К делу № 2-1188/2025
УИД 23RS0053-01-2025-001533-20
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Тихорецк 10.11.2025
Тихорецкий районный суд Краснодарского края в составе:
судьи Ербулатовой С.Р.
при секретаре Никитенко Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по уточненному исковому заявлению ФИО1 к администрации МО Тихорецкий район, администрации Хоперского сельского поселения Тихорецкого района о признании права собственности на квартиру в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в Тихорецкий районный суд с исковым заявлением к администрации МО Тихорецкий район, администрации Хоперского сельского поселения Тихорецкого района о признании права собственности на квартиру в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде.
Исковое заявление мотивированно тем, что ФИО1 является собственником жилого помещения № по адресу: <адрес>. Регистрация права собственности в УФРС не производилась. В процессе проживания для улучшения жилищных условий, истицы реконструировала квартиру № своими силами и за свой счет. В настоящее время реконструкция и перепланировка зафиксированы в БТИ, однако документы о вводе в эксплуатацию отсутствуют, изменение конфигурации квартиры документально не оформлено. Истица обратилась в администрацию МО Тихорецкий район с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию, перепланировку и переустройство квартиры, однако администрация направила письмо от 23.09.2025, указав, что принять решение об узаконении в административном порядке в пределах действующего законодательства не представляется возможным, но право собственности на самовольную постройку возможно признать в судебном порядке. По результатам произведенного обследования специалист эксперт сделал вывод о возможном сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном виде. Истица, не имея возможности узаконить проведенные реконструкцию, перепланировку и переустройство во внесудебном порядке, обратилась за защитой прав в суд с настоящим иском.
Истица ФИО1 и ее представитель ФИО2 в судебное заседание не явились, были своевременно и надлежаще извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела. Направили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, на уточных исковых требованиях настаивали, просили их удовлетворить.
Представитель ответчика администрации МО Тихорецкий район в судебное заседание не явился, был своевременно и надлежаще извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела. Направил в суд заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования признал в полном объеме.
Представитель ответчика администрации Хоперского сельского поселения Тихорецкого района в судебное заседание не явился, был своевременно и надлежаще извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела. Направил в суд заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражал.
Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК в судебное заседание не явился, был надлежаще извещен о дате, месте и времени рассмотрения дела. Направил в суд заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение просил принять на усмотрение суда.
Представитель третьего лица Отдел ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» в судебное заседание не явился, был надлежаще извещен о дате, месте и времени рассмотрения дела. Направил в суд заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение просил принять на усмотрение суда.
Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, была надлежаще извещена о дате, месте и времени рассмотрения дела. Направила в суд заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражала.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Суд, исследовав письменные доказательства, пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что истица ФИО1 является собственником жилого помещения № по адресу: <адрес>. Основание возникновения права договор купли-продажи жилого дома по доверенности от 10.03.1993, в реестре за №, зарегистрирован в ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» 10.02.1994, реестровый №.
Регистрация права собственности в УФРС не производилась.
В процессе проживания для улучшения жилищных условий, истица реконструировала квартиру № своими силами и за свой счет.
В настоящее время реконструкция и перепланировка зафиксированы в БТИ, однако документы о вводе в эксплуатацию отсутствуют, изменение конфигурации квартиры документально не оформлено.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительного кодекса РФ, проведение перепланировки и переустройства жилого помещения регламентируется нормами Жилищного кодекса РФ.
Выдача разрешений на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществляется органом местного самоуправления Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.
Для получения разрешительной документации на произведенные перепланировку и переоборудование истица обратились с заявлением в администрацию МО Тихорецкий район.
Как следует из ответа администрации МО Тихорецкий район № от 23.09.2025, жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу жизни или здоровью, на основании решения суда.
На основании технического заключения от 11.09.2025 подготовленного специалистом, экспертом отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Тихорецкому району - ФИО4, объект капитального строительства многоквартирный дом литер «А» 1969 года постройки с кадастровым номером №, площадью 158,7 кв.м, состоит из двух квартир: квартира № кадастровый номер №, квартира № кадастровый номер №. Многоквартирный дом не превышает предельных параметров разрешенного строительства, в части предельного количества этажей, отступов от границ смежных участков, в части максимального процента застройки, в части требований отступа строения от красной линии. При обследовании квартиры № выявлена реконструкция, перепланировка и переустройство, произведенные без разрешительной документации. Реконструкция произошла за счет строительства в 1969 году пристройки литер «а3», в пристройке находятся помещение кухни № и санузле №, где установлены сантехприборы.
В кухне № установлен отопительный котел на газовом топливе, варочная плита. Газовое оборудование установлено в соответствии с проектной документацией выполненной в 2000 году ЗАО «Тихорецкагропромпроект». При обследовании так же установлены перепланировка и переустройство: демонтирована перегородка с дверным проемом с образованием жилой комнаты №, установлена перегородка с дверным проемом с образованием шкафа №. Общая площадь квартиры № литер «А» с пристройками литер «а3», литер «а6», после реконструкции, перепланировки и переустройства составляет 94,9 кв.м., жилая площадь 51,4 кв.м. Согласно договора купли-продажи № от 10.03.1993 общая площадь составляет 74,6 кв.м., жилая площадь 53 кв.м.
После произведенных перепланировки, переустройства и реконструкции квартира № соответствует всем требованиям действующих нормативных документов, а также требованиям, предъявляемым к помещениям в составе многоквартирных жилых домов. Соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилам землепользования и застройки Тихорецкого района. Произведенная реконструкция не нарушила несущую способность строительных конструкций многоквартирного жилого дома, техническое состояние конструктивных элементов работоспособное, помещения завершены строительными работами, деформации, трещины, повреждения не выявлены. В помещениях завершен ремонт внутренней отделки стен, потолка и пола. Реконструированная квартира обеспечена электроснабжением, газоснабжением, водоснабжением, канализацией, вентиляцией по естественным каналам. Инженерные коммуникации находятся в рабочем состоянии. Исследуемый объект не затрагивает интересы третьих лиц и обеспечивает безопасную эксплуатацию для жизни и здоровья граждан. Основные характеристики многоквартирного жилого дома после произведенной реконструкции соответствуют всем нормативно-техническим требованиям. Таким образом, на основании выводов специалиста-эксперта, произведенная перепланировка, реконструкция квартиры соответствует всем требованиям и нормам, все несущие конструкции находятся в исправном состоянии, могут быть признаны капитальными, обеспечивающими нормальную эксплуатацию квартиры. Сохранение квартиры в перепланированном, реконструированном виде, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Возведенный пристрой не выходит за переделы земельного участка, на котором расположен жилой дом.
По результатам произведенного обследования специалист эксперт сделал вывод о возможном сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном виде.
С учетом этого, считается возможным сохранение и дальнейшая эксплуатация квартиры в существующем виде.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом установлено, что земельный участок находится на праве общей долевой собственности в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ, предоставлен для эксплуатации малоэтажного многоквартирного жилого дома, а права третьих лиц сохранением дома не нарушаются.
Собственники других квартир многоквартирного дома согласны на сохранение квартиры истца в существующем виде.
В соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).
В соответствии с п.39 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГПК РФ).
Пунктом 43 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44, установлено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Статьей 29 Жилищного кодекса РФ установлено, что самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В связи с тем, что с органом местного самоуправления перепланировка и переустройство жилого дома согласованы не были, все описанные выше строительные работы являются самовольными, ввиду чего, в порядке ст. 29 Жилищного кодекса РФ, их узаконение возможно лишь в судебном порядке.
Отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности. Истец предпринимал надлежащие меры к легализации самовольно реконструированного объекта. Однако, учитывая, что истцом исчерпаны все возможности для легализации проведенной реконструкции, суд считает возможным удовлетворить исковые требования.
С учетом установленных обстоятельств суд полагает, что имеются основания для признания права собственности на квартиру в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Признать право собственности на жилое помещение квартиру № площадью 94,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, паспорт гражданина РФ № № выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, код подразделения № в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде.
Решение суда является основанием для внесения и учета изменений в данных государственного кадастрового учета в отношении объекта кв. № по адресу: <адрес>, а так же государственной регистрации права собственности истицы в отношении спорной квартиры.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Тихорецкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Тихорецкого
районного суда С.Р. Ербулатова