Дело № 2-687/2025

УИД 03RS0019-01-2025-000690-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Аскарово Абзелиловского района

Республики Башкортостан 04 сентября 2025 года

Абзелиловский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Янузаковой Д.К.

при секретаре Баталовой З.Г.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Врублевски ФИО18 к ФИО4 ФИО19 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в Абзелиловский районный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ФИО4 ФИО20 о расторжении договора купли-продажи квартиры, указав, что 08.10.2016 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, д. Якты-Куль, ЖК «Алтынай», д. № ?, кв. 11, в настоящее время адрес квартиры: <адрес>, кадастровый номер №, принадлежавшей истцу на праве собственности. Согласно п.3 вышеуказанного договора предусмотрена отсрочки платежа в размере 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей на срок, указанный в договоре, а именно до 15 октября 2016 года, а квартира буде находится в залоге у Продавца до полного расчета Покупателя с Продавцом. После заключения договора купли-продажи спорная квартира осталась в фактическом владении истца, который использовал ее и оплачивал все расходы по ее содержанию. Ответчик денежные средства за неё не передал до настоящего времени и при каждой встрече по разным причинам просил перенести срок возврата долга. Ответчик в квартире никогда не проживал, не зарегистрирован и не нес бремени содержание имущества по налогам, ЖКУ и прочим расходам. Ответчиком нарушены существенные условия договора купли-продажи квартиры, а именно: несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к нему, ФИО4 ФИО21 до настоящего времени не произвёл оплату по договору.

Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 08.10.2016 года, заключённый между Врублевски ФИО22 и ФИО4ым ФИО23, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, в настоящее время адрес квартиры: <адрес>, <адрес> <адрес>, кадастровый номер №; прекратить право собственности ФИО4 ФИО24 на жилое помещение - квартиру, площадью 44,8 кв.м., этаж 3, кадастровый номер №, находящейся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>; признать право собственности за Врублевски ФИО25 на жилое помещение - квартиру, площадью 44,8 кв.м., этаж 3, кадастровый номер №, находящуюся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>; взыскать с ФИО4 ФИО26 в пользу Врублевски ФИО27 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 (трех тысяч) рублей.

Определением суда 14.07.2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО6

Ответчик исковые требования не признал, заявив о пропуске срока исковой давности. Помимо этого указывает, что ввиду ранее существовавших доверительных отношений документы по оплате он не сохранил, мотивом обращения стали резко-конфликтные отношения, возникшие между сторонами после смерти дочери ответчика в ноябре 2024 года. Сам по себе факт предоставления квартиры с оплатой истцом услуг, который фактически потреблялся им и членами его семьи, не является основанием считать данную квартиру принадлежащей истцу. Все квитанции оформлялись на него, ответчика, с февраля 2025 платежи производит только он, в период существования доверительных отношений он выдавал истцу нотариально удостоверенную доверенность, которая использовалась им для обжалования действий управляющей компании, что свидетельствует о признании истцом его прав как собственника.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Ответчик, не явился, извещен.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Третье лицо, ФИО6, в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

Выслушав явившихся лиц, свидетеля, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 08.10.2016 года между ФИО5, выступающим в качестве Продавца, и ФИО11, выступающим в качестве Покупателя, был заключен договор купли-продажи 1-комнатной квартиры, общей площадью 44,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> (в настоящее время адрес квартиры: <адрес>, <адрес>, <адрес>),

Указанная квартира принадлежала продавцу, как следует из п.2 договора, на основании договора купли-продажи от 20.09.2016 №б/н, право собственности зарегистрировано 29.09.2016.

Согласно п.3 договора указанная квартира оценена сторонами в 1300000 рублей, которые будут уплачены покупателем после подписания настоящего договора в срок до 15.10.2016 года. Стороны пришли к соглашению, что указанная квартира будет находиться в залоге у продавца до полного расчета покупателя с продавцом.

Продавец передал, а покупатель принял указанную квартиру до подписания настоящего договора. Претензии по техническому состоянию данной квартиры у покупателя к продавцу не имеется, в связи с чем, настоящий договор заключен без составления передаточного акта (п.5 договора).

Стороны подтвердили, что на момент заключения настоящего договора они дееспособны, не состоят на учете или под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающих их совершить сделку на крайне невыгодных для себя условий (п.9 договора).

Условиями договора не предусмотрено, что предмет залога остается в пользовании продавца.

Согласно выписке из ЕГРН от 11.10.2024 указанная квартира зарегистрирована за ФИО11, также имеется запись об ипотеке в силу закона №№ от 19.10.2016, срок, на который установлено ограничение: с 19.10.2016 по 15.10.2016, ипотека зарегистрирована в пользу ФИО5

Истцом требования по иску мотивированы существенным нарушением условий договора купли-продажи в связи с отсутствием оплаты по нему.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества в согласованные сторонами сроки, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Как установлено судом, ответчик, ФИО11, третье лицо ФИО6 являются родители супруги истца, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которая умерла ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о смерти IV-ИВ №).

ФИО7 и истец ФИО5 состояли в зарегистрированном браке с ДД.ММ.ГГГГ, являются родителями малолетних ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (свидетельство о рождении III-ИВ №), ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (свидетельство о рождении IV-ИВ №).

Ни истец, ни ответчик в указанной квартире по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, зарегистрированы не были, постоянно проживают и зарегистрированы в <адрес>.

Материалами дела подтверждается, что после смерти дочери ответчика, отношения между сторонами испортились, стали конфликтными, об этом указывают как наличие гражданско-правового спора в Орджоникидзевском районном суде г. Магнитогорска Челябинской области по вопросу общения бабушки, дедушкой с малолетними внуками, так и подача заявлений истцом в правоохранительные органы в отношении бывшего тестя.

Из материалов КУСП № 3932 от 09.07.2025 года следует, что с заявлением в полицию 09.07.2025 обратился ФИО11, указав, что бывший зять вывез из квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, мебель, технику, приобретенные 10 лет назад.

ФИО11, давая объяснения по данному факту, указал, что в октябре 2016 года он приобрел у зятя за 1300000 рублей квартиру по вышеуказанному адресу, квартира была в собственности зятя 9 дней, он ее ранее купил, затем предложит им выкупить, деньги зятю отдали наличными, расписку не взяли, так как дочь была жива, не сочли нужным, но после смерти дочери в ноябре 2024 года зять запретил общаться с внуками, перестал отвечать на звонки, начал претендовать на указанную квартиру, сменил замки, подал иск. 08.07.2025 ему стало известно, что кто-то вывез из квартиры мебель, он приехал со специалистом по открыванию двери, когда зашли в квартиру, то увидели, что пропала мебель, техника. После чего он поменял замки, закрыл краны подачи воды, отключил электроэнергию, закрыл квартиру.

Согласно рапорту старшего УУП ОМВД России по Абзелиловскому району ФИО10.Ю. отобрать объяснения от ФИО5 не представилось возможным ввиду того, что на звонки не отвечает, дверь квартиры не открывает.

Постановлением старшего УУП ОМВД России по Абзелиловскому району ФИО10 от 19.07.2025 в возбуждении уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного ст.119, ч.1 ст. 159 УК РФ, отказано.

Также суду представлен материал по КУСП №2813 от 26.05.2025 по заявлению ФИО11, подавшего 03.03.2025 заявление о принятии мер в отношении его зятя ФИО5 по факту завладения его квартирой по адресу: <адрес>, <адрес>.

Согласно объяснениям ФИО11 от 03.03.2025, данную квартиру он приобрел в октябре 2016 года, в основном квартирой пользовался его зять, дочь и внуки, после смерти дочери, зять перестал с ними общаться. 03.03.2025, он вместе с женой приехал в квартиру, чтобы снять показания счетчиков, выяснили, что замок не открывается, 26.02.2025 он получил от ФИО5 претензию о расторжении договора купли-продажи, возможно, он поменял замки.

Из объяснений ФИО5 от 12.03.2025 следует, что 08.10.2016 он продал квартиру ФИО4, деньги до настоящего времени не перечислены, коммунальные платежи оплачиваются мной. В квартире находятся только его личные вещи. Замок поменял ввиду утери комплекта ключей.

Постановлением старшего УУП ОМВД России по Абзелиловскому району ФИО10 от 12.03.2025 в возбуждении уголовного дела отказано на основании п.2 ч.1 ст. 24 УПК РФ.

26.05.2025 от ФИО5 поступило новое заявление в отношении ФИО11 о возможном совершении им тяжкого преступления в отношении заявителя.

В своих объяснения от 29.05.2025 ФИО5 дал аналогичны пояснения, ранее приведенным, дополнив, что квартирой пользует он с детьми, каких-либо прямых угроз он не получал.

ФИО11 в своих объяснениях от 29.05.2025 указывает, что с 02.02.2025 с зятем не видел, угроз не высказывал, в остальном дал аналогичные ранее данным объяснения показания, указав, что последний раз в квартире был 07.01.2025 вместе с внуками.

Постановлением старшего УУП ОМВД России по Абзелиловскому району ФИО10 от 05.06.2025 в возбуждении уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного ст.119, ч.1 ст. 159 УК РФ, отказано.

Судом также установлено, что в Орджоникидзевском районном суде г. Магнитогорска Челябинской области имеется гражданское дело по иску ФИО11, ФИО6 к ФИО5 об определении порядка общения с малолетними внуками, ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р.. ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Из сообщения ТСЖ «Алтынай» от 30.06.2025 № 8 следует, что оплата за квартиру по адресу: <адрес> поступала с 2021 года до 06.02.2025 года от ФИО5, в настоящее время поступает от ФИО11, отмечено, что информации до 2021 года не имеется.

Как следует из платежных документов по данной квартире, лицевой счет оформлен на ответчика.

Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что спорной квартирой, после заключения договора купли-продажи от 08.10.2016 года, продолжала пользоваться семья Врублевских для провождения семейного досуга. Соответственно, уплата ФИО5 коммунальных услуг по ней не может свидетельствовать о том, что он их осуществлял как собственник данной квартиры. Наличие у ответчика родственных отношений с женой ФИО5, которая являлась его дочерью, объективно объясняет данную ситуацию

Между тем, достоверных доказательств того, что денежные обязательства со стороны покупателя по договору купли-продажи от 08.10.2016 года, были исполнены надлежащим образом, материалы дела не содержат.

Единый жилищный документ, выданный ТСЖ «Алтынай», датирован 02.07.2025 года и не указывает, что лицевой счет оформлен на ответчика ранее указанной даты (л.д.79).

Оплата коммунальных платежей ответчиком произведена после возникновения судебного спора и также не является допустимым доказательств оплаты по договору купли-продажи.

Выданная ФИО11 на имя истца доверенность от 15.10.2024 года относится ко всем объектам недвижимости ответчика, без привязки к спорной квартире, и не может свидетельствовать о признании факта оплаты по договору со стороны истца (л.д.82).

Сообщение, представленное ответчиком об обращении в управляющую компанию через личный кабинет по «Госуслугам», не позволяет установить адресата, и факт направления данного обращения именно через личный кабинет ответчика, а не иного лица (л.д.85).

Согласно представленным по запросу суда сведениям из налогового органа ФИО11 в 2014 году имел доход в размере 160080 рублей, в 2015 – 13800 рублей и 143999,04 рублей, в 2016 – 121900 рублей и 56271,63 рубля.

Из сведений, содержащихся в трудовой книжке ответчика, следует, что он в период с 2005 по 2016 год работал в ООО «Стеклоград» слесарем-монтажником СМР, потом мастером СМР, с февраля 2016 года работал в ООО «Сакмара» в качестве монтажника, что согласуется со сведениями, представленными налоговым органом.

Выписка из ЕГРН на ФИО11 указывает, что в спорный период (2016 год) им продажа недвижимого имущества не осуществлялась.

Согласно представленным по запросу суда сведениям из налогового органа ФИО6 в 2014 году имела доход в размере 76800 рублей, в 2015 – 79500 рублей и 143999,04 рублей, в 2016 – 121900 рублей и 56271,63 рубля.

Из сведений, содержащихся в трудовой книжке ФИО6, следует, что она в период с 2007 по 2015 год работала у ИП, кладовщиком, что согласуется со сведениями, представленными налоговым органом.

Выписка из ЕГРН на ФИО6 указывает, что в спорный период (2016 год) ею продажа недвижимого имущества не осуществлялась.

Довод ответчика, что мать истца ФИО14 приобрела в Ленинградской области недвижимое имущество на деньги, полученные по спорному договору, не нашел своего подтверждения, приобретенная квартира зарегистрирована за ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ на основании договора участия в долевом строительстве № ДДУ-КУ32-0579-СБР-ОТД от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО5 объектов недвижимости в спорный период либо приближенный к нему период не приобретал, что также подтверждается выпиской из ЕГРН.

Свидетельские показания ФИО13 о передаче ФИО6 семье Врублевски в ее присутствии денежной суммы в размере 1300000 рублей достаточным доказательством исполнения обязательств ответчиком по договору купли-продажи от 08.10.2016 выступать не может. Данный свидетель не смог пояснить в связи с чем была передача данных денежных средств, во исполнение каких обязательств, а также указать дату передачи их.

Таким образом, суд приходит к выводу, что, вопреки положениям статьи 56 ГПК РФ, стороной ответчика не представлено допустимых доказательств оплаты квартиры, приобретенной у истца по договору купли-продажи от 08.10.2016 года.

Вместе с тем стороной ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности.

В силу пункта 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В пункте 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

При этом в силу пункта 2 статьи 196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен.

На основании пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу пункта 2 данной статьи по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом, срок исковой давности, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, при этом истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исходя из условий договора купли-продажи от 08.10.2016 года срок оплаты истекал 15.10.2016 года, соответственно, с 16.10.2016 года истец не мог не знать о неоплате ответчиком цены квартиры, следовательно, срок исковой давности по требованиям о расторжении договора купли-продажи истек 16.10.2019 года, иск подан истцом 06.05.2025 года, то есть с пропуском срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований о расторжении договора. Истец прибег к досудебному порядку урегулирования спора путем направления требования о расторжении договора купли-продажи только 21.02.2025 года, то есть спустя более 8 лет со дня начала исполнения сделки (ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оснований для удовлетворения ходатайства стороны истца о восстановлении указанного срока, суд не усматривает ввиду отсутствия доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности.

Статьей 205 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Приведенные стороной истца обстоятельства (болезнь жены) нельзя отнести к уважительным причинам пропуска срока, так как они не связаны с личностью истца. О нарушение ответчиком обязательств по договору истец узнал не позднее 16.10.2016, а с досудебной претензией обратился только спустя 8 лет.

Также не установлены основания для приостановления или перерыва срока истцом.

Суд отклоняет доводы истца о необходимости применения 10-летного срока исковой давности, как основанный на неверном толковании пункта 2 статьи 196 ГК РФ.

В качестве необходимости применения 10-летнего срока исковой давности истец сослался на наличие уважительной причины пропуска 3-летнего срока.

Пункт 2 статьи 196 ГК РФ определяет не общий, а предельный срок исковой давности, который учитывается, в случаях приостановления или перерыва течения срока исковой давности, либо когда срок исполнения обязательства не определен (п.2 ст. 201 ГК РФ), либо при оспаривании сделки лицом, не являющейся стороной по сделке (ст. 181 ГК РФ), либо когда имелись основания для признании причин пропуска срока исковой давности уважительными.

В данном деле такие основания отсутствуют.

Положения абзаца 5 статьи 208 ГК РФ к настоящему случаю неприменимы.

В свете изложенного, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока для защиты нарушенного права по требованию о расторжении договора по мотиву неоплаты стоимости квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Врублевски ФИО28 (паспорт №) к ФИО4 ФИО29 (паспорт № №) о расторжении договора купли-продажи квартиры оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца с момента его изготовления в окончательной форме путем подачи через Абзелиловский районный суд Республики Башкортостан апелляционной жалобы.

Председательствующий Д.К. Янузакова

Решение в окончательной форме изготовлено: 10.09.2025

Судья Янузакова Д.К.