Решение по делу № 3А-143/2023 от 10.10.2023

Дело № 3а-143/2023

УИД: 64OS0000-01-2023-000098-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 октября 2023 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при секретаре Затеевой Д.А.,

представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

установил:

акционерное общество (далее АО) «Тандер» обратилось в суд с административными исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, в котором просит признать решение ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2022/000974 от 27 января 2023 года, незаконными и установить по состоянию на 16 декабря 2022 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, в размере 344 400 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанного нежилого здания.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена по состоянию на 01 января 2020 года (реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости – 12 марта 2021 года АОКС -64/2021/00058) в размере 439 757 166 рублей 46 копеек.

Вместе с тем согласно отчету № 250-36-2022 от 27 декабря 2022 года, составленному ООО «Профит Пропертиз» (оценщик ФИО2) рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, по состоянию на 16 декабря 2022 года определена в размере 280 029 000 рублей.

29 декабря 2022 года АО «Тандер» обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 250-36-2022 от 27 декабря 2022 года, составленный ООО «Профит Пропертиз» (оценщик ФИО2).

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 27 января 2023 года № ОРС-64/2022/000974 АО «Тандер» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В материалы дела от АО «Тандер» поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, в котором также указано, что, ознакомившись с заключением эксперта № 6.09/2023 от 25 сентября 2023 года, полагает возможным установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, по состоянию на 16 декабря 2022 года в размере, определенном по данному заключению – 344 400 000 рублей.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, АО «Тандер» является собственником нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

29 декабря 2022 года административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 250-36-2022 от 27 декабря 2022 года, составленный ООО «Профит Пропертиз» (оценщик ФИО2), в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 64:48:040419:103 утверждена по состоянию на 16 декабря 2022 года в размере 280 029 000 рублей.

Таким образом, оспариваемые решения приняты в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 250-36-2022 от 27 декабря 2022 года, составленного ООО «Профит Пропертиз» (оценщик ФИО2), государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своем решении указало следующее.

Выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пунктов 22, 23 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7). В частности, бюджетным учреждением указано, что в таблице № 37 на странице 59 отчета оценщик неверно применил корректировку «-9,8%» на «торг» для всех объектов-аналогов: величину корректировки на «торг» оценщик взял из «Справочника оценщика недвижимости. Офисно-торговые объекты -2021» под редакцией ФИО3 (величина корректировки представлена в таблице № 449 на странице 37 отчета). Величина корректировки «-9,8%» отсутствует.

Оценщик в таблице № 37 на странице 61 отчета не применил корректировку на «физическое состояние конструктивных элементов» для объекта-аналога № 2, поскольку физическое состояние объекта оценки – хорошее, год постройки 2008, объекта-аналога № 2- удовлетворительное, год постройки 1968.

Оценщик ошибочно применил понижающую корректировку на «этаж» для объекта-аналога № 3, поскольку объект оценки и объект-аналог № 3 находятся на 2 этаже.

В таблице 37 на странице 60 отчета оценщиком применена формулировка состояния отделки всех объектов «рабочее состояние», отсутствующая в справочной литературе по оценке недвижимости.

В таблице 41 на странице 70 отчета оценщик применил неверную корректировку «-8.7%» на «торг» для всех объектов аналогов, однако данная величина корректировки в таблице № 449 на странице 37 отчета отсутствует.

Оценщик в таблице № 41 на странице 71 отчета ошибочно указал «физическое состояние конструктивных элементов» для объекта-аналога № 1 и № 3 «удовлетворительное», поскольку год постройки 2008 год и 2009 год.

В таблице 41 на странице 71 отчета оценщиком применена формулировка состояния отделки всех объектов «рабочее состояние», отсутствующая в справочной литературе по оценке недвижимости.

Также бюджетным учреждением указано, что оценщик без объяснений при корректировках объектов-аналогов по одним элементам сравнения использовал данные Ассоциации СтатРИэлт, а по другим элементам сравнения использовал Справочник оценщика недвижимости по редакцией ФИО3 В связи с чем, по мнению бюджетного учреждения, оценщик используя разные справочные данные рассчитывал стоимость объекта оценки так, чтобы она была наименьшей, чем нарушил главный принцип оценки – принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). По тем элементам сравнения, корректировки по которым имеются в обоих справочниках, оценщик использовал тот справочник, в котором применение корректировки приводило только к уменьшению стоимости объекта оценки.

На странице 73 оценщик неверно рассчитал операционные расходы, поскольку определен от размера потенциального валового дохода, а не от потенциального валового дохода, что привело к искажению чистого операционного дохода.

Расчет стоимости земельного участка объекта оценки в стоимости единого объекта недвижимости в рамках сравнительного и доходного подходов выполнен неверно, так как стоимость земельного участка объекта оценки в разных подходах различна.

На основании изложенного сделан вывод, что данный отчёт об оценке вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и пункту 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», (утвержден приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200) (далее - ФСО № 6).

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5), действующими в период проведения оценки, предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

Судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 250-36-2022 от 27 декабря 2022 года, составленный ООО «Профит Пропертиз» (оценщик ФИО2), требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта № 6.09/23 от 25 сентября 2023 года АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО4, оценщиком при составлении отчёта № 250-36-2022 от 27 декабря 2022 года допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые существенным образом влияют на определение рыночной стоимости объекта оценки и искажают её в сторону занижения.

Экспертом указано, что согласно приведенному на странице 4 отчета «Задания на оценку» объектом оценки является нежилое здание, для которого по умолчанию должна определяться его рыночная стоимость как стоимость единого объекта недвижимости.

Из представленной оценщиком на разных страницах отчета информации следует, что итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки, определённой оценщиком, соответствует стоимости единого объекта недвижимости, но фактически

в процессе оценки оценщиком определяется рыночная стоимость не единого объекта недвижимости, а объекта капитального строительства, так результаты стоимости единого объекта недвижимости, определённые оценщиком доходным и сравнительными доходным подходами оценки, уменьшаются на «долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта» без каких-либо пояснений.

При этом по поводу определяемой стоимости объекта оценки оценщиком не делается в отчете об оценке каких-либо дополнительных допущений.

На странице 10 отчета оценщиком приведен раздел «Основные этапы процесса оценки», при этом фактически в отчете отсутствует описание процесса оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки, соответствующая логике проведенного оценщиком расчета итоговой стоимости объекта оценки, когда определяется не стоимость единого объекта недвижимости, а стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости прав на часть земельного участка в составе единого объекта недвижимости. Оценщик, не описывая должным образом процедуру расчета стоимости объекта оценки, в соответствии с предполагаемым использованием результатов оценки, нарушает в целом и методологию определения рыночной стоимости объекта оценки.

На страницах 19-25 отчета оценщиком приведен раздел «Анализ рынка объекта оценки», который в целом не соответствует требованиям предъявляемых к проведению анализа рынка при оценке объектов недвижимости, носит формальный характер, не содержит какой-либо существенно полезной информации, которая может быть использована при оценки объекта оценки и формирования представления о возможном диапазоне его стоимости.

Сегмент рынка, к которому относится объект оценки - отдельно стоящее, трёхэтажное специализированное здание современного торгового комплекса, площадью более 10 тыс. кв.м оценщиком точно не определён.

На странице 27 отчета сегмент рынка оцениваемого здания определяется оценщиком как «сегмент коммерческой недвижимости торгового назначения», что является не конкретно и не однозначно.

На страницах 33-34 отчета в «анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с недвижимостью на рынке объекта оценки» оценщиком информация о предложениях продажи и сдачи в аренду коммерческих объектов недвижимости приведена формально, при этом их количественно-качественные характеристики не приведены. Информация о восьми предложениях к продаже и о восьми предложения к аренде объектов коммерческого назначения также указана формально, доступные рыночные данные оценщиком не описаны, качественно-количественные показатели данных объектов недвижимости не приведены, в связи с чем проверить сопоставимость данных объектов недвижимости объекту оценки не представляется возможным.

На странице 34 отчета оценщиком приведены данные о состоянии рынка коммерческой недвижимости г. Саратова, которые противоречат информации, представленной ранее в разделе анализа рынка. При этом оценщиком не сделаны выводы относительно рынка недвижимости в сегменте рынка объекта оценки, необходимые для его оценки, такие как динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность и т.п.

Оценщиком на странице 51 отчета при расчете сравнительным подходом оценки, на странице 63 при расчете величины арендной ставки для объекта оценки в рамках доходного подхода, приводится информация о трех выбранных им для проведения расчетов объектов недвижимости в качестве объектов аналогов, при этом оценщиком правила их отбора не описаны.

На страницах 25, 34-42 отчета для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода в качестве объектов аналогов выбраны объекты недвижимости - встроенные торговые помещения площадью 1000 кв.м, расположенные на первых этажах жилых многоэтажных домов, тогда объектом оценки является отдельно стоящее, трёхэтажное специализированное здание современного торгового комплекса, площадью более 10 тыс. кв.м, т.е. выбранные объекты-аналоги относятся к другому сегменту рынка и не сопоставимы с объектом оценки, имеют существенно отличающиеся качественно-количественные характеристики. Экспертом также установлено, что все выбранные в качестве объектов аналогов объекты недвижимости не имеют собственных земельных участков (только долю в праве) и имеют обременения в виде заключенных долгосрочных договоров аренды.

Исходя из представленного оценщиком в отчете описания выбранных объектов-аналогов (встроенные помещения в жилых домах) их нельзя признать надлежащими объектами-аналогами объекта оценки ввиду их полной несопоставимости с оцениваемым, отдельно стоящем специализированным, более 10 тыс. кв.м общей площади, торговым зданием. Выбранные оценщиком объекты-аналоги относятся к другому сегменту рынка коммерческой недвижимости, а именно сегменту встроенных торговых помещений общей площадью от 500 кв.м до 3 тыс. кв.м.

На страницах 59-61 отчета оценщиком при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом допущены методологические и математические ошибки.

Оценщиком не учтен факт наличия обременений объектов аналогов договорами долгосрочной аренды и не проведен анализ фактических условий данных договоров на соответствие их типовым рыночным условиям. Выводы о необходимости введения корректировок на не рыночные условия сделки отсутствуют.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщиком не проведен анализ отличий качества передаваемых прав и количественных характеристик земельных участков, относящихся к объектам сравнения, не проведена их идентификация, не определены кадастровые номера, качество имущественных прав на землю, и соответственно, в расчете стоимости объекта оценки как единого объекта недвижимости не проведены корректировки стоимостей объектов аналогов на различия по данному фактору с объектом оценки.

Все объекты-аналоги, которые использует оценщик в расчете рыночной стоимости объекта оценки, имеют долю в праве на земельные участки, на которых расположены многоэтажные жилые дома с находящимися в них помещениями. Однако оценщик на странице 57 отчета ошибочно указывает, что объект оценки и все объекты-аналоги имеют под собой земельные участки с правами собственности, в связи с чем корректировка не требуется.

В расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимые стоимостные корректировки на разницу в правах на земельный участок с объектом оценки оценщиком не внесены. На странице 60 отчета разница в площадях земельных участков объектов сравнения оценщиком также не учтена.

Оценщиком не обосновано применена скидка на торг в размере « -9.8%», что приводит к занижению итогового результата стоимости объекта оценки, так как по информации, представленной в «Справочнике оценщика» под редакцией ФИО3, который пользуется оценщиком, диапазон значений данного скидки для торговых комплексов составляет от «-7,5%» до «-8,1%».

Объект оценки также как и объект-аналог № 2 сравнения расположены в «спальных микрорайонах средне этажной застройки» в ценовой зоне № 4, в поселке Солнечный и в жилом районе непосредственно напротив Саратовского ипподрома. Данные микрорайоны города Саратов формировались и застраивались в советский период времени, следовательно оценщиком ошибочно позиционируется месторасположение объекта оценки и объекта налога № 2 как «спальный микрорайон современной высотной застройки» ценовая зона № 3, вместо ценовая зона № 4 «спальный микрорайон средне этажной застройки» и соответственно, не применены необходимые стоимостные корректировки в стоимости объектов аналогов сравнения № 1 и № 3, месторасположение которых относятся к ценовой зоне № 3.

У объекта оценки имеется своя организованная парковка значительной площади.

У объектов аналогов № 1 и № 3 парковки характеризуется как стихийные, так как представляют из себя обычные придорожные парковочные карманы, которые предназначены и используется для стоянки автомобилей жильцами многоквартирных жилых домов, в которых на первых этажах расположены данные, выбранные оценщиком в качестве объектов аналогов сравнения, нежилые помещения. Поэтому парковки у объектов аналогов № 1 и № 3 непосредственно к объектам аналогам сравнения не относятся и их нельзя признать организованными парковками.

Неведение оценщиком по данному факту соответствующих корректировок в стоимости объектов аналогов № 1 и № 3 приводит к занижению итоговой стоимости объекта оценки.

Оценщиком не корректно определены величины корректировок стоимости аналогов по факту различия расположения площадей объектов сравнения по этажам, так как ошибочно определена поэтажная площадь помещений у объекта оценки. Оценщиком не правильно учтено фактическое расположение помещений объектов-аналогов по этажам зданий, в частности у объектов сравнения нет мансардных этажей, объект-аналог № 2 расположен на 2-ом этаже здания.

Как указывает эксперт, согласно информации из технического паспорта на оцениваемый объект, представленный в приложении к отчету об оценке, общая площадь помещений оцениваемого здания составляет 11 831,2 кв.м.

При расчете удельных весов вклада объектов аналогов в итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки оценщиком некорректно определены суммы общих валовых коррекций объектов аналогов, оценщиком не учитываются величины корректировок стоимостей объектов аналогов на торг, что приводит к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки.

На странице отчета 73 оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом оценки методом прямой капитализации оценщиком нарушена методология оценки объектов недвижимости и допущены математические ошибки.

Величина арендопригодной площади объекта оценки трехэтажного здания определена в размере его обшей площади равном 11 831,2 кв.м без учета того, что площади лестничных пролетов, лифтовых камер, а также площадь технического 3-ого этажа здания в составе общей площади здания арендопригодными площадями объекта оценки не являются.

При расчете величины арендной ставки для объекта оценки в рамках доходного подхода, методом сравнения продаж, оценщиком ошибочно определено месторасположение объекта оценки как «спальный микрорайон современной высотной застройки» ценовая зона № 3, вместо ценовая зона № 4 «спальный микрорайон средне этажной застройки» и выбранного им объекта аналога № 1 как «центр административного района города» ценовая зона № 2.

Объект-аналог № 1 расположен в здании ТЦ «ИРИС» по адресу: г. Саратов, пр. им. Петра Столыпина (ранее пр. им. Кирова С.М.) в историческом центре города. При этом данный объект недвижимости не обеспечен парковкой, так как пр. Столыпина является пешеходной зоной.

Таким образом, оценщиком по данным фактам в расчете стоимости ставки аренды объекта оценки применены некорректные стоимостные корректировки, искажающие её значение.

В расчете стоимости арендной ставки объекта оценки оценщиком не обосновано применяется скидка на торг в размере « -8.7%».

При этом диапазон значений данной скидки для торговых комплексов составляет от «-7,5%» до «-8,0%».

На странице 69 отчета оценщиком не корректно определены величины стоимостных корректировок ставок аренды на различие расположения площадей объектов сравнения по этажам, так как поэтажная площадь помещений у объекта оценки определена ошибочно, что приводит к занижению ставки аренды для объекта оценки.

На странице 73 отчета при определении действительного валового дохода оценщиком не обосновано применен коэффициент недозагрузки в размере «12,0%»

Коэффициент недозагрузки принимается на основании анализа рынка и составляет 12%.

При этом диапазон значений данного коэффициента для торговых комплексов составляет от «9,6%» до «11,4%».

Величина операционных расходов объекта оценки как 28% от потенциального валового дохода в размере 14 698 512 руб. определена оценщиком ошибочно. Однако согласно информационного ресурса Стат-Риелт https://statrielt.ru/ операционные расходы для оцениваемого объекта недвижимости должны определяться как 28 % от величины действительного валового дохода (с учетом уровня недозагрузки).

На странице 61 отчета при оценке рыночной стоимости объекта оценки как объекта капитального строительства сравнительным подходом оценки оценщиком не корректно исключена из стоимости объекта оценки как единых объектов недвижимости доля стоимости в размере 11% по данным представленными Ассоциацией развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/ как для отдельно стоящего здания без учета площади земельных участков и качества имущественных прав на земельные участки у непосредственно объекта оценки и у используемых им объектов аналогов при расчете итоговой стоимости объекта оценки как объекта капитального строительства.

В результате стоимости единого объекта недвижимости объекта оценки, определённой оценщиком сравнительным подходом оценки, ввиду того, что в качестве объектов аналогов были использованы встроенные помещения у которых стоимость права на доли в земельных участках незначительна по сравнению со стоимостью полного права на земельный участок у отдельно стоящего здания, практически равна стоимости объекта капитального строительства объекта оценки.

Поэтому освобождение стоимости единого объекта недвижимости объекта оценки на долю в 11% стоимости земельного участка в его составе, как для здания на плотно застроенных участках, ошибочно и приводит к существенному искажению в сторону занижения итогового результата стоимости объекта оцени.

Кроме того, согласно экспертному заключению в отчете об оценке не выполнены требования законодательства об оценочной деятельности в части содержания отчета об оценки, а именно: раздел отчета «Описание объекта оценки» не содержит реквизиты юридического лица, которому принадлежит объект оценки, а также не указана балансовая стоимость объекта оценки; в отчете отсутствует адрес электронной почты оценщика; раздел отчета «Задание на оценку» содержит информацию, которая не могла быть известна на дату заключения договора на оценку (ссылки на разделы отчета); фотографии, подтверждающие факт осмотра не возможно соотнести с тем когда и кем они были сделаны.

Учитывая выявленные нарушения, экспертом сделан вывод, что в отчете в нарушение требования статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ и пункта 5 ФСО № 3 отсутствует существенная информация, отчет вводит в заблуждение его пользователей.

Заключение эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО4 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт ФИО4, составивший заключение, имеет высшее специальное образование, диплом о профессиональной переподготовке ПП № от 10 июня 2003 года Межотраслевого института повышении квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, по программе «Оценка активов, бизнеса и инвестиций», специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке ПП № № от 10 июня 2003 года Межотраслевого института повышения квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, специализация: «Оценка стоимости недвижимости», повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, г. Санкт-Петербург 2006 год, повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, г. Санкт-Петербург 2009 год, стаж работы в экспертной оценочной деятельности более 20 лет, общей стаж работы более 30 лет. Эксперт ФИО4 является членом союза судебных экспертов «Экспертный совет», членом СРО Оценщиков «Экспертный совет», регистрационный номер № 0259 от 20 октября 2010 года, квалификационный аттестат № № от 25 декабря 2017 года о сдаче квалификационного экзамена по направлению «Недвижимость».

Выводы эксперта ФИО4 о допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности – федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «Перспектива» (оценщик ФИО2) при составлении отчета от 27 декабря 2022 года, а также неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Оценив решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2022/000974 от 27 января 2023 года, суд приходит в выводу о том, что оно принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

Выводы государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки нежилого здания с кадастровым номером <адрес> ООО «Профит Пропертиз» (оценщик ФИО2) в ходе оценки объектов недвижимости допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтверждается заключением эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» № 6.09/23 от 25 сентября 2023 года.

Оценщиком при расчете рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в целом анализ рынка объекта оценки согласно методике федеральных стандартов оценки проведен некорректно; процедура расчета стоимости некорректна.

Выявленные экспертом нарушения требований законодательства в области оценки и федеральных стандартов оценки привели к искажению итоговой стоимости объекта оценки, и, как следствие, неоднозначному толкованию результатов оценки, введению в заблуждение пользователей отчета об оценке.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления АО «Тандер» в части требований об оспаривании решений бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а, в данном случае, размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером арендной платы, подлежащей уплате административным истцом, и в целях реализации приведённой задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, эксперт АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО4 использовал в рамках доходного подхода метод прямой капитализации, отказ от применения сравнительного и затратного подходов подробно мотивирован в заключении эксперта.

В рамках доходного подхода определения рыночной стоимости объекта экспертизы как единого объекта недвижимости экспертом определены арендопригодные площади объекта оценки.

Величина коэффициента арендопригодной площади для оцениваемого объекта принята равной 0,88 (12,0 %) на основании среднерыночных данных, для зданий и помещений торгового назначения, построенных после 1991 года, и представленных на информационном ресурсе Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/ на уровне среднего значения от минимального значения «6%» до максимального значения «19,0%» представленного рыночного диапазона данной величины.

Для определения потенциального валового дохода объекта оценки определяется возможная величина рыночной арендной ставки для объекта экспертизы. Величина арендной ставки арендопригодных площадей объекта экспертизы определяется сравнительным подходом оценки, методом сравнения продаж, основанном на анализе рыночных данных о предложениях к аренде объектов недвижимости торгового назначения с арендными площадями сопоставимыми с арендопригодными площадями объекта экспертизы, как наиболее вероятная средневзвешенная величина скорректированных арендных ставок предложений аренды объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с объектом экспертизы.

При анализе рынка недвижимости и выборе объектов-аналогов сопоставимых объекту экспертизы экспертом использовались данные открытых интернет-ресурсов, таких как https://100realt.ru/, www.kvadrat64.ru, www.domofond.ru, https://.move.ru/objects, www.avito.ru, www.rosrealt.ru, https://ruads.org/, https://архивоценщика.рф.

Проанализированы более чем 20 актуальных предложений к аренде объектов недвижимости, сопоставимых с объектами экспертизы для использования при расчете величины рыночных арендных ставок удельной единицы арендной площади для объектов экспертизы, из которых выбраны наиболее сопоставимые с учетом площадей общего пользования с чистой арендной ставкой руб. за один кв.м в месяц (без учета дополнительной оплаты коммунальных платежей).

Для определения величины рыночной арендной ставки удельной единицы арендной площади экспертом отобраны наиболее сопоставимые по качественно-количественным показателям к объекту экспертизы предложения.

В результате проведенного анализа из выборки предложений к аренде были исключены предложения об аренде помещений, требующих ремонта для начала их эксплуатации по назначению, а также предложения об аренде помещений наименее сопоставимых с объектом экспертизы, по качественным показателям (в первую очередь по месторасположению).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом были идентифицированы, определено их точное месторасположение, были уточнены их качественно-количественные характеристики по информации Росреестра на кадастровой карте: https://pkk.rosreestr.ru. и https://rosreestr-online.com.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, а также дополнительная информация Росреестра об объектах недвижимости, выбранных в качестве аналогов, приводятся в приложении к данному Заключению.

При реализации метода сравнения продаж при определении величины рыночной арендной ставки удельной единицы общей площади объектов экспертизы в стоимости объектов аналогов вносятся общепринятые стандартные корректировки на передаваемые права, условия финансирования условия совершения сделки и время заключения сделки.

В расчёте величины рыночной арендной ставки для объектов экспертизы в результате сравнительного анализа ставки аренды объектов-аналогов корректируются на различия, существующие между объектами аналогами сравнения и объектом экспертизы по количественно-качественным характеристикам.

Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю объект аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

В качестве единицы сравнения принимается арендная ставка чистой аренды без учета дополнительных платежей за коммунальные услуги за 1 кв.м в месяц арендуемой обшей площади объектов сравнения.

Экспертом не проводились стоимостные корректировки по характеристикам, которые у объектов сравнения сопоставимы.

В ставку аренды всех объектов аналогов сравнения вводится стоимостная корректировка на возможность торга. Эта корректировка показывает разницу между ценой.

Величина коэффициентов недозагрузки и неплатежей для объекта экспертизы при расчете стоимости принимается по информации представленной Ассоциацией развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/ и составляет: для арендопригодной площади, расположенной на втором этаже здания объекта экспертизы, равным среднему значению возможного диапазона недозагрузки и неплатежей при аренде торговых зданий и помещений 0,88 (-12,0%); для арендопригодной площади, расположенной на первом этаже здания объекта экспертизы, равным верхней границы возможного диапазона недозагрузки и неплатежей при аренде торговых зданий и помещений 0,95 (-5%), так как большую часть арендопригодной площади первого этажа занимает магазин «МАГНИТ», собственником которого является непосредственный собственник оцениваемого здания АО «Тандер» и следовательно факт недозагрузки и неплатежей отсутствует.

Величина коэффициентов операционных расходов для объекта экспертизы в расчёте его рыночной стоимости принимается равным среднему значению для торговых зданий и помещений = 0,28 (28,0%) по информации представленной Ассоциацией развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/.

Величина коэффициента капитализации для объекта экспертизы в расчёте его стоимости принимается как среднее значение на основании среднерыночных данных, представленных на информационном ресурсе Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/ для торговых, зданий и помещений.

Коэффициент капитализации для расчета стоимости объекта экспертизы, находящихся в региональном областном центре Саратовской области в городе Саратов, принимается равным 10,0% (0,10) на уровне среднего значения между значением нижней границы равном 0,9 (9,0%) и значением верхней границы равном 0,12 (12,0%) для торговых заданий и помещений.

По результатам доходного подхода рыночная стоимость единого объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <адрес>, по состоянию на 16 декабря 2022 года составила 387 000 000 рублей (округлённо).

Для определения стоимости объекта капитального строительства в составе единого объекта недвижимости величина доли стоимости права на земельный участок в составе единого объекта недвижимости в его стоимости принимается в размере равном 11,0% (0,11) для торговых зданий и помещений, как среднее значение данной величины из диапазона доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости торгового назначения который составляет от 5,0% (0,05) до 17,0% (0,17) согласно среднерыночным данным представленным на информационном ресурсе Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/.

Итоговое значение рыночной стоимости объекта экспертизы как объекта капитального строительства в составе единого объекта недвижимости без учета стоимости прав не земельный участок по состоянию на 16 декабря 2022 года в отношении: нежилого здания нежилого здания с кадастровым номером 64:48:040419:103, расположенного по адресу: <адрес> Б по состоянию на 16 декабря 2022 года, в размере 344 400 000 рублей.

Заключение эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО4 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 16 декабря 2022 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 29 декабря 2022 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Тандер» к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 344 400 000 рублей по состоянию на 16 декабря 2022 года;

Датой подачи заявления считать 29 декабря 2022 года.

В удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Тандер» в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева