Решение по делу № 2-1100/2023 от 13.02.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

13.02.2023.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Роговой В.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Управляющая компания "Сияние Сочи" к ФИО1 о признании договора аренды общедомового имущества недействительным в силу его ничтожности и о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

Истец ООО "Управляющая компания "Сияние Сочи" обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, в котором просит признать Договор аренды общедомового имущества от 13.01.2020 между ООО "УК "Сияние Сочи" и ФИО1 (при его наличии) недействительным в силу его ничтожности, обязать ФИО1 устранить последствия самовольной перепланировки, переустройства, реконструкции и привести в первоначальное состояние нежилые помещения №, № многоквартирного дома <адрес> в г.Сочи, являющиеся общим имуществом собственников многоквартирного дома <адрес> в г. Сочи. А также взыскать с ответчика ФИО1 в пользу ООО "УК "Сияние Сочи" расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ООО "УК "Сияние Сочи" является управляющей организацией многоквартирного дома <адрес> в г. Сочи (далее по тексту МКД) в соответствии с протоколом общего собрания собственников от 10.08.2015. Статус ООО "УК "Сияние Сочи" как управляющей организации указанным многоквартирным домом также подтверждается размещенной на портале ГИС ЖКХ информацией о перечне многоквартирных домов, находящихся в лицензии ООО "УК "Сияние Сочи".

25.03.2022, а также 24.11.2022 комиссией, состоящей из работников ООО "УК "Сияние Сочи" и собственников помещений при проведении осмотра коридора цокольного этажа (-1) в многоквартирном доме <адрес> (далее МКД) установлен факт самовольного захвата и незаконной перепланировки нежилых помещений №, № площадью 12,0 кв.м.

Таким образом, произошло уменьшение общего имущества многоквартирном доме <адрес>. Входная металлическая дверь в нежилые помещения №, № блокирует доступ к данным помещениям общего пользования.

Комиссией выявлено лицо, занявшее общедомовые помещения №, № в МКД - ФИО1

В распоряжении ООО "УК "Сияние Сочи" имеется копия договора аренды общедомового имущества от 13.01.2020, подписанного бывшим директором ООО "УК "Сияние Сочи" ФИО2, согласно которому ФИО1 (арендатор) принимает во временное пользование, со сроком аренды 8 лет 6 мес., часть общего имущества в размере 12.0 кв.м, цокольный этаж литер Б (помещения №, №).

В пункте 1.4 копии договора аренды общедомового имущества от 13.01.2020 указано, что общее собрание собственников помещений делегировало ООО "УК "Сияние Сочи" полномочия на заключение договоров аренды, определения существенных условий договора на основании протокола общего собрания собственников № б/н от 14.03.2016.

Однако, в единственном протоколе общего собрания собственников от 14.03.2016 №1 не содержится никакой информации о принятом собственниками помещений решения о предоставлении ООО "УК "Сияние Сочи" права передачи в аренду нежилых помещений, являющихся общедомовым имуществом.

Таким образом, ФИО1 незаконно занял нежилые помещения №, № в МКД, находящиеся в общедолевой собственности собственников МКД, нарушив при этом права других собственников помещений МКД. Следует отметить, что жители МКД не получают никакой выгоды от аренды общего имущества, поскольку единственным пользователем вышеуказанного общедомового имущества является ФИО1

Оригинал договора аренды общедомового имущества от 13.01.2020 у ООО "УК" Сияние Сочи" отсутствует.

Договор аренды общедомового имущества от 13.01.2020 является недействительным в силу его ничтожности, как заключенный с нарушением 247, 290 ГК РФ и статей 36, 40, 44 ЖК РФ, поскольку собственники многоквартирного дома <адрес> не предоставили согласия на предоставление общедомового имущества в аренду.

В судебном заседании представитель истца не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя ООО "УК "Сияние Сочи", что допускается по правилам ст.167 ГПК РФ.

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явился, о месте и времени которого уведомлен надлежащим образом, в силу ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2 не явилась, о месте и времени уведомлена надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора администрации г.Сочи не явился, о месте и времени уведомлен надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся третьих лиц.

Исследовав письменные материалы дела и представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ООО "УК "Сияние Сочи" является управляющей организацией многоквартирного дома <адрес> в г. Сочи (далее по тексту МКД) в соответствии с протоколом общего собрания собственников от 10.08.2015. Статус ООО "УК "Сияние Сочи" как управляющей организации указанным многоквартирным домом также подтверждается размещенной на портале ГИС ЖКХ информацией о перечне многоквартирных домов, находящихся в лицензии ООО "УК "Сияние Сочи".

Комиссией выявлено лицо, занявшее общедомовые помещения №, № в МКД - ФИО1

Согласно п. 4.3. копии договора аренды общедомового имущества от 03.02.2020г. договора "в счет оплаты арендных платежей Арендатор производит за счет собственных средств капитальный ремонт арендуемых объектов, по видам работ и в объеме согласно прилагаемой к настоящему Договору проектно-сметной документации (смете) общей стоимостью 367 200 (триста шестьдесят семь тысяч двести) рублей".

Оригинал договора аренды общедомового имущества от 13.01.2020 у ООО "УК" Сияние Сочи" отсутствует.

На основании ст.290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п.1 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. №491.

Согласно пп. "а" п.2 указанных Правил содержания общего имущества в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).В силу ст.247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из содержания данных норм, неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает при использовании им общего имущества в отсутствие соглашения 100% участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества.

Для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями ст. 36, 40 ЖК РФ, необходимо согласие собственников помещений в многоквартирном доме. Требования законодательства, установленные вышеуказанными нормами, выполнены не были, никаких документов, подтверждающих законность использования спорных помещений ФИО1 не представлено.

В соответствии с частью 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Исходя из приведенного определения демонтаж любой ограждающей конструкции (стены, перегородки и т.п.), входящей в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, является реконструкцией (Письмо Минстроя России от 22.10.2020 № 31768-ОГ/04 "По вопросу признания демонтажа несущих или ненесущих стен внутри помещений из состава общего имущества к случаям уменьшения состава общего имущества").

Согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения, предусмотренные пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, решение о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме принимаются на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.

При этом для проведения реконструкции, влекущей за собой уменьшение состава общего имущества, необходимо согласие всех 100% собственников помещений многоквартирного дома.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений МКД является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома, что нашло отражение в устоявшейся судебной практике в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2017), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ от 26.04.2017.

Вместе с тем, решение о предоставлении ФИО1 спорных помещений общим собранием собственников МКД принято не было, согласия всех собственников помещений на передачу ФИО1 спорных помещений, а также на их перепланировку, переустройство, реконструкцию также не имеется. ФИО1 самовольно произведены работы по перепланировке, переустройству и реконструкции указанного имущества, с нарушением при этом прав других собственников помещений МКД. В результате неправомерных действий, связанных с осуществлением самовольной перепланировки, переустройства и реконструкции было подвергнуто изменению общее имущество собственников МКД без их согласия, что является нарушением права общедолевой собственности этих лиц.

В соответствии со ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представленного для согласования. В соответствии со ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесение изменений в технический паспорт жилого дома. Согласно п. 1.6 Правил и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее по тексту- Правила) собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.

Переоборудование (перепланировка) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (п. 1.7.1 Правил). Согласно ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством для получения акта приемочной комиссии, который завершает перепланировку, переустройство помещения в многоквартирном доме (ст. 28 Жилищного кодекса РФ), за ФИО1 закреплена обязанность получения положительного решения общего собрания собственников МКД по вопросу присоединения части общего имущества (письмо Минэкономразвития от 15 сентября 2010 г. N Д23-3649).

Собственник помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч.3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ).

Учитывая, что Ответчиком совершены действия, направленные не только на самовольное занятие спорного помещения, но и на изменение его состояния, необходимого для использования в собственных интересах, без соответствующего на то согласия всех собственником многоквартирного дома, необходимого в силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ФИО1 должен привести общедомовое имущество в первоначально состояние.

Предписания ООО "УК "Сияние Сочи" от 28.03.2022г. № 162/22 и от 03.06.2022г. исх. 252/22, в которых ООО "УК "Сияние Сочи" уведомляло ФИО1 о необходимости в срок до 01.05.2022 и до 30.09.2022 соответственно, освободить вышеуказанное общее имущество собственников многоквартирного дома <адрес> в г. Сочи (привести в первоначальное состояние), осталось без ответа. До настоящего времени самовольная перепланировка и переустройство нежилых помещений №, № в МКД, являющимися местами общего пользования не приведены в первоначальное состояние.

Договор аренды общего имущества от 13.01.2020г, заключенный при отсутствии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> в г.Сочи, представляет собой сделку, нарушающую права и охраняемые законом интересы собственников помещений в МКД, в связи с этим является ничтожной.

В соответствии с ч.1 ст.167, ч 2. статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые составили размер уплаченной истцом государственной пошлины при обращении в суд общей юрисдикции.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать Договор аренды общедомового имущества от 13.01.2020 между ООО "УК "Сияние Сочи" и ФИО1 (при его наличии) недействительным в силу его ничтожности.

Обязать ФИО1 устранить последствия самовольной перепланировки, переустройства, реконструкции и привести в первоначальное состояние нежилые помещения №, № многоквартирного дома <адрес> в г.Сочи, являющиеся общим имуществом собственников многоквартирного дома <адрес> в г. Сочи.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО "Управляющая компания "Сияние Сочи" судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 20.02.2023.

Председательствующий