78RS0021-01-2022-000712-40

Дело № 2-665/2022 07 июля 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд городаСанкт - Петербурга в составе председательствующего судьи Пошурковой Е.В.,

при секретаре ТавойкинойА.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-665/2022 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «БАСФОР» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, признании права собственности на нежилое помещение, взыскании пени,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился с иском к ООО «БАСФОР» о признании предварительного договора № № от 15.08.2018 купли – продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: основным договором купли - продажи, признании за ФИО1 права собственности на нежилое помещение № общей площадью 39,40кв.м., расположенное по адресу: взыскании пени за просрочку исполнения обязательства в размере 512229,55 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 31406, 75 руб. и расходов на оплату юридических услуг в размере 5 000 руб., мотивируя свое обращение тем, что 15.08.2018 между сторонами заключен предварительный договор № купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого ответчик обязался в срок до 30.09.2018 включительно оформить свое право собственности и в течение последующих 40 рабочих дней заключить основной договор купли-продажи; во исполнение условий договора истцом были оплачены денежные средства в размере 3 851 350 руб., помещение было фактически передано истцу по акту приема – передачи 30.08.2018,обязательства ответчиком не исполнены. Поскольку предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате, условия договора по оплате и передаче объекта недвижимости исполнены, имеются основания для признания предварительного договора – основным с признанием права собственности на объект за истцом. По условиям предварительного договора № купли-продажи нежилого помещения продавец в случае нарушения своих обязательств по договору обязан уплатить пени в размере 0,01% от суммы договора за каждый день просрочки, с 01.10.2018 по 23.05.2022 допущено 1330 дней просрочки, до настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен, пени за просрочку исполнения требований не уплачены.

В судебное заседание истец ФИО1 явился, исковые требования поддержал в полном объеме, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «БАСФОР» и представитель третьего лица ПАО «Промсвязьбанк» не явились, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела судом (телеграмма и почтовое уведомление).

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

01.02.2012 на основании договора купли – продажи от 15.12.2011 ООО «БАСФОР» зарегистрировано право собственности на земельный участок по адресу: , площадью 174560 кв.м., кадастровый номер №

23.11.2015 между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен договор ипотеки земельного участка по адресу: площадью 174560 кв.м., кадастровый номер №

22.12.2015 произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок.

12.04.2017 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ООО «БАСФОР» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию санаторно-курортного учреждения «Светлый мир «Внутри…»: 1 этап строительства, корпуса 11, 9а, 9б,18,19, расположенного на земельном участке по адресу: , кадастровый номер № (л.д.79-81).

15.08.2018 между ООО «БАСФОР» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор № купли-продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: на этаже, площадью 39,40кв.м., по условиям которого продавец обязуется в срок до 30.09.2018 включительно совершить все необходимые и зависящие от него действия в целях регистрации своего права собственности на нежилое помещение (п.1.2 договора); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (п.1.3 договора); цена помещения составляет 3 851 350 руб.

По условиям предварительного договора, покупатель обязуется произвести предварительную оплату цены нежилого помещения по договору в размере 3 851 350руб. в срок до 20.08.2018 включительно.

В соответствии с п. 4.1 договора помещение передается покупателю в фактическое пользование в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента полной оплаты цены нежилого помещения, указанной в п. 2.1 предварительного договора. Помещение передается покупателю по акту приема – передачи помещения (л.д.9-14).

Оплата по предварительному договору произведена истцом в полном объеме на основании платежного заявления клиента на перечисление денежных средств в рублях РФ от 17.08.2018 на сумму 3 851 350руб. (л.д.24).

30.08.2018 нежилое помещение со строительным номером № (№ помещения по данным ПИБ – №) общей площадью 39,40 кв.м., расположенное по адресу: , передано истцу по акту приема-передачи (л.д.25-26).

07.05.2019 ФИО1 обратился в ЖК «Светлый мир «Внутри» с заявлением к ООО «БАСФОР» о заключении основного договора купли – продажи (л.д. 27). Данное заявление было оставлено без ответа и удовлетворения.

30.10.2018 на спорное нежилое помещение № площадью 37,7кв.м., расположенное по адресу: с кадастровым номером №, зарегистрировано право собственности ООО «БАСФОР». При этом объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от 23.11.2015 № и договора об уступке права (требования) от 06.04.2018 № (л.д.93-97).

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

При этом условия договора об оплате и передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, сторонами исполнены.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Учитывая, что, заключенный сторонами 15.08.2018 предварительный договор купли-продажи нежилого помещения является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцом в установленные сроки, помещение истцу передано по акту приема-передачи, залогодатель ПАО «Промсвязьбанк» в ходе рассмотрения дела никаких возражений против отчуждения заложенного имущества в собственность истцу не предоставил, суд полагает возможным согласиться с избранным истцом способом защиты права и признать предварительный договор от 15.08.2018основным договором купли – продажи будущей вещи, также признать за истцом право собственности на спорное нежилое помещение.

Следовательно, исковые требования истца о признании предварительного договора купли – продажи основным договором купли – продажи будущей вещи, о признании права собственности на нежилое помещение подлежат удовлетворению. При этом суд учитывает, что согласно выписки из ЕГРН площадь спорного нежилого помещения составляет 37,7 кв.м.

В соответствии со ст. 309, ч. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В соответствии с п. 5.2.3 предварительного договора № купли-продажи нежилого помещения продавец в случае нарушения своих обязательств по договору, в том числе предусмотренных п. 1.3 договора, обязан уплатить пени в размере 0,01% от суммы, указанной в п. 2.1 договора (3 851 350 руб.), за каждый день просрочки, но не более 15 % от данной суммы.

Согласно п.п.1.2, 1.3предварительного договора № купли-продажи нежилого помещения продавец обязуется до 30.09.2018 включительно совершить все необходимые и зависящие от него действия в целях регистрации своего права собственности на нежилое помещение. Стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение, заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами.

По условиям договора пени подлежат уплате в случае нарушения обязательств, установленных п. 1.3 договора, начисление пени за нарушение обязательств, установленных п. 1.2 договора не предусмотрено, соответственно, обязанность по уплате пени, с учетом регистрации права собственности на объект за ООО «БАСФОР» 30.10.2018 начинается с 25.12.2018 (40 рабочих дней с момента регистрации). С 25.12.2018 по 23.05.2022 допущено 1246 дней просрочки. Таким образом, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать пени в размере 479878, 21 руб. (3 851 350 руб. * 1246 дней * 0,01 %). В удовлетворении остальной части требований истцу надлежит отказать.

Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему, в силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина на сумму 38654, 11 руб. (6947,36 руб. + 27456,75 руб., + 300 руб. +3950 руб.) (л.д. 3,4,5, 83).

С учетом частичного удовлетворения исковых требований, суд полагает подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 35754 рубля.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцу были оказаны юридические услуги по составлению искового заявления адвокатом Новосельцевой на сумму 5000 руб., что подтверждается имеющейся в материалах дела квитанцией № 147102 от 24.05.2021 (л.д. 33).

С учетом предмета спора, сложности дела, объема фактически оказанной истцу юридической помощи в рамках рассмотрения настоящего спора, фактически оплаченных истцом денежных средств в размере 5 000 руб., суд приходит к выводу о том, что требования ответчика в части взыскания расходов на оплату юридических услуг подлежат удовлетворению в полном объеме.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Признать предварительный договор от 15.08.2018 № купли-продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: основным договором купли – продажи будущей вещи (нежилого помещения) с условием о предварительной оплате.

Признать за ФИО1, , право собственности на нежилое помещение № площадью 37,7кв.м., расположенное по адресу: , кадастровый номер: №.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «БАСФОР» в пользу ФИО1 пени по предварительному договору от 15.08.2018 № № купли-продажи нежилого помещения №, образовавшиеся за период с 25.12.2018 по 23.05.2022 в размере 479878, 21 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 5 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 35754 рубля.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт - Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Пошуркова

Дата принятия решения суда в окончательной форме 11 июля 2022 года.