судебном заседании в качестве свидетеля подтвердила ранее данное заключение о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям.

Оценив имеющиеся доказательств в их совокупности, суд находит более аргументированными и убедительными выводы судебного эксперта ... и пояснения эксперта СРО ...

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Замечания к отчету, изложенные в заключении эксперта ..., в большей степени свидетельствуют о различных подходах к методике проведения оценки, нежели о нарушении оценщиком при составлении отчета требований закона и федеральных стандартов оценки. Моменты, которые могут быть по формальным признакам отнесены к нарушениям, значимого влияния на итоговые выводы о рыночной стоимости не оказывают.

Отмеченные экспертами технические нарушения: указание в отчете оценщика на проведение обзора земельных участков в Ростовской области с фактическим приведением сведений о продаже участков в г. Ростове-на-Дону, опечатка в цифровом значении доверительного интервала (таблица 12 стр. 32 отчета).

Судом отклоняются базирующиеся на заключении эксперта от 22 июня 2022 г. доводы административного истца о необоснованном использовании оценщиком в качестве аналогов при анализе рыночных данных и расчете диапазона цен объектов сравнения № 1, 2, 3, 4, 6, 8 по причине отсутствия в объявлениях о их продаже данных, позволяющих отнести их к объектам под офисно-торговую застройку. В большинстве названных объявлений имеются сведения о возможности коммерческой застройки участков, в том числе для строительства многоквартирных жилых домов, бизнес-центров, гостиниц. Местоположение участков в центральной части города, стоимость за 1 кв.метр площади в объявлениях в рассматриваемом случае давали оценщику основание для правомерного допущения о возможности использования названных объектов под офисно-торговую застройку и учете их в анализе рынка и расчете диапазона цен в соответствующем сегменте рынка.

В качестве объектов-аналогов из выборки доступных объявлений оценщик отобрал объекты № 1, 5, 9, наиболее сопоставимые по характеристикам с объектом оценки.

Поправки на обеспеченность объектов инженерными коммуникациями оценщик ввел мотивированно, корректно истолковав содержание объявлений о продаже названных объектов. Приведенное в заключении эксперта ... толкование содержания объявлений по этому вопросу является субъективным и не свидетельствует об ошибке эксперта.

Суд не усматривает ошибочности применения оценщиком корректировки на торг в размере 14% (для неактивного рынка), учитывая значительный размер земельного участка, нахождение его на магистральном проспекте в центре города, уникальные характеристики объекта, небольшое количество предложений о продаже таких объектов, что подтверждается имеющимися в деле экспертными заключениями.

Расчет оценщиком корректировки на площадь с использованием коэффициента торможения федеральным стандартам оценки не противоречит, в рассматриваемом случае позволяет исчислить корректрировку применительно к конкретным величинам площадей, тогда как в справочниках оценщика, как правило, используются усредненные значения поправок.

Применение корректирующего коэффициента на рельеф, с учетом имеющихся в деле сведений об уклоне участка 19 градусов, обоснованно в отчете. Размер корректировки определен на основании Обзора корректировок на конфигурацию и рельеф земельных участков за 2013 г. (ссылка на источник в отчете имеется). Данные справочника оценщика недвижимости – 2020 приведены в отчете с целью подтверждения величины и тенденций, сложившихся на рынке, что не противоречит п. 8 ФСО № 1.

При представлении заявителем надлежаще оформленного пакета документов и отчета об оценке, соответствующего требованиям закона и федеральных стандартов оценки, должным образом подтверждающего определенную в нем рыночную стоимость, у Комиссии не имеется оснований для отклонения заявления об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке.

Таким образом, судом не выявлены основания для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным и удовлетворения требований ДИЗО г. Ростова-на-Дону.

По результатам рассмотрения дела суд возлагает судебные расходы на административного истца (статья 111 КАС РФ).

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 55 000 рублей, ООО «Оценочная компания «Золотая цифра» - 10 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертными учреждениями обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названные суммы находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Заключения экспертов обеих экспертных организаций являются допустимыми доказательствами, в связи с чем тот факт, что в основу решения суда положено одно из экспертных заключений, не является основанием для отказа в оплате услуг по составлению других заключений экспертов.

На лицевом счете по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, находятся внесенные в обеспечение расходов на проведение экспертных услуг 36 400 рублей, поступившие от ДИЗО г. Ростова-на-Дону, и 60 000 рублей, поступивших от ООО «Нептун». Оплата за проведенные экспертизы подлежит перечислению экспертным организациям за счет этих средств.

Расходы, оплаченные за счет ООО «Нептун» взыскиваются в его пользу с административного истца. Остаток неизрасходованных сумм с лицевого счета суда может быть возвращен ООО «Нептун» на основании его письменного заявления с указанием реквизитов счета для перечисления.

Руководствуясь статьями 177, 180, 227 КАС РФ, суд

решил :

отказать в удовлетворении административных исковых требований Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 9 марта 2022 г. № 11-30/2022-46, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об установленной названным решением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., в сумме 79 950 882 рубля и восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере 145 733 747 рублей.

За счет денежных средств, поступивших от Муниципального казначейства (ДИЗО) г. Ростова-на-Дону в обеспечение расходов на оплату экспертных услуг по административному делу № 3а-106/2022, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Оценочная компания «Золотая цифра» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 10 000 рублей.

За счет денежных средств, поступивших от Муниципального казначейства (ДИЗО) г. Ростова-на-Дону в обеспечение расходов на оплату экспертных услуг по административному делу № 3а-106/2022, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» часть оплаты за проведенную судебную экспертизу в сумме 26 400 рублей.

За счет денежных средств, поступивших от ООО «Нептун» в обеспечение расходов на оплату экспертных услуг по административному делу № 3а-106/2022, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» часть оплаты за проведенную судебную экспертизу в сумме 28 600 рублей.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в пользу ООО «Нептун» расходы, связанные с обеспечением расходов на проведение экспертизы, в сумме 28 600 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 1 декабря 2022 г.

Судья О.А.Руднева