РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 сентября 2022 года.

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Проскуряковой О.А.

при секретаре Лариной О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 Марку Александровичу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № площадью 490 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, д.Раздоры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2, применении последствий недействительности сделки путем возврата указанного земельного участка в собственность истца, признании недействительной записи ЕГРН о права собственности ответчика на спорный земельный участок, а также о взыскании с ответчика госпошлины в возврат в сумме 300 руб. Свои требования истец обосновывает тем, что ему на праве собственности принадлежат указанный земельный участок. ДД.ММ.ГГГГ он (истец), в лице своего представителя ФИО6, действующей по доверенности, заключил с ответчиком договор купли-продажи земельного участка, переход права собственности был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Между тем на земельном участке находится жилой дом, который был построен истцом до заключения договора купли-продажи, и в соответствии с законодательством продажа земли без жилого дома не могла быть осуществлена. Ссылаясь на то, что при заключении договора купли-продажи земельного участка были нарушены требования закона о единстве земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, т.е. сделка совершена с нарушением законодательства, истец просит удовлетворить иск.

В судебном заседании истец и его представитель требования поддержали, пояснив, что действительно ранее был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, денежные средства в размере стоимости имущества были получены, однако в настоящее время договор купли-продажи земельного участка ничтожен, поскольку не содержит указания на продажи жилого дома.

Ответчик и его представитель с иском не согласились, поддержали письменные возражения, пояснив, что ранее между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого истец в полном объеме получил оплату стоимости недвижимости в размере 20 500 000 руб., из которых только 7 700 000 руб. является стоимостью земельного участка, оставшаяся сумма была выплачена в счет стоимости недостроенного жилого дома. Однако на момент заключения основного договора истец не произвел регистрацию своих прав на жилой дом, в связи с чем жилой дом не смогли включить в основной договор. При этом истец знал о том, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства, получил за него денежные средства, т.е. сделка была исполнена, после заключения основного договора купли-продажи земельного участка денежные средства в размере стоимости жилого дома не вернул, настоящий иск свидетельствует о злоупотреблении права, в связи с чем просили в иске отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, возражений не представил.

В судебном заседании из материалов дела и пояснений сторон установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принадлежал на праве собственности земельный участок площадью 528 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: АДРЕС расположенный на нем жилой дом площадью 358 кв.м с кадастровым №.

Также на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принадлежал смежный земельный участок площадью 436+/-7 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: АДРЕС

На основании заявления истца о согласии на перераспределение указанных земельных участков были образованы два земельный участка: площадью 490 кв.м с кадастровым № кв.м и площадью 474 кв.м с кадастровым №, на котором остался жилой дом №.

На участке с кадастровым № истец начал строительного нового жилого дома, которое не было завершено, жилой дом на кадастровый учет не поставлен, право собственности истца не зарегистрировано.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи имущества с условием о задатке, согласно которому стороны обязуются на условиях настоящего договора в будущем заключить договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец будет обязан продать, а покупатель или лицо, указанное покупателем, купить за свет своих денежных средств следующие объекты недвижимости:

- земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель «земли поселений», общей площадью 490 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: АДРЕС

Согласно п.1.2 предварительного договора покупатель в подтверждение своих намерений приобрести в будущем в собственность (купить), в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение обязательства продать, принял задаток за недвижимое имущество.

Сумма задатка на 2021 г. составляет 2 500 000 руб. Задаток в размере 10 000 000 руб. вносится до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п.1.4 предварительного договора стоимость недвижимого имущества, указанного в п.1.1 настоящего договора, включая сумму задатка, составляет 20 500 000 руб., а также дополнительные работы, согласно представленным документам, по газификации участка в размере 44 870 руб.

Согласно представленной письменной расписке от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 получил от ФИО3 денежные средства в размере 9 500 000 руб. и 2 500 000 руб. в качестве задатка за земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает в собственность и оплачивает в соответствии с настоящим договором земельный участок, категория земли «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства» общей площадью 490 +/-8 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: АДРЕС.

Согласно п.2.1 договора купли-продажи земельный участок продается ха 7 700 000 руб. Расчеты по сделке между покупателем и продавцом осуществляются наличным образом, в течении 1 рабочего дня в момент подписания договора и государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю в Управлении Росреестра по Московской области.

Согласно письменной расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получил за земельный участок у ФИО3 сумму в полном объеме.

Согласно ч.4 ст.35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению части этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения части находящихся на этом участке объектов недвижимости.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 554 ГК РФ устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом ст.554 ГК РФ не содержит информации о том, какие конкретно данные должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости, соответственно для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указать в договоре кадастровый номер объекта недвижимости (при наличии такого номера).

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Как установлено в судебном заседании, на момент заключение предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и последующего основного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 знал о том, что на продаваемом им земельном участке находится объект незавершенного строительства – жилой дом, что подтверждается доводами искового заявления, а также указанием в предварительном договоре купли-продажи о включении в стоимость имущества расходов по газификации.

Согласно положениям законодательства объектом незавершенного строительства признается капитальный объект недвижимости, который еще не достроен, но у которого как минимум есть фундамент, он считается недвижимостью независимо от того, зарегистрированы ли права на него в ЕГРН.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно разъяснениям в вопросе 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Как установлено из представленных материалов жилой дом, расположенный на спорном земельном участке с кадастровым № площадью 490 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, на момент совершения сделок не был поставлен на кадастровый учет в установленном порядке, право собственности ФИО1 на него не было зарегистрировано.

Таким образом объект, расположенный на земельном участке, не обладал признаками, позволяющими определить его как объект недвижимости и включении его в договор купли-продажи.

В соответствии с ч.3 ст.432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно положениям ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем своими действиями по исполнению договора и его принятию фактически выполнили такое условие, то стороны не вправе ссылаться на его незаключенность (вопрос 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020; п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора»).

Таким образом судом установлено, что истец, действуя добросовестно, на момент заключения и предварительного, и основного договоров купли-продажи, не мог не знать о наличии объекта капитального строительства (жилого дома), получил денежные средства по предварительному и основному договору купли-продажи исходя из согласованной сторонами стоимости как земельного участка, так и объекта недвижимости, тем самым подтвердив заключение договора купли-продажи земельного участка с объектом капитального строительства, воля сторон сделки была направлена на отчуждение не только земельного участка, но и объекта недвижимости, расположенного на нем, что свидетельствует из действий самих сторон при заключении договора.

При таких обстоятельствах доводы истца о том, что земельный участок был продан без объекта недвижимости, расположенного на нем, суд полагает необоснованными, действия истца, направленными на злоупотреблением правом, в связи с чем в удовлетворении иска надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил :

отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 Марку Александровичу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, применении последствий недействительности сделки.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: