УИД 74RS0028-01-2025-003578-46
дело №2-2641/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 сентября 2025 года г. Копейск
Копейский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Эммерт О.К.,
при секретаре Фомичевой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Копейского городского округа Челябинской области о признании права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее по тексту – администрация КГО Челябинской области) о признании права собственности на жилой дом, общей площадью 35,2 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС.
В обоснование требований указано, что ФИО1 является собственником земельного участка, с кадастровым НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС. Истец, планируя оформить право собственности на жилой дом, расположенный на указанном земельном участке, обратился за подготовкой технического плана, далее обратился за регистрацией права в Управление Росреестра. 12 мая 2023 года ФИО1 получил уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, поскольку жилой дом, созданный на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР расположен в территориальной зоне Ин3 – зона с особыми условиями использования территории (санитарно-защитная зона). В ответ на запрос, направленный в Управление архитектуры и градостроительства администрации КГО, поступил ответ НОМЕР, в котором указано, что земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования территории Ин3. В случае обеспечения (наличия) центрального водоснабжения построенного жилого дома, размещение на земельном участке в зоне Ин3 допускается. Для проверки доводов, указанных в уведомлении о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, ФИО1 запросил градостроительный регламент на земельный участок, с кадастровым номером НОМЕР, на что получил ответ 06 декабря 2022 года. Согласно полученного градостроительного регламента, разрешенный вид «для ведения садоводства» в градостроительных регламентах данной зоны отсутствует. Для внесения указанного вида в градостроительный регламент для зоны Ин3 ФИО1 обратился с заявлением о внесении изменений в правила землепользования и застройки Копейского городского округа, а именно просил дополнить градостроительные регламенты, установленные для зоны с особыми условиями использования территории (Ин3 – санитарно-защитные зоны) видом разрешенного использования «ведение садоводства». 05 октября 2023 года получен ответ, что запрос на внесение изменений в правила землепользования и застройки будет рассмотрен в первом квартале 2024 года. После внесения изменений в правила землепользования и застройки, вновь был запрошен градостроительный регламент на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, 11 марта 2024 года, согласно полученного градостроительного регламента вид «ведение садоводства» появился в градостроительных регламентах зоны Ин3 в условно-разрешенных видах использования. Соответственно для использования вида «ведение садоводства» необходимо получить разрешение на использование условно-разрешенного вида. ФИО1 обратился с заявлением о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид и постановлением от 28 мая 2024 года НОМЕР условно-разрешенный вид был предоставлен. Приведя в соответствие градостроительным регламентам земельный участок, истец обратился к кадастровому инженеру за корректировкой технического плана для регистрации объекта – жилой дом. Технический план от 27 августа 2024 года был передан на регистрацию с заявлением о постановке на кадастровый учет с одновременной регистрацией права. 22 октября 2024 года вновь было получено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Фактически основания приостановления указаны те же, что и в уведомлении 2022 года, дополнением является указание на то, что строительство домов разрешено при наличии центрального водоснабжения, при установке личного септика строительство домов в данной зоне запрещено. В данном случае имеются разночтения указанного уведомления о приостановлении и постановления от 28 мая 2024 года НОМЕР, в котором указано п.2 установить ограничение в части запрета на использование индивидуальных источников водоснабжения, то есть запрещено бурить скважину. Скважина – удобный источник для получения чистой воды для частного дома или загородного коттеджа, позволяющий не зависеть от функциональности и работы системы центрального водоснабжения. В уведомлении также указано, что при установке личного септика строительство домов в данной зоне запрещено, при этом ссылки ни в градостроительном регламенте, ни в постановлении от 28 мая 2024 года НОМЕР на это отсутствуют. Септик – главный элемент автономных систем, использующихся для благоустройства частных коттеджей или дачных домов, когда подключение канализационного стока к общей магистрали невозможно. Представляет собой очистное сооружение, состоящее из одной или нескольких камер, куда поступают сточные воды для дальнейшей переработки. Применение устройства позволяет повысить уровень комфорта жизни, а также снизить риск возникновения нежелательных ситуаций, таких как появление неприятного запаха, проникновение вредных веществ в почву. Согласно поэтажного плана, входящего в состав технического плана, в доме отсутствует водопроводный кран и иные сантехнические приборы, вода используется привозная бутилированная, так как в доме проживают в летнее время, зимой бывают редко.
Истец ФИО1, представитель ответчика администрации Копейского городского округа Челябинской области, представители третьих лиц СНТ "Дружба", Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель истца ФИО2 в судебном заседании до перерыва на требованиях настаивала, просила удовлетворить.
В силу ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав представителя истца, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
Судом установлено, что ФИО1 с 16 июля 2021 года является собственником земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР, площадью 782 +/-10 кв.м, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для садоводства, по адресу: АДРЕС.
В материалы дела представлен технический план здания, подготовленный 27 августа 2024 года в связи с завершением строительства здания (индивидуальный жилой дом), на земельном участке, с кадастровым номером НОМЕР, по адресу: АДРЕС. Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР принадлежит ФИО1 на основании договора купли-продажи 13 июля 2021 года. Наименование объекта – индивидуальный жилой дом, общей площадью 35,2 кв.м. Объект находится в пределах земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР, кадастровый квартал НОМЕР, год завершения строительства 2022 года.
Согласно технического заключения ООО МЦ «ГеоСервис» по результатам обследования индивидуального жилого дома по адресу: АДРЕС, по состоянию на 25 апреля 2025 года, обследуемый объект представляет собой одноэтажный кирпичный и газоблочный индивидуальный жилой дом, площадью 35,2 кв.м, 2022 года постройки, состоящий из жилой комнаты, кухни, санузла и коридора. Индивидуальный жилой дом расположен в границах земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР. Техническое состояние конструктивных элементов (несущих и ограждающих конструкций) здания характеризуется как хорошее. Дом имеет следующие подключения к инженерным сетям: электроснабжение центральное, отопление АОГВ, газоснабжение центральное, водоснабжение привозное, водоотведение надворный туалет. Здание по адресу: АДРЕС, общей площадью 35,2 кв.м, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, является индивидуальным жилым домом и полностью пригодно к безопасной круглогодичной эксплуатации и для проживания. Индивидуальный жилой дом соответствует требованиям СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», Федеральному закону №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», Федеральному закону от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Постановлению Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом». Текущее состояние конструктивных элементов индивидуального жилого дома по адресу: АДРЕС, общей площадью 35,2 кв.м, расположенного в границах земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР, определено как работоспособное, соответствующее градостроительным и строительным нормам и правилам, не угрожает жизни и безопасности собственников и не нарушает права и законные интересы третьих лиц.
Уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 22 октября 2024 года ФИО1 приостановлено осуществление действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении здания, расположенного по адресу: АДРЕС. Согласно карты градостроительного зонирования Копейского городского округа созданный на земельном участке, с кадастровым номером НОМЕР, жилой дом расположен в территориальной зоне Ин3 – зона с особыми условиями использования территории (санитарно-защитная зона). Учитывая, что решением собрания депутатов Копейского городского округа №912-МО от 26 августа 2020 года и 261-МО от 29 сентября 2021 года внесены изменения в Правила землепользования и застройки Копейского городского округа 16 октября 2024 года направлен запрос в Управление архитектуры и градостроительства администрации КГО Челябинской области о том, в какой территориальной зоне расположен созданный на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР объект недвижимости и возможно ли возведение указанного объекта недвижимости (жилого дома) в определенной территориальной зоне. 18 октября 2024 года поступил ответ за запрос НОМЕР, в котором указано, что строительство домов разрешено, при наличии центрального водоснабжения. При установке личного септика строительство домов в данной зоне запрещено. Однако в графе «заключение кадастрового инженера» данная информация отсутствует. Согласно правилам землепользования и застройки Копейского городского округа в территориальной зоне Ин3 (санитарно-защитная зона) для земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в санитарно-защитных зонах производственных, коммунально-складских объектов, объектов коммунальной и инженерно-транспортной инфраструктур, иных объектов не допускается размещать следующие новые объекты капитального строительства и сооружения, зоны: жилая застройка, включая отдельные жилые дома. Для устранения замечаний ФИО1 предложено предоставить документ, разрешающий строительство созданного объекта недвижимости на земельном участке, с кадастровым номером НОМЕР.
Управлением архитектуры и градостроительства администрации КГО Челябинской области указано, что земельный участок по адресу: АДРЕС (кадастровый номер НОМЕР) расположен в санитарно-защитной зоне кладбища. В соответствии с градостроительным кодексом РФ в августе 2012 года были разработаны и утверждены генеральный план Копейского городского округа (решение Собрания депутатов Копейского городского округа от 29 февраля 2012 года №476-МО), правила землепользования и застройки Копейского городского округа (решение Собрания депутатов Копейского городского округа от 19 декабря 2012 года №639-МО), в материалах которых были отражены санитарно-защитные зоны. В августе 2020 года при утверждении генерального плана Копейского городского округа и правил землепользования и застройки Копейского городского округа территории санитарно-защитных зон отнесены к территориальной зоне Ин3. В действующих правилах землепользования и застройки Копейского городского округа (в редакции от 25 сентября 2024 года №1157-МО) на земельных участках, расположенных в зоне с особыми условиями использования территории Ин3, запрещено строительство жилых домов, не обеспеченных системой центрального водоснабжения.
Свидетель Т.В.А. в судебном заседании пояснил, что ФИО1 является его знакомым. На территории СНТ «Дружба» истец имеет садовый дом. ФИО1 владеет домом около 4-5 лет. Истец приобрел садовый участок с домиком и деревьями. Сейчас он облагородил участок. Домик и сад были в запущенном состоянии. В домике есть электричество, воду привозят по заказу, отопление печное. Недавно провели в дом газ. Истец не возводил новый дом. Дом как стоял, так и стоит.
Свидетель Г.Х.М. в судебном заседании пояснил, что является собственником участка НОМЕР в СНТ «Дружба», ФИО1 является его соседом по саду. Истец владеет своим домом около 7-8 лет. Домик истца был построен до 1988 года. Когда свидетель стал владеть своим домом, спорный дом уже был построен. Домик ФИО1 в хорошем состоянии, его не сносили, не строили новый. Претензий к истцу от соседей по садовым участкам ни у кого нет. Соседи по участкам дружат друг с другом.
В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью.
Согласно ст. 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.
На основании с п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос - при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности. Энергетики транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов – земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
Земли, указанные в пункте 1 данной статьи, и пользуются в соответствии с установленным для них целевым назначением, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к этой или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии с Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» садовый земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещении садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (пункт 1 статьи 3).
Частью 2 статьи 23 Закона №217-ФЗ установлено, что строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зон, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
Садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской федерации (части 1,2,3 статьи 23).
Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, садового дома жилым и жилого дома садовым домом», дополнено разделом VI «Порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», согласно которого садовый дом признается жилым домом на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом.
В соответствии с пунктом 56 Положения в перечень документов, необходимых для признания садового дома жилым домом собственник садового дома или жилого дома представляет в уполномоченный орган в том числе заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьи 7,8 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений».
Пунктом 62 Положения предусмотрено, что решение об отказе в признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на соответствующие положения, предусмотренные пунктом 61 названного положения.
Согласно подпункту «д» пункта 61 указанного Положения решение об отказе в признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом принимается в случае размещения садового дома или жилого дома на земельном участке, виды разрешенного использования которого, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, не предусматривают такого размещения.
Пунктом 11 статьи 54 Федерального закона № 217-ФЗ предусмотрено, что расположенные на садовых земельных участках здания, сооружения, сведения о которых внесены в единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами.
Федеральным законом от 2 августа 2019 года № 267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с целью обеспечения возможности оформления прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, статья 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополнена частями 12 и 13.
Содержащиеся в части 12 статьи 70 Федерального закона № 218-ФЗ положения имеют целью упростить порядок оформления гражданами своих прав на жилую недвижимость и стимулировать ее вовлечение в гражданский оборот, обеспечивают на основе необходимого баланса частных и публичных интересов стабильность ранее сложившихся имущественных отношений.
Согласно части 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) до 1 марта 2031 г. допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 данного Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном указанной частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Этой же частью 12 статьи 70 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Правилами землепользования и застройки Копейского городского округа, утвержденными решением Собрания депутатов Копейского городского округа от 19 декабря 2012 года №639-МО (в редакции решения от 26 августа 2020 №912-МО), установлен вспомогательный вид разрешенного использования: обслуживание жилой застройки. Размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 44, 4.6, 5.1.2, 5.1.3, если из размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, а также связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарной зоны.
Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об ограничениях в использовании земельного участка, с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 782+/-10 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС.
Стороной истца в материалы дела представлена повременная справка ООО МЦ «ГеоСервис» в отношении земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС. Справка представлена за период с 2005 года по 2023 год. На снимках геоинформационной системы "Гугл Планета Земля" с 2005 года имеется спорный объект недвижимости.
Поскольку принадлежащий истцу на праве собственности земельный участок расположен на землях населенных пунктов, в границах территории, отведенной СНТ «Дружба» для ведения садоводства, поставлен на государственный кадастровый учет в ЕГРН 22 декабря 1992 года с видом разрешенного использования «для садоводства», данный вид разрешенного использования земельного участка позволяет размещение на нем как садового дома, так и жилого в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Содержащиеся в ЕГРН сведения о характеристиках земельного участка являются актуальными.
Следовательно, в деле отсутствуют сведения, позволяющие считать земельный участок ограниченным в обороте, спорное строение возведено на земельном участке, предназначенном для этих целей, истец является правообладателем такого участка на законном основании, само строение соответствует обязательным требованиям.
Таким образом, зона с особыми условиями использования Ин3 предусмотренная Правилами землепользования и застройки при внесении изменений решением Собрания депутатов КГО Челябинской области от 19 декабря 2012 года №639-МО (с изменениями от 26 августа 2020 года №912-МО), не может быть принята во внимание, поскольку решение об установлении указанной территории принято значительно позднее завершения строительства нежилого здания - 2005 год, а потому не могут распространяться на спорный объект.
Поскольку по делу установлено, что принадлежащее истцу спорное помещение, являющееся фактически жилым домом, пригодно для постоянного проживания, не представляет угрозы для окружающих и не нарушает чьих-либо прав, размещено на земельном участке, с видом разрешенного использования «для садоводства», при этом текущее состояние конструктивных элементов определено как работоспособное, соответствующее градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу жизни и безопасности собственников, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 (паспорт гражданина РФ серия НОМЕР), - удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, общей площадью 35,2 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, по адресу: АДРЕС.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Копейский городской суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий Эммерт О.К.
Мотивированное решение изготовлено 25 сентября 2025 года.
Председательствующий Эммерт О.К.