Решение по делу № 3А-283/2023 от 28.09.2023 - о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Дело №3а-283/2023 УИД 62OS0000-01-2023-000185-71

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 сентября 2023 года г.Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логиновой С.А.,

с участием представителя административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1,

при секретаре Лебедевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску ФИО2 к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Рязанский областной суд с административным иском к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование заявленных административных исковых требований указала, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью <скрыто> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области № 35-П от 30.11.2022 г. установлена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года в размере <скрыто>

С целью установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административный истец обратился к ЧПО ФИО3 Согласно отчету № № от 13.03.2023 года об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на дату проведения оценки – 13 марта 2023 года составляет 23 277 000 руб.

Таким образом, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка превышает его рыночную стоимость, что затрагивает его права и обязанности как плательщика налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

12 апреля 2023 года административный истец обратился в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости (земельного участка) в размере его рыночной стоимости 23 277 000 руб. Решением ГБУ РО «Центр ГКО» от 05.05.2023 в удовлетворении заявления было отказано.

Просит признать незаконным решение ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-№ от 05.05.2023 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере <скрыто> руб. по состоянию на 13 марта 2023 года.

В ходе судебного разбирательства судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, в качестве заинтересованного лица – администрация г. Рязани.

Представитель административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1 административные исковые требования не признала, выразив единую позицию о том, что решение ГБУ РО «Центр ГКО» является законным и обоснованным, отчет, представленный административным истцом, не соответствуют законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поскольку при расчете рыночной стоимости земельного участка оценщиком использовалась недостоверная, неподтвержденная и неактуальная информация, повлиявшая на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Административный истец, его представитель, представители заинтересованных лиц – ППК «Роскадастр», администрации г. Рязани в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, выслушав объяснения представителя административных ответчиков, исследовав материалы дела, полагает, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 года N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ от 03.07.2016 года введена статья 22.1, устанавливающая новый порядок пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения её в размере рыночной, которая вступила в законную силу 11 августа 2020 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Судом установлено и подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты складского назначения, расположенного по адресу: <адрес>

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношения Рязанской области № 35-П от 30.11.2022 г. установлена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 января 2022 года в размере <скрыто>. (выписка из ЕГРН № КУВИ-№ от 10.05.2023 года).

12 апреля 2022 года в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, к которому был приложен отчет № № от 13.03.2023 года, выполненный ЧПО ФИО3 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Рыночная стоимость земельного участка определена в размере <скрыто> руб. по состоянию на 13 марта 2023 года.

05 мая 2023 года ГБУ РО «Центр ГКО» принято решение №ОРС-№ об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Причинами к отказу послужили: использование неполных и (или) недостоверных сведений, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости. В частности, бюджетным учреждением указано, что оценщик использует неподтвержденное наличие инженерных коммуникаций у объекта оценки; при расчете рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода применяет корректировки выборочно из разных источников, которые имеют разный состав, значения и дополнительные параметры; в отчете отсутствует обоснование и какие-либо комментарии по поводу избирательности оценщика той или иной корректировки из разных сборников.

Не согласившись с вынесенным решением, 06 июня 2023 года административный истец ФИО2 направила административное исковое заявление в суд в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ.

Проверяя законность данного решения ГБУ РО «Центр ГКО», суд исходит из того, что ФИО2 как собственник объекта недвижимости, несущий бремя налоговых платежей, исчисляемых из его кадастровой стоимости, вправе была обратиться в уполномоченное бюджетное учреждение с требованием о пересмотре кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В свою очередь, объем исследований, перечень ценообразующих факторов определяются оценщиком самостоятельно исходя из принципа достаточности, использование соответствующих справочников, также относится к усмотрению оценщика.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии досудебного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, и, в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Красные ворота» ФИО4

В соответствии с заключением № №/2023 от 11.08.2023 года, подготовленным экспертом ООО «Красные ворота» ФИО4, отчет ЧПО ФИО3 № № от 13.03.2023 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и федеральным стандартам оценки, не содержит неполных (или) недостоверных сведений, расчетных и иных ошибок, которые могли бы повлиять на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, в связи с чем, экспертом ФИО4 подтвержден размер рыночной стоимости объекта (земельного участка) с кадастровым номером № по состоянию на 13.03.2023 – <скрыто> руб. При этом в своём заключении эксперт ФИО4 указал, что оценщиком обоснованно применен сравнительный подход, а в рамках него – метод сравнения продаж, итоговое суждение о величине стоимости объекта было основано на результатах сравнительного подхода.

Сторона административных ответчиков, выражая несогласие с заключением судебной оценочной экспертизой, ссылалась на то, что при расчете стоимости объекта использована неактуальная на дату оценки рыночная ценовая информация по объекту-аналогу №1, а также использованы неподтвержденные данные о наличии/отсутствии инженерных коммуникаций у объекта оценки; оценщик исходил из того, что коммуникации у объекта оценки отсутствуют, и применил для объектов-аналогов понижающую корректировку, тогда как по данным ресурсоснабжающей организации объект оценки обеспечен электроснабжением.

В связи с возникшими у представителя административных ответчиков сомнениями в обоснованности данного заключения, эксперт ФИО4 дал письменные пояснения, указав, что застроенные земельные участки для целей оспаривания кадастровой стоимости оцениваются как незастроенные (условно-свободные), их стоимость определяется без учета стоимости улучшений, в том числе сетей и коммуникаций на участке. При выборе аналогов учитывается, что земельные участки, к которым коммуникации не подведены (находятся на границе, либо имеются ТУ на их подведение) являются не обеспеченными коммуникациями. При применении корректировок используются понижающие, корректирующие коэффициенты к аналогам, которые обеспечены коммуникациями, при расчете стоимости объектов оценки, не обеспеченных коммуникациями. Примененные оценщиком корректировки обоснованы. Оценщик выполнил все необходимые требования по проверке аналога, установил в отношении объекта-аналога достаточную для проведения расчетов информацию, а также проверил доступными ему способами сведения о нём.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы суд приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, в нём ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта мотивированы и подтверждают, что определенная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при производстве оценки объекта недвижимости оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объекта с учетом его качественных характеристик, расчеты, проведенные в рамках используемого оценщиком сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки. В связи с чем, оснований для проведения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Оснований сомневаться в компетентности эксперта, подготовившего экспертное заключение, у суда также не имеется.

Эксперт ФИО4 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы стороны административного ответчика о необходимости учета при расчете рыночной стоимости наличие у объекта оценки коммуникаций (электроснабжения), суд отклоняет, поскольку наличие коммуникаций и их характеристики связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых в силу требований пункта 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка. При определении стоимости земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только возможность подключения к коммуникациям, а оцениваемый земельный участок рассматривается как "условно свободный" (без коммуникаций). Если земельный участок оценивается как условно-свободный и аналог не обеспечен коммуникациями, то размер корректировки будет равен 1,0 или 0,0%; если у аналога присутствуют инженерные сети, то корректировка будет со знаком «-». В расчетной таблице 5.1 оценщик указал на отсутствие у объекта оценки коммуникаций (т.1 л.д. 77). При этом ссылки представителя административного ответчика на сведения, содержащиеся в письме ПАО «Россети Центр и Приволжье» от 14.07.2023 года об обеспеченности земельного участка электроснабжением, являются несостоятельными, поскольку получены после даты оценки и составления отчета. Достоверных данных о том, что на момент оценки оценщику была доступна информация о наличии у объекта оценки электроснабжения, не имеется. У объектов-аналогов № 1, № 2 и № 3 оценщиком на основании сведений региональной геоинформационной системы Рязанской области и по данным телефонного интервьюирование установлено наличие электроснабжения, в связи с чем, к ним была обоснованно применена понижающая корректировка на наличие инженерных систем и коммуникаций.

Доводы представителя административных ответчиков на наличие в открытом доступе на дату оценки более актуальной информации о цене сделки объекта-аналога № 1, судом также отклоняются, поскольку данное замечание не было отражено в оспариваемом решении ГБУ РО «Центр ГКО», что не отрицалось представителем учреждения в ходе судебного заседания.

При принятии оспариваемого решения бюджетным учреждением не было принято во внимание, что в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении ее в размере рыночной стоимости по состоянию на дату составления отчета, не может быть отказано по формальным основаниям.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО2 у ГБУ РО «Центр ГКО» не имелось установленных пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" оснований для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости (земельного участка) могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке.

При таких обстоятельствах требования административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в определённом отчётом ЧПО ФИО3 размере рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 - удовлетворить.

Признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» №ОРС-№ от 05.05.2023 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере <скрыто> руб. по состоянию на 13 марта 2023 года.

Датой обращения с заявлением считать – 12 апреля 2023 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья - Логинова С.А.

Мотивированное решение изготовлено 02 октября 2023 года