Решение по делу № 2-222/2022 от 30.11.2022 - о признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности.

Дело № 2-222/2022

УИД 22RS0039-01-2022-000236-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 ноября 2022 года с. Петропавловское

Петропавловский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Шкурупий Е.А.,

при секретаре Горшковой Ю.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя третьего лица ФИО2-ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО6 обратился в Петропавловский районный суд Алтайского края с исковым заявлением (с учетом принятых судом уточнений) к ФИО4, ФИО5, в котором просит:

-признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельной доли с оценкой 318 баллогектаров в земельном участке земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты> расположенном по адресу: Российская Федерация, <адрес>, вблизи села <данные изъяты> в границах квартала <данные изъяты> (запись регистрации в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ);

-прекратить право собственности ФИО5 на земельную долю с оценкой 318 баллогектаров в земельном участке земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: Российская Федерация, <адрес>, вблизи села <данные изъяты> в границах квартала <данные изъяты> (запись регистрации в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ);

-признать право собственности ФИО6 на земельную долю с оценкой 318 баллогектаров в земельном участке земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: Российская Федерация, <адрес>, вблизи села Новообинка в границах квартала <данные изъяты>.

В обоснование требований истец ФИО6 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) с одной стороны и ФИО6 (покупатель) с другой стороны, заключен договор купли-продажи земельной доли с оценкой 318 баллогектаров в земельном участке земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: <данные изъяты>, <адрес>, вблизи села <данные изъяты> в границах квартала <данные изъяты>. Зарегистрировать переход права собственности на земельную долю в момент заключения договора не представилось возможным в силу требований Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которым покупатель должен быть дольщиком земельного участка, в котором находится приобретаемая земельная доля, однако на момент заключения указанного выше договора он не являлся дольщиком исходного земельное участка с кадастровым номером <данные изъяты>, кроме того в отношении объекта недвижимости имелись запреты на проведение регистрационных действий, которые были сняты только в 2021 году. Во исполнение указанного договора, который в силу п. 1.4 является актом приема-передачи земельной доли, ФИО4 получила от него 15 000 рублей 00 копеек, что подтверждается соответствующей распиской, в свою очередь ФИО4 передала ему документы, относящиеся к земельной доли, в том числе свидетельство на право собственности. Фактически договор купли-продажи был исполнен, поскольку, приобретенная земельная доля, была передана ему во владение, и он осуществлял её обработку. Так как, в силу договора аренды земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, он имел право приобрести в собственность земельную долю в исходном земельном участке, а также в связи со снятием в отношении предмета договора купли-продажи запрета на совершение регистрационных действий, учитывая требования продавца ФИО4 об увеличении стоимости земельной доли, переданной ему по договору купли-продажи от 16.12.2017, между ним и ФИО4 27.01.2022 повторно был заключен договор купли-продажи спорной земельной доли, по которому он дополнительно передал продавцу еще 100 000 рублей 00 копеек. Обратившись совместно с ФИО4 в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельную долю, он получил уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с отсутствием права продавца на отчуждаемое имущество, поскольку 27.01.2022 на основании договора купли-продажи от 25.01.2022 представитель ФИО4-ФИО2 продал, принадлежащую ответчику, земельную долю ФИО5, а 11.05.2022 выдано уведомление об отказе в государственной регистрации прав. Из содержания обоих договоров следует, что между продавцом и покупателем были определены все существенные условия договора, которые фактически исполнены, расчет произведен с продавцом полностью, при этом отсутствие каких-либо претензий до настоящего времени со стороны продавца, либо иных третьих лиц, свидетельствуют о том, что стороны достигли соглашение по всем существенным условиям договора. Договор купли-продажи состоялся, поскольку он был исполнен сторонами в полном объеме, в том числе произошла передача объекта недвижимости от продавца к покупателю, таким образом, договор от 16.12.2017 является заключенным. При этом, как следует из объяснений ФИО4, данных в МО МВД России «Петропавловский», ФИО2 предложил купить у неё пай, пояснив, что её земельная доля не переоформлена, то есть третьему лицу ФИО2 в момент заключения договора купли-продажи от 25.01.2022 было известно о продаже ФИО4 спорной земельной доли иному лицу, однако, действуя недобросовестно, ФИО2 все таки приобрел её. В этой связи истец считает, что п.2 и п.10 договора купли-продажи от 25.01.2022, заключенного между ФИО4 и Кислицей Н.И., содержат недостоверные сведения о праве собственности на земельный участок, принадлежащий ФИО4, а также об отсутствии спора о принадлежности земельной доли. То есть продавец, заключив указанный договор, нарушил права третьего лица ФИО6, а покупатель, зная, что земельная доля не принадлежит ФИО4 приобрел её. Таким образом, обе стороны злоупотребили своими правами, действовали недобросовестно, а именно с нарушением ч.1 ст. 10 ГК РФ, в связи с чем, повторную продажу земельной доли ФИО4, а также приобретение данного объекта недвижимости Кислицей Н.И., следует признать недобросовестным поведением обеих сторон, а право собственности ФИО5 основанным на недействительной сделке, совершенной недобросовестным продавцом и покупателем. Следовательно, право собственности на спорную земельную долю должно быть признано за ФИО6, а право ФИО5 должно быть прекращено.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в исковом и уточненном исковом заявлении. Дополнительно указала, что истец ФИО6 на момент подписания 16.12.2017 договора купли-продажи спорной земельной доли не являлся участником общедолевой собственности на исходный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, вблизи села <данные изъяты> в границах квартала <данные изъяты>, однако на основании протокола общего собрания собственников земельных долей на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому было принято решение о заключении участниками долевой собственности с ИП ФИО7 КФХ ФИО6 договоров аренды земельных долей, истец имел право приобретать указанные земельные доли, находящиеся у него в аренде. Единственным препятствием для регистрации в 2017 году перехода права собственности от ФИО4 к ФИО6 на спорную земельную долю явилось наличие ареста на объект недвижимости, являющийся предметом заключенного договора. С какой целью 15.12.2017 между теми же сторонами был подписан договор купли-продажи той же земельной доли, представителю не известно. После того, как арест с недвижимости был снят, истец обратился к ФИО4 с просьбой явиться вместе с ним в регистрирующий орган для оформления перехода права собственности, однако ответчик потребовала от него доплатить ей 100 000 рублей 00 копеек по ранее заключенному договору купли-продажи. Учитывая повышение цен на рынке в отношении земельных долей сельскохозяйственного назначения, он принял условия ФИО4 и передал ей указанную сумму, однако ввиду правовой неграмотности, оформил передачу денежных средств новым договором купли-продажи от 27.01.2022. В тоже время, договор купли-продажи земельной доли от 25.01.2022, заключенный между ФИО4 (продавец), от имени которой по доверенности действовал ФИО2, и Кислицей Н.И. (покупатель), является ничтожной сделкой в силу злоупотребления правом со стороны ответчиков ФИО4 и ФИО5 В нарушение п.2 и п.10 оспариваемого договора, ФИО4 достоверно зная о том, что она с 2017 года не является собственником предмета договора и, что спорная земельная доля фактически передана по ранее заключенному договору ФИО6, повторно подписала договор купли-продажи от 25.01.2022.

Представитель третьего лица ФИО2-ФИО3 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований, при этом указал, что как следует из текста искового заявления, между истцом ФИО6 и ответчиком ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельной доли с оценкой 318 баллогектаров в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> При этом, в ходе рассмотрения дела установлено, что фактически между истцом и ответчиком ФИО4 было подписано три договора купли-продажи в отношении указанной выше земельной доли, а именно: 15.12.2017, 16.12.2017, 27.01.2022, которые по мнению третьего лица являются ничтожными сделками, не порождающими у истца никаких прав в отношении этого имущества. Так, договор купли-продажи земельной доли от 15.12.2017 с одной стороны от имени продавца подписан представителем ФИО4-ФИО8, а с другой стороны от имени покупателя подписан ИП ФИО7 КФХ ФИО6 При этом, на момент заключения указанного договора истец ФИО6 не являлся участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, данное обстоятельство подтверждается как материалами дела, так и пояснениями истца, что противоречит Федеральному закону от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц, и как следствие ведет к ничтожности договора купли-продажи земельной доли от 15.12.2017. В ходе рассмотрения дела истец изменил свою правовую позицию по делу и заявил о том, что в 2017 году его право на приобретение земельной доли ФИО4 было возможным в связи с наличием решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому земельные доли в исходном земельном участке, в том числе и доля ФИО4, были переданы в аренду ФИО6 Однако, данный довод является несостоятельным, поскольку протокол общего собрания подтверждает только факт принятия участниками долевой собственности решения о передаче в аренду земельного участка и не свидетельствует о том, что такой договор аренды был в действительности заключен, доказательств обратного в материалы дела истцом не представлено. Напротив, из обстоятельств дела следует, что на 16.12.2017 такой договор заключен не был, а совместно с документами о приобретении спорной доли на государственную регистрацию ФИО6 был представлен договор аренды земельной доли № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого явилась земельная доля, принадлежавшая ответчику, что свидетельствует об отсутствии единого договора аренды, заключенного в отношении исходного земельного участка. Кроме того, в договорах купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ имеется условие, согласно которому, они содержат весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, а следовательно отменяют и делают недействительными все другие представления, которые могли бы быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме до заключения этих договоров. Следовательно, стороны своим соглашением отменили условия сделки - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Что касается договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то он является недействительным по тем же основаниям, что и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку истец, в соответствии с положением выше указанного Федерального закона не имел права на приобретение земельных долей в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, кроме того, подписывая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны отменили условия договора от 16.17.2017. Более того, на момент подписания договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН были внесены сведения о наличии запретов на совершение регистрационных действий в отношении приобретаемой истцом земельной доли, при этом действуя разумно и с должной осмотрительностью, ФИО6 мог получить указанные сведения, и как следствие должен был знать о том, что регистрация перехода права собственности на земельную долю невозможна. Более того, наличие запретов свидетельствует о наличии требований о взыскании денежных средств с ФИО4, что, в свою очередь, могло повлечь за собой реализацию этого имущества на торгах, при указанных обстоятельствах, истец не может быть признан действующим разумно и добросовестно. Согласно нормам действующего законодательства, право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику, право собственности на недвижимое имущество возникает и прекращается с момента внесения соответствующих записей в ЕГРН. Как усматривается из выписки ЕГРН, право собственности ФИО4 на спорную земельную долю было прекращено 27.01.2022, следовательно, на момент подписания между ФИО9 и ФИО4 договора купли-продажи от 27.01.2022, последняя не являлась собственником данного объекта недвижимости и не имела права подписывать договор с истцом. Поскольку указанная сделка противоречит закону и при этом нарушает права ФИО5, которая с 27.01.2022 является собственником спорной земельной доли, договор купли-продажи от 27.01.2022 является ничтожным в силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ. С учетом того, что ни один из указанных выше договоров купли-продажи не породил никаких юридических последствий для истца, все они являются ничтожными сделками. Доводы истца о недействительности договора купли-продажи от 25.01.2022 являются несостоятельными, поскольку факт заключения продавцом нескольких договоров купли-продажи с разными покупателями сам по себе не свидетельствует о ничтожности какой-либо из совершенных сделок. Доводы о недобросовестности сторон договора от 25.01.2022 не подтверждены надлежащими доказательствами. Ссылаясь на недобросовестность ответчиков, именно истец, в силу ст. 56 ГПК РФ, должен доказать, что указанные лица действовали исключительно с намерением причинить вред другому лицу, указывая на осведомленность ФИО5 о том, что земельная доля была продана истцу ранее, подтверждается только объяснениями ФИО4 и носят предположительный характер. Учитывая, что право собственности на земельную долю у истца никогда не возникало, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Ранее принимая участие в судебном заседании, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Кроме того дополнительно указал, что перед подписанием с ФИО4 договора купли-продажи земельной доли ДД.ММ.ГГГГ он не проверял наличие арестов на приобретаемый объект недвижимости.

Ответчики: ФИО4, ФИО5; третье лицо ФИО2; представитель третьего лица Межмуниципального Белокурихинского отдела федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, будучи надлежаще извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

До судебного заседания от ответчика ФИО4 поступило заявление, согласно которому она просит в удовлетворении заявленных исковых требований отказать, дополнительно указала, что денежные средства от истца по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не получала.

До судебного заседания от третьего лица ФИО2 поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому он просит в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

От представителя третьего лица Межмуниципального Белокурихинского отдела федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю до судебного заседания поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому просит рассмотреть дело отсутствие представителя.

На основании ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

По общему правилу, закрепленному в ч. 1 ст. 223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 223 ГК РФ).

Государственной регистрации в силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

На основании ч.1 и ч.2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Как следует из ч.2 ст. 251 ГК РФ, момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с ч. 2 ст. 223 настоящего Кодекса.

Согласно абз. 2 п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.

Таким образом, в силу выше приведенных норм действующего законодательства и разъяснений указанного постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации следует, что момент перехода доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации, и право собственности на земельную долю возникает у приобретателя с момента такой регистрации.

Судом установлено, что ФИО4 на праве общей долевой собственности в период с 22.04.2009 по 27.01.2022 принадлежало 318 баллогектаров в земельном участке земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: Российская Федерация, <адрес>, вблизи <данные изъяты> в границах квартала <данные изъяты> (л.д. 120).

16.12.2017 между ФИО4 (продавец) с одной стороны и ИП ФИО7 КФХ ФИО6 (покупатель) с другой стороны был заключен договор купли-продажи земельной доли с оценкой 318 баллогектаров в земельном участке земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: Российская Федерация, <адрес>, вблизи села <данные изъяты> в границах квартала <данные изъяты> (п.1.1. договора); цена договора определена в 15 000 рублей 00 копеек, по договоренности сторон, покупатель полностью рассчитался с продавцом наличными денежными средствамидо подписания настоящего договора (п.2 договора); право собственности на земельную долю земельного участка переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю (п.5.1 договора) (л.д. 8-9).

В материалы дела представлена расписка о получении денежных средств ФИО4 от ФИО6 в размере 15 000 рублей 00 копеек за продажу земельного пая, принадлежащего продавцу, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.121).

Сведений, об обращении сторон по договору в регистрирующий орган с заявлениями об осуществлении государственной регистрации перехода права и государственной регистрации права общей долевой собственности, в материалах дела не имеется.

Вместе с тем, в материалах дела имеется, заключенный 15.12.2017 между ФИО4 (продавец) в лице представителя ФИО8 с одной стороны и ИП ФИО7 КФХ ФИО6 (покупатель) с другой стороны, договор купли-продажи земельной доли с оценкой 318 баллогектаров в земельном участке земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты> расположенном по адресу: Российская Федерация, <адрес>, вблизи села <данные изъяты> в границах квартала <данные изъяты> (п.1.1. договора); цена договора определена в 15 000 рублей 00 копеек, по договоренности сторон покупатель полностью рассчитался с продавцом наличными денежными средствами до подписания настоящего договора (п.2 договора); переход к покупателю права собственности на указанную земельную долю на основании настоящего договора подлежит государственной регистрации (п.5.2 договора) (л.д. 209-210).

Как следует из уведомления Управления Россреестра по Алтайскому краю о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №, с 28.12.2017, в соответствии с п.37 и п.5 ч.1 ст. 26 Федерального законна от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», приостановлена государственная регистрация права обшей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:34:010301:1, документы на которую ФИО6 были представлены с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ №. Основанием для приостановления государственной регистрации послужило следующее, 16.12.2017 в регистрирующий орган поступили заявления ФИО4, в лице представителя ФИО8, и ФИО6 о государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности ФИО6 на земельный участок (318 баллогектаров) с кадастровым номером <данные изъяты>. При проведении правовой экспертизы документов установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании выписок №, <данные изъяты> из ФССП ОСП Петропавловского района УФССП России по Алтайскому краю наложен запрет на совершения действия по регистрации должника ФИО4 Кроме того, в соответствии с п.1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», следует, что, без выделения земельного участка в счет земельной доли, такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. При этом, покупатель ФИО6 не является участником долевой собственности на исходный земельный участок. Вместе с тем, на государственную регистрацию перехода права и права общей долевой собственности представлен договор аренды земельной доли № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с продавцом ФИО4, сроком до 31.12.2017, начиная с даты подписания договора, т.е. с 01.02.2017, при этом в соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переда прошедшие государственный кадастровый учёт земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Поскольку предметом договора аренды от 01.02.2017 является земельная доля с оценкой 318 баллогектаров, это противоречит указанной выше норме закона. Таким образом, имеются препятствия для государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности (318 баллогектаров) на земельный участок. Осуществление действий по государственной регистрации перехода права и прав общей долевой собственности (318 баллогектаров) на земельный участок приостановлено на срок до снятия запрета совершать действия по регистрации (л.д. 150).

Согласно информации Управления Россрестра по Алтайскому краю от 25.11.2022, по обращению № КУВД <данные изъяты>, после погашения 24.12.2021 в ЕГРН последнего актуального запрета на осуществлении регистрационных действий в отношении вышеуказанной земельной доли, 27.12.2021 государственным регистратором принято решение об отказе в осуществления действий по государственной регистрации права общей долевой собственности и перехода права общей долевой собственности. Уведомления об отказе в государственной регистрации (согласно волеизъявлению в заявлении о государственной регистрации) переданы для выдачи заявителям по месту приема документов в КАУ МФЦ Алтайского края Центральный офис (г. Барнаул). Основанием для отказа послужило то, что на момент погашение последнего запрета 24.12.2021, документов, устраняющих одну из причин приостановления, а именно договор купли- продажи земельной доли от 15.12.2017 года не соответствует требованиям статьи 21 Закона о регистрации (адрес места жительства и иные реквизиты покупателя не указаны), в Управление не поступало (л.д.234-235).

Кроме того, в материалах дела имеется договор купли-продажи от 27.01.2022, согласно которому продавец ФИО4 продала, а покупатель ФИО6 приобрел земельную долю с оценкой 318 баллогектаров в земельном участке земель сельскохозяйственного назначения, расположенном вблизи <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> (п.1.1 договора); цена договора определена 100 000 рублей 00 копеек, которую покупатель полностью передал продавцу до подписания договора (п.2 договора); право собственности на земельную долю земельного участка переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю (п.5.1 договора) (л.д. 10).

11.05.2022 Управлением Россреестра по Алтайскому краю вынесено уведомление № <данные изъяты> об отказе ФИО6 в государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности в отношении земельной доли с оценкой 318 баллогектаров в земельном участке земель сельскохозяйственного назначения, расположенном вблизи <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> ввиду истечения срока приостановления, указанного в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала <данные изъяты> и не устранении приведенных в данном уведомление причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права. Как следует из настоящего уведомления, 27.01.2022 в Управление Россреестра по Алтайскому краю поступили заявления от ФИО4 и ФИО6 о государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности в отношении земельной доли с оценкой 318 баллогектаров в земельном участке земель сельскохозяйственного назначения, расположенном вблизи с. Новообинка Петропавловского района Алтайского края, с кадастровым номером 22:34:010301:1, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, ФИО4 продает ФИО6 свою земельную долю в размере 318 баллогектаров, право на которую зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за №. Однако 27.01.2022 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между другим покупателем и продавцом ФИО4, в интересах которой действовал представитель, указанная земельная доля была продана, а право собственности ФИО4 прекращено. В связи с выяснением данного обстоятельства, государственная регистрация права приостановлена на три месяца, при этом в установленный срок препятствия для регистрации перехода права не устранены.

Таким образом, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между одними и теми же сторонами ФИО4 и ФИО6 заключены три договора купли-продажи в отношении одного и того же предмета - земельной доли с оценкой 318 баллогектаров в земельном участке земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: Российская Федерация, <адрес>, вблизи села <данные изъяты> в границах квартала <данные изъяты>. При этом право собственности ФИО6 на спорную земельную долю зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю не было, что следует из выписок ЕГРН (л.д. 41-68), а также ответов регистрирующего органа.

Кроме того, судом установлено, что 25.01.2022 между ФИО4 (продавец), в интересах которой действовал по доверенности ФИО2, с одной стороны и Кислицей Н.И. (покупатель) с другой стороны заключен договор купли-продажи земельной доли с качественной оценкой 318 баллогектаров в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель-земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, вблизи <данные изъяты> в границах квартала <данные изъяты> (п.1 договора). Стороны оценили земельную долю в 250 000 рублей 00 копеек, расчет произведен полностью до подписания договора (п.п.5,6 договора) (л.д. 87).

Право собственности ФИО5 на спорную земельную долю зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 27.01.2022 (л.д. 69-86).

Согласно информации предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от 26.09.2022, ФИО6 впервые приобрел долю в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО10 и ИП ФИО6, государственная регистрация права собственности произведена 01.04.2020. На регистрацию перехода права собственности по данному договору купли-продажи были представлены протокол общего собрания участников долевой собственности от 27.04.2016, подтверждающий факт волеизъявления участников собрания о передачи в аренду указанного земельного участка ИП ФИО6 с указанием оговоренных на собрании срока аренды и условий договора аренды, а также справка администрации Петропавловского района Алтайского края от 26.02.2020, подтверждающая факт использования указанного земельного участка ИП ФИО6 (л.д. 138-144).

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Из смысла ст. 398 ГК РФ и разъяснений абз. 7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

В данном случае в установленном законом порядке, зарегистрирован переход права собственности на спорный объект за ответчиком Кислицей Н.И., обстоятельств, препятствующих совершению указанных регистрационных действий, в ходе рассмотрения дела судом не установлено.

Как следует из разъяснений, содержавшихся в п. 13. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Как установлено в судебном заседании, договор, заключенный между ФИО4 и Кислицей Н.И., для третьего лица ФИО6 правового значения не имеет, поскольку исходя из положений ч.2 ст. 223 ГК РФ, ч.2 ст. 551 ГК РФ право собственности у ФИО6 на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не возникло, следовательно он не вправе ссылаться на данные договоры в отношениях с третьими лицами, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для признания действий ответчика ФИО5 как недобросовестного приобретателя.

Как следует из письменных объяснений ФИО11, данных 13.05.2022 в ходе проверки МО МВД России «Петропавловский» заявления представителя истца ФИО6- ФИО1, она в 2017 году продала спорную земельную долю ФИО6 за 15 000 рублей 00 копеек, однако, впоследствии ей стало известно, что покупатель ФИО6 не может переоформить на себя землю ввиду наличия ограничений на регистрационные действия в отношении объекта невидимости. В 2020 году мужчина по имени Михаил предложил купить у неё земельную долю, при этом указал, что объект недвижимости до настоящего времени находится в её собственности, поскольку регистрация перехода права собственности не произошла. Поскольку земля принадлежала ей, она приняла решение о её продаже, о том, что ранее она заключала договор купли-продажи спорной земельной доли с ФИО6, Михаилу не поясняла (л.д. 180).

В период с января 2016 года по февраль 2022 года, согласно сведениям ЕГРН, в отношении спорной земельной доли были зарегистрированы следующие запреты на регистрационные действия: 30.12.2016, снят 23.01.2020; 30.12.2016, снят 28.06.2021; 30.12.2016 снят 22.12.2021; 18.11.2019, снят 16.07.2021 (л.д.175-176).

Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте ч. 1 ст. 302 КГ РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 16-П).

Таким образом, исходя из положений действующего законодательства, приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Исходя из вышеизложенного, суд считает установленным, что как на момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так и на момент регистрации права собственности 27.01.2022, ФИО5 не было достоверно известно о наличии заключенных договоров на спорный объект от 15.12.2017, 16.12.2017, 27.01.2022, поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о том, что ФИО4, ФИО2 или ФИО6 сообщили ей о сделке купли-продажи, при этом из письменных пояснении ФИО4 усматривается, что при заключении договора купли-продажи от 25.01.2022 она ФИО2 не сообщала о наличии каких-либо договоров купли-продажи с третьими лицами, более того, в Росреестре сведений о ФИО6, как о собственнике спорной земельной доле не имелось. Иных каких-либо доказательств, позволяющих квалифицировать действия ответчика ФИО5 как недобросовестного приобретателя, в материалы дела не представлено. Истец не представил суду доказательств того, что ФИО5 было достоверно известно до заключения сделки о том обстоятельстве, что ФИО4 заключила сделку с ним ФИО6

Доводы истца и его представителя о ничтожности договора купли-продажи, заключенного между ФИО4 и Кислицей Н.И., ввиду злоупотребления сторонами правом при совершении сделки, не соответствует закону ввиду следующего.

Согласно ч. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ч. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу п.1 ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании ч. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.

Однако, само по себе заключение нескольких договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, не указывает на злоупотребление правом. В связи с изложенным, учитывая, что ответчику ФИО5 на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не было известно о наличии каких-либо договоров в отношении приобретаемой земельной доли третьими лицами, отсутствие сведений в Росреестре о регистрации права собственности ФИО6 в отношении спорной земельной доли, суд считает, что довод стороны истца о злоупотреблении правом как со стороны ФИО4, так и со стороны ФИО5, не основаны на фактических обстоятельствах дела.

Таким образом, правовых оснований для признания договора купли-продажи земельной доли от 25.01.2022, заключенного между ФИО4 и Кислицей Н.И., ничтожной сделкой не имеется, требования истца в указанной части удовлетворению не подлежат.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении указанной части исковых требований, не имеется и основания для удовлетворения требований о прекращении права собственности ФИО5 на спорный объект недвижимости и признании права собственности ФИО6 на спорную земельную долю.

В связи с выше изложенным, заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Алтайского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Петропавловский районный суд Алтайского края.

Судья Е.А. Шкурупий

Решение суда в окончательной форме принято 05 декабря 2022 года.