Решение по делу № 2-4090/2024 от 30.05.2025

Дело № 2-4835/2025

39RS0010-01-2024-0004835-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2025 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Дашковского А.И.

при секретаре Грязновой Ю.В.

с участием ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Администрации Гурьевского МО к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору, пени,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в адрес суда с названным иском, указав, что 26 июля 2016 года между Администрации Гурьевского Муниципального округа (далее по тексту – Администрация Гурьевского МО) (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №300, в соответствии с которым арендодатель (истец) предоставил в аренду арендатору земельный участок площадью 1875 кв.м, расположенный по адресу: <адрес >, с КН:№, сроком до ДД.ММ.ГГ.

10 июля 2019 года заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по вышеуказанному договору, согласно которому права и обязанности перешли к ФИО1

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по внесению арендных платежей у последнего перед истцом образовалась задолженность в размере 72 423,75 руб., которая на момент рассмотрения спора не погашена.

14 октября 2024 года истец направил ответчику досудебное уведомление о необходимости погашения задолженности по арендной плате по договору аренды №300 от 26 июля 2016 года, а также о расторжении договора, которое осталось без внимания.

Учитывая изложенное, Администрация Гурьевского МО просила суд расторгнуть заключенный между сторонами спора договор №300 от 26 июля 2016 года об аренде земельного участка; взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору аренды земельного участка №300 от 26 июля 2016 года за период с 01 апреля 2023 года по 01 июля 2024 года в размере 72 423,75 руб., пени по договору земельного участка №300 от 26 июля 2016 года за период с 01 апреля 2023 года по 01 июля 2024 года в размере 112 496,23 руб.

В судебное заседание истец Администрация Гурьевского МО, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в суд явку представителя не обеспечил, на стадии подачи иска ходатайствовал о рассмотрении дела без участия его представителя.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что на земельном участке имеется фундамент для постройки здания. Пояснил, что задолженность по арендным платежам им погашается постепенно, намерений расторгнуть договор у него нет.

Выслушав явившееся лицо, исследовав письменные материалы гражданского дела, а также дав оценку представленным доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Из содержания пп. 7 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником, земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату; формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Абзацем 6 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как определено п. 3 ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Из содержания представленных суду материалов объективно следует, что 26 июля 2016 года между Администрации Гурьевского Муниципального округа (далее по тексту – Администрация Гурьевского МО) (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым арендодатель (истец) предоставил в аренду арендатору земельный участок площадью 1875 кв.м, расположенный по адресу: <адрес > с КН:№, сроком до 25 июля 2036 года.

Срок аренды земельного участка исчисляется с 26 июля 2016 года и действует до 25 июля 2036 года, при этом договор является заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Калининградской области и действует до окончания срока аренды земельного участка или досрочного его расторжения на основании действующего законодательства или условий настоящего договора (п.п. 2.1 и 2.2 Договора).

Сторонами определено, что в течение всего срока аренды земельного участка арендатор уплачивает арендную плату за предоставление земельного участка, размер которой составляет 57 939 руб. за календарный год. Арендная плата вносится арендатором поквартально, до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, за четвертый квартал вносится путем перечисления денежных средств на определенный сторонами расчетный счет (п.п. 4.1 - 4.5).

Положениями п. 4.7 договора аренды предусмотрено, что при нарушении срока внесения арендной платы по договору взимается неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день осуществления расчет, от просроченной суммы задолженности за каждый календарный день задержки. Не начисляются пени на сумму задолженности, которую плательщик арендной платы не смог погасить в силу того, что по решению налогового органа или суда были приостановлены его операции в банке или наложен арест на его имущество. Подача заявления о предоставлении отсрочки (рассрочки) арендной платы не приостанавливает начисление пеней на сумму арендной платы, подлежащую уплате.

За нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную положениями законодательства РФ и условиями настоящего договора (п. 6.1 Договора).

Из содержания расчет (Приложение № 1 к Договору) следует, что размер арендной платы составляет 25 239 руб. за календарный год.

Указанный договор зарегистрирован в ЕГРН в установленном порядке.

Указанное соглашение также зарегистрировано в ЕГРН в установленном порядке 19 июля 2019 года, номер государственной регистрации №

Положениями п. 8.1 Договора предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнуть по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством РФ.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Вместе с тем, ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства.

Так, в нарушение условий договора аренды, задолженность по арендным платежам, определенным договором аренды 300 от 26 июля 2016 года за период с с 01 апреля 2023 года по 01 июля 2024 года в составила 72 423,75 руб.

При этом ответчиком представлены сведения о погашении им задолженности по арендным платежам в виде чеков по операции ПАО Сбербанк: от 16 февраля 2025 года в размере 20 000 руб., от 20 марта 2025 года в размере 20 000 руб., от 22 апреля 2025 года в размере 20 000 руб., от 22 апреля 2025 года в размере 20 000 руб., от 22 апреля 2025 года в размере 20 000 руб. Во всех платежных документах указано назначение платежа «аренда земельного участка №300».

Вместе с тем согласно акту сверки взаимных расчетов между сторонами, представленному истцом, поступающие от ответчика платежи погашают задолженность по арендным платежам за 2019 и 2020 годы, поскольку ФИО1 в назначениях платежа не указаны периоды.

Суд учитывает, что истцом заявлены требований в отношении определенно временного период, в связи с чем в счет погашения приведенной задолженности судом не могут быть приняты представленные ответчиком платежи, поскольку такие платежи без указания назначения, по мнению суда, подлежат учету в рамках погашения общей задолженности за иные временные периоды, в том числе как предшествовавшие спорному, так и следовавшие за ним (при наличии указание на такие периоды в назначении платежа).

При таких условиях с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01 апреля 2023 года по 01 июля 2024 года в размере 72 423,75 руб.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При этом размер пени согласно расчету истца за период с 01 апреля 2023 года по 01 июля 2024 года составил 112 496,23 руб.

Представленный истцом расчет задолженности по пени судом проверен, признан арифметически верным и соответствующим условиям договора, стороной ответчика иной расчет задолженности не представлен, вследствие чего, может быть положен в основу принимаемого по делу решения.

Учитывая установленный факт нарушения обязательств со стороны ответчика ФИО1 взятых на себя обязательств по своевременной оплате за пользование земельным участком, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца о взыскании с ФИО1 пени в размере 112 496,23 руб., являются законными и обоснованными, а, следовательно, подлежащими удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из указанной нормы, при оценке действий ответчика, которые могут быть квалифицированы как устранение нарушений условий договора аренды в разумный срок, судам необходимо исходить из факта устранения данных нарушений в срок, указанный в предупреждении (претензии) о необходимости исполнения условий договора аренды.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Материалами дела подтверждается, что 14 октября 2024 года истец направил ответчику досудебное уведомление о необходимости погашения задолженности по арендной плате по договору аренды №300 от 26 июля 2016 года, а также о расторжении договора, которое осталось без внимания.

В качестве основания для расторжения Договора истец указал на неисполнение ответчиком обязанности по оплате аренды за период с 01 апреля 2023 года по 01 июля 2024 года.

Кроме того, на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, что подтверждается представленными фотографиями и не оспаривается сторонами.

На иные обстоятельства в качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка, помимо нарушения сроков внесения арендной платы за период с 01 апреля 2023 года по 01 июля 2024 года, истец в качестве основания иска не ссылался.

Применительно к указанным конкретным обстоятельствам и предусмотренным Договорами срокам внесения арендной платы, учитывая то обстоятельство, что в настоящее время ответчик предпринимает меры к погашению задолженности по арендной плате, исходя из необходимости обеспечения баланса интересов сторон, а также расположения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, суд, исходя из принципа обеспечения баланса интересов сторон, приходит к выводу, что в данном случае совокупности предусмотренных законом оснований для применения к арендатору такой меры ответственности как расторжение договора не имеется, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора не имеется.

Расторжение договора аренды земельного участка является мерой ответственности несоразмерной нарушениям обязательства, не соответствует балансу интересов сторон.

Учитывая положения ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, согласно которым издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 548 руб.

Руководствуясь ст. ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Администрации Гурьевского МО – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу Администрации Гурьевского МО (ИНН <***>) задолженность по договору аренды за период с 01 апреля 2023 года по 01 июля 2024 года в размере 72 423,75 руб., пеню по договору аренды за период с 01 апреля 2023 года по 01 июля 2024 года в размере 112 496,23 руб., а всего в размере 184 919 (сто восемьдесят четыре тысячи девятьсот девятнадцать) руб. 98 коп.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Взыскать с ФИО1 (паспорт гр. РФ <...>) в доход местного бюджета расходы государственную пошлину в размере 6 548 (шесть тысяч пятьсот сорок восемь) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 мая 2025 года.

Судья