Дело № 2-506/2025

УИД: 61RS0031-01-2025-000350-02

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 апреля 2025 года п. Целина Ростовской области

Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Прокопенко Г.А.,

с участием

представителя истца ФИО 1 – ФИО 2 действующего на основании доверенности от 04.03.2025 года, удостоверенной главным специалистом <данные изъяты> сельского поселения Целинского района Ростовской области в реестре №14,

при секретаре судебного заседания Ходушиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО 1 к ФИО 3 о переходе права собственности по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО 1 обратился в суд с иском к ФИО 3 о переходе права собственности по договору купли-продажи, мотивируя тем, что в 2015 году он приобрел у ФИО 4 земельную долю в размере 8,8 га сельхозугодий в земельном участке категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенном для производства сельхозпродукции, кадастровой номер: №, расположенном по адресу: <адрес>, где являлся дольщиком. Денежные средства с его стороны были уплачены в полном объеме, а продавец передал ему правоустанавливающие документы в подлинниках. ФИО 4 должен был сначала зарегистрировать право собственности на себя в учреждении юстиции, так как земельная доля была им приобретена у другого дольщика – <данные изъяты>. Довести процесс переоформления земельного участка они не смогли, поскольку ФИО 4 умер в марте 2016 года, его наследником был сын ФИО 5 но сын тоже не успел оформить землю, так как умер через полгода после отца в сентябре 2016 года. Наследником после их смерти остался на тот момент несовершеннолетний ФИО 3., которому было известно о продаже ему (ФИО 1.) земельной доли. Земля, которую он купил у ФИО 4 находится в обработке у фермера, а он получает ежегодно арендную плату. В связи с поступившими требованиями земельного контроля Росреестра о необходимости надлежащим образом оформить все земельные участки, находящиеся в пользовании, фермер настаивает на надлежащем оформлении договора аренды, так как использование земель без оформления грозит большими штрафами. Для оформления арендных отношений ему вначале необходимо зарегистрировать право собственности на объект. Признание права собственности на земельный участок на основании сделки при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности недопустимо, поскольку в соответствии с п.2 ст. 223 ГК РФ право собственности возникает только с момента такой регистрации. Так как договор купли-продажи недвижимости между ним и ФИО 4 составлен в надлежащей форме и со стороны покупателя все обязательства по сделке выполнены: деньги уплачены, он вступил во владение и пользование имуществом, несет бремя его содержания, а продавец умер, и его правопреемники не вступили в право собственности на спорный участок, в связи с чем, просил суд: зарегистрировать за ним, ФИО 1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <данные изъяты> право собственности на земельную долю в размере 8,8 га сельхозугодий в земельном участке категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенном для производства сельхозпродукции, кадастровый номер №, расположенном по адресу: <адрес>».

В судебное заседание истец ФИО 1 не явился, надлежащим образом был уведомлен о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки не известил, имеется телефонограмма о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО 1 – ФИО 2 действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал на основании доводов изложенных в исковом заявлении, просил их удовлетворить. Суду пояснил, что его доверитель приобрел земельный участок у ФИО 4, который умер и его наследником стал ФИО 5, который умер через полгода, тоже не оформив прав. Ответчик ФИО 3 является единственным их наследником, что подтверждается решением Целинского районного суда от 19.10.2022 года. В решении идет речь о доле, принадлежащей лично ФИО 4 права на которую ФИО 3 уже зарегистрировал.

В судебное заседание ответчик ФИО 3 не явился, надлежащим образом был уведомлен о времени и месте судебного заседания о причинах неявки не известил.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области не явился, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки не известили.

Суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц в силу ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО 6 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающему в <адрес> на праве коллективно-совместной собственности принадлежала земельная доля в размере 8,8 га сельхозугодий, в том числе 8,6 га пашни, расположенная по адресу: <адрес>», что подтверждается свидетельством на право собственности на землю серии РФ-XI номер № регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5-6).

24.01.2003 года между ФИО 6 и ФИО 4 был заключен договор купли-продажи земельной доли в размере 8,8 га для сельскохозяйственного производства в границах <адрес> (л.д. 4).

01.06.2015 года согласно договору купли-продажи ФИО 4 продал ФИО 1 участнику общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 56), указанную выше земельную долю в размере 8,8 га для сельскохозяйственного производства, расположенную в границах <адрес> (л.д. 3).

Государственная регистрация перехода права собственности в соответствии с требованиями законодательства осуществлена не была.

Согласно выписке из ЕГРН от 27.07.2022 года (л.д. 7-8), в ЕГРН внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, в числе правообладателей которого ФИО 6 и ФИО 4 отсутствуют.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу совокупности ст.ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно условиям договора купли-продажи земельного участка от 24.01.2003 года, ФИО 6 продал ФИО 4 земельную долю в размере 8,8 га для сельскохозяйственного производства в границах <адрес> стороны определили стоимость продаваемого имущества в размере 7000 рублей, которые были получены продавцом под расписку до подписания договора (п. 2 договора); передача права собственности на отчуждаемую недвижимость продавцом осуществляется путем передачи подлинных правоустанавливающих документов (п.4 договора).

Согласно условиям договора купли-продажи земельной доли от 01.06.2015 года ФИО 4 продал ФИО 1 земельную долю в размере 8,8 га, стороны определили стоимость продаваемой доли в размере 200 000 рублей, которые покупатель уплатил до подписания договора (п.3 договора); передача права собственности на отчуждаемую недвижимость продавцом осуществляется путем передачи правоустанавливающих документов и с этого момента обязанность продавца по передаче отчуждаемой недвижимости считается исполненной, дополнительно акт приема-передачи составляться не будет (п. 7 договора).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при заключении договоров купли-продажи от 24.01.2003 года и 01.06.2015 года его стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, сами договоры составлены в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ, продавцы обладали правомочиями собственника на спорное недвижимое имущество, в связи с чем были наделены правом его отчуждать.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости, согласно статье 223 ГК РФ, возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Федеральный закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон № 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

29.03.2016 года ФИО 4 умер, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 31 обр. ст.).

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п. 2 ст. 1152 ГК РФ).

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст. 1153 ГК РФ).

Как следует из материалов наследственного дела №, открытого к наследованию имущества ФИО 4 наследником по закону являлся сын ФИО 5., но ввиду его смерти 13.09.2016 года наследником в соответствии со ст.1156 ГК РФ является внук ФИО 3 который обратился с заявлением о принятии наследства (л.д. 32).

Однако, нотариусом <данные изъяты> было отказано в совершении нотариального действия, поскольку заявление наследника о принятии им наследства и выдаче свидетельства после смерти ФИО 4 поступило в нотариальную контору после истечения указанного срока, доказательств фактического принятия наследства ФИО 4. в наследственное дело не представлялось (л.д. 35).

В судебном заседании установлено, что решением Целинского районного суда Ростовской области от 19.10.2022 года был установлен факт принятия наследства ФИО 3 открывшегося после смерти его дедушки ФИО 4 Признано за ФИО 3 в порядке наследования право общей долевой собственности с размером земельной доли 8,8 га на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> ранее принадлежавшую умершему ФИО 4 на основании свидетельства на право собственности на землю, выданного в соответствии с Указом Президента РФ от 27.10.1993 года №1767 и Постановлением Главы Администрации Целинского района №313 от 20.12.1993 года.

На земельную долю в размере 8,8 га сельхозугодий в земельном участке категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенном для производства сельхозпродукции, кадастровый номер №, расположенном по адресу: <адрес> которую ФИО 4 приобрел по договору купли-продажи у ФИО 6 его наследник ФИО 3 не вступал в наследство, поскольку знал, что при жизни его дедушка продал данный объект недвижимости ФИО 1.

Между тем, у истца ФИО 1 отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на долю, которая была им приобретена у ФИО 4 по договору купли-продажи от 01.06.2015 года, поскольку продавец ФИО 4 умер, не оформив право собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Действительность воли ФИО 4., направленной на отчуждение принадлежавшего земельного участка, кроме самого договора купли-продажи от 01.06.2015 года, также подтверждается передачей покупателю правоустанавливающих документов на спорное имущество (договора купли-продажи и подлинника свидетельства на право собственности на землю).

Таким образом, установив в судебном заседании, что при заключении договора купли-продажи на земельную долю в размере 8,8 га сельхозугодий в земельном участке категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенном для производства сельхозпродукции, кадастровый номер №, расположенном по адресу: <адрес> его стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, сам договор составлен в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ, продавец обладал правомочиями собственника на спорное недвижимое имущество, в связи с чем, был наделен правом его отчуждать, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО 1 к ФИО 3

Судебные расходы распределению не подлежат, поскольку истец не желает их распределять, о чем его представитель заявил в судебном заседании.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199, 209 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО 1 к ФИО 3 о переходе права собственности по договору купли-продажи удовлетворить.

Зарегистрировать за ФИО 1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <данные изъяты>, переход права собственности на земельную долю в размере 8,8 га сельхозугодий в земельном участке категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенном для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер №, расположенном по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме принято 16.04.2025 года.