Дело № 3а-113/2023
УИД 26OS0000-04-2022-000458-83
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ставрополь 04 апреля 2023 года
Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,
при секретаре судебного заседания Четвериковой Л.В.,
с участием представителя административного истца ФИО2 – ФИО3,
представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО4,
представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ФИО2 обратился с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.
В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат нежилые здания с кадастровыми №, расположенные на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью 12207 кв.м, вид разрешенного использования: для иных целей, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № установлена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 39 739 156,08 рублей.
Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как собственника объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке и имеющего исключительное право выкупа земельного участка по его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной, определенной в отчете об оценке, составленном оценщиком ФИО6 от 22 декабря 2022 года № 61/2022 по состоянию на 01 января 2019 года в размере 20 518 000 рублей.
Административный истец ФИО2 извещенный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, сведений о причинах неявки суду не представил, об отложении слушания дела не ходатайствовал.
Представители заинтересованных лиц: филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю (ранее Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю), администрации г. Ставрополя, КУМИ г. Ставрополя, извещенные о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО7 в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя данного Управления.
В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.
Представитель административного истца ФИО2 - ФИО3, административные исковые требования поддержала, уточнив их в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.
Представители административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО4 и заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО5, возражали против удовлетворения административного иска, полагали, что кадастровая стоимость земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не высказали.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.
На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.
В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец ФИО2 27 декабря 2022 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В пункте 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилые здания с кадастровыми №, расположенные на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым № площадью 12207 кв.м, вид разрешенного использования: для иных целей, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 05 октября 2021 года № б/н, от 18 декабря 2022 года № КУВИ-001/2022-224551328.
По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № установлена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 39 739 156,08 рублей, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 16 декабря 2022 года № КУВИ-001/2022-224551123.
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчёт об оценке, составленный оценщиком ФИО6 от 22 декабря 2022 года № 61/2022, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 39 739 156,08 рублей.
В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной автономной некоммерческой организацией АНО судебно-экспертным бюро «Профи» № 48 рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым № по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 22 045 231,65 рублей.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом АНО судебно-экспертному бюро «Профи» ФИО8, в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.
Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов.
В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.
Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.
Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.
Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.
При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.
В экспертном исследовании представлен подробный расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с обоснованием всех использованных экспертом корректировок, а также отражением механизма произведенных расчетов. Приведено обоснование корректировок, которые, по мнению эксперта, применению не подлежали.
Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемых объектов по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.
Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.
Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.
Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.
Отчет об оценке, составленный оценщиком ФИО6 не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, поскольку ее величина опровергается выводом судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемого объекта.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение выкупной стоимости земельного участка, подлежащий исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.
В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта капитального строительства по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений, установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как собственника объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке и имеющего исключительное право выкупа земельного участка по его кадастровой стоимости.
Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № в размере рыночной по состоянию на 01 января 2019 года, подлежат удовлетворению.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
Административное исковое заявление ФИО2 поступило в суд 27 декабря 2022 года.
Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью 12207 кв.м, вид разрешенного использования: для иных целей, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 01 января 2019 года в размере 22 045 231 (двадцать два миллиона сорок пять тысяч двести тридцать один) рубль 65 (шестьдесят пять) копеек.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым №
Настоящее административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества поступило в Ставропольский краевой суд 27 декабря 2022 года.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 18 апреля 2023 года.
Судья В.А. Кострицкий