РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

24.09.2025.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Беришвили Н.Г.,

с участием представителя истца МКУ г.Сочи "Дирекция имущественного комплекса" ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску МКУ г.Сочи "Дирекция имущественного комплекса" к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

МКУ г.Сочи "Дирекция имущественного комплекса" обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указано, что на основании постановления администрации г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией Центрального района г.Сочи и ФИО4 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № (№) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кн №, площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, с видом разрешенного использования: индивидуальные жилые дома. В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ арендатором указанного земельного участка является ФИО2 Согласно сведениям из ЕГРН, в границах земельного участка с кн № зарегистрированные объекты недвижимости отсутствуют.

24.07.2024 управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края проведен осмотр вышеуказанного земельного участка. При проведении визуального осмотра установлено, что участок свободен от застройки. Также в ходе осмотра установлено, что указанный земельный участок не используется. По данным департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности по состоянию на 28.08.2024 информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на земельном участке с кн № отсутствует. Исходя из изложенного, истец считает, что арендатором допущены существенные нарушения условия договора, а именно неосвоение земельного участка с кн № на протяжении более трех лет.

Просит суд расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (№).

В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, путем направления судебной повестки по почте, причины неявки суду не известны, ходатайств не поступало.

Суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке, учитывая положения ст.167 ГПК РФ.

В процессе рассмотрения настоящего дела представителем ответчика представлено письменное возражение относительно заявленных требований, из которого следует, что ФИО2 исковые требования считает не подлежащими удовлетворению ввиду того, что границы земельного участка с кн № установлены в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства, участок учтен в сведениях ЕГРН, величина площади - 600 кв.м. Территория земельного участка с кн № благоустроена, очищена от мусора и сорной растительности, что свидетельствует о его подготовленности к дальнейшему использованию. Земельный участок огорожен, что подтверждает его границы и обеспечивает защиту от несанкционированного доступа, соответствует целевому назначению. Отсутствие объектов капитального строительства не свидетельствует о том, что земельный участок используется не в соответствии с разрешенными целями использования и не является нарушением, так как сроки строительства не установлены законом. Исследуемый земельный участок не используется в коммерческих целях, предпринимательская деятельность в его границах не ведется, земельный участок не используется для сельского хозяйства. Проведенная по инициативе ответчика экспертиза подтверждает, что участок пригоден для строительства с учетом градостроительных, геологических, экологических и иных норм и правил. В качестве существенного нарушения условий договора истец указал, что строительство на участке не ведется. Тогда как согласно условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок в аренду участок предоставлен на 49 лет, и договор не предусматривает обязанности именно ответчика возводить какие-либо строения. В качестве нарушения условий договора аренды земельного участка истцом также указывается на его неиспользование. При этом ответчиком указано, что разрешение на строительство не получено, следовательно, исчисление трехлетнего срока неиспользования участка, служащего основанием для прекращения арендных отношений, не представляется возможным и не подлежит применению. Также, ФИО2 добросовестно выполняет принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей за арендуемый земельный участок.

На указанное возражение представителем истца представлен отзыв в котором указывается на то, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края произведен повторный осмотр земельного участка с кн №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>, участок №. С выездом на место визуально установлено, что в границах указанного земельного участка результаты строительства отсутствуют. Земельный участок визуально огорожен. Визуально признаки использования земельного участка по целевому назначению отсутствуют. Следовательно, спорный земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, не использовался ответчиком в указанных целях в течение более трех лет. Предоставленная схема с фото-таблицей подготовленная МБУ г.Сочи "МИГ" свидетельствует об отсутствии объектов строительства в границах спорного земельного участка. Кроме того, согласно данной схемы, при размещении забора арендатором допущено занятие забором смежных участков.

Изучив материалы дела, суд находит исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В процессе исследования материалов дела судом установлено следующее.

На основании постановления администрации г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией Центрального района г.Сочи и ФИО4 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № (№) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кн №, площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, с видом разрешенного использования: индивидуальные жилые дома.

Как следует из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кн № площадью 600 кв.м, расположенный по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, уч.№ обладает следующими характеристиками: категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома.

Правообладателем указанного земельного участка является муниципальное образование городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ).

ФИО2 земельный участок с кн № принадлежит на праве аренды, сроком до 16.06.2049 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Как следует из акта визуального осмотра земельного участка, составленного 24.07.2024 главным специалистом отдела земельного контроля администрации г.Сочи, управлением муниципального земельного контроля администрации г.Сочи проведен осмотр спорного земельного участка. При проведении визуального осмотра установлено, что участок свободен от застройки. Также в ходе осмотра установлено, что указанный земельный участок не используется.

Аналогичные сведения содержатся в акте повторного осмотра земельного участка, составленном 19.09.2025 главным специалистом отдела земельного контроля по Центральному району г.Сочи.

Из материалов дела также следует, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора путем направления ответчику досудебных претензий с требованиями об устранении допущенных при использовании спорного земельного участка нарушений, а в последующем – о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как усматривается из письма заместителя директора департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Сочи №14865/21.01-11 от 30.08.2024, согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности по состоянию на 28.08.2024 информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на земельном участке с кн № отсутствует.

Вместе с тем, ответчиком в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Центр Строительной Экспертизы" № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное по инициативе ответчика ФИО2

Предметом экспертизы является земельный участок с кн №, площадью 600 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, <адрес>.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Описать земельный участок с кн №, площадью 600 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес>, указав каковы фактические границы и фактическая площадь данного участка и соответствует ли площадь и фактические границы участка в сведения ЕГРН.

Каково состояние участка (наличие забора, растительности, коммуникаций)?

Пригоден ли участок для заявленных целей использования, возможно ли возведение на участке капитальных строений, отвечающих заданным параметрам (размеры, назначение), как фактически используется участок, какие объекты недвижимости на нем расположены?"

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ установлено следующее.

Подъезд к земельному участку осуществляется с территории земель общего пользования. Форма собственности - муниципальная.

Функциональная зона - зона застройки индивидуальными жилыми домами. В соответствии с Правилами землепользования и застройки города-курорта Сочи, утв. решением Городского Собрания, Сочи от 29.12.2009 № 202 (с последующими изменениями) земельный участок расположен в территориальной зоне "ОЦ-1" - жилая зона.

По периметру участок огорожен проволочной сеткой, закрепленной на металлических трубах.

На момент экспертного осмотра земельный участок с кн № соответствует следующим характеристикам:

- облагораживание - территория благоустроена, очищена от мусора и сорной растительности, что свидетельствует о его подготовленности к дальнейшему использованию.

- ограждение - участок огорожен, что подтверждает его границы и обеспечивает защиту от несанкционированного доступа.

- пригодность для заявленных целей - соответствует целевому назначению, отсутствие капитальных объектов в виде индивидуального жилого дома не свидетельствует о том, что земельный участок используется не в соответствии с разрешенными целями использования и не является нарушением, так как сроки строительства не установлены законом. Участок формально соответствует назначению если не используется под запрещенные виды деятельности.

- исследуемый земельный участок не используется в коммерческих целях. Магазины, сервисы, производство и иная предпринимательская деятельность не ведется, земли не задействованы под посадки, животноводство или иные сельскохозяйственные нужды, следовательно, не используется для сельского хозяйства.- возведение объектов недвижимости - экспертиза подтверждает, что участок пригоден для строительства с учетом градостроительных, геологических, экологических и иных норм.

При освоении участков на данной территории требуется предусмотреть проектирование и строительство комплекса противооползневых сооружений (подпорные стены, дренажи, ливнестоки, бетонные лотки, террасирование склона и т д.).

На исследуемом земельном участке выполнена инженерная защита территории в виде удерживающего сооружения.

Натурным осмотром установлено, что обследуемая подпорная стена находится в исправном техническом состоянии, не нарушающем противопожарных, санитарно-эпидемиологических и строительных норм и правил.

В соответствии с ч.3 ст.86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст.67 настоящего Кодекса.

Как следует из положений ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст.67, ч.3 ст.86 ГПК РФ).

Согласно п.15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008 № 13 "О применении норм ГПК РФ при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Изучив заключение эксперта, суд не усматривает оснований усомниться в компетентности и объективности выводов проведенной по делу экспертизы, а также приходит к выводу о том, что заключение эксперта отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. В обоснование сделанных выводов, эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющиеся данные в совокупности.

Таким образом, заключение эксперта учитывается при рассмотрении заявленных истцом требований по существу.

Одновременно с этим, суд считает необходимым отметить, что ответчиком в материалы дела представлены квитанции, свидетельствующие о добросовестном выполнении принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей за арендуемый земельный участок в период с 2008 по настоящее время.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Нормами ст.42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п.2 ст.45 данного Кодекса.

Право аренды прекращается принудительно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абз.6 пп.1 п.2 ст.45 ЗК РФ).

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является конкретным существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда РФ от 27.01.2022 № 90-О).

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

Таким образом, из положений п. 9 ст.22 ЗК РФ, п.2 ст.450, статей 615, 619 ГК РФ следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст.46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, п.9 ст.22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст.619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Истец как на основание к расторжению договора аренды ссылается на то, что ответчик более трех лет не использовал земельный участок по назначению, а именно не осуществлял на нем индивидуальное жилищное строительство.

Пунктом 2.10 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать от арендатора исполнения настоящего договора, расторгнуть настоящий договор в случаях неисполнения арендатором его условий.

Согласно п.2.12 договора аренды арендатор имеет право использовать арендованный земельный участок в соответствии с условиями его предоставления. В соответствии с п.2.13 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок строго по его целевому назначению, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе, земле как природному ресурсу, а также осуществлять мероприятия по рекультивации земельного участка.

Однако конкретные сроки освоения и строительства в отношении земельного участка, переданного ответчику, договором аренды не предусмотрены.

При этом положения ст.619 ГК РФ обязывают арендодателя до направления требования о досрочном расторжении договора направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что претензия о необходимости исполнения ФИО2 обязательств по договору аренды земельного участка направлено истцом в адрес ответчика 22.08.2024, а требование о досрочном расторжении договора направлено, в свою очередь, в адрес ответчика 28.11.2024, что не предоставляет суду оснований для признания указанного промежутка времени разумным сроком.

Кроме того, как следует из материалов дела, в том числе из заключения эксперта, на момент предъявления в суд требований о расторжении договора аренды, ответчиком произведено благоустройство территории земельного участка, обеспечена защита от несанкционированного доступа, исключено использование земельного участка не по целевому назначению, а также выполнена инженерная защита территории путем строительства удерживающего сооружения в виде подпорной стены, которая, в свою очередь, находится в исправном техническом состоянии, и соответствует противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и строительным нормам и правилам.

Таким образом, истцом не представлены суду относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих факт существенного нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора, а также наличие ущерба, выражающегося в том, что арендодатель в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Доводы истца о том, что при размещении забора арендатором допущено занятие забором смежных участков, также не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела по существу.

Также судом не установлены нарушения, допущенные ответчиком при использовании спорного земельного участка, которые могли бы причинить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно ст.12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Таким образом, изучив материалы дела, и принимая во внимание вышеизложенные выводы, сделанные судом при рассмотрении дела по существу, суд приходит к выводу о необходимости оставления без удовлетворения исковых требований МКУ г.Сочи "Дирекция имущественного комплекса" к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, доказательств, опровергающих выводы суда, истцом не представлено.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении иска МКУ г.Сочи "Дирекция имущественного комплекса" к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 30.09.2025.

Председательствующий