Решение по делу № 2-817/2025 от 14.05.2025 - о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда и штрафа.

Дело № 2-817/2025

Категория № 2.179

УИД № 02RS0001-01-2025-001646-52

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2025 года г. Горно-Алтайск

Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи Сабаевой Л.С.,

при секретаре ЛВН,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ПНВ к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФИО1» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда и штрафа,

УСТАНОВИЛ

ПНВ обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФИО1» о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЖК Лестория-Л-1-360, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ПНВ и ООО «Специализированный застройщик «ФИО1»; взыскании денежных средств в размере 1 350 000 рублей, внесенных по договору участия в строительстве квартиры в жилом многоквартирном доме; компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей и штрафа в размере 50 % от присужденной суммы.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №ЖК Лестория-Л-1-360. Согласно условиям договора Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом. Объектом долевого строительства по договору является помещение: квартира, строительный №, условный номер согласно проектной декларации – 360, этаж -8, литер -1, блок секция – 3, жилых комнат – 2, проектная площадь: общая площадь квартиры, без учета площади лоджии и /или балкона – 57,50 кв. м. (а. 3.2 договора).

Согласно п. 5.3 договора – планируемый срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 4.1 цена договора составляет 25 774 976 рублей 00 копеек, исходя из стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства – 426 033 рубля и приведенной площади объекта долевого строительства, равной 60,50 кв.м., НДС не облагается.

В свою очередь участник обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены настоящего договора на специальный эскроу-счет, открываемый в Банке ВТБ (ПАО) (эскроу-агент) после государственной регистрации договора в соответствии с графиком платежей, установленным п. 4.3 договора.

Денежные средства в размере 1 350 000 рублей перечисляются участником долевого строительства в течении 3 дней с момента государственной регистрации договора. Данное обязательство по договору участником исполнено, участником произведена оплата в размере 1 350 000 рублей.

Однако, дальнейшее исполнение договора в части оплаты для участника стало невозможным, что в перспективе может привести к неблагоприятным последствиям как для участника, так и для застройщика.

Вместе с тем, п. 10.1 стороны предусмотрели, что договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон.

Так, ответчику было направлено предложение по подготовке и заключению соглашения о расторжении договора. При этом, истица предложила заключить соглашение с учетом возмещения застройщику понесенных расходов, в части предусмотренных договором. Согласно п. 10.5 оговорено, что в случае расторжения договора по инициативе участника долевого строительства, участник долевого строительства возмещает застройщику понесенные в связи с заключением договора расходы (государственные пошлины, расходы на юридические услуги, агентские вознаграждения, и т.д.).

Предложение по подготовке и заключению соглашения о расторжении договора ответчику было направлено ДД.ММ.ГГГГ и получено им ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлялась претензия. Однако, ответа не получено.

В судебном заседании представитель истца ВВК поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик представителя в судебное заседание не направил при надлежащем извещении. До судебного заседания направил возражения на исковое заявление, в которых указал, что с доводами искового заявления ООО «СЗ ФИО1» не согласен, считает их несостоятельными и не основанными на нормах действующего законодательства. Заявляя требование о расторжении договора, истец ссылается на статью 32 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», в силу которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Вместе с тем, истцом не принято во внимание, что указанная норма к отношениям по расторжению договоров участия в долевом строительстве применению не подлежит. Вопросы расторжения договоров участия в долевом строительстве урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №- ФЗ). В отношениях между истцом и ответчиком, вытекающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствуют обстоятельства, предусмотренные частями 1 и 1.1 статьи 9 Федерального закона №214-ФЗ. Факты существенного нарушения договора со стороны ответчика отсутствуют. Иных оснований для одностороннего отказа истца от договора, предусмотренного статьей 9 Федерального закона №214-ФЗ, также не имеется. До подачи искового заявления в суд истец направлял в адрес ответчика письма с предложением расторгнуть договор по основанию, предусмотренному пунктом 10.1 данного договора, то есть по соглашению сторон. На указанные обращения ответчик направил в адрес истца ответы: исх. №РОС31 от ДД.ММ.ГГГГ (РПО №), исх. № б/н от ДД.ММ.ГГГГ (РЦО №), исх. № б/н от ДД.ММ.ГГГГ {РПО №), в которых сообщил о несогласии с заключением соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве. Из изложенного следует, что в действиях ответчика, выразившихся в отказе от расторжения договора по соглашению сторон, отсутствуют нарушения прав истца, что в свою очередь свидетельствует об отсутствии нарушения законодательства о защите прав потребителей. Ответчиком обращается внимание на то, что заявляя о невозможности исполнить свои обязательства по оплате цены договора, истец не представил в суд никаких доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, что в свою очередь ставит под сомнение обоснованность заявленных исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик ФИО1» и ПНВ заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, в соответствии с которым ООО «Специализированный застройщик ФИО1» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а также реализовать необходимую обеспеченность многоквартирного дома инженерными сетями, объектами инфраструктуры, в том числе социальной, благоустройством прилегающей территории, в объеме, предусмотренном проектной документацией, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пункт 3.1).

Объектом долевого строительства по настоящему договору является жилое помещение - квартира, строительный №, условный номер согласно проектной декларации - 360, этаж - 8, литер-1, блок секция - 3, жилых комнат - 2 проектная площадь: общая площадь квартиры, без учета площади лоджии и/или балкона - 57,50 кв. м., проектная приведенная площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента площади лоджии/балкона (0,5/0,3) - 60,50 кв. м., жилая площадь комнаты 1 -11,8 кв. м. жилая площадь комнаты 2 -16,4 кв. м. площадь кухни -16,5 кв. м., площадь коридора - 6,8 кв. м., площадь санузла - 2,3 кв. м., площадь ванной - 3,7 кв. м., площадь лоджии и/или балкона-1 без учета понижающего коэффициента 0,5/0,3 - 3,8 кв.м., площадь лоджии и/или балкона-2 без учета понижающего коэффициента 0,5/0,3-3,7 кв.м., расположенная в многоквартирном доме по адресу: РФ, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, город-курорт Сочи, Хостинский внутригородской район <адрес>, участок 66/10 (пункт 3.3).

В соответствии с п. 4.1 договору его цена составляет 25 774 976 рублей 00 копеек, исходя из стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства - 426 033 рубля 00 копеек и приведенной площади объекта долевого строительства, равной 60,50 кв. м., НДС не облагается.

Оплата Цены настоящего Договора производится Участником долевого строительства с использованием специального счета эскроу после государственной регистрации настоящего Договора в соответствии со следующим графиком платежей:

- денежные средства в размере 1 350 000 рублей 00 копеек, перечисляются Участником долевого строительства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего Договора;

- денежные средства в размере 3 830 770 рублей 00 копеек, перечисляются Участником долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ включительно;

- денежные средства в размере 20 594 206 рублей 00 копеек, перечисляются Участником долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ включительно (п. 4.3).

Обязательства по размещению денежных средств на счете эскроу в сумме 1 350 000 рублей исполнены истцом надлежащим образом, что подтверждается справкой Банка ВТБ (ПАО) от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с возникновением у истца финансовой невозможности исполнить принятые по договору обязательства ПНВ направила в адрес ООО «Специализированный застройщик ФИО1» заявления о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ на заявления ПНВ о невозможности исполнения обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Специализированный застройщик ФИО1» направило ответы об отсутствии оснований для расторжения договора № от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что резкое ухудшение финансового состояния стороны договора не относится к обстоятельствам, возникновение которых нельзя предвидеть. Вступая в договорные отношения, стороны могли и должны учитывать экономическую ситуацию и прогнозировать ухудшение своего финансового положения.

Пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено, что к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

С учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 - 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

Как следует из договора участия в долевом строительстве договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ, а, именно, из пункта 5.3 планируемый срок передачи объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 3.7 договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 6.2.1 договора, участник обязуется направить собственные и/или привлеченные средства денежные средства на строительство Объекта долевого строительства в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с пунктом 4.8 договора, стороны договорились, что цена настоящего Договора может быть изменена после его заключения в случаях и на условиях, определенных в соответствующем подписываемом Сторонами дополнительном соглашении к настоящему Договору, которое будет являться его неотъемлемой частью, подлежащим государственной регистрации в органе, уполномоченном осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктами 10.1 и 10.2 предусмотрено, что договор может быть изменен или расторгнут по соглашению Сторон. Все изменения оформляются письменно, подлежат государственной регистрации и являются неотъемлемой частью Договора. Расторжение настоящего Договора осуществляется на основаниях, в порядке и по процедуре, предусмотренной Федеральным законом Российской Федерации от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из пункта 10.5. договора, участник долевого строительства вправе отказаться от Договора в одностороннем порядке исключительно в случаях и порядке, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

В случае расторжения Договора по инициативе участника долевого строительства, Участник долевого строительства возмещает Застройщику понесенные в связи с заключением Договора расходы (государственные пошлины, расходы на юридические услуги, агентские вознаграждения, и т.д.).

В случае, если Застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед Участником долевого строительства Участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Заявляя требование о расторжении заключенного договора, истец ПНВ, ссылаясь на положения Закона о защите прав потребителей, направила застройщику уведомление и претензию о внесудебном расторжении договора долевого участия в строительстве, заключенном между нею и ООО «Специализированный застройщик «ФИО1».

В судебном заседании представитель истца пояснил, что в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых истец исходил при заключении договора, ввиду ухудшения ее финансового положения, возникли препятствия для дальнейшего участия ПНВ в долевом строительстве, которые и послужили основанием для предъявления в суд искового заявления о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № отДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Между тем, изменение материального положения участника долевого строительства не может служить основанием к расторжению договора с застройщиком, поскольку в материалы дела не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых истец исходил при заключении договора, а также наличия одновременно всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимых для удовлетворения судом требования о расторжении договора по основаниям, предусмотренным статьей 451 Кодекса.

Таким образом, указанные истцом в качестве основания заявленного требования о расторжении договора обстоятельства, связанные с ухудшением его финансового положения, сами по себе не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, вследствие которых возможно расторжение договора, так как при заключении договора участник долевого строительства не мог не знать о бремени несения им риска ухудшения своего материального положения, которое возможно было предвидеть до заключения сделки при достаточной степени заботливости и осмотрительности.

Изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода относится к риску, который истец как участник долевого строительства, несет при заключении договора, и не относится к существенным изменениям обстоятельств. При этом изменение финансового положения истца не связано с деятельностью застройщика и от него, как участника сделки, не зависит.

Участник долевого строительства должен действовать добросовестно и разумно, в том числе, предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения. Стабильность доходов истца не являлось условием заключения договора долевого участия в строительстве и условием исполнения обязательств по договору, то есть не может в смысле положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации являться основанием для расторжения договора.

Более того, истцом ПНВ в дело не представлены допустимые доказательства, достоверно подтверждающие факт существенного ухудшения ее материального положения.

Доводы истца о том, что истец собиралась внести оставшуюся часть платежа за счет продажи дома в <адрес>, однако, выставленный на продажу дом длительное время не реализуется, и истец не может рассчитывать на ипотечный кредит, подлежат отклонению, поскольку договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ каких-либо условий об источнике финансирования исполнения обязательств участника долевого строительства не содержит. Применительно к положениям статей 450, 451 ГК РФ изменение финансового положения обязанной к исполнению денежного обязательства стороны (участника долевого строительства) и сам по себе источник его финансирования не образуют возникновения у такого лица права на расторжение договора участия в долевом строительстве. Срок исполнения денежного обязательства по договору перед ответчиком не наступил.

На основании изложенного, исходя из того, что нарушения обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № отДД.ММ.ГГГГ перед истцом ответчиком не допущено, само по себе ухудшение материального положения истца, не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, вследствие которого возможно расторжение договора, застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным Федеральным законом № 214-ФЗ требованиям, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ПНВ к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФИО1» о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ПНВ и ООО «Специализированный застройщик «ФИО1»; взыскании денежных средств в размере 1 350 000 рублей, внесенных по договору участия в строительстве квартиры в жилом многоквартирном доме; компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей и штрафа в размере 50 % от присужденной суммы.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении требований ПНВ к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФИО1» о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ПНВ и ООО «Специализированный застройщик «ФИО1»; взыскании денежных средств в размере 1 350 000 рублей, внесенных по договору участия в строительстве квартиры в жилом многоквартирном доме; компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей и штрафа в размере 50 % от присужденной суммы.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай.

Судья Л.С. Сабаева

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.