РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
по делу № 2-2518/2023 (43RS0003-01-2023-002256-66)
15 ноября 2023 года г. Киров
Первомайский районный суд г. Кирова в составе председательствующего судьи Бармина Д.Ю., при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Роксэт-С» о возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Роксэт-С» о возложении обязанности. В обоснование требований указала, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: {Адрес}. На первом этаже многоквартирного дома открыт продовольственный магазин с предприятием общественного питания, принадлежащий ООО «Роксэт-С». Ответчик без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме использует общее имущество и совершил действия, направленные на его уменьшение. Так, на фасаде дома смонтирован короб системы вентиляции магазина, в стене, расположенной в арке, организовано отверстие для прокладки системы вентиляции, смонтирован вентиляционный короб, в кирпичной кладке пробиты вентиляционные отверстия. С учетом представленных уточнений просит обязать ООО «Роксэт-С» прекратить незаконное использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном {Адрес} путем восстановления общего имущества, разрушенного в результате прокладки вентиляции, а именно: восстановить кирпичную кладку фасада МКД со стороны {Адрес} г. Кирова в местах прокладки системы вентиляции; восстановить кирпичную кладку в автомобильном проезде (арке) МКД на левой (со стороны {Адрес}) несущей стене; восстановить кирпичную кладку стен со стороны двора МКД в местах прокладки вентиляционных каналов в количестве 5 штук.
Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО Фирма «Глобус», ООО УК «Промус», управление Роспотребнадзора Кировской области, государственная жилищная инспекция Кировской области.
Истец ФИО2, её представитель ФИО4 в судебном заседании требования иска поддержали, настаивали на его удовлетворении с учетом уточнений. Пояснили, что ответчиком использовано общее имущество собственников МКД в отсутствие их согласия, которое должно быть выражено в волеизъявлении всех собственников помещений в доме. Действия ответчика по монтированию системы вентиляции привели к уменьшению общего имущества. Система вентиляции смонтирована в период с 2010 по 2016 годы. Полагали, что заключенный {Дата} договор между ответчиком и ООО УК «Промус» на использование общего имущества является недействительным, поскольку заключен в нарушение требований закона, а именно в отсутствие согласия 2/3 собственников помещений в МКД.
Представитель ответчика ООО «Роксэт-С» ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал по доводам отзывы и дополнений. Пояснил, что начиная с 1997 года по указанному адресу функционирует предприятие общественного питания, в связи с чем по требованиям санитарно-эпидемиологического законодательства должна быть отдельная изолированная система вентиляции. В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что система вентиляции является изолированной. Решение Арбитражного суда Кировской области преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора не имеет. Действия ответчика прав и законных интересов истца не нарушают. Договор с ООО УК «Промус» основан на решении общего собрания, которое не оспорено.
Представители третьих лиц ООО Фирма «Глобус», ООО УК «Промус», управление Роспотребнадзора Кировской области, государственная жилищная инспекция Кировской области в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом, причины неявки неизвестны. В отзыве ООО УК «Промус» полагало требования искового заявления подлежащими удовлетворению.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, и оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ФИО2 является собственником {Адрес}, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от {Дата}.
Между ООО Фирма «Глобус» и ООО «Роксэт-С» {Дата} заключен договор аренды помещения, в соответствии с которым арендодатель (ООО Фирма «Глобус») передает, а арендатор (ООО «Роксэт-С») принимает во временное пользование помещение магазина общей площадью 1462,1 кв.м. (этаж первый, подвальный), расположенное по адресу: {Адрес}, кад. {Номер}.
В соответствии с п. 1.2 указанного договора помещение используется для осуществления предпринимательской деятельности (розничная торговля, оказание услуг общественного питания, других услуг, иное).
На основании акта приема-передачи нежилого помещения от {Дата} помещение передано с существующими инженерными системами, обеспечивающими надлежащую его эксплуатацию, в том числе системой вентиляции, включающей в себя вентиляцию кулинарного отдела в виде изолированных воздуховодов с механическим побуждением с выводом на крышу здания.
Из акта приемки выполненных работ от {Дата} следует, что подрядчиком в лице ООО «Вятка-нефтепродукт» по заданию заказчика (ООО «Роксэт-С») выполнены работы по демонтажу воздуховода кулинарного отдела на фасадной части супермаркета по адресу: {Адрес}.
{Дата} ООО «Вятка-нефтепродукт» выполнены работы по монтажу воздуховода кулинарного отдела на фасадной части супермаркета на место прежнего крепления, что подтверждается актом приемки выполненных работ от {Дата}.
Государственной жилищной инспекцией Кировской области по результатам внеплановой выездной проверки, проведенной в период с {Дата} по {Дата} на основании приказа от {Дата}, ООО УК «Промус» выдано предписание от {Дата} об обязании устранить факты незаконного уменьшения размера общего имущества МКД и его использования при прокладке системы вентиляции магазина «Глобус» по несущим ограждающим конструкциям МКД.
Из решения Арбитражного суда Кировской области от {Дата} по делу № {Номер}, а также материалов проверки Государственной жилищной инспекции Кировской области следует, что на главном фасаде МКД с 1 по 5 этаж смонтирован короб системы вентиляции магазина «Глобус»; в арке МКД, в кирпичной кладке несущей стены, организованы отверстия для прокладки системы вентиляции, смонтирован вентиляционный короб, закрепленный на наружной стене; в кирпичной кладке дворового фасада пробиты вентиляционные отверстия.
Обращаясь в суд с настоящим иском истец указала, что ответчик допустил использование общего имущества собственников помещений в доме путем монтажа элементов системы вентиляции на фасаде и несущих стенах и совершил действия, направленные на уменьшение общего имущества. Указанные действия совершены в отсутствие согласия собственников помещений в доме, чем нарушены права ФИО2, в том числе на благоприятные условия проживания.
На основании пунктов 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статьей 247 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
На основании статей 249 и 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.
Согласно пп. 3 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Пунктом 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
В силу приведенных норм права фасад многоквартирного дома, несущие стены входят в состав общего имущества. Факт размещения на указанных элементах многоквартирного дома конструкций системы вентиляции, используемых ответчиков в предпринимательской деятельности, подтвержден материалами дела.
Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
Аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021 год), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации {Дата} (пункт 26).
Таким образом, предусмотренное пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.
В судебном заседании подтверждено, что в результате размещения элементов системы вентиляции на фасаде многоквартирного дома со стороны {Адрес}, в автомобильном проезде (арке), на стенах дворового фасада уменьшен состав общего имущества собственником помещений за счет разборки кирпичной кладки.
Поскольку при размещении элементов системы вентиляции на фасаде многоквартирного дома и несущих стенах предполагается использование общего имущества собственников помещений здания, которое как следует из представленных фотоматериалов выходит за пределы нежилого помещения используемого ООО «Роксэт-С», такое пользование возможно только при наличии согласия собственников помещений жилого дома, полученного в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом РФ.
Однако согласие собственников многоквартирного дома на совершение данных действий не получено.
Доводы представителя ответчика, что система вентиляции продовольственного магазина и предприятия общественного питания существует с момента ввода здания в эксплуатацию в {Дата} году, ответчик не совершал действий по монтажу системы вентиляции, судом отклоняются.
Представленные в материалы дела фотографии {Адрес}, в том числе истребованные по запросу суда из КОГБУ «Центральный государственный архив Кировской области», подтверждают, что по состоянию на {Дата} гг., а также на {Дата} год система вентиляции на фасаде многоквартирного дома со стороны {Адрес} отсутствовала, а её монтаж был осуществлен не позднее {Дата} года.
Об использовании общего имущества собственником помещений многоквартирного дома свидетельствуют фотографии автомобильного проезда арки, на которых зафиксированы отверстие в несущей стене для прокладки системы вентиляции, вентиляционный короб, а также фотографии дворового фасада, подтверждающие монтаж вентиляционных отверстий в количестве 5 штук.
Доказательств, подтверждающих, что система вентиляции магазина и предприятия общественного питания в том виде, в котором она существует в настоящий момент, существовала на дату ввода дома в эксплуатацию в {Дата} году, материалы дела не содержат.
Ссылка на заключение АНО «Институт негосударственной экспертизы» от {Дата}, в котором сделан вывод, что при проектировании и строительстве многоквартирного дома инженерные коммуникации, в том числе вентиляционное оборудование и воздуховоды предусмотрены изначально, сразу проложены и прикреплены к строительным конструкциям дома, как к несущим стенам, так и к фасаду здания, судом не может быть принята во внимание, поскольку каких-либо объективным данных, указывающих на данный вывод, заключение не содержит, проверить его обоснованность не представляется возможным.
В любом случае нормы гражданского и жилищного законодательства, регламентирующие вопросы использования общего имущества собственником помещений в доме, подлежат применению, если спорная система вентиляции существовала на момент сдачи дома в эксплуатацию.
Отсутствие согласия собственников помещений в жилом доме на использование общего имущества само по себе является нарушением их права общей долевой собственности, в связи с чем доводы ответчика об отсутствии нарушений прав истца со ссылкой на расчет рассеивания выбросов ООО ПЭБ «Авторитм», протоколы лабораторных испытаний ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии Кировской области», подлежат отклонению.
В материалы дела представлен договор об использовании объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме от {Дата}, заключенный между ООО «Промус» и ООО «Роксэт-С».
Из договора следует, что он заключен на основании пункта 8 протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном {Адрес} от {Дата}, в соответствии с которым принято решение о предоставлении управляющей компании права на заключение договоров об использовании общего имущества МКД и использование поступивших денежных средств на содержание и ремонт общего имущества МКД.
Предметом договора выступает часть общего имущества собственников помещений в доме, которое предоставляется во временное пользование ООО «Роксэт-С». В состав общего имущества включаются наружные стены и кровля для целей прокладки и крепления воздуховодов вентиляции вентиляционного оборудования магазина с кулинарным отделом, расположенного на первом и подвальном этажах дома.
Как указывалось ранее по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Из буквального толкования указанной нормы следует, что собственники могут принять решение о передаче общего имущества в пользование третьим лицам, в данном случае ООО «Роксэт-С». Однако решение о предоставлении в пользование ООО «Роксэт-С» общего имущества для осуществления деятельности не принималось.
Договор между ООО «Промус» и ООО «Роксэт-С» не является основанием законности использования последним общего имущества собственников помещений в доме, поскольку в силу императивных требований жилищного законодательства только собственники помещений путем принятия решения на общем собрании могут разрешить вопрос о передачи имущества в пользование другим лицам. Делегирование управляющей компании полномочий по распоряжению общим имуществом законодательством не регламентировано.
Статьей 304 Гражданского кодекса РФ определено, что собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца (пункт 45).
Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (пункт 47).
Установив фактические обстоятельства дела и применив к правоотношениям сторон указанные нормы материального права суд удовлетворяет исковые требования ФИО2 и возлагает на ответчика обязанность прекратить незаконное использование общего имущества путем восстановления кирпичной кладки фасада многоквартирного дома со стороны {Адрес} {Адрес} в местах прокладки системы вентиляции; кирпичной кладки в автомобильном проезде (арке) многоквартирного дома на левой несущей стене (со стороны {Адрес}); кирпичной кладки стен со стороны двора многоквартирного дома в местах прокладки вентиляционных каналов в количестве 5 штук.
Суд соглашается с доводами ответчика, что эксплуатация предприятия общественного питания невозможна без оборудования системы вентиляции. Однако данное обстоятельство не может нивелировать законодательно установленную процедуру получения согласия собственником помещений в многоквартирном доме на использование общего имущества.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ООО «Роксэт-С» о возложении обязанности удовлетворить.
Обязать ООО «Роксэт-С», ИНН {Номер}, прекратить незаконное использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном {Адрес} путем восстановления:
- кирпичной кладки фасада многоквартирного дома со стороны {Адрес} в местах прокладки системы вентиляции;
- кирпичной кладки в автомобильном проезде (арке) многоквартирного дома на левой несущей стене (со стороны {Адрес});
- кирпичной кладки стен со стороны двора многоквартирного дома в местах прокладки вентиляционных каналов в количестве 5 штук.
Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Первомайский районный суд г. Кирова в течение месяца после принятия решения в окончательной форме.
Судья /подпись/ Д.Ю. Бармин
Мотивированное решение изготовлено 21.11.2023.