РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 июня 2022 г. г. Тольятти
Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области, в составе:
Председательствующего судьи - Новак А.Ю.
при секретаре судебного заседания - Журавлевой Д.Д.,
с участием представителя истца – ФИО6 (по доверенности),
представителя ответчика – ФИО5 (по доверенности),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском, с учетом уточнения исковых требований просил расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, обязать ФИО2 передать ФИО1 нежилое помещение, площадью 57,3 кв.м., 1 этаж: позиции № кадастровый №, расположенное по адресу: , признать прекращенным право собственности ФИО2 на нежилое помещение, площадью 57,3 кв.м., 1 этаж: позиции № №, кадастровый №, расположенное по адресу: , признать за ФИО1 право собственности на вышеуказанное нежилое помещение, взыскать с ФИО2 уплаченную госпошлину в размере 10 200 рублей.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 27.04.2021г. между истцом и ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому ФИО1 продал, а ФИО2 купил в собственность нежилое помещение, площадью 57,3 кв.м., 1 этаж: позиции №, кадастровый №, расположенное по адресу: . ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО2 на указанное нежилое помещение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Самарской области, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Согласно п. 4 договора стоимость недвижимости была определена сторонами в сумме 1 700 000 рублей. При этом, несмотря на имеющуюся запись в договоре о получении истцом денежных средств, между сторонами была достигнута устная договоренность о передаче ответчиком денежных средств в течение 3 дней с момента государственной регистрации за ним права собственности на приобретенную недвижимость, что подтверждается соответствующей распиской. Однако до настоящего времени истец не получил от ответчика денежные средства, которые ответчик обязан был уплатить ему за приобретенную недвижимость в соответствии с п. 4 Договора. Основываясь на данных обстоятельствах, истец обратился с настоящим иском.
В судебном заседании представитель истца ФИО6 исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении, согласно доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, при этом факт отсутствия оплаты по заключенному договору купли-продажи нежилого помещения не отрицала, указав на намерение ответчика вносить оплату по договору частями.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, причину неявки не сообщил, ходатайств об отложении судебного заседания не представил.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из положений п. 1 ст. 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст. 555 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 данного Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Согласно ст. 491 ГК РФ в случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 27.04.2021г. между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому ФИО1 продал, а ФИО2 купил в собственность нежилое помещение, площадью 57,3 кв.м., 1 этаж: позиции №, № кадастровый №, расположенное по адресу: . Согласно п. 4 договора стоимость недвижимости была определена сторонами в сумме 1 700 000 рублей, каковую сумму продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора купли-продажи.
Данные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи квартиры от 27.04.2021г. Данный договор сторонами не оспорен, недействительным, в том числе и в части, не признавался.
При этом, несмотря на имеющуюся запись в договоре о получении истцом денежных средств, между сторонами была достигнута устная договоренность о передаче ответчиком денежных средств в размере 1 700 000 рублей в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации за покупателем права собственности на приобретенную недвижимость, что подтверждается соответствующей распиской от 27.04.2021г., представленной в материалы дела.
Как следует из нормативных положений п. п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с условиями договора, ответственность и права сторон не предусмотренные настоящим договором купли-продажи, определяются в соответствии с действующим законодательством РФ.
Как следует из искового заявления, пояснений представителя истца, ранее данных в судебном заседании и стороной ответчика не оспаривается, истцом договорные обязательство по передачи нежилого помещения во владение и пользование ответчика осуществлены, однако, ответчиком на дату подачи искового заявления ДД.ММ.ГГГГ денежные средства переданы не были, что влечет за собой нарушение ответчиком п.4 договора. Данные обстоятельства являются нарушением со стороны ответчика обязательств данных истцу по расписке, что влечет за собой право истца требовать в судебном порядке расторжения договора и возвращения нежилого помещения в его собственность.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Вместе с тем, соответствующих доказательств, с достоверностью свидетельствующих о том, что ответчиком на момент рассмотрения дела обязательства по оплате стоимости нежилого помещения согласно условиям договора купли-продажи исполнены, стороной ответчика в материалы дела не представлено.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).
Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Однако ответчик, заключив договор купли-продажи нежилого помещения с ФИО1, нарушил установленные договором сроки оплаты стоимости нежилого помещения, что свидетельствует о том, что он не предпринял меры для надлежащего исполнения обязательств, то есть доказательств невиновности в неисполнении условий договора ответчиком суду не представлено, в связи с чем, ст. 401 ГК РФ не применима к данному спору.
В соответствии со п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с данным требованием истцом в адрес ответчика 05.08.2021г. направлено предложение о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, которое получено ответчиком 19.08.2021г. Данные обстоятельства подтверждаются предложением о расторжении договора, датированное 04.08.2021г. и представленное истцом в материалы дела, копией чека от 05.08.2021г., отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором. Истец обратился с настоящим исковым заявлением в суд 01.04.2022г., то есть после истечения установленного законом тридцатидневного срока, после которого сторона вправе обратиться в суд.
В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).
Пунктом 65 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
При таких данных, с учетом вышеприведенных положений закона, а также учитывая установленное судом обстоятельство существенного нарушения ответчиком условий договора, выразившегося в ненадлежащем исполнении обязательств по оплате стоимости нежилого помещения, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.
Частью 1 ст. 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 данного Кодекса.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Таким образом, руководствуясь положениями ст. 333.19 НК РФ, ст. 98 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 10 200 рублей, уплаченная при обращении в суд с настоящим иском, оплата, которой подтверждается чеком-ордером от 28.03.2022г.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил :
Исковое заявление ФИО1 - удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 27.04.2021г., заключенный между ФИО1 и ФИО2.
Обязать ФИО2 передать ФИО1 нежилое помещение площадью 57,3 кв.м., 1 этаж: позиции №, № №, кадастровый №, расположенное по адресу: .
Прекратить право собственности ФИО2 на нежилое помещение площадью 57,3 кв.м., 1 этаж: позиции №, № кадастровый №, расположенное по адресу: .
Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение площадью 57,3 кв.м., 1 этаж: позиции № кадастровый №, расположенное по адресу: .
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 200 рублей.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.
Председательствующий: А.Ю. Новак
Решение в окончательной форме принято 10 июня 2022 г.
Председательствующий: А.Ю. Новак