РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 24 июня 2025 года

Бутырский районный суд адрес в составе председательствующего федерального судьи Завьяловой С.И., при секретаре фио, с участием прокурора фио, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 02-1945/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, выселении,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, обратилась в Бутырский районный суд адрес с исковым заявлением к ФИО2, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, о признании договора от 08.04.2023 купли-продажи квартиры по адресу: адрес, недействительным на основании ст. 168, ст. 178 ГК РФ, применении последствий недействительности сделки, выселении и взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что в период с 28.03.2023г. по 14.04.2023г. неустановленные лица, представлявшиеся сотрудниками полиции, следственного комитета и ЦБ РФ, путем обмана и введения истца в заблуждение, склонили ее к продаже принадлежащей ей на праве собственности квартиры по адресу: адрес, якобы, в целях поимки мошенников, похитивших ранее денежные средства со счетов истца. 08.04.2023г. истец продала квартиру ФИО2, снялась сама и сняла всех зарегистрированных в квартире лиц с регистрационного учета. Заключение договора купли-продажи квартиры и расчеты проходили в АКБ «Фора-Банк». Регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи квартиры осуществлялась в электронном виде. 11.04.2023г. истец забрала денежные средства из сейфа в АКБ «Фора-Банк». Поскольку лицо, представившееся сотрудником СК РФ, для передачи денег не явилось, неизвестные истцу лица попросили переводить денежные средства по частям через Киви Банк (АО), ПАО МТС-Банк, банкоматы Банка ВТБ (ПАО) на номера разных банковских карт, что истец и сделала. Осознав, что ее обманули, истец обратилась в полицию с соответствующим заявлением. Постановлением СО Отдела МВД России по адрес от 15.04.2023г., возбуждено уголовное дело № 12301450025000410 по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, по которому истец признана потерпевшей. По мнению истца, она была введена в заблуждение организованной группой мошенников, факт подписания ею договора купли-продажи квартиры и совершения иных юридических значимых действий сам по себе не свидетельствует о наличии её воли на отчуждение квартиры, поскольку добровольность действий истца, как жертвы мошенничества, не связана с её действительной волей, в связи с чем, просит признать оспариваемый договор купли-продажи квартиры недействительным, применить последствия недействительности сделки и возвратить квартиру в ее собственность.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, исковые требования с учетом их уточнения поддержал и настаивала на их удовлетворении в полном объеме, по доводам приведенным в иске.

Ответчик фио и его представитель по доверенности фио в судебное заседание явились, исковые требования не признали и просили суд отказать в их удовлетворении в полном объеме, при этом указав, законные основания для признания договора купли-продажи недействительным отсутствуют, об обстоятельствах истца, предшествующих совершению данной сделки, ответчику ничего известно не было. При совершении сделки, всех взаиморасчетов, при передаче квартиры присутствовали истец и ответчик, лично расписывались во всех документах, истец самостоятельно представила все запрошенные для подтверждения юридической чистоты сделки документы, тем самым подтверждая свое намерение совершить сделку.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела по существу извещались надлежащим образом, в судебное заседание не явились по неизвестной суду причине.

Принимая во внимание, что участвующие в деле лица, извещались судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на сайте Бутырского районного суда адрес по адресу: https://mos-gorsud.ru/rs/butyrskij, суд с учетом положений п. п. 4, 5 ст. 167 ГПК РФ, п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений п. п. 63 - 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Председательствующий, выслушав пояснения сторон явившихся в судебное заседание, изучив доводы искового заявления и пояснений к ним, исследовав письменные материалы гражданского дела и установив значимые для дела обстоятельства, с учетом позиции прокурора полагавшего, что в удовлетворении исковых требований следует отказать, приходит к следующему.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу положений ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец в числе доводов искового заявления указала, что в результате мошеннических действий неустановленных лиц, истец была введена в заблуждение относительно существа совершаемой сделки купли-продажи спорного жилого помещения по адресу: адрес, при этом факт подписания истцом договора купли-продажи квартиры и совершения иных юридических значимых действий сам по себе не свидетельствует о наличии действительной воли истца на отчуждение квартиры, в пользу ответчика и (или) иных лиц.

Анализируя доводы истца последовательно изложенные в исковом заявлении и реализуя представленные суду полномочия по выбору правовых норм квалификации заявленных истцом требований, а также определения юридически значимых обстоятельств для разрешения заявленного спора, суд исходит из следующего.

В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно п.п.1, п.п.2 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.п.1, 2 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п.1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона заблуждается в отношении природы сделки (п.п.3); сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п.п.5).

По смыслу указанной статьи, заблуждение может проявляться в том числе в отношении обстоятельств, влияющих на решение того или иного лица совершить сделку. В подобных случаях воля стороны, направленная на совершение сделки, формируется на основании неправильных представлений о тех или иных обстоятельствах, а заблуждение может выражаться в незнании каких-либо обстоятельств или обладании недостоверной информацией о таких обстоятельствах.

Согласно адрес письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 №162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего, если другая сторона по сделке знала или должна была знать об обмане. Такая осведомленность стороны сделки предполагается, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Для признания сделки недействительной имеет правовое значение не только наличие (факт совершения) обмана (введение в заблуждение), но также имеет правовое значение кем был совершен обман (заблуждение) - стороной сделки или третьим лицом. В случае совершения обмана третьим лицом необходимо установить знала или не знала сторона об обмане, являлось ли третье лицо её представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Материалами гражданского дела установлено, что истец ФИО1 являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: адрес; право собственности ФИО1 зарегистрировано 05.07.2005г., о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации № 77-77-02/022/2005-767.

В названном жилом помещении, по месту постоянного проживания, помимо истца ФИО1, был зарегистрирован несовершеннолетний сын последней ФИО1 – фио

07.04.2023г. ФИО1 и её несовершеннолетний сын фио были сняты с регистрационного учета по вышеназванному адресу.

08.04.2023г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес. Продажа квартиры осуществлялась в АКБ «Фора-Банк» по адресу: адрес.

Со стороны продавца, на сделке купли-продажи квартиры, присутствовало привлеченное истцом агентство «МИЭЛЬ» (ООО «Чистые пруды»), на основании договора с продавцом на поиск покупателя и сопровождение от 08.04.2023г.; а также агентство недвижимости «АН Планета» в лице фио

Согласно п. 5 договора купли-продажи стоимость квартиры составила 12.000.000р. В действительности, с учетом фактической согласованной сторонами стоимости, квартира была продана истцом за 9.600.000р., что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

08.04.2023г. сторонами сделки арендованы два банковских сейфа №№ 52, 62 в АБК «Фора-Банк» на временное пользование для хранения денежных средств и ценных бумаг, что подтверждается договорами от 08.04.2023 № 1021/23-С от имени ФИО2 и № 1020/23-С от имени ФИО1

При заключении сделки, истцом собственноручно была написана расписка, о получении от покупателя прописанной в договоре суммы в размере 12.000.000р., а покупателем составлена расписка в получении от продавца денежных средств в размере 2.400.000р., составляющих разницу между договорной стоимостью в размере 12.000.000р. и реально согласованной сторонами стоимостью квартиры в размере 9.600.000р. Расписки истца на сумму 12.000.000р. и ответчика на сумму 2.400.000р. подтверждают факт того, что сторонами в действительности была согласована стоимость квартиры в размере 9.600.000р. В один из сейфов были заложены денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры в согласованном сторонами размере, расписка ответчика о получении от истца денежных средств в размере 2.400.000р. и акт приема-передачи квартиры, датированный 14.04.2023г., в другой сейф были заложены расписка ФИО1 о получении от ФИО2 денежных средств в размере 12.000.000р. и акт приема-передачи квартиры, датированный 14.04.2023г. Условиями доступа к сейфам являлось предоставление оригинала Выписки из ЕГРН с отметкой о государственной регистрации права собственности на квартиру, в которой правообладателем должен был быть указан ФИО2 После чего сторонами были поданы документы на регистрацию.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру от ФИО1 к ФИО2 осуществлялась в электронном виде.

11.04.2023г. денежные средства по сделке получены истцом из банковской ячейки в размере 9.600.000р.

Вышеприведенные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались, при этом факт заключения истцом сделки в том числе с привлечением стороннего риелтора ООО «Чистые пруды», в своих показаниях подтвердил допрошенный по делу свидетель фио, указавший, что ранее с истцом знаком не был и оказывал риэлтерские услуги по спорной сделке на основании обращения истца.

Как судом отмечалось ранее, по утверждению истца, - спорный договор купли-продажи квартиры подписан ею (истцом) под влиянием заблуждения, на всем протяжении хищения денег и квартиры на неё оказывали серьезное психологическое давление неизвестные лица, представлявшиеся сотрудниками полиции, следственного комитета и ЦБ РФ. Звонки и сообщения от указанных мошенников в больших количествах поступали к ней целый день, они сообщали истцу о необходимых действиях для поимки мошенников в целях обеспечения безопасности своего имущества, при продаже квартиры «следователь» всегда был на связи, торопил, пугал. При этом истец искренне верила, что помогает правоохранительным органам в разоблачении мошенников, что договор купли-продажи квартиры, как и остальные юридически важные операции, носит формальный характер, заключен с целью предотвращения преступления в отношении хищения имущества, принадлежавшего на праве собственности истцу. По прошествии времени истец поняла, что ее обманули, после чего она обратилась в СО Отдела МВД России по адрес с соответствующим заявлением (КУСП за № 8922 от 15.04.2023).

Судом из СО ОМВД России по адрес истребованы копии материалов уголовного дела № 12301450025000410 по заявлению ФИО1 от 15.04.2023г., из которых следует, что - по результатам рассмотрения заявления СО Отдела МВД России по адрес возбуждено уголовное дело № 12301450025000410 по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Из постановления о возбуждении уголовного дела установлено, что в период времени с 28.03.2023г. по 14.04.2023г., неустановленное лицо, находясь в неустановленном следствием месте, имея умысел на хищение денежных средств, принадлежащих ФИО1, с целью личного незаконного материального обогащения, путем обмана и злоупотребления доверием, представившись сотрудниками банка и других ведомств, введя в заблуждение ФИО1 по поводу незаконного хищения денежных средств посредством оформления кредитов на имя последней, путем перевода на различные банковские счета через банкомат, а также залога в ломбард принадлежащего ей автомобиля и продажи квартиры № 67 в доме № 20 по адрес в адрес, получило от потерпевшей денежные средства на общую сумму сумма, что является особо крупным размером, после чего с похищенным скрылось, завладев денежными средствами на указанную сумму, принадлежащими ФИО1, а также повлекшее лишение права ФИО1 на жилое помещение, причинив своими действиями потерпевшей материальный ущерб, в особо крупном размере.

Как следует из постановления, все денежные средства по сделке квартиры, залога машины в ломбард и по кредитам перечислены истцом третьим лицам по их указанию, в ходе разбирательства установлены счета, по которым производились переводы денежных средств, принадлежащих истцу.

Постановлением Бутырского районного суда адрес от 21.04.2023, в рамках уголовного дела 12301450025000410 от 16.04.2023 наложен арест на квартиру по адресу: адрес стоимостью сумма, автомобиль марки марка автомобиля, г.н.з M 656 MA 199, идентификационный номер (VIN) VIN-код, 2008 года выпуска, расчётные счета: №№ 40817810211490003338, 40817810605611223309, 40817810111180026479, 40817810308660069099, открытые в адрес на неустановленное следствием лицо, совершившее данное преступление, на период предварительного следствия, запретив собственнику и иным владельцам имущества совершать любые действия по распоряжению им, в том числе путем совершения сделок, направленных на отчуждение имущества и обременение прав на данное имущество. Истец признана потерпевшей по данному уголовному делу.

Истец указывала, что для проведения сделки по продаже квартиры ей предоставлен контакт 8-925-401-07-07, по которому она созвонилась, однако адвокат ей сообщил, что приехать не сможет, так как занят другими делами. После чего ФИО1 самостоятельно оставила заявку в Яндекс-услугах и вся сделка происходила в присутствии адвоката компании «МИЭЛЬ» фио. Из объяснений Истца следует, что она в спорный период действовала под влиянием обмана третьих лиц, в результате чего у истца сложилось неправильное представление об обстоятельствах совершения сделки и её последствиях (истец думала, что помогает правоохранительным органам в разоблачении мошенников и возвратит похищенные ранее у неё денежные средства).

Ответчик фио в ходе судебного разбирательства пояснял, что истца не вводил в заблуждение, не обманывал, об обстоятельствах, указанных истцом и предшествующих совершению данной сделки, ему ничего не известно, является добросовестным приобретателем спорного имущества. При совершении сделки, всех взаиморасчетах, при передаче квартиры присутствовали истец и ответчик, лично расписывались во всех документах, истец самостоятельно представила все запрошенные для подтверждения юридической чистоты сделки документы, в том числе медицинские справки, отдавала отчет своим действиям, тем самым подтверждая свое намерение совершить сделку.

Согласно представленным в материалах дела доказательствам, в том числе копии материалов уголовного дела, следует, что обман и введение истца в заблуждение, при наличии такового, были совершены третьими неустановленными следствием лицами, в материалах дела отсутствуют какие-либо достаточные доказательства свидетельствующие, о неправомерном поведении ответчика или введения истца в заблуждение относительно природы заключаемой сделки. Причастность ответчика к хищению денежных средств Истца материалами дела не доказана, обвинительный приговор в отношении ответчика не выносился.

Доводы истца о не размещении объявления о продаже квартиры через средства массовой информации, а поиск покупателей через «инвесторов» по номерам телефонов, предоставленным со слов ФИО1 неким фио, не свидетельствует о недействительности оспариваемого договора купли-продажи, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик причастен к каким-либо мошенническим действиям, совершенным в отношении Истца. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что третьи, неустановленные следствием, лица содействовали ответчику в совершении сделки, либо являлись его представителем, либо его работниками.

Являются недостоверными, опровергаются материалами дела, не свидетельствуют о недействительности оспариваемого договора купли-продажи, доводы истца о том, что истец не заключала с агентством недвижимости договор на оказание риэлтерских услуг.

Вместе с тем, незаключение или заключение договора с агентством недвижимости по смыслу действующего законодательства не свидетельствует о незаконности (недействительности) заключенного и исполненного сторонами договора. При этом, доводы ФИО1 касательно обстоятельств заключения оспариваемого договора купли-продажи со ссылками на то, что ей предоставили список номеров телефонов не агентов, а «частных инвесторов», которые осуществляют срочный (2 дня) выкуп квартир по цене существенно ниже рыночной и только за наличные, что не является обычной практикой для агентств недвижимости, из предоставленного списка приехали представители двух инвесторов, одним из них был фио, противоречат ранее данным ей объяснениям, как в рамках настоящего дела, так и в рамках проведенной проверки органами полиции по её заявлению, а также противоречат другим имеющимся в материалах дела доказательствам.

Согласно имеющемуся в материалах дела рапорту ст. оперуполномоченного ОУР Отдела МВД России по адрес ФИО1 обзвонила более 10 организаций и в конечном итоге приехали два агента, которые осмотрели квартиру и документы. Один из риэлторов отказался от сделки, т.к. его смутили срочные сроки продажи, второй риэлтор АН «Планета» фио, со всем согласился и пояснил, что для срочности необходимо подать электронную заявку на снятие с регистрационного учета, т.к. им нужна была свободная квартира без прописок. ФИО1 самостоятельно обратилась в МФЦ, где подала заявки и собрала пакет документов о том, что она не состоит на учете в ПНД и НД, а также прочие справки необходимые для совершения сделки купли-продажи. Ответчик узнал о продаже Истцом квартиры 31.03.2023 из информации, полученной от руководителя АН «Планета» фио, что в том числе следует из показаний фио Факт получения ответчиком информации о продаже квартиры от руководителя АН «Планета» фио также не свидетельствует о том, что ответчик каким-либо образом причастен к обману ФИО1 ответчик являлся покупателем квартиры, а не инвестором, как необоснованно ссылается истец.

Независимо от того, заключала или не заключала ФИО1 письменный договор с АН «Планета», факт сообщения самой ФИО1 различным лицам информации, посредством телефонных звонков, с целью поиска покупателей, свидетельствует о наличии у ФИО1 желания продать свою квартиру. Более того, согласно исковому заявлению ФИО1 при подписании договора купли-продажи присутствовали: она, её риэлтор из агентства «МИЭЛЬ» (ООО «Чистые пруды»).

В материалах гражданского дела представлен договор, заключенный между истцом и ООО «Чистые пруды» от 08.04.2023, в соответствии с которым ООО «Чистые пруды» обязалось оказать ФИО1 возмездные услуги, направленные на отчуждение Объекта недвижимости (квартиры), расположенного по адресу: адрес. В соответствии с п.2.1.1 – 2.2.5 договора ООО «Чистые пруды» обязалось осуществить поиск покупателей, консультировать по вопросам продвижения Объекта на рынке недвижимости, организовать подготовку документов для отчуждения объекта и т.д., т.е. ООО «Чистые пруды» фактически обязалось оказать риэлтерские услуги.

По ходатайству стороны истца, а также в целях правильного и всестороннего рассмотрения дела, определением суда от 13.11.2023 по настоящему делу назначена комплексная стационарная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФГБУ «НМИЦ ПН им. фио» Минздрава России.

Согласно заключению комиссии экспертов ФГБУ «НМИЦ ПН им. фио» Минздрава России от 18.04.2024 №270 фиоА каким-либо психическим расстройством в настоящее время не страдает; в юридически значимый период, подписания договора купли-продажи квартиры от 08.04.2023, у неё также не выявлялось какого-либо психического расстройства, поэтому ФИО1 была способна понимать социальную и юридическую суть совершенных ею правовых действий, могла понимать значение своих действий и руководить ими при подписании договора купли-продажи квартиры от 08.04.2023 (ответ на часть вопроса № 5). В связи с эмоционально-личностными особенностями ФИО1 в условиях направленного манипулятивного воздействия в период совершения купли-продажи квартиры от 08.04.2023, она действовала под влиянием заблуждения относительно природы сделки (ошибочного смыслового восприятия и оценки ситуации) (часть ответов на вопросы №1, №2, №3, №4, №5).

Согласно ч.3 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, учитывая непричастность ответчика к обману или заблуждению истца, выводы комиссии экспертов ФГБУ «НМИЦ ПН им. фио» Минздрава России в заключении от 18.04.2024 №270, относительно ошибочного смыслового восприятия и оценки ситуации истцом, в силу ч.2 ст.179 ГК РФ не являются достаточным основанием для признания сделки недействительной. При этом, заключением экспертизы от 18.04.2024 №270 установлено, что ФИО1 каким-либо психическим расстройством в настоящее время не страдает; в юридически значимый период, подписания договора купли-продажи квартиры от 08.04.2023, у неё также не выявлялось какого-либо психического расстройства, поэтому ФИО1 была способна понимать социальную и юридическую суть совершенных ею правовых действий, могла понимать значение своих действий и руководить ими при подписании договора купли-продажи квартиры от 08.04.2023 (ответ на часть вопроса № 5). Таким образом, вышеизложенное свидетельствует об отсутствии законных оснований для признания недействительной сделки на основании ст. 178 и ст. 179 ГК РФ.

Выводы заключения от 18.04.2024 №270 о том, что в связи с эмоционально-личностными особенностями ФИО1 в условиях направленного манипулятивного воздействия в период совершения купли-продажи квартиры от 08.04.2023, она действовала под влиянием заблуждения относительно природы сделки (ошибочного смыслового восприятия и оценки ситуации) не основаны на нормах права и имеющихся в материалах дела доказательствах.

Вместе с тем, суд относительно выводов эксперта о том, что ФИО1 действовала под влиянием заблуждения относительно природы сделки, полагает необходимым указать следующее.

Согласно п.12 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.10.2023, существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 №162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» заблуждение относительно природы сделки (статья 178 ГК РФ) выражается в том, что лицо совершает не ту сделку, которую пыталось совершить (например, думая, что заключает договор ссуды, дарит вещь). Имеющим существенное значение признается заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Правовая природа договора купли-продажи определяется содержанием взаимных прав и обязанностей сторон - продавец обязан передать покупателю определенное имущество, а последний обязан уплатить за него определенную цену.

Истец совершая сделку действовала последовательно и не одномоментно, перед совершением сделки истец обращалась в органы государственной власти адрес для сбора и подготовки документов необходимых для совершения сделки, обращалась в риэлтерские агентства для сопровождения сделки купли-продажи, а также самостоятельно присутствовала при подписании сделки, и подаче документов в МФЦ для регистрации договора купли-продажи.

Не может на себя не обращать внимание и то обстоятельство, что истец обладает достаточной юридической грамотностью, имеет высшее юридическое и педагогическое образование. Совершая сделку осознавала природу совершаемой сделки и правовые последствия возникающие из совершенной сделке купли-продажи, при этом настаивала на совершении сделки в порядке и на условиях описанных в договоре купли-продажи, и после совершения сделки самостоятельно обратилась в МФЦ для её регистрации.

Кроме-того, факт осознанности действий истца при совершении сделки купли-продажи, прослеживается и в осмотренной в судебном заседании видеозаписи, из которой следует, что истец самостоятельно показывает объект купли-продажи, последовательно и предельно ясно отвечает на вопросы покупателя и агента, и настаивает на совершении сделки купли-продажи.

Стороной истца в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено достаточных доказательств, что при совершении договора купли-продажи квартиры его воля была направлена на совершение какой-либо другой сделки. Напротив, из имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе видеозаписей показа (осмотра) квартиры до заключения договора купли-продажи и после его заключения, показаний свидетеля - риэлтора АН «Планета» - фио, который с момента возникновения у ФИО1 желания продать квартиру сопровождал сделку до момента получения ей денежных средств (протокол судебного заседания от 05.10.2023, письменных объяснений риэлтора ООО «Чистые пруды» фио и отзыва на исковое заявление ООО «Чистые пруды», следует, что ФИО1 желала заключить именно договор купли-продажи квартиры.

Согласно объяснениям ФИО1 по настоящему делу, а также данным в рамках проверки, проводимой по заявлению фио о возбуждении уголовного дела, протоколу её допроса в качестве потерпевшей по уголовному делу «лицо, представившееся следователем, пояснило, что сделка с юридической точки зрения будет считаться ничтожной, так как будет проведена в интересах следствия. Денежные средства, находящиеся в банке от продажи квартиры, она должна будет передать сотруднику СК РФ».

Однако, объяснения и доводы ФИО1 не свидетельствуют о её заблуждении относительно природы сделки в том понимании, в каком толкует это правоприменительная практика, т.к. ФИО1 понимала, что заключает договор купли-продажи имущества, но заблуждалась относительно его мотивов и последствий, рассчитывая, что квартира передается ответчику лишь на определенное время и будет возвращена ей обратно.

Вместе с тем, согласно адрес письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» заблуждение относительно правовых последствий сделки не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 ГК РФ. Поскольку заблуждение истца относилось только к правовым последствиям сделки, не может быть признано существенным заблуждением неправильное представление этой стороны сделки о правах и обязанностях по ней.

Согласно п.12 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.10.2023 заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Заблуждение в мотиве нельзя рассматривать как основание для оспаривания сделки, поскольку это подрывало бы устойчивость гражданского оборота и препятствовало бы необходимой защите интересов другой стороны, которая была бы поставлена в зависимость от того, что не оправдались расчеты, намерения и желания участника сделки. Заблуждение в мотивах не может иметь правовое значение и потому, что мотивы лежат вне сделки. Ошибки в отношении любых обстоятельств, сопутствовавших сделке и повлиявших на решение стороны о вступлении в данную сделку, не должны предоставлять стороне право аннулировать правовые последствия сделки. Подобные обстоятельства, именуемые мотивами, которыми руководствовалось лицо, вступая в сделку, не влияют на действительность сделки, поскольку в противном случае практически любая сделка находится в состоянии неопределенности. Стабильность оборота в таком случае подвергается неоправданным ограничениям. Каждый участник оборота должен сам нести риск того, что не оправдываются его ожидания в отношении будущего развития событий или то, что его представления об определенных обстоятельствах не соответствуют действительности.

Как следует из материалов дела, ответчик не только не вводил истца в заблуждение относительно обстоятельств и последствий договора, но и не знал об этих обстоятельствах. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Более того, согласно адрес письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 № 162 непроявленние истцом должной осмотрительности при совершении спорной сделки является основанием для отказа в признании недействительной сделки по ст. 178 ГК РФ.

Кроме того, экспертами на стр.2 заключения установлено, что ФИО1 окончила Юридическую академию по специальности «юрист», занималась частной юридической практикой, прошла переподготовку по специальности «клинический психолог», работала нейропсихологом. Следовательно, она обладала профессиональными знаниями и опытом необходимыми для определения природы сделки, оценки обстоятельств, предшествующих совершению сделки, в момент её совершения, а также после её совершения. Более того, на момент заключения оспариваемого договора 08.04.2023 года ФИО1 было 46 лет, что свидетельствует о наличии у неё достаточного жизненного опыта и знаний для оценки происходящих событий. Согласно выводам экспертов, наследственность ФИО1 психическими заболеваниями не отягощена, грубой очаговой симптоматики со стороны ЦНС у ФИО1 не выявлено. Интеллектуальный уровень ФИО1 соответствует полученному образованию. Мышление последовательное, по темпу не нарушено. На стр.8 заключения, рассказывая экспертам о совершении сделки ФИО1 согласилась, что «юридически» никаких нарушений при оформлении договора купли-продажи не было, но у неё было нарушено «целеполагание». Однако, данные доводы не свидетельствуют о недействительности договора, поскольку согласно выводам экспертов ФИО1 осознавала, что заключает именно договор купли-продажи, а не какой-то другой договор. При этом, в действительности имело место заблуждение относительно мотивов, цели и последствий совершения сделки – совершение сделки для оказания помощи правоохранительным органам в разоблачении мошенников и возврате похищенных у неё ранее денежных средств. Выводы судебной психолого-психиатрической экспертизы о том, что ФИО1 действовала под влиянием заблуждения относительно природы сделки, подлежат отклонению, являются недостоверными и необоснованными.

Из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что воля ФИО1 при подписании договора купли-продажи квартиры была направлена именно на продажу имущества и получения за него денежных средств. По версии ФИО1, озвученной при показе квартиры ответчику до заключения договора купли-продажи, она продавала квартиру с целью расширения площади и покупки новой квартиры, а по другой её версии, которая была озвучена в суде - для оказания помощи правоохранительным органам в разоблачении мошенников и возврате похищенных у неё ранее денежных средств, о чем свидетельствуют следующие доказательства и обстоятельства: - согласно доводам Истца для проведения сделки по продаже квартиры ей предоставлен контакт 8-925-401-07-07, по которому она созвонилась, однако адвокат ей сообщил, что приехать не сможет, так как занят другими делами. После чего ФИО1 самостоятельно оставила заявку в Яндекс-услугах», т.е. по собственной инициативе ФИО1 была начата продажа своей квартиры; - до подписания договора купли-продажи ФИО1 показала квартиру Покупателю. Показ происходил в присутствии ответчика, его супруги, риэлтора АН «Планета» фио, допрошенного судом в качестве свидетеля (протокол судебного заседания от 05.10.2023 (Т.№2, л.д.41), которым была осуществлена аудио-видеозапись показа. Данные аудио-видеозаписи имеются в материалах дела (Т.№2 л.д.35), исследованы судом, что также подтверждается протоколом судебного заседания от 05.10.2023 (Т.№2, л.д.41).

Согласно аудио-видеозаписям стороны действовали при показе-осмотре квартиры добровольно, без какого-либо принуждения, обстановка соответствовала сложившейся практике показов, покупателями и риэлторами задавались обычные для сделки вопросы относительно местоположения дома от метро, о соседях, обстановке, мебели, которая будет оставлена покупателю. Истец сообщила, что продает квартиру в связи с расширением. В ходе осмотра истец уточнила у покупателей о сроках дачи ответа по купле-продажи, т.к. ей нужно срочно продать, у неё в понедельник планировалась сделка по покупке новой квартиры. Покупатели ответили, что в течение часа дадут ответ. Также истец сообщила, что если покупатели откажутся, она предложит соседям, которые интересовались её квартирой. То есть, истец таким образом сама торопила покупателей к совершению сделки.

В материалах дела имеется протокол осмотра доказательств от 17.05.2023, составленный нотариусом адрес фио, - информации в виде сообщений в мессенджере Telegram, находящейся на смартфоне Apple, модель IPhone 13 Pro, предоставленном супругой ответчика - фио, к которому приложена видеозапись - видеообзора квартиры, подлежащей передаче по договору от 08.04.2023, сделанной самой ФИО1 09.04.2023, т.е. на следующий день после заключения договора купли-продажи, и направленного супруге ответчика по её просьбе.

Согласно показаниям свидетеля фио он является руководителем «АН Планета», которое оказывает риэлторские услуги и занимается быстрой продажей квартир. Со сторонами он познакомился в связи с заключением сделки. Ему пришла заявка о срочной продаже квартиры от другого брокера. Заявку он разместил в телеграмм-канале, подписчиком которого является фио (Покупатель), его квартира заинтересовала. Посредник дал ему номер телефона ФИО1, фио созвонился с ФИО1 и договорился о встрече. фио и он поехали смотреть квартиру. Посмотрели квартиру, договорились о цене, которая всех устраивает. ФИО1 очень спешила продать квартиру, говорила, что у неё какой-то другой вариант есть покупки новой квартиры. Сделку просила оформить как можно скорее. \

До заключения договора купли-продажи Покупателю было представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру от 05.07.2005 (Т.№1 л.д.23), ФИО1 получила аванс; - 07.04.2023 ФИО1 были получены медицинские справки (Т.№1 л.д.49,50,51). На данные справки также ссылались эксперты в своём заключении «Согласно справкам из ПНД №19 адрес от 07.04.2023 ФИО1 за медицинской помощью не обращалась, на диспансерном наблюдении не находилась (Т.№1 л.д.49,50)» (Т.№2 л.д.104). Таким образом, противопоказания к совершению сделки отсутствовали. До сделки представила копии паспортов, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги.

Также 07.04.2023 ФИО1 сняла себя и своего сына с регистрационного учета, о чем имеются отметки в паспортах (Т.№1 л.д.17, 21), а также, согласно исковому заявлению, были сняты с регистрационного учета и другие, зарегистрированные в квартире лица (Т.№1 л.д.5). Покупателю были предоставлены документы об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, единый жилищный документ;

08.04.2023 ФИО1 заключила договор с ООО «Чистые Пруды» на оказание услуг, направленных на отчуждение квартиры (Т.№1 л.д.28-31), риэлтор которого присутствовал при совершении сделки в АКБ «ФОРА-БАНК» (АО).

В этот же день 08.04.2023 истцом был подписан договор купли-продажи квартиры, в котором имеется указание на то, что договор заключен добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, продавец в соответствии со ст.431.2 заверил, что он действует самостоятельно и в собственных интересах (п.10 договора (Т.№1 л.д.32-33). Согласно п.17 договора стороны подтвердили, что они не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения.

В этот же день 08.04.2023 ФИО1 была написана расписка о получении от ответчика денежных средств в размере сумма, сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, ФИО2 написана встречная расписка о получении от ФИО1 денежных средств в размере сумма в связи с согласованной сторонами фактической стоимостью квартиры в размере сумма, затем расписки, акты приема-передачи, денежные средства сторонами были заложены в соответствующие банковские сейфы, после чего сторонами были поданы документы на регистрацию.

Согласно объяснительной фио ФИО1 фио 08 апреля 2023 года около 13:00 позвонила в офис ООО «Чистые пруды» («МИЭЛЬ»). На звонок ФИО1 ответила фио, т.к. в тот день она была дежурной. ФИО1 спросила о возможности сопровождения её на сделке купли-продажи её квартиры, расположенной по адресу: адрес, в 15:00 в этот же день в АКБ «ФОРА-Банк». Поскольку у её Агента заболел ребенок и он не сможет присутствовать на сделке, ФИО1 хотела, чтобы у нее был сопровождающий. фио согласилась на оказание услуги, т.к. ФИО1 сообщила, что все документы, справки подготовлены, условия и текст договора сторонами согласованы, присутствие фио было необходимо на тот случай, если в ходе сделки возникнут какие-то непредвиденные обстоятельства или вопросы. Сделка проходила в нормальных, обычных условиях. ФИО1 желала заключить именно договор купли-продажи своей квартиры, а не какой-либо другой договор. Её желание быстро продать квартиру она обосновывала переездом, а также тем, что она нашла для себя подходящую альтернативу и опасалась, что её купит кто-то другой. Каких-либо сомнений в понимании фио своих действий, природы сделки или впечатления, что она действует под влиянием каких-то мошенников или обмана, у фио не возникло. ФИО1 на сделке вела себя адекватно, произвела впечатление человека, разбирающегося в договорах, предмете договора и других условиях. Условия о предмете договора у неё никогда не вызывали сомнений или неясностей, она никогда не ссылалась на то, что её кто-то вводит в заблуждение или обманывает, равно как она не ссылалась на то, что Покупатель фио обманывает её или может её обмануть. фио никогда не говорила ФИО1 о том, что фио является мошенником или обманывает её, т.к. у фио для этого не было оснований. фио вела себя спокойно, никто ей не звонил, не торопил.

09.04.2023 врачом-психиатром ГБУЗ «ПКБ №4 ДЗМ», филиала ПНД №9 ФИО1 выдана справка (Т.№1, л.д.51) об её освидетельствовании и дано заключение о том, что на момент её освидетельствования признаков психической патологии не выявлено.

Согласно исковому заявлению 11.04.2023 денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры были получены ФИО1, из сейфа в АКБ «ФОРА-БАНК» (АО), в присутствии риэлтора АН «Планета» фио, что в том числе подтверждается его показаниями, данными им в судебном заседании 05.10.2023 (Т.№2 л.д.41).

Из постановления о возбуждении уголовного дела следует, что денежные средства похищены у Истца на общую сумму сумма, в том числе которые были получены ей в результате продажи квартиры, после совершения сделки. При этом, факт хищения денежных средств не свидетельствует о недействительности оспариваемой сделки.

Законные основания для признания договора купли-продажи отсутствуют также в связи с тем, что согласно абзацу 4 ч.2 ст.166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Согласно ч.5 ст.166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как следует из материалов дела (письменных доказательств, отзыва ООО «Чистые пруды», объяснений сторон) после заключения оспариваемого договора купли-продажи от 08.04.2023, истцом были совершены действия, направленные на его исполнение. Истец, получив от ответчика денежные средства и написав расписку об их получении, т.е. фактически исполнив условия сделки по получению от ответчика денежных средств, выразила свою волю на сохранение сделки – договора купли-продажи.

Не свидетельствует о недобросовестности ответчика, не является основанием для признания сделки недействительной, как на основании ст. 168 ГК РФ, так и на основании ст. 178 ГК РФ то, что договор купли-продажи заключен по «завышенной цене», поскольку право сторон по своему усмотрению определять договорную цену закреплено в статьях 421 и 424 ГК РФ, а продажа имущества по цене ниже цены, указанной в договоре, сама по себе не противоречит действующему законодательству. Истец, продавая квартиру, поясняла риэлтору и покупателю, что хочет продать квартиру срочно. Со стоимостью, озвученной риэлтором фио, ФИО1 согласилась, т.к. она хотела продать квартиру быстро. Указание в договоре стоимости квартиры, выше фактически согласованной сторонами, не свидетельствует о недействительности договора и не нарушает никаких прав ФИО1, поскольку Истец получила действительную стоимость квартиры, за которую она её продала. Каких-либо разногласий у сторон относительно условий договора купли-продажи и порядка его исполнения не было. Каких-либо претензий к покупателю касательно оплаты ФИО1 не предъявляла.

Действия по подаче ФИО1 жалоб в правоохранительные органы, возбуждение и возобновление уголовного дела, не свидетельствует о введении ответчиком истца в заблуждение, а также причастности ответчика к противоправным действиям, совершенным в отношении ФИО1 Отсутствие доказательства введения ответчиком истца в заблуждение является основанием для отказа истцу в иске.

Исходя из изложенного и всех представленных по делу доказательств, в совокупности с объяснениями сторон, свидетельскими показаниями, заключением судебной экспертизы, в силу ст. 168, ст. 178 ГК РФадрес письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 №162 отсутствуют законные основания для признания договора купли-продажи от 08.04.2023 недействительным, - действия истца при заключении оспариваемой сделки являлись осознанными и последовательными, истец обладая достаточной юридической грамотностью настаивал на заключении сделки купли-продажи, и осознавал её правовые последствия. Поскольку в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи квартиры, судом отказано, также не подлежат удовлетворению и производные требования о применении последствий недействительности сделки, выселении ФИО2 из квартиры по адресу: адрес, и взыскании денежных средств.

В соответствии со статьей 139 ГПК РФ обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятием мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Из приведенной нормы права следует, что обеспечение иска представляет собой принятие судом особых мер, гарантирующих возможность исполнения судебного акта после его принятия. Эти меры могут быть применены при существовании риска затруднения или невозможности исполнения судебного постановления.

Согласно части 1 статьи 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Определением Бутырского районного суда адрес от 04.05.2023г. в рамках настоящего гражданского были приняты меры по обеспечению иска, в виде наложения запрета на совершение любых действий по отчуждению недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес.

Поскольку в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, было отказано, суд полагает, что в настоящее время основания для сохранения мер по обеспечению иска отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности договора и о выселении – отказать.

По вступлению решения суда в законную силу, отменить меры по обеспечению иска наложенные определением Бутырского районного суда адрес от 04.05.2023г.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бутырский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья Завьялова С.И.

Мотивированное решение изготовлено 01.07.2025г.