Дело № 2-2969/2025

УИД 21RS0025-01-2025-002761-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 сентября 2025 г. г.Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Ивановой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Перловой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМУ-60» о защите прав потребителей,

установил :

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «СЗ «СМУ-60» о защите прав потребителей, мотивируя свое заявление тем, что ФИО2 являлась участником долевого строительства в отношении квартиры с условным номером № в многоквартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями (поз 6<адрес> на основании:

-договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Застройщиком (ООО «Оргтехстрой») и Участником долевого строительства (ООО «СМУ-156»);

- договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО «СМУ-56» и ФИО2

Стоимость объекта долевого строительства составила 2.495.600 руб.

ДД.ММ.ГГГГ. дом введен в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ. квартира передана по передаточному акту.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 передано ФИО1 право требование неустойки (пени), предусмотренной п.2 ст.6 Закона № 214-ФЗ и штрафные санкции в силу п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей».

С учетом периода моратория, принято Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 № 442, размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ. (за 195 дн.) составит 243.321 руб.:

2.495.500 х 195 х 2 х 1/300 х 7,5% = 243.321 руб.

Просит взыскать с ООО «СЗ «СМУ-60» неустойку за несвоевременную передачу квартиры в размере 243.321 руб.

На судебное заседание истец ФИО1 не явилась, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела, имеется заявление о рассмотрении дела без ее участия.

На судебное заседание представитель ответчика ООО «СЗ «СМУ-60» не явился, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела. Ранее предоставили отзыв, в котором указали, что истец основанием для взыскания неустойки указывает ДДУ № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО «Оргтехстрой» и ООО «СМУ-156», в дальнейшем обязательства по договору были уступлены ФИО2 Следовательно, ссылка истца на данный договор не обоснована и требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.

Также указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Оргтехстрой» (Первоначальным застройщиком) и ответчиком заключен договор, согласно которому ООО «Оргтехстрой» передает, а ООО «СЗ «СМУ-60» принимает объект незавершенного строительства МКД по <адрес>.

На этом цепочка из разного рода договоров прекращается. Какого-либо договора, предусматривающего обязанность Ответчика по передаче квартиры ФИО2 или Цеденту, а также срок и условия ее передачи, не заключено.

ДД.ММ.ГГГГ. состоялось очно-заочное собрание участников долевого строительства спорного дома (<адрес>), на котором приняли участие 127 участников долевого строительства (78 очно, от остальных получены письменные согласия по повестке собрания) из 140, а также приглашенные лица.

По результатам собрания 90,71% голосов было собрано «за» смену застройщика (с ООО «Оргтехстрой» на ООО «СЗ «СМУ-60»), за изменение сроков строительства МКД до ДД.ММ.ГГГГ и за увеличение стоимости квадратного метра возводимого жилья (на 3.000 руб. за 1 кв.м.).

Решение собрания участников долевого строительства в судебном порядке не оспорено. С большинством участников долевого строительства ООО «СЗ «СМУ-60» заключило дополнительные соглашения и передало квартиры по актам приема-передачи.

Во исполнение принятых на себя обязательств ответчик неоднократно обращался к ФИО2 с предложением заключить дополнительное соглашение (аналогичное заключенному с другими участниками ДДУ). Однако она уклонялась от подписания дополнительного соглашения, настаивая на исключении пунктов об изменении срока строительства (для начисления неустойки просрочку передачи квартиры) и об увеличении стоимости квадратного метра на 3.000 руб. С протоколом разногласий, в котором она дала бы свое согласие только на смену застройщика, дополнительное соглашение также не было подписано. Указанное свидетельствует о том, что ФИО2 сама способствовала увеличению размера неустойки и, уклоняясь от подписания дополнительного соглашения на условии, согласованных общим собранием участников долевого строительства, злоупотребила своими правами, что влечет отказ в судебной защите (ст.10 ГК РФ) или снижение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ.

Кроме того, истцом предоставлен неверный расчет неустойки, т.к. квартира была передана истцу ДД.ММ.ГГГГ, о чем подписан акт. В акте был указан ряд не существенных замечаний, не препятствующих передаче квартиры. Следовательно, начисление неустойки за просрочку передачи квартиры позднее ДД.ММ.ГГГГ необоснованно и незаконно. Согласно предоставленного контррасчета размер неустойки составит 111.054,20 руб., исходя из ставки ЦБ РФ – 7,5% годовых в одинарном размере. В случае, если суд посчитает требования истца подлежащими удовлетворению, то просит применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер взыскиваемой неустойки и штраф. При этом, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требования потребителей не может превышать 5% от взысканной судом суммы, а не 50%, как указывает истец.

Также заявляет о пропуск срока исковой давности. Каких-либо правоотношений между ответчиком и ФИО2 не имеется по причине отказа последней от подписания дополнительного соглашения, которое бы устанавливало новые сроки для передачи квартиры. ООО «Оргтехстрой» обязалось передать квартиру ФИО2 до ДД.ММ.ГГГГ. Предполагается, что по истечении указанной даты при неполучении квартиры участник долевого строительства узнал или должен был узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ).

Согласно ст.201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Исходя из буквального толкования данной нормы, можно прийти к выводу о том, что ни смена участников долевого строительства, ни смена застройщика не влияет течение срока исковой давности.

По состоянию на дату предъявления иска, 3-х годичный срок исковой давности истек.

Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. В случае удовлетворения требований- снизить размер неустойки и штрафа по правилам ст.333 ГК РФ. Предоставить отсрочку исполнения судебного акта, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 №31 (ред. от 26.12.2024).

Представитель Управления Роспотребнадзора по ЧР на судебное заседание не явился, предоставили в суд заявлением о рассмотрении дела без их участия, а также Заключение по делу.

Представители третьих лиц ООО «СМУ-156», ООО «Оргтехстрой», третье лицо ФИО2 на судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, своих возражений не предоставили.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст.421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и в формировании всех его условий.

В соответствии с ч.1 ст.13 ФЗ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Оргтехстрой» (Застройшик) и ООО «Специализированный застройщик «СМУ-56» (Участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве №, предметом которого является строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (поз. <адрес> (далее - МКД) (п. 2.1), Объектом долевого строительства по настоящему договору является жилое помещение (квартира) с условным номером № расположенная на 5 этаже МКД, общей площадью ориентировочно 71,4 кв.м., площадь Объекта ориентировочно 73,4 кв.м., включая площадь балкона/лоджии с коэффициентом для определения цены договора (п. 2.3).

На момент заключения договора стоимость Объекта ориентировочно определена и составляет 2.495.600 руб. (п. 3.1).

Срок передачи Объекта - не позднее ДД.ММ.ГГГГ. (п.5.1.2).

Разделом 7 договора предусмотрена возможность уступки права по договору.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «СЗ «СМУ-56» (Цедент) и ФИО2 (Цессионарий) был заключен договор уступки права требования, по которому Цессионарий принимает от ООО «СЗ «СМУ-60» вышеуказанный Объект долевого строительства. Цена уступаемого права определена в размере 2.495.600 руб. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по ЧР от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.44-47)

ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами подписано Дополнительное соглашение к договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ., по которому цена уступаемого права определена сторонами в размере 2.936.000 руб. (л.д.48)

Из справки от ДД.ММ.ГГГГ., выданной ООО «СМУ-156», следует, что ФИО2 оплатила денежные средства за квартиру по договору уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 2.495.600 руб.

Согласно ч.2 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.

В соответствии со ст.384 ГК РФ новому кредитору переходит право требования первоначального кредитора, в том объеме и на тех условиях, которые существовали на день перехода права требования, в том числе и право требования процентов.

В последующем, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО1 был подписан договор уступки права требования, по которому ФИО2 передано ФИО1 право требование неустойки (пени), предусмотренной п.2 ст.6 Закона № 214-ФЗ и штрафные санкции в силу п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей».

Право требования уступается в части нарушения сроков передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.24)

Таким образом, договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ. свидетельствует о передаче ФИО2 ФИО1 за нарушение предусмотренного договором на участие в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ. Никаких прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ФИО1 не уступала.

Право требования неустойки не связано с правами на недвижимость и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию и получения согласия от Застройщика.

В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, какие-либо права или обременения, подлежащие государственной регистрации, отсутствуют, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 ст.421 ГК РФ). Заключение договора уступки права требования в отношении неустойки за просрочку исполнения обязательства после исполнения договора долевого участия в строительстве законом не запрещено.

В силу со ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Между тем, данный договор уступки права требования неустойки, прав и законных интересов Застройщика ООО «СЗ «СМУ-60» не нарушает, поскольку Застройщик в равной степени обязан выплатить предусмотренную законом неустойку, как первоначальному кредитору, так и последующему. Обязанность ответчика по выплате неустойки возникает в силу закона, а потому с личностью кредитора не связана.

Кроме того, договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ. в предусмотренном законом порядке не был оспорен, недействительным не признавался.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Таким образом, ФИО1 является надлежащим истцом по делу.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Оргтехстрой» (Застройщик) и ООО «СЗ «СМУ-60» (Новый застройщик) подписано соглашение о намерениях, согласно которого Застройщик передает, а Новый застройщик принимает для завершения строительства объект недвижимости: объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (<адрес> с кадастровым номером № (в дальнейшем именуемый «Объект»). С подписанием настоящего соглашения Новый застройщик принимает на себя обязательства Застройщика по завершению строительства Объекта незавершенного строительства и по передаче помещений участникам долевого строительства после завершения строительства Объекта. Список участников долевого строительства указан в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ КУВИ-№ К Новому застройщику переходят права и обязанности по заключенным Застройщиком договорам долевого участия в строительстве. Площадь не реализованных жилых помещений в передаваемом объекте незавершенного строительства составляет 3340,1 кв. метра. Новый застройщик заключает с каждым участником долевого строительства Дополнительные соглашения об изменении застройщика и об изменении срока строительных работ.

ДД.ММ.ГГГГ. Министерством строительства, архитектуры и ЖКХ Чувашской Республики, ООО «СЗ «СМУ-60» заключено соглашение № о реализации масштабного инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства, согласно данного проекта ООО «СЗ «СМУ-60» обязуется обеспечить в срок до ДД.ММ.ГГГГ завершение строительства и ввод в эксплуатацию проблемного объекта. Данным соглашением утвержден план мероприятий по завершению указанного МКД.

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Оргтехстрой» (Застройщик) и ООО «СЗ «СМУ-60» (Новый застройщик) оформили договор, согласно которого ООО «Оргтехстрой» (Застройщик) передает на праве собственности, а ООО «СЗ «СМУ-60» (Новый застройщик) принимает на праве собственности объект недвижимости для завершения строительства: объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со встроенно- пристроенными помещениями (поз. 6,6а) в 1 микрорайоне Западного жилого района, расположенного по адресу: в городе Новочебоксарске Чувашской Республики с кадастровым номером №. Данный договор прошел государственную регистрацию.

Приложением к данному договору также относится приложение № «Перечень жилых и нежилых помещений, предаваемых ООО «СЗ «СМУ-60».

Данные обстоятельства установлены в решении Новочебоксарского городского суда от ДД.ММ.ГГГГг. по делу № по иску <данные изъяты> к ООО «Оргтехстрой», ООО «СЗ «СМУ-60» о признании права собственности на <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ. (№).

Также вышеуказанным решением установлено, что смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствовала о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорных жилых помещений Участникам долевого строительства, а также о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

Согласно вышеуказанному договору от ДД.ММ.ГГГГ к новому застройщику перешли не только права первоначального застройщика, но и обязательства по завершению строительства и передаче завершенных строительством помещений участникам долевого строительства по заключенным первоначальным застройщиком договорам долевого участия в строительстве.

При этом, ООО «СЗ «СМУ-60», как новый застройщик, на момент заключения договора был надлежащим образом уведомлен о наличии прав требований участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (заключенным с первоначальным застройщиком) на передачу им помещений после завершения строительства объекта незавершенного строительства и вводе его в установленном порядке в эксплуатацию.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, сторонами не оспорен, недействительным не признан.

Таким образом, у нового застройщика ООО «СЗ «СМУ-60» возникла обязанность по передаче объектов долевого строительства Участникам долевого строительства.

При этом, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. выдавалось ООО «Оргтехстрой». В последующем, ООО «Оргтехстрой» было зачеркнуто и написано – ООО «СЗ «СМУ-60». В приложении к разрешению на строительство имеется указание: «Зачеркнутое «Оргтехстрой» не читать, вписанному: «СЗ «СМУ-60» верить, подписанного зам. главы администрации по вопросам градостроительства, ЖКХ и инфраструктуры ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «СЗ «СМУ-60» получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (<адрес>) по адресу: <адрес>.

Новый застройщик ООО «СЗ «СМУ-60» предлагал участнику долевого строительства ФИО2 подписать дополнительные соглашения к ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ., которое не было подписано ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «СМУ-60» и ФИО2 был подписан передаточный акт № № на 3-хкомнатную <адрес> в <адрес>, с рядом замечаний. (л.д.60)

В последующем, ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «СМУ-60» и ФИО2 был подписан передаточный акт № на 3-хкомнатную <адрес> в <адрес>. (л.д.50)

По данным выписки из ЕГРН, квартира зарегистрирована за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ., основания регистрации права: указан передаточный акт о передаче Объекта № от ДД.ММ.ГГГГ.; договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.; дополнительное соглашение к договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ.; разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ.; договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.42)

Таким образом, доводы представителя ответчика о том, что квартира была передана истцу по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ., судом признаны несостоятельными, поскольку истцом квартира была принята без замечаний по акту от ДД.ММ.ГГГГ., подписанному сторонами, о чем также указано в выписке из ЕГРН.

Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) допускается возможность изменения договора в части продления срока передачи объекта долевого строительства в случае невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок.

В соответствии со ст.8 Закона №214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При таких обстоятельствах, ответчиком обязательства по договору участия в долевом строительстве в части срока передачи квартиры истцу, нарушены.

От уплаты неустойки за нарушение указанного срока Застройщика не освобождает вина подрядчиков, субподрядчика, не исполнивших или не надлежаще исполнивших свои обязательства. Решения ответчиком вопросов технологического характера также не исключает правомерности требования истцов о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

При этом в ст.401 ГК РФ указано, что лицо, не исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательства оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. К таким обстоятельствам не относится, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнителя товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ч.2 ст.6 Закона № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с ч.1 ст.10 Закона № 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ, действовавшей на момент рассмотрения дела), в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

С учетом периода моратория, принятого Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 № 442, истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ. (за 195 дн.) в размере 160.728,75 руб.:

1.648.500 х 195 х 2 х 1/300 х 7,5% =160.728,75 руб.

Ответчиком предоставлен контррасчет, согласно которого, расчет неустойки производится за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ (за 178 дн.), по ставке 7,5% в одинарном размере, и составляет 111.054,20 руб. (л.д.56)

В п.2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" предусмотрено, что в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

При этом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. (на дату, когда по договору объект долевого участия должен был быть передан истцу) размер ключевой ставки ЦБ РФ составлял 7,75% годовых. Таким образом, суд применяет ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, действующую на ДД.ММ.ГГГГ. - 7,5% годовых.

Доводы представителя ответчика о применении к спорным правоотношениям ключевой ставки ЦБ РФ 7,5% в одинарном размере, судом признаны не состоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

Проверив расчет сторон, суд соглашается с расчетом истца.

При этом, представителем ответчика было заявлено о применении ст.333 ГК РФ и уменьшении неустойки.

Согласно п.1 ст.330 и ст.333 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. А если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Закон «О защите прав потребителей» не содержит каких-либо изъятий из общих правил начисления и взыскания неустойки.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Определяя размер неустойки, суд исходит из общих принципов гражданского законодательства о добросовестности и разумности применения прав, принадлежащих участникам гражданских правоотношений, а также разумного баланса между мерой ответственности, применяемой к нарушителю, и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правоотношения.

Кроме того, суд учитывает и правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п.2 Определения № 263-О от 21.12.2000 г., согласно которой положения п.1 ст.333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не предполагаемого, размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу, - на реализацию требования ст.17 (ч.3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Применительно к требованиям ст.333 ГК РФ, суд учитывает период просрочки, характер нарушенного обязательства, соразмерность нарушенного обязательства и размер установленной законом неустойки. Также при определении размера неустойки суд учитывает действия ответчика по строительству объекта (продлевали срок разрешения на строительство объекта, предлагали подписать дополнительные соглашения о переносе срока передачи объекта), в настоящее время дом введен в эксплуатацию и квартира передана участнику долевого строительства. Нарушение срока строительства дома были вызваны объективными причинами, о чем указано в письменном отзыве. При этом, истцом не представлено суду никаких доказательств несения ими каких-либо существенных негативных последствий нарушения ответчиком срока передачи квартиры, кроме самого срока, в течение которого не исполнено обязательство. Кроме того, заявленный истцом размер неустойки суд признает чрезмерным, поскольку превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ. При таких обстоятельствах, суд полагает возможным уменьшить размер неустойки до 100.000 руб., отказав во взыскании в остальной части.

При этом, представителем ответчика в письменном отзыве заявлено о пропуске срока исковой давности, указав, что каких-либо правоотношений между Ответчиком и участником долевого строительства (ФИО2) не имеется по причине отказа последней от подписания дополнительного соглашения, которое бы устанавливало новые сроки для передачи квартиры. Первоначальный застройщик ООО «Оргтехстрой» обязалось передать квартиру до ДД.ММ.ГГГГг. Предполагается, что по истечении указанной даты при неполучении квартиры участник узнал или должен был узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ).

С иском истец обратился только ДД.ММ.ГГГГ., т.е. общий срок исковой давности 3 года, истцом пропущен.

В возражении на отзыв истец не согласилась с заявлением ответчика о пропуске срока исковой давности, указав, что в рамках Федерального закона № 214-ФЗ обязанность Застройщика передать квартиру возникает после ввода дома в эксплуатацию.

В соответствии со ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Определение срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства осуществляется по общим правилам, установленным Гражданским кодексом.

Согласно пунктам 1,2 ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно условиям договора, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку за каждый день просрочки.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 10 и 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Соответственно, срок исковой давности по требованию об уплате неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период.

Как уже было указано выше, ООО «СЗ «СМУ-60» ДД.ММ.ГГГГ. получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Акт приема-передачи на <адрес> был подписан ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ обязанность Застройщика передать квартиру участнику долевого строительства возникает только после ввода дома в эксплуатацию. Соответственно, довод представителя ответчика о том, что первоначальный застройщик ООО «Оргтехстрой» должен был по договору передать квартиру участнику долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ., и по истечении указанной даты при неполучении квартиры, истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права, судом признаны несостоятельными.

Истец обратилась в суд исковым заявлением ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, 3-х летний срок исковой давности по предъявленным истцом требованиям о взыскании неустойки подлежит исчислению с ДД.ММ.ГГГГ. Истцом предъявлены требования о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ., в связи с чем, срок исковой давности не пропущен.

Что касается требования истца о взыскании штрафа на основании п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей», суд приходит к следующему.

Согласно п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Согласно п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Однако, в ст.10 Закона № 214-ФЗ были внесены изменения (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ), и в силу ч.3 данной статьи, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Поскольку требования истца в добровольном порядке ответчиком не были удовлетворены, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, то есть 5.000 руб. ((100.000 руб. х 5%). Оснований для применения ст.333 ГК РФ суд не усматривает.

В соответствии со ст.203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

В соответствии с абз.10 п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (в ред. от 26.12.2024г., от 19.06.2025г.) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025г., может быть продлена на срок до 31 декабря 2025г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с абз. 11 п. 1 Постановления в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым указанного пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым - шестым указанного пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения указанного абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

С учетом изложенного, суд считает необходимым ходатайство представителя ответчика об отсрочке исполнения настоящего решения удовлетворить.

В соответствии со ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ государственная пошлина, от которой истец освобожден, взыскивается с ответчика пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМУ-60» (ИНН №) в пользу ФИО1, (<данные изъяты>) неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 100.000 руб.; штраф в размере 5.000 руб.

ФИО1, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМУ-60» в доход местного бюджета госпошлину в размере 4.000 руб.

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМУ-60» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа до 31 декабря 2025г. включительно.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Московский районный суд г.Чебоксары ЧР в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Т.В. Иванова

Мотивированное решение составлено 20 октября 2025 г.