Дело № 2-35/2025
УИД: 26RS0017-01-2024-002230-37
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 февраля 2025 года город Кисловодск
Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Зыбаревой Е.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пшуковой А.Н. с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя истца ФИО1 в порядке передоверия адвоката ФИО6, представителя ответчика администрации города-курорта Кисловодска по доверенности ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании с ведением аудиопротоколирования гражданское дела по исковому заявлению ФИО1 к администрации города-курорта Кисловодска о признании права собственности на нежилое помещение,
установил:
Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации города-курорта Кисловодска о признании права собственности на нежилое помещение, мотивируя свои требования тем, что ФИО1 на земельном участке площадью 170 кв.м. (на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ) построил нежилое здание-магазин площадью 150,5 кв.м. на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок расположен по адресу: <адрес> - А категории земель населенных пунктов с целевым назначением – под строительство магазина (кадастровый №), что подтверждается выпиской из ЕГРЕН от ДД.ММ.ГГГГ.
В связи изменением финансового положения и расторжения договора аренды, но заключенного позже (ДД.ММ.ГГГГ) нежилое здание -магазин был построен своими силами с отхождением от проектной документации подготовленной Архитектурным проектно-художественным предприятием ООО «АРХИАРТ». Вместо нежилого здания состоящего из 2х этажей, 9 помещений, общей площадью 291,56 кв.м., было построено одноэтажное здание общей площадью 150,5 кв.м.. Согласно технического паспорта БТИ по состоянию на февраль 2015 г. и экспликации на поэтажный план здания после строительства нежилого здания объекта капитального строительства - магазин — литера Б площадью 150,5 кв.м состоящее из 3х помещений.
В 2015 году после окончания строительства магазина ФИО5 обратился в управление Архитектуры и Градостроительства администрации города курорта Кисловодска с заявлением о внесении изменений в проектную документацию в связи с постройкой магазина меньшей площади, но ответа так и не получил. Подключить магазин к сетям инженерно-технического обеспечения получилось только с 2019 года.
В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Управление архитектуры - и градостроительства администрации города курорта Кисловодска с вопросом выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но ему было отказано, поэтому он обратился в суд за зашитой своих нарушенных прав.
Однако, данный объект выполнен с соблюдением всех установленных нормативов, не нарушает права и охраняемые законом интересы других и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На основании изложенного, истец просит суд признать за ФИО1 право собственности на объект капитального строительства нежилое здание магазин — литер «Б» общей площадью 150,5 кв.м расположенное по адресу: <адрес>А.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представитель истца ФИО1 в порядке передоверия адвокат ФИО6, исковые требования поддержали, просили суд удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, добавив, что помещение построено в 2015 году на основании выданного разрешения на строительство площадью застройки 170 кв.м., что полностью соответствует и в настоящее время, за границы земельного участка объект не выходит, не чьи прав не нарушает, в том числе и администрации, поскольку на протяжении 10 лет никаких претензий ни с чьей стороны не было.
Представитель ответчика администрации города-курорта Кисловодска по доверенности ФИО7, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, пояснила, что при строительстве помещения не соблюдены отступы от границ смежных земельных участков, что является препятствием для признания права собственности, поскольку нарушены правила землепользования, а нарушение земельного законодательства при возведении объекта недвижимости являются существенными нарушениями, а также вид разрешенного использования земельного участка не соответствует, поскольку предоставлялся под строительство магазина, а в настоящее время магазин уже построен. В настоящее время правила землепользования предусматривают отступы для земельных участков площадью более 150 кв.м. 3,5 метра.
Истец ФИО1., будучи извещенным о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание для представления своих интересов направил представителей ФИО2 и ФИО6
Представитель третьего лица Управления градостроительства и архитектуры администрации города-курорта Кисловодска, будучи извещенными о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе и в порядке ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явился, причин уважительности неявки суду не представлено, об отложении просьб не заявлено.
Принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется рассмотрение дела в разумный срок, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным провести судебное заседание в отсутствие истца и третьего лица.
Суд, выслушав представителя истца/ответчика, представителя ответчика/истца, исследовав материалы дела, оценив по правилам ст. ст. 12,56,67 ГПК РФ собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка №ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (в районе <адрес>А), для использованияв целях: под строительство магазина, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемому к настоящему договору аренды и являющимся неотъемлемой частью, общей площадью 170 кв.м. сроком по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно проектной документации на строительство магазина по <адрес>А в <адрес>, выполненной в 2014 году Архитектурным проектно-художественным предприятием ООО «АРХИАРТ» технические решения, принятые в рабочих чертежах, соответствуют требованиям эколого-санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действущих на территории по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровьяэксплуатациюобъекта при соблюдении предусмотренных рабочими чертежами мероприятий.
Согласно техническому паспорту нежилого здания по <адрес>А в <адрес> выполненному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ годаплощадь участка по документам – 170 кв.м., застроенная площадь – 169,8 кв.м. (раздел II Экспликация земельного участка).
Согласно техническому плану здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание по <адрес>А в <адрес>: год завершения строительства – 2015, площадь здания – 150,5 кв.м., из заключения кадастрового инженера (в Техническом плане здания) следует, что кадастровые работы проводилисьв отношении нежилого здания Лит. Б, находящегося по адресу: <адрес>А, расположенного в пределах земельного участка с кадстровым номером № При проведении кадастровых работ выявлено, что согласно разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ возведено нежилое здание – лит Б, общей площадью 150,5 кв.м. Данный технический план подготовлен для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Адрес объекта указан в соответствии с разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, количество этажей и материал стен указаны на основании декларации от ДД.ММ.ГГГГ, заполненной арендатором земельного участка. Учитывая изложенное, предлагает при осуществлении кадастрового учета включить в реестр сведения об общей площади нежилого здания в соответствии со строкой 9 раздела «Характеристики здания» технического плана здания.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, в лице своего представителя по доверенности ФИО2 обратился с заявлением к начальнику Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска с заявлением с просьбой ввести в эксплуатацию нежилое здание (магазин) по адресу: <адрес>А, расположенный на земельном участке площадтю 170 кв.м., согласно договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, входящий № от ДД.ММ.ГГГГ.
Сведений о рассмотрении заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ ни администрацией города-курорта Кисловодска, ни Управлением архитектуры, градостроительства и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска не представлено, при этом сторона истца, подтвердила в судебном заседании, что это заявление так и не было рассмотрено, ответа не получено, в связи с чем, истец был вынужден обратится в суд.
Согласно заключению эксперта №/Стз-24 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертами ООО «Техгеостройэксперт» стоимость объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>А составляет 5 423 631,90 рублей.
Статьей 51 ГрК РФ установлен порядок выдачи разрешений на строительство.
В силу положений части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства.
Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
Порядок выдачи разрешений на ввод объекта в эксплуатацию регламентирован статьей 55 ГрК РФ.
В соответствии с частью 1, 2, 5 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" или Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (п. 25).
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26).
Материалы настоящего гражданского дела указывают, что ФИО1 на предоставленном ему на праве аренды земельном участке под строительство магазина построен на основании разрешения на строительство возведен объект капитального строительства – нежилое здание – магазин, при этом истцом предпринимались меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако органом местного самоуправления не предприняты меры к его выдаче либо к отказу в выдаче, как и не представлены суду доказательства, содержащие сведения о том, что уполномоченным органом производился осмотр спорного объекта в целях принятия решения о вводе в эксплуатацию либо об отказе в его выдаче, ни в административном порядке ни в судебном порядке орган местного самоуправления практически на протяжении десяти лет не обращался с требованиями, как о признании постройки самовольной, так и о его сносе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Данная норма права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.
В процессе рассмотрения спора, с целью установления юридически значимых обстоятельств по делу, определением Кисловодского городского суда от 05..12.2024 года, назначена судебная строительно-техническая, землеустроительная экспертиза.
Согласно выводам заключения эксперта №-Э-24 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному Федеральным государственным автономным образовательным учреждением высшего образования «Северо-Кавказский Федеральный Университет (СКФУ) Научно-образовательный центр судебной экспертизы и экспертных исследований установлено, что: объект капитального строительства, расположенный на земельном участке общей площадью 170 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> (в районе <адрес>А), закончен строительством.
Строительно-монтажные работы, произведенные при строительстве объекта экспертизы, носят капитальный характер. Объекта строительства имеет заглубленную часть - ленточный ж/б фундамент, связанный с несущими стеновыми конструкциями – системой ж/б колонн и ригелей, заполнение - стеновые бетонные блоки.
Осуществлено присоединение законченного строительством объекта к сетям инженерно-технического обеспечения:
- сетям холодного водоснабжения (ХВС) – т.1., л.д.68;
- системе центрального отопления – т.1., л.д.67.
Степень готовности объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке общей площадью 170 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> (в районе <адрес>А) – 100%.
Сопоставив данные, полученные при проведении технического обследования с нормативной документацией в области строительства (градостроительства) можно сделать заключение, что назначение нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> (в районе <адрес>А) и его использование соответствует виду разрешенного использования земельного участка – «под строительство магазина».
Объект экспертизы соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, экологическим, санитарно-гигиеническим нормам, правилам и требованиям, не создает угрозу жизни и здоровья граждан, законным интересам иных лиц.
Проведя натурное обследование объекта экспертизы с использованием аппаратуры геодезической спутниковой EFT M1 GNSS, сопоставив с координатами границ ЗУ установлено, что объект капитального строительства, расположенный на земельном участке общей площадью 170 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (в районе <адрес>А), находится в границах земельного участка с кадастровым номером 26:34:130249:45, <адрес> (в районе <адрес>А).
Суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключений судебной строительно-технической, землеустроительной экспертизы, оценочных экспертиз №-Э-24 от ДД.ММ.ГГГГ, №/Стз-24 от ДД.ММ.ГГГГ соответственно, поскольку проведены компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующей области экспертизы, рассматриваемые экспертизы проведены в соответствии с требованиями Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГг. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Заключения экспертов подробно, мотивированы, обоснованы, согласуется с материалами дела, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, имеют значительный стаж работы по специальности и стаж экспертной работы, ввиду чего оснований не доверять выводам экспертиз у суда не имеется.
Указанные экспертные заключения суд признает допустимым доказательством по делу, полученным с соблюдением установленного процессуального порядка, данное заключение суд полагает возможным положить в основу решения.
Из заключения эксперта №-Э-24 от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что на момент проведения исследования объект экспертизы расположен во втором округе санитарной охраны <адрес> и согласно ныне действующему Постановлению администрации города-курорта <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 398 "Об утверждении Правил землепользования и застройки территории городского округа города-курорта <адрес>" (с изменениями и дополнениями) исследуемый объект расположен в территориальной зоне ПД. Зона производственной деятельности.
При этом, на момент выдачи разрешения на строительство №Ru26305000-43 от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, а также на момент завершения строительства в 2015 года спорного объекта, что подтверждается технической документацией, в <адрес> действовали правила землепользования и застройки, утвержденные Решением Думы города-курорта <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 137-39 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Правил землепользования и застройки части городского округа города-курорта Кисловодска", в соответствии с которыми и был в дальнейшем заключен как договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ под строительство магазина, так и выдано разрешение на строительство №Ru26305000-43 от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.
При таких обстоятельствах, исходя из того, что судебный акт не должен порождать правовую неопределенность судьбы спорного объекта недвижимости (либо признание право собственности на строение, либо его снос, при том, что таких встречных требований заявлено не было), суд, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, а также доказательства, представленные истцом, в подтверждение доводов о законности возведения им нежилого здания и не представление доказательств, со стороны ответчика в обоснование своих возражений, которые бы опровергали их содержание, приходит к выводу, что объект капитального строительства нежилое здание магазин — литер «Б» общей площадью 150,5 кв.м расположенное по адресу: <адрес>А. возведен истцом на основании разрешительной документации, не выходит за границы предоставленного, на основании договора аренды, земельного участка, строение возведено без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан находящихся в непосредственной близости от объектов, иного суду не представлено, в связи с чем, суд приходит к выводу, что заявленные требования истца о признании за ним права собственности на объект капитального строительства нежилое здание магазин — литер «Б» общей площадью 150,5 кв.м расположенное по адресу: <адрес>А подлежат удовлетворению.
В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ - стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истцом ФИО1 заявлено требование о признании права собственности на недвижимость, однако оплачена государственная пошлина в сумм 3 000 рублей (чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ), следовательно госпошлина при подаче иска должна быть рассчитана от стоимости этой недвижимости (п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, Письма Минфина России от ДД.ММ.ГГГГ N 03-05-06-03/3979, от ДД.ММ.ГГГГ N 03-05-06-03/28654), следовательно, в доход муниципального образования <адрес> подлежит взысканию с ФИО1 сумма госпошлины в размере 58 965 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь положениями ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к администрации города-курорта Кисловодска о признании права собственности на нежилое помещение – удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на объект капитального строительства нежилое здание магазин — литер «Б» общей площадью 150,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>А.
Взыскать с ФИО1 в доход муниципального образования город-курорт Кисловодск государственную пошлину в сумме 58 965 рублей.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности в соответствующем государственном учреждении.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.
Судья подпись Е.А. Зыбарева
Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья подпись Е.А. Зыбарева
Решение суда по состоянию на
ДД.ММ.ГГГГ в законную силу не вступило.
Судья Е.А. Зыбарева