Дело № 2-1206/2022 23 декабря 2022 года

УИД78RS0020-01-2021-005621-94 г.Санкт-Петербург

Решение

Именем российской федерации

Пушкинский районный суд СанктПетербурга в составе:

председательствующего судьи Петровой Е.С.

при секретаре Щевелёвой К.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора и заявления недействительными, переводе прав и обязанностей покупателя, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО6 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора недействительным в части, переводе прав и обязанностей покупателя, признании утратившей право пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета,

с участием прокурора Димовой Е.Ю., представителя истца адвоката Гурылевой С.В. (по доверенности от 01.04.2022 и ордеру от 04.04.2022), ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

Согласно выписке из ЕГОРН о переходе прав на объект недвижимости (л.д.78-84 том 1) ФИО1 является собственником 39/100 и 31/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу: ...

ФИО3 и ФИО2 являлись собственниками (общая совместная собственность) 30/100 долей квартиры по адресу: ...

ФИО3 и ФИО2 по договору купли-продажи от 03.11.2020 продали принадлежавшие им 30/100 долей квартиры по адресу: ... собственность покупателя ФИО7 и третьего лица ФИО4 в общую долевую собственность: ФИО4 - 20/100 долей, ФИО5 – 10/100 долей (л.д.50-55 том 1).

Право собственности ФИО4 на 20/100 долей и ФИО5 на 10/100 долей зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.83-84 том 1).

ФИО1, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ (л.д.1-3 том 2), обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании заявления ФИО2 и ФИО3, оформленное нотариусом ФИО8 на бланке 78АБ7156463 от 05.02.2020 ненадлежащим извещением о преимущественном праве покупки участника долевой собственности ФИО1 30/100 долей в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», ..., установлении условия - цены, за которую покупатели ФИО5 и ФИО4 приобрели 30/100 долей в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», ... по Договору купли-продажи от 03.11.2020, переводе прав и обязанностей покупателя в отношении 10/100 доли в квартире, расположенной по адресу: Россия, Санкт-Петербург, ..., литера «А», ... на ФИО1, 00.00.0000 года рождения на тех же условиях, на которых она продана по Договору купли-продажи от 03.11.2020, переводе права и обязанностей покупателя в отношении 20/100 доли в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», ... на ФИО6, 00.00.0000 на тех же условиях, на которых она продана по Договору купли-продажи от 03.11.2020, погашении записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ФИО4: общая долевая собственность 20/100 от 00.00.0000 78:42:0018107:3070-78/081/2020-3 и ФИО5: общая долевая собственность 10/100 от 09.11.2020 78:42:0018107:3070-78/081/2020-2 в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», .... Истец просит зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ФИО1 на 10/100 долей в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», ..., зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности право собственности ФИО6 на 20/100 долей в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», ....

26.10.2022 между ФИО1 и ФИО6 был заключен брачный договор, согласно которому 39/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера А, ... переходят в собственность супругов: 19/100 долей ФИО6, 20/100 долей ФИО1. Каждый из супругов имеет право распоряжаться принадлежащими ему указанными долями квартиры по своему усмотрению без согласия второго супруга (л.д.5-6 том 2).

Определением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 25.11.2022 (л.д.93-94 том 2) ФИО6 привлечен для участия в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

ФИО6 предъявил иск к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании частично недействительными в договоре купли-продажи от 03.11.2020, заключенном между продавцами ФИО2, ФИО3 и покупателем ФИО5: пункт 5 в части оценки сторонами стоимости 30/100 долей в размере 1 800 000 рублей; пункт 5.1. в части подтверждения продавцами факта получения аванса в размере 300 000 рублей; пункт 12 в части соблюдения при заключении договора купли-продажи ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки и уведомлении собственника ФИО1 должным образом, просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав договор купли-продажи от 03.11.2020 в указанной частим незаключенным; перевести права и обязанности покупателя в отношении 20/100 доли в квартире, расположенной по адресу: Россия, Санкт-Петербург, г, ФИО9, ..., литера «А», ... на ФИО6, 00.00.0000 года рождения на тех же условиях, на которых она продана по договору купли-продажи от 03.11.2020; погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ФИО4: общая долевая собственность 20/100 от 09.11.2020 78:42:0018107:3070-78/081/2020-3 в квартире, расположенной во адресу: Санкт-Петербург, ..., уд. Широкая, ..., литера «А», ...; зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности право собственности ФИО6 на 20/100 долей в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», ..., признать ФИО5 утратившей право пользования жилым помещением, по адресу; Россия, Санкт-Петербург, г, ФИО9, ..., литера «А», ... со снятием с регистрационного учета.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о дне, месте и времени судебного разбирательства.

Представитель истца поддержала иск.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 просили в иске отказать, применить исковую давность, представили письменные возражения.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО6 извещен о дне, месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился, по причинам признанным судом неуважительными.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, нотариус ФИО10 извещена о дне, месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, нотариус ФИО11 извещена о дне, месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, извещена о дне, месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, представил письменный отзыв.

Суд, выслушав объяснения участника процесса, исследовав материалы дела, считает, что иски не подлежат удовлетворению.

В силу ст. 250 п.п.1-3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в праве общей собственности.

Согласно ст. 165.1 п.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

При наличии у иностранного юридического лица представителя на территории Российской Федерации сообщения, доставленные по адресу такого представителя, считаются полученными иностранным юридическим лицом (пункт 3 статьи 54 ГК РФ).

Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ) (пункт 63).

Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 16.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения) (пункт 67).

В материалы дела в ходе судебного разбирательства нотариусом ФИО11 представлены электронные образы документов, подтверждающих направление и вручение ФИО1 заявления о намерении продать долю квартиры ФИО2 и ФИО3 Из текста заявления от 05.02.2020 (л.д.60 том 1) следует, что ФИО2 и ФИО3 продают принадлежащие им 30/100 долей в праве собственности на квартиру (комната № 0 площадью 15,9 кв.м.), находящейся по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера А, ... за 1 800 000 рублей. Разъяснено право преимущественной покупки доли ФИО2 и ФИО3 в соответствии со ст.250 ГК РФ, в случае согласия купить указанные доли в праве собственности на квартиру предложено обратиться для заключения договора купли-продажи по указанным в заявлении телефонам. Также разъяснено, что в случае не заключения договора купли-продажи в течение месяца ФИО2 и ФИО3 вправе продать 30/100 долей в праве общей собственности на квартиру другому лицу. Указанное заявление было направлено в адрес истца (л.д.59-64 том 1).

Представитель истца ФИО1 адвокат Гурылева С.В. не оспаривала получение истцом указанного заявления.

Свидетель ФИО12. допрошенная по ходатайству стороны истца, подтвердила суду, что ФИО1 при посещении 05.03.2020 квартиры по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера А, ... получила по почте указанное заявление, приходила в указанный в заявлении адрес продавцов на бульваре Алексея Толстого в г.Пушкине.

Таким образом, ФИО2 и ФИО3 выполнили свою обязанность продавцов долей извещения в письменной форме другого участника долевой собственности – ФИО1 о намерении продать свои доли постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продают ее. Суд учитывает, что ФИО2 и ФИО3 действовали добросовестно, учитывая, что по сведениям из ЕГРН право других лиц на доли в вышеуказанной квартире зарегистрировано не было.

Законодатель не возлагает на сособственника каких-либо дополнительных обязанностей, связанных с направлением извещения о намерении продать долю в общем имуществе постороннему лицу.

В силу ст.162 ГК РФ 1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Согласно ст.445 ГК РФ 1.В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Истцом ФИО1 не представлены доказательства того, что она, обращаясь с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи 30/100 долей спорной квартиры, направляла ответчикам ФИО2 и ФИО3 проект договора на условиях, которые были предложены истцу в заявлении, и ответчики отказались от заключения договора либо не направили ответа в установленный законом срок. Истцом также не представлены письменные доказательства назначения ею места и времени встречи для оформления договорных отношений, доказательства того, что ею были предприняты иные действия, необходимые для заключения договора, в том числе, внесение денежных средств на депозит нотариуса.

Не представлены такие доказательства и третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО6

Таким образом, суда отсутствуют основания для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 03.11.2020 в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», ... отношении отчужденных ФИО3, и ФИО2, 30/100 долей на ФИО1 (10/100 долей) и ФИО6 (20/100 долей).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными этим кодексом и законами.

Таким образом, правовые основания для признания полностью или в части недействительным либо незаключенным договора от 03.11.2020 у суда отсутствуют.

Суд принимает во внимание объяснения ответчиков ФИО3,, ФИО2, ФИО4, ФИО5 о полном расчете за отчужденные по договору от 03.11.2020 30/100 долей в сумме 1 800 000 рублей, что подтверждается п.5.1 договора от 03.11.2020 о передаче до заключения договора аванса 300 000 рублей и соответствующей распиской (л.д.51 том 1, л.д.16 том 2), внесением денежных средств в сумме 1 500 000 рублей на депозит нотариуса (л.д.200-203, 249 том 1). Спорная квартира была передана ФИО3 и ФИО2 по акту приема-передачи от 13.11.2020 ФИО4, ФИО5 (л.д.69 том 2).

Также суд учитывает объяснения ФИО4 и показания свидетеля ФИО12 о том, что ФИО4 в ноябре 2020 года производила ремонт в приобретенной комнате, пояснила пришедшим в квартиру ФИО1 и ФИО12, что она новая соседка. Кроме того, ФИО5 зарегистрирована в спорной квартире.

Таким образом, основания полагать, что указанная сделка являлась мнимой, у суда отсутствуют.

Учитывая, что спорный договор заключен 03.11.2020, иск ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя предъявлен в суд 28.10.2021, а соответствующий иск ФИО6 - 25.11.2022 суд отказывает в удовлетворении соответствующих требований, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности. С учетом установленных по делу обстоятельств, основания для восстановления указанного срока у суда отсутствуют.

Основания для удовлетворения производных требований о погашении записи в ЕГРН о праве собственности ФИО4 и ФИО5 на принадлежащие им доли в спорной квартире, и регистрации права собственности ФИО1 и ФИО6 также отсутствуют.

Поскольку ФИО5 является собственником 10/100 долей в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., литера «А», ..., зарегистрирована в указанной квартире, основания для признания ее утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отсутствуют.

Учитывая изложенное в совокупности, суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО6 в полном объеме.

С учетом отказа в иске, в соответствии со ст.98 ГПК РФ судебные расходы истца ФИО1 и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО6 возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

В удовлетворении исковых требований третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО6 отказать.

На решение могут быть поданы апелляционные жалоба, представление в СанктПетербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: