Дело № 2-1362/2023
64RS0043-01-2023-000737-38
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 июня 2023 года г. Саратов
Волжский районный суд г. Саратова в составе:
председательствующего судьи Девятовой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО3,
с участием представителя истца, представителя ответчика,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов», третьи лица: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитет по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», комитет по управлению имуществом г. Саратова об изъятии объектов недвижимости, взыскании выкупной стоимости,
установил:
истец обратился в суд с исковым заявлением, в обоснование требований указав, что являеся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>Г, которое входит в состав помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> (лит. А, Б, В). Многоквартирный жилой дом признан аварийным. Других жилых помещений в собственности у истца не имеется. В ведомственную целевую программу по переселению граждан <адрес> из аварийного жилищного фонда данный дом не включен.
В связи с изложенным, истец просит взыскать в свою пользу с ответчика денежные средства в размере 3 907 314 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 27 736, 57 руб.
Согласно уточнениям иска в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) ФИО1 просит в судебном порядке возложить на администрацию муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация МО «Город Саратов») обязанность изъять жилое помещение (лит Г,В,ПГ,Г2 и г3), принадлежащее истцу, площадью 84,4 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>Г в размере 4 616 000 руб.; изъять гараж (лит Г4), принадлежащий истцу, площадью 36 кв.м с условным номером №, расположенный по адресу: <адрес>Г; взыскать с администрации МО «Город Саратов» в пользу ФИО1 стоимость возмещения за земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий истцу на праве собственности площадью 130 кв.м, по адресу: <адрес>Г в размере 868 000 руб.; прекратить право собственности истца на указанные объекты (жилое помещение, гараж, земельный участок), аннулировав соответствующие сведения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН); взыскать с администрации МО «Город Саратов» стоимость возмещения за временное пользование истцом и членами его семьи иным жилым помещением, учитывая стоимость одного месяца временного пользования иным жилым помещением по состоянию на дату производства заключения – 31 000 руб. в месяц, в размере 186 000 руб., стоимость возмещения за риэлтерские услуги по подбору иного жилого помещения в размере 15 500 руб., рыночную стоимость доли на земельный участок в размере 163 000 руб., возможные убытки в размере 181 267 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 27 736, 57 руб.
Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил требования удовлетворить по изложенным в иске основаниям.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление.
Истец, представители третьих лиц, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом заблаговременно, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.
Учитывая положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителей участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В ст. 35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Согласно ч. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
Во исполнение данной нормы Правительством РФ принято постановление от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории РФ (п.2 Положения).
В соответствии с п. 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Таким образом, Правительством РФ установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.
Правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ч. 1 ст. 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности, положения ст. 32 ЖК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
Из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
В соответствии с положениями ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
С этим принципом связаны процессуальные нормы, относящиеся к доказыванию, в том числе, если иное не предусмотрено федеральным законом, и ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, согласно которой доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле; суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства; в случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>Г, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности (л.д. 21).
Согласно техническому паспорту на домовладение, расположенное по адресу: <адрес>Г, жилой дом состоит из нескольких литеров: лит. Г,В,ПГ, Г2, и г3, общей площадью 84,4 кв.м.
В собственности истца также находится здание гаража лит Г4 площадью 36 кв.м, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером № площадью 130 кв.м по адресу: <адрес>Г.
По сведениям ЕГРН (л.д. 22-26) названный земельный участок принадлежит на праве собственности ФИО1 с 2008 года.
Согласно сведениям комитета по управлению имуществом г. Саратова, а также публично доступной информации, в том числе с использованием системы ГИС ЖКХ, объект по адресу: <адрес>Г относится к объектам индивидуального жилищного строительства. Согласно данным публичной кадастровой карты земельный участок под домом сформирован, имеет кадастровый №, вид разрешенного использования: «занимаемый индивидуальным жилым домом».
На основании заключения межведомственной комиссии по оценке соответствия помещений и многоквартирных домов, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее – межведомственная комиссия) от 25 марта 2021 года № 13К установлено наличие оснований для признания помещения (жилого дома), расположенного по адресу: <адрес>Г, непригодным для проживания.
Распоряжением главы муниципального образования «Город Саратов» от 23 апреля 2021 года № 142-р частное жилое помещение (жилой дом), расположенный по адресу: <адрес>Г, признан непригодным для проживания.
Согласно информации, содержащейся в письме администрации МО «Город Саратов» от 18 января 2022 года № 02-10-07-2748к, решение об изъятии жилого помещения и земельного участка, принадлежащих истцу, ответчиком не принималось.
Судом также установлено, что на основании распоряжения администрации МО «Город Саратов» от 15 декабря 2015 года № 913-р многоквартирный дом по адресу: <адрес> (лит. А,Б,В), признан аварийным и подлежащим сносу. Под названным МКД образован самостоятельный земельный участок с кадастровым номером 64:48:030440:106.
Истец полагает, что земельный участок, жилое помещение и гараж, принадлежащие ему на праве собственности, подлежат изъятию для муниципальных нужд.
Данные доводы истца основаны на заключении досудебного исследования, выполненного ООО «Приоритет оценка», в котором сделан вывод о том, что жилой дом по <адрес>, №Г в <адрес> является частью МКД по адресу: <адрес>, <адрес> (лит. А, Б, В).
Кроме того, истец указывает, что на принадлежащем ему земельном участке расположен гараж (лит. Г4), который неразрывно связан как объект недвижимости с земельным участком, а также с домовладением (лит. Г, В, ПГ, Г2 и г3) и имеет общую капитальную стену с данным жилым домом.
Истец полагает, что имеет право на изъятие жилого дома, земельного участка под ним и гаража, а также взыскания выкупной цены.
В ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны истца судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «ЦНТЭ» по Саратовской области.
Из заключения эксперта № 220 от 24 мая 2023 года следует, что пристроенное нежилое помещение, обозначенное в техническом паспорте под литером Г4, как гараж, конструктивно является частью здания (лит. Г, В, ПГ, г2 и г3), общей площадью 84,4 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>Г. Эксплуатация нежилого помещения литер Г4, расположенного по адресу: <адрес>Г, условный №, при отсутствии (сносе) жилого помещения (лит. Г, В, ПГ, Г2 и г3), общей площадью 84,4 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>Г, будет невозможна.
По второму вопросу о размере возмещения за домовладение, расположенное по адресу: <адрес>Г, с учетом: рыночной стоимости жилого помещения, общей площадью 84,4 кв.м, кадастровый №, включая долю в праве собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок с кадастровым номером №, рыночной стоимости нежилого помещения литер Г4, общей площадью 36 кв.м, кадастровый №, рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 130 кв.м, возможных убытков, причиненных собственнику домовладения его изъятием, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, по состоянию на момент проведения экспертизы эксперт рассчитал стоимость в общей сумме 6 707 267 руб. В данную сумму включены: рыночная стоимость единого объекта недвижимости, а именно: домовладения, расположенного по адресу: <адрес>Г, по состоянию на дату проведения экспертизы, которая составляет 6 526 000 руб. и состоит из: 4 616 000 руб. – рыночная стоимость жилого дома, 879 000 руб. – рыночная стоимость нежилого помещения (гаража), 868 000 руб. – рыночная стоимость земельного участка, 163 000 руб. – рыночная стоимость доли на земельный участок.
Рыночная стоимость возможных убытков составляет 181 267 руб., которая состоит из: убытков в связи с оформлением права собственности на другие объекты недвижимости – 6000 руб., затрат, связанных с организацией переезда на другое место проживания – 13 267 руб., риэлтерских услуг по подбору помещения с целью покупки – 162 000 руб.
Ввиду того, что изъятию подлежит единый объект недвижимости, в состав которого входят: дом, гараж и земельный участок, убытки экспертом не разделялись по каждому из объектов недвижимости в отдельности.
Учитывая отсутствие достоверной информации о необходимости аренды и предполагаемом сроке аренды иного жилого помещения, экспертом определена стоимость одного месяца временного пользования иным жилым помещением, по состоянию на дату производства заключения, которая составляет 31 000 руб. в месяц. Также, при аренды жилых помещений необходимо учитывать риэлтерские услуги по подбору помещения с целью аренды, которые составляют 15 000 руб.
При данных обстоятельствах суд принимает во внимание заключение, подготовленное экспертом ООО «ЦНТЭ» по Саратовской области, поскольку оно составлено компетентным лицом, имеющим специальные познания в области исследования, экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», порядок проведения экспертизы соблюден, в тексте заключения подробно отражен процесс исследования, указано на источники примененных данных, выводы эксперта обоснованы. Об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ эксперт предупрежден, объективность и беспристрастность эксперта сомнений у суда не вызывает.
Анализируя указанные правовые нормы и установленные по делу обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.
В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
В соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Из анализа приведенных выше норм следует, что факт признания жилого помещения не пригодным для проживания, не порождает автоматически обязанность у органа местного самоуправления выкупить жилое помещение у собственника.
В ходе рассмотрения дела истцом не представлено доказательств того, что частное домовладение, расположенное по адресу <адрес>Г стало непригодным для проживания по вине администрации МО «Город Саратов».
Постановлением администрации МО «Город Саратов» от 01 июля 2019 года № 1184 утверждена ведомственная целевая программа «Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах». Кроме того, постановлением Правительства Саратовской области от 26 сентября 2022 года № 931-П утверждена областная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2022-2026 годы. Указанный дом в данные программы не включен. Решение об изъятии земельного участка расположенного под частным домовладением, для муниципальных нужд органом местного самоуправления не принималось.
Сведений о том, что земельный участок, расположенный под домовладением истца изъят или будет для муниципальных нужд истцом не предоставлено, судом не добыто.
При этом действующим законодательством к полномочиям органов местного самоуправления не отнесено рассмотрение вопроса и принятие решения о возможности признания частного домовладения аварийным и подлежащим сносу, поскольку данные решения могут быть приняты только в отношении многоквартирных жилых домов.
В ст. 56.3 ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень государственных или муниципальных нужд, для обеспечения которых допускается изъятие земельных участков. В частности, решение об изъятии земельных участков может быть принято при наличии следующих оснований: во-первых, в целях строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения при условии, что указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории и решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов; во-вторых, в иных целях - на основании решения о создании или расширении особо охраняемой природной территории; для выполнения международного договора РФ; на основании лицензии на пользование недрами - для проведения работ, связанных с пользованием недрами; на основании решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Иными словами, изъятие земельного участка осуществляется для определенных целей, несовместимых с нахождением жилого помещения на этом участке (строительство дорог, прокладка линий электропередачи, строительство новых зданий и т.д.). Решение об изъятии земельного участка принимается исключительно с целью обеспечения публичных интересов (государственных либо муниципальных нужд).
Администрация МО «Город Саратов» не принимала решение об изъятии земель путем выкупа, расположенных по адресу: <адрес>Г, в соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ.
При этом ч. 10 ст. 32 ЖК РФ распространяет свое действие исключительно на правоотношения, возникающие в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
«Многоквартирный жилой дом» и «жилой дом» не являются тождественными понятиями, их разграничение прямо закреплено в постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47. Многоквартирный жилой дом - это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Жилой дом - это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем
Истец ФИО1 не является собственником помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> (лит. А,Б,В), в связи с чем отсутствуют правовые основания для выплаты возмещения в соответствии со ст. 32 ЖК РФ, т.к. данная норма распространяет свое действие исключительно в отношении правообладателей помещения в многоквартирном жилом доме.
Судом установлено, что отсутствуют основания для заключения соглашения об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания, поскольку частное домовладение не признано в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.
Учитывая обстоятельства дела, приведенные нормы материального права, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов» об изъятии объектов недвижимости, взыскании выкупной стоимости отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Девятова
Мотивированное решение суда составлено 16 июня 2023 года.
Судья Н.В. Девятова