Гражданское дело № 2-65/2025 (2-2712/2024)
УИД 66RS0005-01-2024-002193-75
Мотивированное решение изготовлено 04.08.2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«30» июля 2025 года г. Екатеринбург
Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Стоянова Р.В., при секретаре Тонконоговой А.С., с участием представителя истца Гейне И.А., представителя ответчика ФИО1, представителя третьего лица ООО «УралСнаб» ФИО3, представителя третьего лица ООО «Спецремстрой» ФИО4, законного представителя третьего лица ООО «Атлон-Строй» ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское делу по иску ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью «РАТЬ» о защите прав потребителей,
установил:
ФИО6 обратилась в суд с вышеуказанным иском, пояснив в обоснование требований, что 16.06.2020 заключила с ООО «РАТЬ» договор № ****** участия в долевом строительстве, по условиям которого ею в собственность приобретена квартира № № ******, расположенная по адресу: <адрес>. До принятия квартиры, а также в процессе проживания в жилом помещении, истцом выявлены многочисленные дефекты и недостатки, допущенные застройщиком при строительстве, что установлено техническим заключением № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнением № 1 к техническому заключению. Ответчику 20.12.2021 направлена претензия с требованием о безвозмездном устранении недостатков, ответа на которую не последовало. 15.03.2024 истец направила в адрес ответчика повторную претензию, ответ на которую также не поступил. С учетом принятых в судебном заседании уточнений исковых требований ФИО6 просит взыскать с ООО «РАТЬ» стоимость устранения строительных недостатков в сумме 141 856 руб. 08 коп., неустойку за нарушение срока устранения недостатков в сумме 14 581 руб. 92 коп., компенсацию морального вреда в сумме 30000 руб., расходы по оплате услуг специалиста в сумме 43700 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 80000 руб., судебные расходы на подготовку экспертного мнения в сумме 17000 руб., возложить обязанность устранить температурные аномалии, выявленные при проведении судебной строительно-технической экспертизы со стороны фасада и со стороны места общего пользования в течение 30 дней с момента оглашения резолютивной части решения суда, а также взыскать судебную неустойку в размере 10000 руб. в день.
В судебном заседании представитель истца ФИО6 – Гейне И.А. поддержал уточненные требования по изложенным в иске основаниям, пояснив, что с результатами проведённой по делу судебной строительно-технической экспертизы сторона истца согласна, однако, в целях устранения температурных аномалий и минимизации вреда квартире истец просит возложить обязанность по их устранению с наружной стороны квартиры – со стороны фасада дома и нижерасположенного места общего пользования. Заявленные ко взысканию стоимость устранения строительных недостатков и неустойка соответствует 3% цены договора долевого участия. Доводы представителя ответчика о необходимости установления срока устранения недостатков до 01.12.2025 являются необоснованными и неразумными, учитывая, что в течение длительного периода времени в квартире истца холодно, при этом ответчиком, несмотря на неоднократное получение претензий, какие-либо меры не предпринимались. Заявленный истцом размер судебной неустойки является разумным, поскольку направлен не на обогащение истца, а на реальное побуждение ответчика к скорейшему исполнению решения суда. Просил об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «РАТЬ» ФИО1 в судебном заседании пояснила, что не возражает против удовлетворения исковых требований в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков и неустойки, однако, в указанной части просила предоставить отсрочку исполнения решения суда в связи с мораторием. Также ответчик не возражает против возложения обязанности устранить температурные аномалии, но при принятии решения просила уточнить, что температурные аномалии пола квартиры устраняются со стороны нижерасположенного места общего пользования, а температурные аномалии наружных стен – со стороны фасада здания, при этом технические специалисты, несмотря на выводы судебной строительно-технической экспертизы подтвердили возможность устранения недостатков со стороны фасада здания. Вместе с тем, заявленный истцом срок устранения строительных недостатков, с учетом наличия искового требования о взыскании судебной неустойки, не является разумным, принимая во внимание то обстоятельство, что после устранения недостатков необходимо проверить тепловизором отсутствие температурных аномалий, однако, такая проверка возможна только в холодный период года, поэтому срок устранения недостатков должен быть установлен до 01.12.2025. Компенсация морального вреда подлежит снижению до разумного предела 2000 руб. Основания для взыскания штрафа в размере 5% отсутствуют, принимая во внимание мораторий, а также изменения в Закон № 214-ФЗ, поскольку заявленные истцом стоимость устранения строительных недостатков и неустойки составляют 3% от цены договора долевого участия. Судебные расходы на досудебное заключение специалиста подлежат снижению до разумных пределов 15-20 тысяч руб. исходя из среднерыночных цен, при этом основания для взыскания 17000 руб. за мнение специалиста после проведения экспертизы и его участие в ходе проведения экспертизы отсутствуют, поскольку это расходы не являются необходимыми. В связи с явной несоразмерностью также подлежат снижению расходы истца на оплату услуг представителя до разумного предела 25000 руб. Также подлежит снижению размер судебной неустойки до 20 руб. в день.
В судебном заседании представитель третьего лица ООО «УралСнаб» ФИО3 поддержала позицию ответчика, однако, возражала против устранения недостатков температурных аномалий наружных стен со стороны фасада многоквартирного дома, поскольку такой способ не указан экспертами при проведении судебной строительно-технической экспертизы.
Представитель третьего лица ООО «Спецремстрой» ФИО4 в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований с учетом возражений ответчика.
Законный представитель третьего лица ООО «Атлон-Строй» ФИО5 вопрос об обоснованности исковых требований оставил на усмотрение суда, поскольку в ходе проведения судебной строительно-технической экспертизы не возникло замечаний к работам, выполненным обществом.
Представители третьих лиц ООО «Комфорт-Сити», ООО «ОНИС», ООО «СК ОНИС», ООО «УК «ОГНИ-СЕРВИС» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
Частью 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения с иском в суд) предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Как следует из содержания ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
В соответствии с ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ООО «РАТЬ» заключен договор № ГМ-ДД.ММ.ГГГГ.02 участия в долевом строительстве, по условиям которого ею в собственность приобретена <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>.
Квартира передана истцу ФИО6 по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности истца на жилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
В обоснование доводов о наличии строительных недостатков в приобретенной квартире, в том числе в части температурных аномалий, истец ссылается на техническое заключение специалиста ООО «ФРЭЙМ» № ******-ТО от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнение № 1 к техническому заключению от ДД.ММ.ГГГГ.
По ходатайству представителя ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Главэкспертиза» ФИО7, ФИО8, ФИО9 для разрешения вопросов, указанных в определении о назначении судебной строительно-технической экспертизы.
Заключением экспертов ООО «Главэкспертиза» ФИО7, ФИО8 от 23.05.2025 установлено, что в принадлежащей истцу квартире имеются строительные недостатки, указанные в исковом заявлении и заключении специалиста, которые носят производственный характер, возникли в результате некачественного выполнения строительно-монтажных и отделочных работ, а также выявлены недостатки теплоограждающих конструкций. Все выявленные недостатки являются несущественными и устранимыми. С учетом ответов экспертов на вопросы сторон от 16.06.2025, сметная стоимость устранения недостатков строительно-монтажных и отделочных работ внутри квартиры составляет 141 865 руб. 08 коп. Сметная стоимость устранения строительных недостатков в части температурных аномалий ограждающих конструкций стен (за исключением оконных блоков) составит 93114 руб. 60 коп.
Оценивая представленное экспертное заключение по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит его соответствующим требованиям относимости, допустимости и достоверности доказательств, поскольку оно выполнено экспертами, имеющими профильное образование в сфере строительства, значительный стаж работы, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ. Заключение основано как на данных осмотров принадлежащей истцу квартиры, так и материалах дела. Заключение экспертов содержит мотивированные ответы на поставленные судом вопросы о наличии в квартире недостатков, причинах их образования, все обнаруженные недостатки являются устранимыми строительными дефектами. Кроме того, в письменных ответах от 16.06.2025 эксперты ответили на все поставленные сторонами и судом вопросы.
Таким образом, ввиду того, что в ходе рассмотрения дела подтвердился факт передачи участнику долевого строительства ФИО6 квартиры, имеющей строительные недостатки, следовательно, требование о взыскании с ответчика стоимости устранения недостатков является законным и обоснованным.
При определении стоимости строительных недостатков суд считает необходимым исходить из заключения экспертов ООО «Главэкспертиза» ФИО7, ФИО8
Таким образом, принимая во внимание положения ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, а также заключение судебной строительно-технической экспертизы, суд взыскивает с ООО «РАТЬ» в пользу истца 141 865 руб. 08 коп. в счет возмещения стоимости устранения строительных недостатков в принадлежащей ФИО6 квартире.
Кроме того, учитывая, что при рассмотрении дела подтвердились доводы истца о температурных аномалиях ограждающих конструкций – наружных стен и пола, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований в части возложения обязанности устранить тепловые аномалии с учетом выводов судебной экспертизы, а также пояснений сторон.
При определении срока устранения недостатков теплоизоляции ограждающих конструкций судом учитывается длительность нарушения прав истца, грядущее наступление холодного периода года, а также необходимость и возможность провести проверку устранения недостатков ограждающих конструкций в холодный период года при отрицательных температурах, в связи с чем суд устанавливает два срока: первый – для непосредственного выполнения работ до наступления холодного периода, второй – для проверки результата проведенных работ.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости возложения на ответчика обязанности в срок до 01.10.2025 устранить недостатки теплоизоляции ограждающих конструкций, указанные в заключении экспертов ООО «Главэкспертиза» от ДД.ММ.ГГГГ, в принадлежащей ФИО6 <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, следующим образом: пола – со стороны нижерасположенного места общего пользования, наружных стен – со стороны фасада многоквартирного дома, а также возложить на ООО «РАТЬ» обязанность в срок до ДД.ММ.ГГГГ провести контрольное обследование принадлежащей ФИО2 <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, с целью проверки устранения недостатков теплоизоляции ограждающих конструкций.
Согласно п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.
Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).
Поскольку требования истца о возложении обязанности устранить недостатки, связанные с температурными аномалиями, удовлетворены, следовательно, в целях побуждения ответчика к исполнению решения в установленный судом срок с него подлежит взысканию судебная неустойка.
При определении размера судебной неустойки суд учитывает фактические обстоятельства настоящего дела, длительность нарушения прав истца, а также руководствуясь принципами справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, считает необходимым в случае неисполнения возложенной обязанности взыскать с ответчика с 02.12.2025 судебную неустойку в размере 2 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, поэтому в данной части требование истца подлежит частичному удовлетворению. Заявленный истцом размер судебной неустойки не отвечает как балансу интересов сторон, так и какому-либо экономическому обоснованию, поскольку цель судебной неустойки – побуждение должника к исполнению обязательства, а не обогащение взыскателя.
Относительно исковых требований о взыскании неустойки, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 20.12.2021 ответчиком получена претензия истца ФИО6 от 17.12.2021 с требованием о безвозмездном устранении общестроительных недостатков строительно-монтажных и отделочных работ, а также об устранении промерзания ограждающих конструкций.
Кроме того, 18.03.2024 ООО «РАТЬ» получена направленная посредством почтовой связи претензия ФИО6, в которой она на основании заключения специалиста ООО «ФРЭЙМ» просит о возмещении стоимости устранения строительных недостатков.
Размер неустойки за нарушение срока выполнения требования о об устранении недостатков за период с 08.02.2022 (дата, после истечения 45-дневного срока устранения недостатков после получения претензии 20.12.2021 с учетом окончания срока в выходные дни) по 28.03.2022 (дату, предшествующую введению моратория постановлением Правительства РФ № 479 от 26.03.2022) составит 201631 руб. 20 коп.
Вместе с тем, с учетом заявленных требований, а также положений ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истцу неустойки составит 14581 руб. 92 коп.
Штраф в размере 5% не подлежит взысканию в пользу истца, поскольку общая стоимость расходов на устранение недостатков и неустойки равны 3% от цены договора долевого участия, а также по причине моратория, установленного постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.
В силу ч. 2 ст. 10 Закона № 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ) моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
В связи с тем, что претензии ФИО6 ответчиком в установленном законом порядке не удовлетворены, принимая установленный при рассмотрении дела факт их обоснованности, следовательно, суд признает подлежащим удовлетворению требование о компенсации морального вреда.
В пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в сумме 5 000 руб. Указанный размер компенсации морального вреда суд считает разумным с учетом характера допущенного нарушения, длительности срока нарушения прав истца, а также степени понесённых ею нравственных страданий.
Также на основании ст.ст. 88, 98 ГПК РФ суд распределяет понесенные сторонами по делу судебные расходы.
Истцом в связи с рассмотрением дела понесены судебные расходы по оплате услуг специалиста в сумме 43700 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 80000 руб., судебные расходы на подготовку экспертного мнения в сумме 17000 руб.
Указанные расходы подтверждены представленными в материалы дела подлинниками платежных документов – квитанциями к приходным кассовым ордерам, чеками.
Вместе с тем, с учетом доводов представителя ответчика о чрезмерности расходов на оплату услуг представителя, принимая во внимание, сложность и характер спора, количество судебных заседаний, активное участие представителя истца в ходе судебного разбирательства, суд считает необходимым на основании ст. 100 ГПК РФ снизить размер расходов на оплату услуг представителя до разумного предела 40 000 руб.
Также суд взыскивает с ответчика судебные расходы на оплату услуг специалиста в сумме 43700 руб. по подготовке досудебного заключения, поскольку в ходе рассмотрения дела подтвердилась его обоснованность, при этом, вопреки доводам ответчика, стоимость заключения специалиста, с учетом тепловизионного обследования квартиры, не превышает среднерыночных расценок и значительно меньше стоимости судебной строительно-технической экспертизы. Доводы представителя ответчика о чрезмерности этих расходов не подтверждены какими-либо относимыми и допустимыми доказательства, в том числе предложениями на рынке. Договоры по конкретным делам такими доказательствами служить не могут в связи с тем, что не учитывают специфику обследования в конкретной ситуации с учетом необходимости проведения тепловизионного обследования.
Вместе с тем, суд считает необходимым отказать истцу во взыскании судебных расходов на оплату услуг специалиста в сумме 17000 руб. по сопровождению истца при проведении судебной строительно-технической экспертизы и оформление рецензии на заключение экспертов, поскольку необходимость в их несении отсутствует.
В связи с принятием постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» ответчику подлежит предоставлению отсрочка исполнения решения в части взыскания штрафа и неустоек до истечения срока действия моратория.
Кроме того, на основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 4628 руб. 76 коп.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РАТЬ» (****** в пользу ФИО6 (ИНН ******) расходы на устранение строительных недостатков в сумме 141 856 руб. 08 коп., неустойку в сумме 14581 руб. 92 коп., компенсацию морального вреда в сумме 5000 руб., судебные расходы по оплате услуг специалиста в сумме 43700 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 40000 руб.
Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «РАТЬ» (ИНН ******) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания расходов на устранение строительных недостатков и нестойки до истечения срока действия моратория, установленного постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.
Возложить на общество с ограниченной ответственностью «РАТЬ» (ИНН <***>) обязанность в срок до 01.10.2025 устранить недостатки теплоизоляции ограждающих конструкций, указанные в заключении экспертов ООО «Главэкспертиза» от ДД.ММ.ГГГГ, в принадлежащей ФИО6 (ИНН ******) <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, следующим образом: пола – со стороны нижерасположенного места общего пользования, наружных стен – со стороны фасада многоквартирного дома. Возложить на общество с ограниченной ответственностью «РАТЬ» (ИНН ******) обязанность в срок до ДД.ММ.ГГГГ провести контрольное обследование принадлежащей ФИО6 (ИНН ******) <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, с целью проверки устранения недостатков теплоизоляции ограждающих конструкций.
В случае неисполнения обязанности по устранению недостатков и контролю за их устранением, взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РАТЬ» (ИНН ****** в пользу ФИО6 (ИНН ******) судебную неустойку в размере 2000 руб. за каждый день просрочки, начиная с 02.12.2025.
В удовлетворении остальной части иска – отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РАТЬ» (ИНН ******) в доход бюджета государственную пошлину в сумме 4628 руб. 76 коп.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья Стоянов Р.В.