Дело № 2-239/2022
(УИД 55RS0021-01-2022-000401-93)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
р.п. Муромцево 15.07.2022
Муромцевский районный суд Омской области в составе
председательствующего судьи Мешаловой С.С.,
при секретаре Фроловой Т.Д.,
при подготовке и организации судебного процесса помощником судьи Жеребцовой Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с вышеуказанными требованиями, мотивируя их тем, что 15.04.2022 между ним и ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3, был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому ФИО2 продала, а истец купил земельный участок с кадастровым номером № ..., расположенный по адресу: <...>. Стоимость участка составила 900 000,00 рублей. Оплата стоимости земельного участка была произведена покупателем в день подписания договора на счет продавца. Подписанный сторонами договор был сдан на регистрацию в Управление Росреестра по Омской области. 28.04.2022 было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с наличием обременения. На момент подписания договора купли-продажи истцу об этом было не известно. 22.04.2022 в адрес ФИО2 была направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате уплаченной суммы. Данная претензия была оставлена без ответа. В договоре продавец гарантировал отсутствие каких-либо ограничений, т.е. фактически предоставил не достоверную информацию об объекте недвижимости. Обнаруженные ограничения являются для истца существенными. Просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 15.04.2022, заключенный между ФИО2 в лице представителя ФИО3 и ФИО1 Взыскать с ответчика в пользу истца денежную сумму в размере 900 000 рублей.
Истец ФИО1 и его представитель ФИО4, действующая на основании доверенности, участвуя в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнив, что земельный участок перед приобретением истец осматривал, видел, что по краю участка проходит ЛЭП, но поскольку он не является специалистом, то не придал этому значение. При оформлении договора купли-продажи продавец ФИО2 скрыла о наличии зоны с особыми условиями использования в 25 кв.м., хотя ей было об этом известно при оформлении межевания участка. Данный факт препятствует ему осуществить строительство нескольких жилых домов ИЖС на участке.
Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО5 действующая на основании доверенности от 15.11.2016 (л.д. 90), в судебном заседании участия не принимали, о дне слушания дела были извещены надлежащим образом. В возражениях на исковое заявление ФИО2 указала, что с доводами истца не согласна. Земельным участком с кадастровым номером 55:14:220202:308, владела в ? доли с 29.07.2010 года, использовала в целях ведения личного подсобного хозяйства. Решением суда от 13.11.2017 из указанного земельного участка была выделена доля, вновь образованному земельному участку присвоен кадастровый номер № ..., получена выписка из ЕГРН. В выданных ФИО2 свидетельствах о праве собственности и выписки из ЕГРН, каких-либо ограничений, не содержалось. На момент продажи спорного земельного участка истцу ФИО1, ответчик ФИО2, об ограничениях, наложенных на продаваемый земельный участок, не знала. Также перед заключением договора купли-продажи, земельный участок ФИО1 был осмотрен, вопросов и нареканий по поводу стоящего на участке столба ЛЭП, не возникало. Был подписан акт приема-передачи участка. Продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка, предоставил покупателю всю имеющуюся информацию о приобретаемом участке. Существующие ограничения не препятствуют оформлению сделок. Возможность использования земельного участка по целевому назначению не утрачена, поскольку большая часть наложения охранной зоны ЛЭП приходится на ту часть земельного участка, где строительство в общем не допускается в соответствии с градостроительными нормами. Просила в удовлетворении исковых требованиях отказать в полном объеме (л.д. 61-63).
Кадастровый инженер, член Ассоциации СРО «МСКИ», ФИО6 допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста, показал, что 01.09.2017 г. по заданию ФИО2 им был подготовлен межевой план об образовании двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером № ..., расположенного по адресу: Омская область, р.п. Муромцево, <...>. При проведении кадастровых работ сведения о наличии зоны с особыми условиями использования, площадью 25 кв.м. уже были внесены в сведения Росрееестра и находились в свободном доступе. Сведения о зоне с особыми условиями были установлены с 18.12.2015 г., их видно на публичной кадастровой карте на официальном сайте Росреестра в сети «Интернет». Данные сведения являются общедоступными. Указанные ограничения не препятствуют совершению сделок с данным земельным участком, не препятствуют использованию земельного участка по его целевому назначению.
Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 460 п. 1 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ.
Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
На основании пункта 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.
Согласно абзацу 2 пункта 2 части 2 статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.
В силу статьи 3 Федерального закона от 26 марта 2003 года N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" под объектами электроэнергетики следует понимать имущественные объекты, непосредственно используемые в процессе производства, передачи электрической энергии, оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике и сбыта электрической энергии, в том числе объекты электросетевого хозяйства.
Объектами электросетевого хозяйства являются линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное, предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии оборудование.
В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в охранных зонах" (далее - Правила) в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий. Охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам охранных зон согласно приложению (п. 5 Правил).
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ответчик ФИО2 являлась собственником земельного участка с кадастровым номером № ..., по адресу: ..., площадью 2 972,64, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 37-42).
Согласно договора купли-продажи от 15.04.2022 ФИО2 (продавец), в лице представителя ФИО3 продала, а ФИО1 купил земельный участок, категория земель населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 2972 кв.м., кадастровый номер № ..., по адресу: ... (л.д. 10-12).
Из передаточного акта от 15.04.2022 следует, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 15.04.2022, продавец продал и передал в собственность покупателю, а покупатель купил и принял в собственность указанный земельный участок полностью, в том виде и в том качественном состоянии и с теми характеристиками, в каких есть и имеет на момент подписания настоящего передаточного акта. Претензий у покупателя к продавцу по передаваемому недвижимому имуществу не имеется. Расчеты между сторонами произведены полностью (л.д. 13-14).
Приходным кассовым ордером от 15.04.2022 подтверждается перевод денежных средств в размере 900 000 рублей 00 копеек, ФИО1 ФИО2, на счет (л.д. 15,16).
28.04.2022 г. государственная регистрация прав истца на данный земельный участок приостановлена, ввиду необходимости указания в договоре купли-продажи сведений об ограничении прав на земельный участок, предусмотренный ст. 56,56.1 ЗК РФ. Ограничения хозяйственной деятельности в пределах границ зон с особыми условиями использования территории установлены в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (л.д.17-18).
Истец ФИО1, посчитав, что в отношении него ФИО2 совершены мошеннические действия, обратился в правоохранительные органы. Согласно отказного материала № № ..., в возбуждении уголовного дела по факту мошенничества, совершенного в крупном размере путем обмана при продаже земельного участка по адресу: ул. Мира, д. Окунево Муромцевского района Омской области, ФИО1 в отношении ФИО2, постановлением от 23.06.2022 г. отказано, за отсутствием состава преступления. В указанном постановлении установлено, что ФИО2 при продаже земельного участка какого-либо умысла на введение в заблуждение ФИО1 о наличии ограничений на данном участке не имела, имеющиеся ограничения не препятствуют строительству капитального строения на участке и его использования для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 126-135).
Согласно информации, представленной ПАО «Россети Сибирь» - «Омскэнерго», вблизи границ земельного участка с кадастровым № ..., расположенного по адресу: ..., расположена воздушная линия электропередачи ВЛ-0,4 кВ, находящегося на балансе ПАО «Россети Сибирь», указанная ВЛ-0,4 кВ введена в эксплуатацию в 1984 году. В соответствии с требованиями действующего законодательства, в отношении воздушных линий электропередачи ВЛ-0,4 кВ установлена охранная зона объекта электросетевого хозяйства. В государственный кадастр недвижимости внесены сведения о границах охранной зоны, регистрационный номер – 55:14-6.90. В границах земельного участка с кадастровым № 55:14:220202:678 расположена ВЛ-10 кВ, находящаяся на балансе ПАО «Россети Сибирь», 1972 года постройки. Охранная зона объекта электросетевого хозяйства возникает с момента ввода в эксплуатацию данного объекта. Земельные участки в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства у собственников участков, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются, устанавливается лишь запрет на осуществление действий, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства. Существующие ограничения не препятствуют совершению сделок в отношении земельного участка, обремененный участок может быть продан, подарен, сдан в аренду, ограничения привязываются к имуществу, а не к правам собственности (л.д. 72-74).
Из информации предоставленной Администрации Муромцевского муниципального района Омской области, следует, что согласно градостроительному плану площадь земельного участка покрываемой зоной с особыми условиями использования территории, составляет 25 кв.м., площадь всего земельного участка составляет 2972 кв.м. При этом большая часть наложения охранной зоны линии электропередач за земельный участок приходится на территорию минимального отступа, где строительство в принципе не допускается. Возможность использования земельного участка по целевому назначению, в том числе осуществления на нем строительства жилого дома, имеется, что подтверждается градостроительным планом земельного участка (л.д. 76,80-83).
В частности согласно градостроительного плана земельного участка, минимальный отступ от границ земельного участка до зданий должен составлять 3 метра (л.д. 80-82), а согласно вышеуказанным Правилам № 160 охранные зоны вдоль воздушных ЛЭП устанавливают в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных ЛЭП), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, стоящими по обе стороны ЛЭП от крайних проводов при не отклоненном их положении на расстоянии 2 м. для ВЛ с напряжением до 1 кВ., 10 м. для ВЛ с напряжением 1-20 кВ (5 м. – для линий с самонесущими или изолированными проводами, размещенных в границах населенных пунктов). Соответственно, поскольку спорный земельный участок находится в границах населенного пункта – то не более 5 метров.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается в частности на положения ст. ст. 475 и 557 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Однако, истцом не представлено допустимых и относимых доказательств того, что переданный ему земельный участок не соответствует условиям договора по качеству или имеет какие-либо существенные недостатки, не оговоренные в договоре (скрытые недостатки).
При этом, наличие охранной зоны объекта электросетевого хозяйства не является обременением объекта недвижимости правами третьих лиц, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.
До оформления договора купли-продажи истец осматривал участок и видел линию электропередач, что не оспаривалось им в судебном заседании.
Учитывая данные о техническом описании и характеристиках приобретенного истцом земельного участка, истец имел возможность дополнительно ознакомиться с документацией на земельный участок, а также обратиться с соответствующими запросами в уполномоченные организации до заключения договора. Более того сведения о наличии особых условий использования земельного участка на момент заключения договора содержались в открытом доступе на официальном сайте Росреестра в сети «Интернет», в публичной кадастровой карте.
Частичное расположение земельного участка истца в зоне с особыми условиями использования территории с наименованием «Охранная зона объекта электросетевого хозяйства, расположенного: Омская область, Муромцевский район, ВЛ-0,4 д. Окунево Е-0,22 км, Е-0,95 км, Е-6,93 км» не нарушает его права на использование земельного участка по назначению, так как обязательные нормы о правилах застройки уже предусматривают ограничение в использовании территории любого земельного участка вдоль его границ.
Согласно данным Росреестра как на момент заключения договора сторонами, так и на настоящий момент категория земель указанного выше земельного участка - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства.
Следовательно, проданный ответчиком истцу по договору земельный участок полностью соответствует требованиям и закона и условиям договора.
Также истец не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик предоставил истцу заведомо ложную информацию о приобретаемом земельном участке в части того, что в отношении проданного земельного участка установлены ограничения, поскольку сведения о наличии особых условий использования земельного участка на момент заключения договора купли-продажи являлись общедоступными и при должной степени внимательности и осмотрительности истец имел возможность ознакомится с ними.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что в судебном заседании не нашли своего подтверждения доводы истца о предоставлении ему ответчиком заведомо ложной информации в части наличия обременений земельного участка правами третьих лиц, а также учитывая отсутствие со стороны продавца существенных нарушений договора купли-продажи, оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора и взыскания денежных средств, не имеется.
В силу ст. 144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
В виду отказа истцу в удовлетворении заявленных требований, суд считает необходимым отменить меры по обеспечению иска установленные определением суда от 16.06.2022 г., по вступлению в законную силу решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных денежных средств, отказать.
По вступлению в законную силу решения суда, отменить меры принятые в целях обеспечения иска определением суда от 16.06.2022 г. и снять арест с земельного участка с кадастровым номером № ..., разрешив продажу, дарение и иное отчуждение указанного имущества.
Решение может быть обжаловано сторонами в Омский областной суд через Муромцевский районный суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья С.С. Мешалова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 20.07.2022.
Судья С.С. Мешалова